建银国际资本管理（天津）有限公司、王子健申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5273号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司，住所地天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。

法定代表人：赵论语，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王子健，男，1999年5月5日出生，汉族，住辽宁省大连市金州区。

一审被告：大连中天房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。

法定代表人：王庆，该公司执行董事。

再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人王子健以及一审被告大连中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民终118号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

建银公司申请再审称，原审判决认定事实和适用法律错误。第一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条及二十九条的规定，购房消费者的物权期待权仅能对抗金钱债权的执行，而不能对抗抵押权的执行。原审法院认定购房消费者的权利能够对抗银行抵押权，适用法律错误。第二，本案不符合《执行异议规定》第二十九条规定的情形。王子健与中天公司之间签订的《商品房买卖合同》，因讼争房屋已设定抵押权，中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分，在建银公司未追认的情况下，该《商品房买卖合同》效力待定。王子健仅提交了其名下无用于居住房屋的证明，但并未提交其配偶及子女名下无用于居住房屋的证明。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，本案系申请执行人执行异议之诉，案件审理或审查的核心问题在于提出执行异议的购房人对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，本案中王子健作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十九条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，适用法律并无不当。建银公司有关申请再审理由，不能成立。

其次，根据原审查明的事实，王子健提交了其在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订的《商品房买卖合同》，中天公司为其出具的案涉房屋销售不动产统一发票记载内容亦与《商品房买卖合同》所载信息相符，且双方已实际履行合同，据此可以认定王子健与中天公司之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同已经订立。对于王子健已全额支付购房款的事实，建银公司并未提出异议。中天公司在法院查封前已向王子健交付了案涉房屋，王子健亦交纳了案涉房屋的采暖费等费用。案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以王子健等购房人支付的购房款清偿债权、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非王子健自身原因，故原审法院认定王子健对讼争房屋享有排除建银公司申请强制执行的民事权益，结果并无不当。

综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。

审判长　　郃中林

审判员　　宋春雨

审判员　　仲伟珩

二〇一九年十一月十八日

法官助理王慧娴

书记员曹美施