刘光苹、曾川南申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6403号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：刘光苹，女，1957年10月28日出生，汉族，住四川省兴文县。

委托诉讼代理人：童康，四川发现(宜宾)律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：曾川南，女，1984年7月22日出生，汉族，住四川省兴文县。

委托诉讼代理人：童康，四川发现(宜宾)律师事务所律师。

被申请人(一审原告、二审被上诉人)：上海浦东发展银行股份有限公司内江分行，住所地四川省内江市东兴区大千路660号。

负责人：杨松，该分行行长。

委托诉讼代理人：徐飞，四川恒和信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋曦，四川恒和信律师事务所律师。

一审第三人：宜宾市五星房地产开发有限公司，住所地四川省兴文县古宋镇中山西路四-2小区。

法定代表人：王正荣，该公司董事长。

再审申请人刘光苹、曾川南因与被申请人上海浦东发展银行股份有限公司内江分行（以下简称浦发银行内江分行）、一审第三人宜宾市五星房地产开发有限公司（以下简称五星房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省高级人民法院(2019)川民终790号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

刘光苹、曾川南申请再审称，（一）一、二审判决认定案涉房屋未竣工验收，不具备交付条件，且刘光苹、曾川南未在一审法院查封之前合法占有案涉房屋错误。首先，案涉“五星大世界”房地产项目地基与基础分部工程及主体结构工程已于2014年3月3日验收合格，但是未完成整体竣工验收手续，现因五星房产公司资金困难，且于近期开展了该公司破产清算的前期工作，故该项目已经不可能进行竣工验收。其次，曾川南已于主体结构验收合格后向五星房产公司接收了案涉房屋并取得房屋钥匙后实际控制、使用至今。最后，案涉项目的房屋存在交付的先例。虽然宜宾市五星实业集团有限责任公司副总经理王崇莲所说包括案涉房屋在内“没有交付给任何人使用”，但是王崇莲作为证人并未出庭质证，且王崇莲与刘光苹、曾川南存在利害关系，其证人证言不能作为认定案件事实的依据。（二）一审判决认定刘光苹、曾川南未支付全部购房款错误。刘光苹、曾川南与五星房产公司签订的《商品房买卖合同》已经四川省宜宾市中级人民法院(2016)川15民初11号生效民事判决认定为有效，故刘光苹、曾川南与五星房产公司之间存在商品房买卖合同关系；按照曾川南与五星房产公司签订的《退股协议》，双方约定通过退股款抵扣购房款，故刘光苹、曾川南已实际履行支付全部购房款的义务。（三）一、二审判决认定刘光苹、曾川南办理的《商品房买卖合同》预售备案登记手续不是预告登记，不享有物权期待权错误。本案应当结合曾川南与五星房产公司签订的《合作开发协议书》《退股协议》《商品房买卖合同》等进行综合审查认定，刘光苹、曾川南享有对案涉房屋的物权期待权。综上，刘光苹、曾川南根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定申请再审。

本院经审查认为，首先，案涉《商品房买卖合同》约定：该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等。第十条约定：出卖人应当在2015年3月31日前向买受人交付该商品房；该商品房已取得规划验收合格证；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告；满足出卖人承诺的市政基础设施达到的条件等。刘光苹、曾川南诉讼中所主张的转移交付路径，并不符合上述合同的约定，且案涉房屋至今未取得竣工验收手续，《商品房买卖合同》第十条约定的交付条件至今仍未成就，故刘光苹、曾川南与五星房产公司并未按案涉《商品房买卖合同》约定的时间、程序、条件、方式等进行房屋的转移交付。而且，刘光苹、曾川南并未举示办理钥匙移交、房屋交接等手续的直接、书面证据，仅提交了兴文县晏阳建筑有限责任公司（以下简称晏阳建筑公司）出具的《证明》和香水山居委会出具的《证明》等。从内容上看，晏阳建筑公司出具的《证明》称2015年2月15日，五星房产公司法定代表人王正荣当面通知其公司项目负责人吉方明，将“五星大世界”2号、3号楼的钥匙交给房屋买受人，房屋买受人凭购房合同领取钥匙，即王正荣通知吉方明将钥匙交给房屋买受人。该待证事实中的当事人为王正荣与吉方明，晏阳建筑公司并非直接当事人，且其未对该证据来源作出说明，需要结合其他证据综合判断该待证事实是否存在，而王正荣、吉方明均未出庭作证，也未有其他证据予以佐证，故不能仅凭晏阳建筑公司出具的《证明》即认定2015年2月15日王正荣通知吉方明将钥匙交接给房屋买受人这一事实的存在。而香水山居委会于2019年8月30日出具的《证明》，至多仅能证明相关房屋的现状，而不能证明刘光苹、曾川南在案涉房屋被查封之前即占有使用房屋的事实。综上，刘光苹、曾川南举示的证据并不足以证明其在人民法院查封前对案涉房屋进行了占有使用。

其次，四川省宜宾市中级人民法院在(2016)川15民初11号民事判决中认定刘光苹、曾川南未实际履行案涉《商品房买卖合同》约定的全部付款义务，故而驳回了刘光苹、曾川南要求五星房产公司提供过户手续和确认购买的房产权属归其所有的诉讼请求；而本案诉讼中，刘光苹、曾川南也未提供证据证明其在(2016)川15民初11号民事判决生效后履行付款义务的相关证据。曾川南与五星房产公司在2014年5月15日签订的《退股协议》中约定以投入资金、借款及利息、分配利润抵扣购房款，曾川南还需向五星房产公司支付差价422.2万元，但是刘光苹、曾川南在本案中也未提供证据证明其依约向五星房产公司支付了422.2万元差价，现无证据证明《退股协议》已经实际履行。因此，原判决认定刘光苹、曾川南未支付全部购房款，是正确的。

再次，案涉《商品房买卖合同》的备案登记不能等同于预告登记，不具有物权效力，故不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定。预告登记是《中华人民共和国物权法》第二十条规定的一种不动产登记制度，而商品房预售登记备案是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施。前者是为了保障债权人将来能够实现物权；而后者则是有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。刘光苹、曾川南辩称兴文县不动产登记中心于2016年9月才正式挂牌开展不动产登记业务，无法办理预告登记手续。对此，本院认为，案涉房屋的预告登记手续并非仅能在兴文县不动产登记中心成立后方可办理，在不动产统一登记之前，商品房登记即已存在并由房屋行政主管部门负责办理；而且，兴文县不动产登记中心挂牌时间亦远远早于人民法院查封时间。故刘光苹、曾川南的该项理由亦不能成立。

综上所述，刘光苹、曾川南对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回刘光苹的再审申请；

驳回曾川南的再审申请。

审判长　司　伟

审判员　马成波

审判员　叶　欢

二〇一九年十二月二十七日

法官助理黄巍

书记员罗映秋