唐山筑福房地产开发有限公司、河北金圣房地产开发有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申5854号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：唐山筑福房地产开发有限公司，住所地河北省唐山市路北区钓鱼台街道钓鱼台南楼第二社区居民委员会院内。

法定代表人：张朝川，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：赵丽赟，北京市浩天信和律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郑珮，北京市浩天信和律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：河北金圣房地产开发有限公司，住所地河北省香河开发区夏安公路南侧。

法定代表人：吴江涛，该公司总经理。

一审第三人：成金明，男，1953年8月25日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县永兴区。

再审申请人唐山筑福房地产开发有限公司（以下简称筑福公司）因与被申请人河北金圣房地产开发有限公司（以下简称金圣公司）、第三人成金明合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院（2017）冀民终943号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

筑福公司申请再审称，（一）筑福公司与金圣公司于2010年7月2日签订的《房地产合作开发协议书》合法有效，其实质为土地使用权转让合同。根据《房地产合作开发协议书》约定，金圣公司提供其为权利人的出让土地使用权，筑福公司支付5000万元土地出让金并提供项目开发所需全部资金；筑福公司全权负责建筑设计、开发建设与营销，并承担开发建设期间的一切债权债务，金圣公司不参与开发建设及营销管理；金圣公司分得总销售面积的30%，筑福公司分得总销售面积的70%。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权合同司法解释）第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定收益的，应当认定为土地使用权转让合同。因此，案涉《房地产合作开发协议书》实质为土地使用权转让合同。（二）筑福公司与金圣公司于2010年7月2日签订的《房地产合作开发协议书》已经实际履行，不应予以解除。筑福公司根据约定向金圣公司支付了土地出让金，金圣公司亦分别于2010年7月6日、2010年7月15日向筑福公司出具收据，共计5000万元。另，筑福公司根据约定已经实际投入巨额资金并在涉案土地上进行了房屋建设，截至目前一期主体已建成；2015年6月30日，案涉项目取得预售许可证。筑福公司已按照约定切实履行了合同义务，案涉《房地产合作开发协议书》应当继续履行。金圣公司应当将案涉土地使用权变更至筑福公司名下。（三）二审判决认定筑福公司的法定代表人及实际控制人被判处有期徒刑导致涉案项目无法开发，筑福公司不能履行协议约定的义务，金圣公司合同目的不能实现，因而判决解除双方于2010年7月2日签订的《房地产合作开发协议书》，适用法律错误。筑福公司作为依法设立的有限责任公司，具有独立的法人资格，其存续及对外开展业务与其管理者或股东无关。另外，二审判决无视金圣公司承诺的容积率、建筑面积等与现状不符，金圣公司违约在先的事实。（四）二审判决未查明案涉土地及其地上建筑物的查封情况及原因，即认定相关查封由筑福公司导致，进而认定筑福公司无法继续履行相关协议。在本案诉讼前，筑福公司即为案涉项目引入了新的投资人，即一审第三人，筑福公司能够通过自身及一审第三人履行其在《房地产合作开发协议书》项下的投资开发建设及营销等义务。案涉项目目前建设停滞是因金圣公司恶意提起本案及另案诉讼。此外，二审法院未通知筑福公司缴纳二审诉讼费却直接判令筑福公司承担二审诉讼费的一半，行为不当。筑福公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。

本院经审查认为，（一）关于筑福公司与金圣公司于2010年7月2日签订的《房地产合作开发协议书》性质是否为土地使用权转让合同问题。根据查明事实，《房地产合作开发协议书》第二条约定，根据优势互补、互惠互利的原则，双方采取合作形式以甲方（金圣公司）出让土地、乙方（筑福公司）出资、以甲方现有公司为开发公司，甲乙双方共同开发经营本项目。甲方以出让土地使用权入股，占本项目的30%。乙方除先行向甲方支付5000万元欠缴土地出让金外，提供本项目开发所需全部资金，乙方占本项目的70%。根据上述约定，双方系合作开发房地产关系，金圣公司系以出让土地使用权入股，占项目的30%。筑福公司提供项目开发资金，占本项目的70%。金圣公司能否获得利润与案涉项目能否顺利开发有密切联系，存在经营风险。案涉合同符合国有土地使用权合同司法解释第十四条规定的合作开发房地产合同特征，即“当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。根据案涉《房地产合作开发协议书》约定，筑福公司应支付5000万元，该款并非土地使用权转让款，而是代金圣公司缴纳土地出让金。金圣公司并非仅收取固定利益，而不承担风险，案涉合同亦未约定将土地使用权过户至筑福公司名下。案涉合同并非国有土地使用权合同司法解释第二十四条规定的名为合作开发房地产合同，实为土地使用权转让合同。

（二）关于筑福公司与金圣公司于2010年7月2日签订的《房地产合作开发协议书》应否解除问题。根据查明事实，2014年12月29日，筑福公司法定代表人张朝川、该公司实际控制人刘芳因涉嫌非法吸收公众存款罪被唐山市公安机关刑事拘留；2017年6月1日，张朝川、刘芳因涉嫌非法吸收公众存款罪分别被唐山市路南区人民法院判处有期徒刑三年和五年。期间案涉项目预售许可已被唐山市司法机关查封，项目已停止建设。张朝川、刘芳非法吸收的资金用于涉案项目，今后将会被追缴或责令退赔，还涉及集资参与人资金返还问题，筑福公司已无法按约定进行投资，导致涉案项目目前无法开发。

筑福公司主张案涉合同应继续履行，但是未提交证据证明其有继续履行合同的能力。筑福公司的法定代表人和实际控制人被判处有期徒刑，虽然并不影响筑福公司的主体资格，但是从本案查明事实看，由于筑福公司投入的建设资金来源存在纠纷，已经实际影响了案涉项目的开发。筑福公司主张其引入了第三人进行开发建设，但是其未能证明金圣公司同意该第三人加入，并同意继续按照筑福公司与金圣公司签订的合同履行。并且，案涉合作合同于2010年7月2日签订，至今未完成开发建设，原判决判令解除合同，并无不当。

此外，二审判决对诉讼费的处理是否适当，不属于当事人申请再审的法定事由，本院不予审查。

综上，筑福公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回唐山筑福房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　汪治平

审判员　　刘银春

审判员　　谢爱梅

二〇二〇年一月八日

书记员　　李雪薇