廊坊市广阳区王寨社区居民委员会、廊坊市圣龙房地产开发有限公司合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

法定代表人：冯书忠，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈卓，北京市天元律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李巍，北京市天元（成都）律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：吕连松。

再审申请人廊坊市广阳区王寨社区居民委员会（以下简称王寨居委会）、廊坊市圣龙房地产开发有限公司（以下简称圣龙公司）因与被申请人吕连松合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(2018)冀民终877号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

王寨居委会申请再审称，（一）一审、二审判决认定事实错误。一审、二审庭审过程中，吕连松并没有证据证实所建房屋系王寨居委会拆除，王寨居委会实际也未拆除吕连松的房屋。一审、二审法院在没有证据证实的情况下，就推定王寨居委会实施了拆除行为，属于认定事实错误。（二）一审、二审判决严重损害了王寨居委会的合法权益。二审判决认定王寨居委会与圣龙公司实际履行的是《房屋土地转让合同书》。圣龙公司受让了土地及房屋，吕连松所建房屋拆迁与否，直接影响到圣龙公司的开发建设。该房屋拆除最终受益人系圣龙公司，而非王寨居委会。因此，在无证据证明拆除责任人的情况下，应推定圣龙公司对拆除行为负责。王寨居委会依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定申请再审。

圣龙公司申请再审称，（一）本案不应适用买卖不破租赁原则，二审判决圣龙公司承担连带责任的基础不成立。1.王寨居委会与吕连松之间的合同关系已经在另案中被生效判决解除，二审法院以买卖不破租赁为由，认定吕连松与圣龙公司之间成立租赁合同关系，进而判决圣龙公司承担连带责任，适用法律错误。尽管圣龙公司受让了王寨居委会的土地使用权，但吕连松与王寨居委会之间的合同关系并不能延续到吕连松与圣龙公司之间。2.在王寨居委会与吕连松之间的合同关系于2011年5月23日解除后，圣龙公司与吕连松没有建立租赁合同关系的意思表示。根据圣龙公司与王寨居委会签订的《土地使用权转让协议》约定，王寨居委会负责该地块内地上物拆迁工作，并承担相关费用。圣龙公司受让土地使用权的目的是获得净地进行项目开发，需向王寨居委会支付的对价是在该地块之上将来建成的房产。3.二审判决认定吕连松房屋未能拆除给王寨居委会和圣龙公司造成了损失，即意味着吕连松长期对房屋非法占有，与“圣龙公司与吕连松之间形成了租赁关系”的认定相矛盾。4.吕连松与王寨居委会之间并非真正的租赁合同关系，而是吕连松出资为王寨居委会建房并形成对王寨居委会的债权，王寨居委会以给予吕连松房屋20年使用权的方式来抵偿债务，不适用买卖不破租赁。吕连松只能基于其与王寨居委会之间的合同关系向王寨居委会主张补偿，而无权突破合同的相对性要求圣龙公司承担连带责任。（二）圣龙公司不应对补偿款承担连带责任。关于补偿金额的认定，二审判决缺乏证据、认定事实不清。1.一审法院询问吕连松是否同意参照已签订返租协议的人的补偿标准接受补偿时，其明确表示不同意。因此一审判决明确认定“因吕连松不同意王寨居委会与其他业主的解决方案”，并参照吕连松与艾志学签订的租赁协议，根据其每年可对外收取的租金标准来计算其租金损失为9441667元。吕连松在上诉状中又主张参照王寨居委会与吕洪明之间的补偿标准计算，违背了民事诉讼承诺禁反言的原则，其上诉请求已经超出了一审诉讼请求的范畴。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，二审法院对于吕连松的该项上诉请求不应直接审理。2.在吕连松不同意接受其他被补偿人的补偿标准情况下，对于吕连松出资建房仅应当赔偿20年使用期限扣除掉已经使用年限之后的残值部分。二审判决认定因涉案房屋已被拆除，因此无法进行评估没有依据。3.即便参照王寨居委会与吕洪明等人的补偿标准来衡量王寨居委会对吕连松的补偿，根据《房屋返租协议》，王寨居委会所进行的补偿均为按年支付，二审判决一次性对吕连松支付不符合计算标准。（三）圣龙公司与王寨居委会之间履行的是《土地使用权转让协议》，而非《房屋土地转让合同书》，在合同双方对此没有争议的情况下，二审法院认定双方实际履行的是《房屋土地转让合同书》违背了民事诉讼不告不理的基本原则，超出了诉讼请求的范围。1.本案审理的是王寨居委会与吕连松之间的合同纠纷，所涉及的只是王寨居委会与吕连松之间的合同关系能否承继性的在圣龙公司与吕连松之间成立的问题。圣龙公司与王寨居委会履行的是《土地使用权转让协议》。二审法院处理了合同双方没有争议且并不属于本案审理范围的实体问题，违反了民事诉讼法不告不理的基本原则。2.二审判决认定圣龙公司与王寨居委会实际履行的是《房屋土地转让合同书》错误。本案争议并不涉及未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的情形，也不涉及土地使用权禁止转让的情形。如双方当事人签署的两份合同在内容上不一致，法院在判定究竟履行哪份合同之时，应当探究当事人的真实意思表示，除非法律或行政法规对此有明确规定。（四）如执行二审判决，不仅使吕连松获得超额的不当利益，还将使其侵占王寨社区集体的财产权益以及王寨居民基于集体财产而享有的收益分配权，此将导致更大的不公，或将引起更严重的纠纷。圣龙公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定申请再审。

本院认为，本案再审审查的主要问题是：（一）二审对有关吕连松房屋租金及设备损失赔偿责任的认定是否正确；（二）二审关于吕连松涉案房屋损失的赔偿标准的认定是否正确。具体分析如下：

（一）二审对有关吕连松房屋租金及设备损失赔偿责任的认定是否正确的问题

第一，吕连松根据王寨居委会发布的招标通知办法参与王寨蔬菜批发市场南侧外围门店投标，以每亩每年1.5万元的价格中标了8.99亩土地。虽然中标后王寨居委会与吕连松未签订书面合同，但从之后的一系列履行行为可以认定，王寨居委会认可吕连松的中标事实及建房资格，且双方对吕连松中标向王寨居委会交纳土地使用租金的事实并无争议。因此，二审法院认定王寨居委会与吕连松之间存在租赁关系并无不当。涉案房屋已被拆除，王寨居委会虽然否认其实施了拆除行为，但二审法院根据王寨居委会与圣龙公司之间关于由王寨居委会负责房屋拆迁工作的约定，并综合考虑各方的相关利益情况，支持吕连松向王寨居委会提出的权利主张，判令王寨居委会对吕连松房屋被拆除的损失承担赔偿责任，符合实际。王寨居委会关于其不应当承担本案赔偿责任的再审申请理由不成立。

第二，王寨居委会与圣龙公司之间就涉案土地先后签订了《土地使用权转让协议》《房屋土地转让合同书》两份合同。王寨居委会与吕连松之间存在租赁关系，圣龙公司是土地的受让方，吕连松基于该地块及房屋产生的租赁法律关系，有权向圣龙公司主张相应的权利。也就是说，无论双方实际履行的是哪一份合同，圣龙公司都应对吕连松的房屋租金及设备等损失承担赔偿责任，且二审判决明确圣龙公司承担赔偿责任后可以向王寨居委会追偿，对其实际权益并未产生不利影响。圣龙公司关于此项再审请求理由不成立。

（二）二审关于吕连松涉案房屋损失的赔偿标准的认定是否正确的问题

吕连松一审起诉请求王寨居委会、圣龙公司连带赔偿其房屋租赁和其他损失9000万元。因涉案房屋已被拆除，无法进行评估。吕连松二审主张参照王寨居委会与案外人吕洪明之间签订的《房屋返租协议》约定的标准计算补偿款，只是租金损失计算标准发生变化，数额未超出其一审的诉讼请求范围，不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定的“原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉”的情形，二审法院对此进行审理并无不当。二审法院根据王寨居委会对各中标户统一核实建房面积时，核定吕连松的房屋面积为4935.61平方米，并参照王寨居委会与吕洪明之间签订的《房屋返租协议》约定的标准，按121.5平方米/间计算确定吕连松房屋的间数，按返租户每间每年8万元标准计算年租金，一次性予以赔偿并无不当，也符合实际情况。

综上，王寨居委会、圣龙公司的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回廊坊市广阳区王寨社区居民委员会、廊坊市圣龙房地产开发有限公司的再审申请。

审判长　　刘银春

审判员　　汪治平

审判员　　付少军

二〇一九年四月三十日

法官助理柳凝

书记员武泽龙