张贵河、翁林房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5686号

再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：张贵河，男，1959年5月10日出生，汉族，住中华人民共和国河南省郑州市金水区。

委托代理人：贾鹏，河南润之林律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：翁林（英文名：ＬＩＮＷＥＮＧ），男，1963年11月28日出生，美利坚合众国公民，住美利坚合众国，邮编ＣＡ94506（5490ＢｌａｃｋｈａｗｋＤｒ.,Ｄａｎｖｉｌｌｅ,ＣＡ94506,ＵＳＡ）。

一审第三人：海南仲诚房地产经纪有限公司。住所地：中华人民共和国海南省陵水黎族自治县英州镇清水湾旅游度假区蔚蓝海岸A03区一期商铺D1幢商铺03号。

法定代表人：童博，该公司董事长。

一审第三人：孟凡贤，女，1956年11月10日出生，住中华人民共和国内蒙古自治区赤峰市。

再审申请人张贵河因与被申请人翁林、一审第三人海南仲诚房地产经纪有限公司（以下简称仲诚公司）、孟凡贤房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2019）琼民终110号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

张贵河申请再审称：原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项规定的再审情形，本案应予再审。事实与理由：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.从翁林与张贵河于2017年2月11日签订的《房地产买卖居间协议》（以下简称“翁林合同”）的合同主体、合同内容来看，该合同是居间合同，而不是房屋买卖合同，原判决偷换概念，将其认定为正式的房屋买卖合同，显属错误。2.原判决的事实认定和法律适用相矛盾。原判决一方面认定“翁林合同”合法有效，双方当事人应当遵守，另一方面又无视当事人在合同中约定的定金条款，适用了定金条款，又适用了损失赔偿，违背了当事人的真实意思及法律规定。3.“翁林合同”明确约定了应重新签订《商品房买卖合同》为买卖关系成立的前提条件，这是签约方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，应予尊重，但原判决无视上述约定，在没有其他证据的情况下，以所谓法律规定强行变更当事人的约定，人为增加了张贵河的合同义务，侵犯了张贵河的合法权益。4.“翁林合同”约定定金规则，没有约定除定金罚则外的其他违约责任，且翁林除支付定金外没有支付其他房款，原判决要求张贵河赔偿房屋差价损失没有合同依据，也违背当事人的真实意思。5.在仲诚公司向张贵河发送的通知中，明确表明双方同意终止“翁林合同”，仅就定金罚则的适用存在争议。原判决判令张贵河赔偿房屋差价损失，显失公平。6.原判决适用《中华人民共和国合同法》规定不全面。所谓可得利益是签订合同时预见到或应当预见到的可能损失。本案中，所谓的房屋差价是“翁林合同”签订时是不可能预见到的，二审法院判决张贵河赔偿房屋差价52万元显失公平，违背了该规定的本意。二、二审法院未准许张贵河提出的调查取证申请，显属不当。本案中，对于有关房管部门在2017年2月11日至2017年3月23日之间是否停止办理涉案房屋过户手续的证据，张贵河因客观原因不能自行收集，向二审法院提交了书面申请，但二审法院不予准许，导致本案基本事实的主要证据缺失，事实认定错误。根据证据规则，应当由主张不能办理房屋过户手续事实的一方当事人承担举证责任，并承担举证不能的法律后果。翁林和仲诚公司均没有提供有效证据证明该事实存在。但原判决认可上述事实存在，认定张贵河违约，判决承担定金罚则并赔偿所谓的房屋差价，侵犯张贵河的合法权益，应予纠正。

翁林、仲诚公司、孟凡贤未提交意见。

本院认为，本案系张贵河依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第五项之规定，向本院申请再审。本案审查的重点是原判决认定的基本事实是否缺乏证据证明，二审法院未准许张贵河的调查取证申请是否不当，本案是否应当再审。

首先，关于“翁林合同”的定性。张贵河和翁林在涉案“翁林合同”中就交易房屋的位置、房号、建筑面积、产权证号、装修情况及附属设备设施、价款、履行期限、付款方式以及收房方式等具体内容达成合意，明确了交易双方的权利义务。该合同基本具备了房屋买卖合同的必备条款。虽然“翁林合同”约定了订立该协议之后再签订《商品房买卖合同》并办理产权过户手续，但没有明确作出以《商品房买卖合同》的签订作为买卖合同成立生效要件的约定。二审法院不受限于合同名称等形式，根据实质内容，综合“翁林合同”内容的完整性、可操作性进行判定，确认“翁林合同”属于正式合同，理据较为充分。其次，关于违约方的认定。“翁林合同”作为签约各方的真实意思表示，合法有效，签约方应当依约履行各自合同义务。从合同的实际履约情况看，涉案合同签订后，张贵河未依照约定交付房屋，将房屋另行销售给孟凡贤，翁林据此主张张贵河存在违约行为；张贵河则主张翁林未在限定时间内签订《商品房买卖合同》办理过户手续，系违约在先，并表示人民法院未准许张贵河关于调取是否存在停止办理房屋过户手续相关证据的申请明显不当。从本案审理过程来看，一审法院认定张贵河要求调取的证据不属于当事人不能自行收集的证据，未予准许该申请，并确认张贵河关于翁林违约的主张缺乏事实和法律依据，最后判令张贵河承担双倍返还定金的违约责任。对此张贵河并未提起上诉，表明其认同一审判决的上述认定。但在翁林提起的上诉案件审理中，张贵河再次主张翁林违约，并向二审法院提出同样的调查取证申请。二审法院基于以上情形，未准许张贵河的调查取证申请，根据涉案合同履约情况认定张贵河为涉案合同违约方，事实与法律依据充分，并无不当。最后，关于损失赔付数额的确定。翁林有权就张贵河的违约行为主张损失赔偿。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。二审法院就翁林在定金之外提出的损失主张，认定与差价损失可并处的定金范围限定于翁林实际支付的定金数额，再以孟凡贤购买涉案房屋的价款作为计算差价损失的依据，经核算后，予以部分支持，并无不当。

综上，张贵河关于原判决认定事实缺乏证据证明等再审理由不成立，其提出的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回张贵河的再审申请。

审判长　　李桂顺

审判员　　侯　伟

审判员　　王蓓蓓

二〇一九年十二月二十日

法官助理张建

书记员房建屹