梁怀坤、焦世强再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5648号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：梁怀坤，男，1965年2月18日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。

委托诉讼代理人：付艳国，河南众孚律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：焦世强，男，1972年8月14日出生，汉族，住河南省濮阳市。

一审被告、二审上诉人：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地河南省濮阳市黄河路东段路南。

负责人：杜海金，该商场经理。

再审申请人梁怀坤因与被申请人焦世强及一审被告、二审上诉人濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫民终367号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

梁怀坤申请再审称，一、原审判决适用法律错误。（一）焦世强不具备本案原告的诉讼主体资格。焦世强是与濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建公司）签订的房屋认购书，但本案的被执行人是金鑫商场。根据《中华人民共和国物权法》第十六条规定，不动产登记簿是物权归属的依据，金建公司对案涉房屋没有所有权，焦世强与金建公司之间是普通债权债务关系。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十四条、第二十五条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查案外人是否系权利人，对于已登记的不动产，则应当按照不动产登记簿判断权利归属。（三）关于焦世强购房认购书的效力问题。其一，购房认购书签订时焦世强应对金建公司是否有条件销售房屋尽到基本的注意义务。其二，原审从保护交易秩序的角度认定双方签订的购房认购书有效且应当继续履行适用法律错误，焦世强因购房认购书无效所遭受的侵害有其他救济途径。二、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。（一）焦世强并未交付全部房款，存在虚假交易嫌疑。焦世强提供的收据显示其“转账”支付25.8万元，但其在原审庭审时称其仅支付现金15万元，存在虚假交易嫌疑。金建公司账本也存在改动迹象，真实性存在问题。（二）案涉房产没有实际交付。金鑫商场与焦世强之间关于案涉房屋发生多次冲突，在金鑫商场无法阻止的情况下，焦世强等人强行安装电梯及燃气管线。（三）焦世强在本案中存在明显过错，不享有物权期待权。焦世强是完全民事行为能力人，应当在购房时审查金建公司是否为开发房产的合法权利人。（四）焦世强对房屋的占有属于非法占有。在濮阳市中级人民法院已经于2015年5月21日根据梁怀坤的申请对案涉房屋予以查封的情况下，刘学安于2016年5月将案涉房屋钥匙交给焦世强。因刘学安是梁怀坤申请查封案涉房产案件之中的被告，故刘学安交付钥匙的行为属恶意。三、原审判决梁怀坤承担诉讼费用不合法。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，请求本院再审本案，撤销原审判决，改判焦世强对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题是：焦世强与金建公司之间签订的购房认购书是否合法有效，其效力是否可及于金鑫商场；焦世强是否享有案涉房屋足以排除强制执行的民事权益。

一、关于焦世强与金建公司之间签订的购房认购书是否合法有效、效力是否可及于金鑫商场的问题。案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，濮阳市人民政府出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后，为案涉住宅部分房屋办理了房屋初始登记。在濮阳市人民政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械认定购房认购书无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。故在焦世强与金建公司之间签订的购房认购书是双方真实意思表示且案涉房屋已经实际交付的情况下，二审法院从维护社会稳定、保障商品房交易秩序和保护交易现状的角度出发，认定焦世强与金建公司之间签订的商品房认购合同有效并无不当。关于焦世强与金建公司之间签订的购房认购书的效力是否及于金鑫商场。本院认为，金鑫商场和金建公司尽管是不同的民事主体，但金馨花园及金鑫商场商住楼为金建公司出资建设。在金建公司与焦世强签订房屋认购协议期间，金鑫商场的负责人为陈庆峰，金建公司的法定代表人为刘学安，陈庆峰是刘学安的女婿，且陈庆峰对金建公司出资建设金馨花园及金鑫商场商住楼，与购房人就金鑫商场商住楼签订购房认购书不持异议。金鑫商场的负责人由陈庆峰变更为刘学安后，金建公司仍出售了部分案涉金鑫商场商住楼，直至刘学安将金鑫商场的股权转让给他人。在金鑫商场的负责人为陈庆峰、刘学安期间，金鑫商场对案涉商住楼出售是认可的。因此，金建公司与焦世强之间签订的购房认购书效力可及于金鑫商场，对金鑫商场具有约束力。

二、关于焦世强是否享有案涉房屋足以排除强制执行的民事权益问题。本院经审查认为，对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使未取得物权，但其基于合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权。在买受人作为案外人提起执行异议之诉时，人民法院应当综合考虑案件事实，对申请执行人债权的效力及案外人对案涉标的所享有的权利进行比较判断，如案外人对案涉标的享有物权期待权的，依法不得执行。如前所述，案涉购房认购书是焦世强和金建公司的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，且效力可及于金鑫商场。焦世强在原审中提供了刘学安处账册等证据证明其已经缴纳房款15万元，且焦世强于2019年5月13日将所欠购房款10.8万元交执行法院，证明焦世强已经足额缴纳房款。在金鑫商场受案涉合同约束且焦世强已足额支付购房款的情况下，金鑫商场负有向焦世强交付房产并办理过户登记的义务。由于案涉房屋缺少相关文件，且一直未竣工验收，达不到办理房产证的条件，故案涉房屋长期既未交付使用也未能办证，应认定案涉房屋未能办理过户登记并非焦世强自身原因造成。后金鑫商场的负责人变更为张云辉、杜海金，其通过向濮阳市处理市城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组办公室申报按照历史遗留问题办理房屋初始登记而取得房产证。金鑫商场在取得房产证后仍负有向焦世强交付房产并办理过户登记的义务。申请执行人梁怀坤基于对金鑫商场的债权，已经收到另案购房人何丹的购房款，故可以推定梁怀坤应当明知本案房产在查封前已经出售，焦世强等人的购房行为已为梁怀坤明知。综上，根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封前已合法占有该不动产；(三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”焦世强与金鑫商场在案涉房屋被查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，并支付全部购房款，对此梁怀坤应当明知，案涉房屋未能办理过户登记非因焦世强自身原因，故可以认定焦世强享有对案涉房产的物权期待权，权利优先于梁怀坤与金鑫商场之间的一般债权，可以排除对案涉房屋的强制执行。

综上，梁怀坤的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回梁怀坤的再审申请。

审判长　　李相波

审判员　　宁　晟

审判员　　方　芳

二〇一九年十一月二十九日

法官助理王鑫

书记员张婷婷