王团结、深圳沃思投资管理企业再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5519号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王团结，男，汉族，住福建省南安市。

委托诉讼代理人：涂毕声，北京市蓝鹏律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张伟，北京葆涵律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳沃思投资管理企业（有限合伙），住所地广东省深圳市福田区中心四路一号嘉里建设广场二座15楼。

法定代表人：唐小兵，该公司执行董事。

被申请人（一审第三人）：石家庄市亿嘉房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区翟营大街3号。

法定代表人：崔成,该公司总经理。

被申请人（一审第三人）：卓达房地产集团有限公司，住所地河北省石家庄市翟营南大街389号。

法定代表人：杨卓舒，该公司董事长。

再审申请人王团结因与被申请人深圳沃思投资管理企业（有限合伙）（以下简称沃思企业）、石家庄市亿嘉房地产开发有限公司（以下简称亿嘉公司）、卓达房地产集团有限公司（以下简称卓达公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市高级人民法院(2019)京民终151号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

王团结申请再审称，1.王团结在2018年5月4日之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。2015年12月22日《房产认购协议书》包含了房屋买卖合同的全部核心条款，虽然双方未在该协议书上签字盖章，但双方对内容均予以认可。亿嘉公司出具的《收据》记载了房号、价款，并有双方盖章签字，具备书面合同的形式和实质要件。亿嘉公司开具的三张增值税发票，载明了购买时间、买卖双方主体信息、房号、价款，也具备书面买卖合同的形式和实质要件。2016年12月20日《购房协议书》对涉案房屋买卖事宜进一步确认。2.王团结已用受让的债权冲抵了购房款。冲抵凭证和亿嘉公司开具的增值税发票足以证明此事实，且债权转让人与亿嘉公司均向法院出具了《情况说明》。卓达公司法定代表人杨卓舒已于2019年5月18日向公安局投案自首，与本案相关的真实债权债务往来均被经侦部门保存，请求依法调查取证。3.王团结于2016年6月1日办理了入住手续并实际占有案涉房屋，早于一审法院查封时间（2018年5月4日）。物业公司出具的手续，足以证明王团结合法占有涉案房屋，二审法院以亿嘉公司与物业公司有关联为由，对合法入住的证据不予采信没有事实依据。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，即便认定关于合法占有房屋证据不够充分，也不影响王团结排除执行的权利。综上，王团结系根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定申请再审。

本院经审查认为，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人的利益，还涉及申请执行人的利益。人民法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定突破了债权平等原则，对交易安全和被执行人其他金钱债权人的利益影响巨大，也增加了被执行人和案外人通过执行异议恶意串通逃避强制执行的道德风险。因此，人民法院在适用该条规定对案外人权利予以特别保护时，应当从严审查、严格把握。参照适用该条规定，案外人需要同时满足上述四个要件。本案中，王团结主张入住案涉房屋的时间为2016年6月1日，此时案涉房屋已被法院查封，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定，“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产的”，属于有碍执行的行为，“人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”。故王团结所主张的入住并不属于“合法占有”，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故一审、二审判决驳回其诉讼请求并无不当。王团结主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，但该条规定针对的是“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”的情形，而本案中沃思企业并不属于房地产开发企业，故王团结的相关主张不能成立。

综上，王团结的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回王团结的再审申请。

审判长　王　丹

审判员　李　春

审判员　吴晓芳

二〇一九年十二月十六日

书记员　乔禹博