黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司、潘林案外人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6083号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司。住所地：黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭局直二十四委9栋2楼1号。

法定代表人：庄德恒，该公司总经理。

委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。

委托诉讼代理人：欧阳建胜，黑龙江李哲律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：潘林，男，1968年ｌ2月29日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：**，男，1971年11月30日出生，汉族，户籍地黑龙江省，现服刑于黑龙江省双鸭山监狱。

一审被告：黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司。住所地：黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭丁香路西客运站南2幢0201号。

法定代表人：刘玉书，该公司执行董事。

再审申请人黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司（以下简称宝房公司）因与被申请人潘林、被申请人**，一审被告黑龙江省宝泉岭垦区鑫隆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫隆公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2019）黑民终145号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

宝房公司申请再审称：（一）原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.在2013年4月20日，**因涉嫌刑事犯罪被羁押，案涉房屋均被公安机关查封。宝房公司诉鑫隆公司、**建设工程施工合同纠纷，黑龙江省农垦中级法院于2013年11月29日即正式受理，宝房公司2013年即申请诉讼保全，由于案涉房屋被公安机关查封，法院未作出裁定，直至2015年5月公安机关解除查封后，法院才裁定查封。2015年11月20日，黑龙江省农垦中级法院作出（2013）垦民初字第17号民事判决。2.关于50万借款的问题，潘林举示的证据不能证明其实际交付给**50万元，且二审中，潘林又改称用现金给付，但不能说明现金的合法来源。（二）**与潘林于2011年8月20日签订的房屋买卖合同系伪造。如果**确实于2011年8月将案涉房屋出卖给潘林，面对2013年公安机关的查封和2015年法院的查封及2017年执行，**与潘林应提出异议。在2017年11月执行过程中，**反而提出以包括案涉房屋在内的房屋抵偿部分欠款，换取宝房公司把3户物业用房返还给其妻子的交换条件。（三）原审适用法律确有错误。1.本案申请执行人宝房公司与被执行人**在执行过程中达成以物抵债协议，一审法院以裁定的方式对该协议进行确认，并非人民法院对执行标的进行处分。2.原审判决在认定潘林房款交付、房屋占有、办理过户登记方面均存在错误。3.**诉讼主体地位应为第三人而不是被告。4.（2016）黑81执73号执行裁定书已经发生法律效力，裁定以案涉房屋抵偿宝房公司欠款，并裁定宝房公司可持生效裁定到登记机关办理产权登记手续，已从法律上确定了案涉房屋的权属，原审判决与该生效裁定矛盾。综上，宝房公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项的规定申请再审。

潘林答辩称：（一）潘林与**于2011年8月20日签订房屋买卖合同，房屋价款100万元，潘林以借款本息62万元及现金18万元支付80万元购房款，剩余20万元由**出租后收取的租金抵顶。2015年初全部付清购房款后，该房屋交付于潘林，并办理了入户手续。（二）该房屋系潘林通过合法手续购买，买卖合同不存在胁迫、欺诈、乘人之危和恶意串通等影响合同效力的情形，且潘林对房屋系合法占有，应当受到法律保护。（三）因**被追究刑事责任，潘林在购买房屋后未能办理过户手续。潘林多次咨询产权部门是否可办理过户，均因该房屋没有验收，未在产权部门办理登记，不能过户，故并非潘林的个人原因导致该房屋未能办理过户。（四）根据相关法律规定，消费者的商品房购买权应得到优先保护，可以对抗其他权利。

本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中潘林对案涉房屋享有的权益是否可以排除法院强制执行，应从以下几个方面进行评判：

首先，潘林与**系在法院查封案涉房屋前于2011年8月20日签订房屋买卖合同。宝房公司提出2013年案涉房屋被公安机关查封，致使法院在2015年公安机关解封后予以查封的主张。因潘林与**签订房屋买卖合同的时间均早于上述查封时间，故宝房公司提出的该项再审申请理由，不能成立。

其次，**将其与鑫隆公司签订的商品房买卖合同及房款发票交付潘林，虽然此后案涉房屋由**对外出租以抵顶剩余20万元购房款，但因**与潘林在买卖房屋时既已约定了此种交易方式，并不违反常理，且潘林在**对外出租到期后及时接收房屋并以自己的名义对外出租。原审判决认定**通过占有改定的方式向潘林交付了房屋，并无不当。

再次，潘林与**签订的房屋买卖合同中约定的付款方式及**向潘林出具的收到80万元房款、剩余房款20万元以房屋租金形式给付的收条，可以与**与案外人签订房屋租赁合同的事实相互印证，形成证据链条，能够证明潘林已支付全部购房款。原审判决对此认定潘林已支付房款，并无不当。

最后，案涉商品房于2015年10月14日方办理了初始登记，潘林在此种情况下，在公安机关及法院查封前均无法就案涉房屋办理过户登记。即使潘林可主张就案涉房屋到开发公司处办理更名，但更名不能等同于过户，不能因其未更名而认定其在办理过户方面存在明显过错。故原审判决认定案涉房屋未办理过户非因潘林自身原因，并无不当。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条规定：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”一审、二审法院以潘林诉请为依据未更改**的诉讼主体地位，并不影响判决处理结果，故对宝房公司以一审法院将**列为被告错误为由申请再审，本院不予支持。另外，本案系宝房公司在申请执行过程中，潘林作为案外人主张对案涉房屋享有排除强制执行的权利，本案审查的结果可以作为能否阻却人民法院对案涉房屋执行的依据。宝房公司依据黑龙江省农垦中级法院（2016）黑81执73号执行裁定所享有的民事权益，不影响本案对案外人是否具有阻却执行权益的认定。

综上所述，宝房公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回黑龙江省宝泉岭宝房建筑安装有限公司的再审申请。

审判长　　余晓汉

审判员　　李盛烨

审判员　　季伟明

二〇一九年十二月二十三日

法官助理于璇

书记员王晓婷