胡某某、西藏信托有限公司二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终1138号

上诉人（原审原告）:胡某某，男，xxxx年xx月xx日出生，汉族，住河南省滑县。

委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。

法定代表人：周贵庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。

原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。

法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。

上诉人胡某某因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）、原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院(2018)晋民初349号民事判决，向本院申请提起上诉。本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡某某的委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托的委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

胡某某上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初349号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区10#-3-602、10#-3-702、10#-3-1102室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一、二审诉讼费用。事实与理由：原审法院认定事实不清、证据不足。（一）胡某某在查封前签订了《商品房买卖合同》并付清了购房款，龙驿公司为胡某某开具了收款收据。胡某某因不急于用房继避免立即交纳各种费用没有入住，这是胡某某对自有财产的自由处分，不影响胡某某对诉争房屋在法律上的管理控制权和物的期待权，应以对房屋的管理控制权而不是以实际入住作为占有标准。（二）胡某某现有付清全部购房款的证据确实充分，因龙驿公司拖欠胡某某工程款，故双方以工程款抵顶购房款，龙驿公司为胡某某开具了收款收据。虽然双方没有形成书面的以房抵债协议书，但双方已经签订了《商品房买卖合同》，龙驿公司也为胡某某开具了收款收据，双方对本案购房款数额内的债权债务是确认的，这种确认相当于结算。在胡某某占有案涉房屋的前提下，胡某某所享有的物权期待权应当优于西藏信托的金钱债权。综上，请求二审法院依法撤销原审判决、依法改判，以保证胡某某的合法权益。

西藏信托辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。（一）胡某某没有充分证据证明其在法院查封前对涉案房屋进行了管理和控制，从而达到占有的标准，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项的规定。（二）胡某某对其主张的工程款抵顶事实缺乏足够的证据。胡某某未能提供垫付工程款及土建施工结算的相关证据，亦未提供其与龙驿公司之间就以房抵账形成合意的证据，仅凭《商品房买卖合同》及收款收据，不能证明在法院查封前双方之间是否存在合法的债权，债权的确切金额，抵顶债务的内容、范围及条件，抵顶债务标的物交付的时间、方式等内容，不足以证明以房抵债真实、合法、有效。故胡某某主张的以房抵债事实不能成立，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的规定。综上，胡某某的上诉请求无事实根据和法律依据，请求驳回胡某某的上诉请求。

龙驿公司未向本院提交书面意见。

胡某某向一审法院起诉请求：1.确认枫丹白露家园B区10#-3-602室、10#-3-702室、10#-3-1102室归其所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。

一审法院查明事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，胡某某等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，胡某某等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日胡某某等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日胡某某等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日胡某某向一审法院提起执行异议之诉。

2013年9月12日，胡某某与龙驿公司签订了三份《产权认购协议书》，认购枫丹白露家园B区10#-3-602室、B区10#-3-702室、10#-3-1102室。同日，双方签订两份《商品房买卖合同》，分别约定胡某某购买枫丹白露家园B区10#-3-602室，价款448120元及枫丹白露家园B区10#-3-702室，价款451283元。合同签订当日，龙驿公司向胡某某出具以下三份收款收据：448120元收款收据（编号0130824），收款事由B10-3-602；451283元收款收据（编号0130826），收款事由B10-3-702；451283元收款收据（编号0027410），收款事由B10-3-1102。

2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。

2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。胡某某至今未办理房屋过户登记手续。

一审法院认为，本案争议焦点为：1.胡某某是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；2.胡某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；3.能否确认案涉房屋归胡某某所有。关于胡某某是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限。胡某某主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张胡某某未提交证据证明其房屋被查封，且因胡某某起诉后又申请撤诉，现胡某某起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，胡某某等595套房屋及车库业主对该院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，该院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了胡某某的执行异议申请，包括胡某某在内的512人依据此裁定在十五日内共同向该院提出了执行异议之诉，该院认为胡某某起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据民事诉讼法关于共同诉讼的法律规定，胡某某在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张胡某某不具有诉讼主体资格及胡某某起诉已经超过法定期限的理由不能成立，该院不予支持。关于胡某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，胡某某未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，胡某某提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封涉案房屋。2014年2月28日胡某某与龙驿公司签订两份《商品房买卖合同》，分别购买枫丹白露家园B区10#-3-602室、B区10#-3-702室，此两份合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定胡某某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.胡某某未提供合法占有B区10#-3-602室、B区10#-3-702室及B区10#-3-1102室的相关证据，不能证明胡某某于人民法院查封之前已合法占有该不动产的证据不足，不符合第二十八条第二项的规定；3.胡某某诉称：“2011年4月1日胡某某以北京宏福集团名义与第三人签订施工合同，垫付枫丹白露工程款200万元。2013年9月12日胡某某与第三人进行土建施工结算，将名下7套房屋抵顶拖欠的工程款，胡某某与第三人签订《商品房买卖合同》，占有涉案房屋，其中4套出售”，主张案涉三套房屋系抵顶龙驿公司所欠工程款所得。但未能提供垫付工程款及土建施工结算的相关证据，亦未提供其与龙驿公司之间就以房抵账形成合意的证据，仅凭《商品房买卖合同》及收款收据，不足以证明胡某某已经支付了全部价款。4.第三人龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明第三人龙驿公司有权出售涉案房屋，涉案房屋因第三人设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故涉案房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。

综上，胡某某的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，胡某某主张的民事权益不足以排除强制执行，该院不予支持。能否确认案涉房屋归胡某某所有。因胡某某主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求该院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：驳回胡某某的诉讼请求。案件受理费16956.17元，由胡某某负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

胡某某将如下证据作为二审新的证据提交：第一组，龙驿公司出具的《情况介绍》、水费缴费记录及收据，证明胡某某在2016年1月4日人民法院查封之前已经合法占有案涉房屋；第二组，《施工垫资以房抵账确认书》（原件）、龙驿公司与案外人北京宏福建工集团有限公司（以下简称北京宏福公司）《协议书》、取款（转账）凭条、收据、《记账凭证》，证明胡某某已支付全部购房款；第三组，户口本、胡某某及其妻子朱蜜娇不动产登记资料查询结果，证明胡某某及其妻子朱蜜娇在盘锦市域范围内的不动产登记情况。

西藏信托质证认为，对《情况介绍》内容的真实性有异议，没有相关的证据相佐证，水费系物业公司为胡某某代缴，不能证明胡某某已经占有案涉房屋；《施工垫资以房抵账确认书》落款时间是2019年3月31日，即本案一审判决作出之后，而且未经工程施工承包单位北京宏福公司的确认，不能证明北京宏福公司和胡某某在查封前形成以案涉房屋抵顶施工垫资款的合意，且该确认书中抵顶的房屋数量（五套房）与胡某某一审中提交的2017年6月18日情况说明陈述的七套房是矛盾的；取款（转账）凭条、收据真实性无异议，但不能证明该款项的真实用途；对户口本、胡某某及其妻子朱蜜娇不动产登记资料查询结果真实性无异议，但证明目的不认可；关于《记账凭证》，未提交原件，不认可其真实性。

本院认为，对《情况介绍》、水费缴费记录及收据、取款（转账）凭条、收据、《施工结算以房抵债确认书》、胡某某及其妻子朱蜜娇不动产登记资料查询结果，胡某某提交了证据原件，西藏信托对其真实性无异议，上述证据与本案有关联性，本院对其真实性予以确认，对其证明目的将结合在案其他证据予以综合认定。

二审中，本院依胡某某申请调取山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》），其中《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明案涉3套房屋给胡某某顶北京宏福公司工程款，收据时间为2013年9月12日。西藏信托质证认可《审计报告》的最终结论，但认为《审计报告》证实龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况；因此，龙驿公司的所谓账目不能作为认定抵账事实的根据，《审计报告》本身证明不了账目真实的出入情况。本院认为，于个案而言，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。

本院依胡某某申请还调取了盘锦西水湾物业管理有限公司（以下简称西水湾公司）出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《统计表》），《统计表》载明：胡某某在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费时间均为2019年12月5日。胡某某质证无异议。西藏信托质证认为请法院依法确定该证据效力。本院认为，西水湾公司作为枫丹白露家园的物业管理公司，对案涉房屋的入住情况应当知悉，在没有相反证据情况下，本院对该证据予以采信。

本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：2019年3月31日，龙驿公司法定代表人孙振鹏与胡某某签订《施工垫资以房抵账确认书》，主要内容为，龙驿公司与北京宏福公司于2011年3月26日签订建设工程施工协议，胡某某自2011年起陆续垫资，2013年9月11日，龙驿公司为胡某某出具收据，确认胡某某共计垫资200万元。2013年9月12日，龙驿公司与胡某某经最后确认以包括案涉3套房屋在内的5套房作价2253252元（多余款项作为逾期付款违约金）抵顶上述款项。此外，山西瑞明会计师事务所有限公司作出晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《审计报告》所含《附表7-1：A区、B区的房源信息账面明细》载明，案涉房屋给胡某某顶北京宏福公司工程款，收据时间为2013年9月12日。

本院认为，本案的争议焦点为胡某某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合。本案涉案房屋系住房，根据庭审所查明的事实，胡某某未在人民法院查封之前合法占有该房屋，故其不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项的规定，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定的三个要件。

本案中，案涉房屋于2016年1月4日被一审法院查封。胡某某与龙驿公司于2013年9月12日签订两份《商品房买卖合同》，分别购买枫丹白露家园B区10#-3-602室、B区10#-3-702室，此两份合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定胡某某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项的规定。关于胡某某是否已支付全部购房款的问题，2019年3月31日，龙驿公司与胡某某签署《施工垫资以房抵账确认书》确认胡某某在北京宏福公司为龙驿公司的施工垫资200万元，并约定龙驿公司以包括案涉房屋在内的5套房屋作价2253252元抵顶其欠付的垫资款（含违约金），龙驿公司还出具收款收据，再结合胡某某提供的银行取款凭条、转账凭条等证据，可以认定胡某某通过抵账的方式向龙驿公司支付了全部购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项的规定。由于胡某某、朱蜜娇夫妻名下在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋，胡某某与龙驿公司就案涉三套房屋中两套已签订《商品房买卖合同》，根据《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定，胡某某可以就其中的一套主张排除执行，二审庭审后胡某某向本院表示请求支持案涉房屋中的B区10#-3-702室，本院予以准许。

案涉房屋龙驿公司尚未办理初始登记，胡某某得就此请求龙驿公司办理过户登记，但案涉房屋不具备物权确认的条件，对胡某某要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，原审判决未予支持并无不当。

综上所述，胡某某的部分上诉理由成立，原审判决认定的事实基本清楚，但部分处理欠妥，本院在新查明事实的基础上依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初91号民事判决；

二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块（枫丹白露家园B区）10#-3-702房屋；

三、驳回胡某某的其它诉讼请求。

一审案件受理费16956.17元，由胡某某负担11304.11元，西藏信托有限公司负担5652.06元；二审案件受理费16956.17元，由胡某某负担11304.11元，西藏信托有限公司负担5652.06元。

本判决为终审判决。

审判长　　包剑平

审判员　　万会峰

审判员　　方　芳

二〇一九年十二月三十一日

书记员　　袁正明