河南金芒果地产有限公司、李海琴房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民申873号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南金芒果地产有限公司。住所地：河南省郑州市管城回族区紫荆山路**号**号楼**楼**号。

法定代表人:裴松林，该公司执行董事。

委托诉讼代理人:韩琳，河南秉义律师事务所律师。

再审被申请人（一审原告、二审被上诉人）：李海琴，女，1963年12月12日出生，回族，住河南省郑州市管城回族区。

一审被告:南阳丰隆房地产开发有限公。住所地：河南省南阳市宛城区官庄镇中南路**号号。

法定表人:田君磊，该公司总经理。

一审被告:田君磊，男，1977年9月5日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。

一审第三人:河南鑫瑞投资担保有限公司。住所地：河南省郑州市金水区经**路**号财富广场**号楼**层。

法定代表人:田君爽，该公司董事长。

再审申请人河南金芒果地产有限公司（以下简称金芒果地产公司）因与被申请人李海琴、一审被告南阳丰隆房地产开发有限公司（以下简称丰隆房地产公司）、田君磊、一审第三人河南鑫瑞投资担保有限公司（以下简称鑫瑞担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省高级人民法院（2016）豫民终389号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

金芒果地产公司向本院申请再审称，（一）（2016）豫民终389号民事判决认定本案存在“债务转移”，判令金芒果地产公司返还李海琴购房款，没有证据支持，属于事实认定错误。《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》只是金芒果地产公司项目负责人裴松波与鑫瑞担保公司、李海琴签订的内部认购意向书，该协议根本没有履行。金芒果地产公司没有收到真正的购房款，也从未表示要代鑫瑞担保公司向李海琴偿还1000万元借款，金芒果地产公司、鑫瑞担保公司、李海琴之间不存在债务转移。在《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》签订当日，鑫瑞担保公司、田君爽给李海琴出具了担保函，载明只要金芒果地产公司不履行上述认购协议书，鑫瑞担保公司、田君爽本人都无条件一次性归还购房款。《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》签订后，鑫瑞担保公司仍是债务人，仍应由该公司承担李海琴借款偿还责任。（二）二审判决适用法律错误。李海琴起诉要求解除《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》、金芒果地产公司返还购房款，本案案由定为房屋买卖合同纠纷。河南省高级人民法院在没有告知李海琴变更诉讼请求的情况下，却认定存在债务转移法律关系，又以金芒果地产公司在房屋买卖合同关系中违约为由判定该公司返还“购房款”，审理的事实与李海琴诉请的法律事实不一致，造成当事人对于法律适用无所适从，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》的基本审判原则。（三）二审判决程序错误。本案二审审理期限严重超期。合议庭成员变更有违法理。综上，金芒果地产公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求再审本案，撤销河南省高级人民法院（2016）豫民终字389号民事判决；改判支持金芒果地产公司的上诉请求，驳回李海琴的诉讼请求；案件诉讼费全部由李海琴承担。

李海琴未提交书面答辩意见。

本院经审查认为，本案争议的焦点为：（一）《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》是否成立和生效。（二）二审判决认定金芒果地产公司、鑫瑞担保公司、李海琴之间存在债务转移，判令金芒果地产公司返还李海琴购房款，是否有证据支持，是否存在适用法律错误。（三）河南省高级人民法院在审理（2016）豫民终389号一案过程中，是否存在超期审理、违法变更合议庭成员等程序问题，是否应以此为由再审本案。

关于《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》是否成立和生效的问题。金芒果地产公司申请再审认为《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》没有约定具体房号、楼层、面积、房价等内容，只是金芒果地产公司项目负责人与鑫瑞担保公司、李海琴签订的内部认购协议，该协议根本没有履行。根据本案查明的事实，《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》第一条注明房号、建筑面积、房屋单价、总房款明细附后，第二条也在“甲方认可乙方已经付清全部购房款”后注明所购房屋明细附后，说明双方当事人对具体的房屋买卖合同标的是有约定的。虽然《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》未明确约定具体的购房款数额，但该协议第二条约定此金额（指购房款）用于冲抵鑫瑞担保公司欠李海琴1000万元，无论鑫瑞担保公司是否向金芒果地产公司支付购房款，都认可李海琴已经支付了购房款，说明李海琴是用其对鑫瑞担保公司享有的1000万元借款债权支付购房款，可以认定各方当事人对房屋购房款有约定，购房合同在实质性内容上是完备的。三方当事人已经在《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》上盖章，具备合同成立的形式要件。因此，《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》具备合同成立的法定形式和实质要件，根据《中华人民共和国合同法》规定买卖合同成立，该合同也不违反法律的禁止性规定，合法有效。

关于二审判决认定金芒果地产公司、鑫瑞担保公司、李海琴之间存在债务转移，判令金芒果地产公司返还李海琴购房款，是否有证据支持，是否存在适用法律错误的问题。鑫瑞担保公司、李海琴、金芒果地产公司三方签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》明确约定，李海琴自愿购买金芒果地产公司的房产，由于鑫瑞担保公司欠李海琴1000万元，由鑫瑞担保公司代李海琴向金芒果地产公司支付购房款，购房款冲抵鑫瑞担保公司欠李海琴的借款1000万元。无论鑫瑞担保公司是否向金芒果地产公司支付购房款，金芒果地产公司认可李海琴已经付清全部购房款，金芒果地产公司于2012年7月31日前须为李海琴开具购房收据，在协议签订六个月内办理正式网签合同并开具正式发票，在2013年12月31日前向李海琴交付房屋。从上述协议内容看，李海琴和金芒果地产公司构成房屋买卖合同关系，鑫瑞担保公司和李海琴之间构成代为清偿（购房款）关系和债权债务抵消的关系。鑫瑞担保公司、李海琴、金芒果地产公司并未明确约定将鑫瑞担保公司欠李海琴的1000万元债务转移给金芒果地产公司，二审法院将鑫瑞担保公司代为清偿李海琴应向金芒果地产公司支付的购房款这一代为清偿关系，以及用上述代为清偿购房款抵消其欠李海琴1000万元债务的债权债务抵消关系，认定为三方当事人之间的债务转移关系，存在一定瑕疵，但不足以再审本案。

李海琴诉讼请求是基于李海琴与金芒果地产公司之间的买卖合同关系，本案经审理也认定李海琴和金芒果地产公司构成房屋买卖合同关系，因此本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。根据合同约定，李海琴用其对鑫瑞担保公司享有的1000万元债权支付购房款的对价，李海琴无需直接向金芒果地产公司交付购房款。无论李海琴是否实际支付购房款，金芒果地产公司均认可李海琴已经履行了支付购房款的义务，不影响金芒果地产公司向李海琴履行交付所附明细房屋的义务。李海琴依约履行了支付购房款的义务，金芒果地产公司未按照协议约定履行交付房屋和办理过户登记的义务，现李海琴起诉请求解除协议、金芒果地产公司返还购房款，二审法院依据合同约定、金芒果地产公司的承诺及《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十七条、第一百零七条等相关规定，判令解除李海琴与金芒果地产公司之间的合同关系、金芒果地产公司承担返还购房款义务，适用法律并无不当。

关于本案二审审理程序问题。本案二审审理期间，依法办理了扣除审限手续，该事由不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的再审情形，金芒果地产公司该再审申请理由不成立。本案二审审理过程中，合议庭成员孙玉华退休，该情形属于《最高人民法院关于人民法院合议庭工作的若干规定》第三条规定的变更合议庭成员法定情形中的“其他特殊情况”。原审法院依据上述规定依法变更合议庭成员，并及时书面通知金芒果地产公司，不存在违法变更合议庭成员程序问题。

综上，金芒果地产公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回河南金芒果地产有限公司的再审申请。

审判长　　包剑平

审判员　　杜　军

审判员　　谢　勇

二〇一九年三月二十八日

法官助理颜廷光

书记员袁正明