李锋、郭春雷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申6443号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李锋，男，1976年10月6日出生，汉族，住河南省永城市。

委托诉讼代理人：赵亚，河南正剑律师事务所律师。

委托诉讼代理人：郭永明，河南正剑律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周忠钦，男，汉族，1953年3月15日出生，住河南省商丘市。

委托诉讼代理人：赵伟敏，女，1955年10月27日出生，汉族，住河南省商丘市，系周忠钦妻子。

委托诉讼代理人：杨国庆，河南向东律师事务所律师。

被申请人（一审第三人）：河南合众置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区红专路130号4层410号。

法定代表人：闫霞，该公司总经理。

委托诉讼代理人：勾长舟，男，该公司职员。

二审上诉人(一审原告)：郭春雷，男，1975年10月16日出生，汉族，住河南省永城市。

再审申请人李锋因与被申请人周忠钦、河南合众置业有限公司（以下简称合众公司）、一审原告郭春雷案外人执行异议之诉一案，不服河南省高级人民法院（2019）豫民终434号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

李锋申请再审称，（一）案涉商铺所有权归李锋所有，李锋对案涉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。1.李锋提交的新证据，二审法院（2019）豫民终431号民事判决，该案与本案事实基本一致，该案支持了彭朱仙要求停止执行的诉讼请求，本案亦应当支持李锋的诉讼请求。2.河南合众置业有限公司永城分公司（以下简称合众公司永城分公司）于2012年5月31日将案涉商铺出售给李锋，并于2014年11月份将该商铺交付给李锋，李锋后将该商铺租赁给案外人赵文强、罗斌、裴敬平等使用。3.李锋提交的交款收据、合众公司永城分公司出具的证明可以证明李锋在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同。4.李锋已经支付了案涉商铺全部价款59万元，并交清了全部配套费用和契税及维修基金、办证费等36442元。5.因开发商原因才使李锋至今未办理房产产权登记。（二）周忠钦与合众公司在签订房屋买卖合同之前签订的是虚假的补充协议，案涉商铺在永城市房管局备案是无效的。合众公司永城分公司法定代表人解普松与担保人龚文华和出借人签订了商品房买卖合同的补充协议。协议条款内容约定：若合众公司依约履行还款义务，则双方之间签订的《商品房买卖合同》不生效，若合众公司未按照合同约定偿还出借人的借款本息，则《商品房买卖合同》生效。东城雅居1-D、2-D商铺并未收到实际购房款，到永城市房管局办理房产备案时所开的收据只是借款的一部分，不代表收取了借款人的房款，其目的是为了房产局备案使用。综上，李锋依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项之规定，向本院申请再审。

被申请人周忠钦辩称李锋对案涉商铺不享有对抗执行的权益，请求驳回李锋的再审申请。

合众公司认可李锋的再审申请及理由。

本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人必须同时满足以上四个条件，才能对排除对执行标的的执行。本案中，根据二审查明的事实及李锋的再审申请理由，本案争议的主要问题为：1.李锋与合众公司之间是否存在真实有效的商品房买卖合同关系；2.李锋是否已全额支付案涉商铺相应价款。

关于李锋与合众公司之间是否存在真实有效的商品房买卖合同关系的问题。李锋向本院提交了其从公安机关处获取的郭春雷与合众公司签订的《商品房买卖合同》（复印件）。针对该份《商品房买卖合同》在原一审、二审期间未提交的原因，李锋在本院组织询问时陈述，当时签订完该份《商品房买卖合同》，合众公司就把合同拿走了，因为没有在房管局备案，则没有将合同给购房户，又因为合众公司想隐瞒案涉商铺已经出售的事实以筹集资金周转，一直将该份《商品房买卖合同》留在合众公司。后因案涉商铺被法院执行，李锋到信访局、永城市公安局等处寻求救济，最终在永城市公安局发现了该份《商品房买卖合同》。虽然该份《商品房买卖合同》在一审、二审期间未提供，但李锋对未提交理由的陈述具有一定的合理性，此外，该《商品房买卖合同》属于制式合同文件，对买受人基本信息、房屋价款、房屋交付、违约责任等主要内容都进行了约定，并加盖合众公司永城分公司公章。虽然该《商品房买卖合同》中商品房基本情况部分空白，但合众公司在再审期间明确认可该《商品房买卖合同》的真实性，并认可其与李锋之间存在真实的商品房买卖关系。结合李锋一审期间提交的《合众·东城雅居配套费代收明细》和其提交的交纳案涉商铺配套费的三张收据（该部分证据中显示的交易主体均是合众公司永城分公司）及李锋就案涉房屋与赵文强于2014年11月13日签订的房屋租赁合同等证据，可初步证明李锋同合众公司永城分公司之间就案涉房屋形成买卖合意，故本案再审时应当就李锋与合众公司之间是否形成真实有效的商品房买卖合同关系进一步予以查明。

关于李锋是否已经全部支付案涉商铺购房款的问题。根据已查明的事实，案涉商铺总价款为59万元。李锋提交的收据显示，其已向合众公司支付了15万元现金。对于剩余的44万元，李锋提交了一份20万元的POS机刷卡小票和《一本通/绿卡通交易明细》载明的24万元明细。其中20万元POS机小票上商户名称明确写明为“合众置业永城分公司”，交易时间为2013年5月11日，初步证明李锋在合众公司永城分公司处通过刷卡支付了20万元。李锋提交的《一本通/绿卡通交易明细》上显示2013年5月11日发生24万元交易，虽然写明为“消费”，且缺乏相应的收款账号具体信息，但上述两笔款项均发生在2013年5月11日，且金额与之前所支付的15万元相加正好为59万元。本案审理过程中，李锋向本院提交一份其从公安机关处调取的合众公司永城分公司的存款交易明细清单，该清单显示合众公司永城分公司于2013年5月13日收到转账款43.984万元，李锋解释该笔款项即为前述44万元转款扣除手续费后的余额。鉴于合众公司认可与李锋之间存在商品房买卖合同关系，并出具证明和情况说明认可李锋已向其全额支付购房款的事实，上述证据对本案的审理结果均有影响，本案应当在再审中对李锋是否已足额支付案涉商铺购房款的事实进一步予以查明。

另外，二审判决未查清李锋是否在查封前已合法占有案涉商铺及对未办理案涉商铺产权登记是否存在过错等相关事实，再审期间应当一并进行查明。

综上，李锋申请再审的理由符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第一款之规定，裁定如下：

一、指令河南省高级人民法院再审本案；

二、再审期间，中止原判决的执行。

审判长　朱　燕

审判员　李相波

审判员　宁　晟

二〇一九年十二月三十一日

法官助理陈其庆

书记员王康桥