武艳军、西藏信托有限公司二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终1154号

上诉人（原审原告）：武艳军，男，1975年2月3日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。

委托诉讼代理人：高潮，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文法，辽宁弘鼎胜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。

法定代表人：周贵庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。

原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。

法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。

上诉人武艳军因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初362号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年7月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武艳军委托诉讼代理人高潮、张文法，被上诉人西藏信托委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

武艳军上诉请求：1.依法撤销（2018）晋民初362号民事判决，依法改判或发回重审，终止对枫丹白露B区12#-2-802室房屋执行、解除查封；2.判令西藏信托承担一二审诉讼费用。事实和理由：一审法院认定武艳军主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第三项规定,判决驳回武艳军的诉讼请求，属事实认定不清、证据不足。武艳军提供的用于证明其已付清全部购房款的证据，确实充分。一审法院判决驳回武艳军的诉讼请求，是错误的。王猛与龙驿公司之间虽然没有形成书面的以房抵债协议书。但龙驿公司已经与武艳军就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，且龙驿公司也为武艳军开具了《收款收据》，足以证明王猛和龙驿公司对顶账的事实和案涉债权债务是认可的。这种确认方式已经相当于结算。同时，综合本案证据及其他同案情况，绝大多数的材料供应商或施工人均没有形成书面的抵债协议书，而是直接以《商品房买卖合同》和《收款收据》替代。龙驿公司已经为武艳军出具了《收款收据》，武艳军也一直实际入住占有控制案涉房屋，上述证据相互印证，已经达到民事诉讼高度盖然性的证明标准，足以证明武艳军支付了购房款。一审法院抛开《商品房买卖合同》的原始书证、占有入住的书证以及武艳军对案涉房屋管理控制的事实，认定武艳军不符合付清全部购房款的条件，判决驳回武艳军的诉讼请求，是错误的，且不公平。武艳军与西藏信托均是龙驿公司的债权人，其权利地位是平等的。西藏信托的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，案涉房产也只是为西藏信托债权提供一般担保。武艳军在占有案涉房屋的情况下所享有的物权期待权应当优于西藏信托的金钱债权。一审法院判决驳回武艳军诉讼请求，是错误的。

西藏信托辩称，一审法院认定事实清楚、证据充分，适用法律正确。一审判决合理合法，请求驳回武艳军的上诉请求，维持一审判决。武艳军仅提供王猛与龙驿公司签订的道路施工合同，并未提供证据证明该施工合同是否实际履行。王猛的债权未经生效法律文书确认，也未经王猛与龙驿公司结算确认。王猛与龙驿公司之间没有书面的以房抵债协议，仅凭《商品房买卖合同》和龙驿公司出具的《收款收据》不能证明在案涉房屋查封前双方之间是否存在合法的债权，不足以证明以房抵债真实、合法、有效，不能达到武艳军所称的“高度盖然性”，不能排除武艳军与龙驿公司或王猛恶意串通阻却执行的可能。武艳军未提供其向王猛或龙驿公司支付房款的付款凭证，不足以证明其对案涉房屋享有阻却执行的合法权益。一审法院认定武艳军的诉讼请求不符合《异议复议规定》第二十八条第三项规定，是正确的。武艳军的上诉请求不应支持。

龙驿公司未向本院提交书面意见。

武艳军向一审法院起诉请求：1.确认辽宁省盘锦市兴隆台区枫丹白露家园B区12#-2-802号房屋归武艳军所有并排除执行；2.西藏信托承担诉讼费。

一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，武艳军等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，武艳军等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号执行裁定。2017年9月20日武艳军等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日武艳军等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日武艳军向一审法院提起执行异议之诉。

2013年4月16日，王猛与龙驿公司签订《西水湾二期园区道路施工合同》，由王猛承包西水湾二期A、B地块工程。2015年4月10日，王猛与武艳军签订《房屋买卖合同》，约定王猛将枫丹白露家园B区12#-2-802室以人民币245000元出售给武艳军。合同签订当日，武艳军与龙驿公司签订《产权认购协议书》及《商品房买卖合同》，约定武艳军购买枫丹白露家园B区12#-2-802室，价款402120元。同日，龙驿公司给武艳军出具《入住通知单》并出具402120元收款收据（编号0093376）一支，收据标注“顶王猛工程款”，另出具电梯费（暂收）、物业费（暂收）收款收据（№3575789）一支，金额2289.5元。

2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。

2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。武艳军至今未办理房屋过户登记手续。

一审法院认为，本案争议焦点为：武艳军是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；武艳军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归武艳军所有。分述如下：

关于武艳军是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限的问题。武艳军主张因其房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张武艳军未提交证据证明其房屋被查封，且因武艳军起诉后又申请撤诉，现武艳军起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。本案中，武艳军等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了武艳军的执行异议申请，包括武艳军在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为武艳军起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，武艳军在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张武艳军不具有诉讼主体资格及武艳军起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。

关于武艳军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案案涉房屋系住房，武艳军提供的盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的不动产登记资料查询结果不能证明其在盘锦市区域内武艳军名下没有其他住房，不符合上述第二十九条第二项的规定，故本案应适用《异议复议规定》第二十八条的规定进行审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，根据已经查明的事实，武艳军提交的证据不足以证明其前述四个要件均已符合法律规定。理由如下：1.2016年1月4日人民法院查封案涉房屋。2015年4月10日武艳军与龙驿公司签订《商品房屋买卖合同》，该合同系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故能够认定武艳军在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，符合第二十八条第一项的规定；2.武艳军提供《入住通知书》及电梯费、物业费收款收据等证据，证明武艳军于人民法院查封之前已合法占有该不动产，符合第二十八条第二项的规定；3.武艳军诉称因龙驿公司用武艳军请求确认的房屋抵顶了应支付王猛的道路施工款，故武艳军将房款付给王猛即已经完成付款义务。但其未能提供王猛与龙驿公司之间工程结算及就以案涉房屋抵顶工程款形成合意的证据，亦未能提供其向王猛或龙驿公司支付房款的付款凭证，仅凭买卖合同及收据不足以证明已经支付了全部价款。4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，武艳军的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条的规定，武艳军主张的民事权益不足以排除强制执行，一审法院不予支持。

关于能否确认案涉房屋归武艳军所有的问题。因武艳军主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、第二款、《异议复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回武艳军的诉讼请求。案件受理费7331.8元，由武艳军负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。武艳军向本院提交以下证据：第一组证据是维修工程协议书、验收单、考勤记录、工资发放记录、物料购买记录，拟证明王猛与龙驿公司之间存在工程承包关系。第二组证据是《施工结算以房抵帐确认书》《工程款抵顶房屋确认书明细表》《供应商明细》，拟证明武艳军已通过抵账的方式支付案涉房屋价款。

对上述证据，西藏信托发表质证意见称，关于第一组证据，武艳军未提交维修工程协议书、验收单的原件，对其真实性不认可，考勤记录、工资发放记录、物料购买记录与本案无关。上述证据均无收款人身份信息相佐证，亦未经收款单位盖章确认；其中大多是2016年的记录，无法证明上述费用系王猛为龙驿公司施工所产生，也不能证明王猛为龙驿公司施工的事实。关于第二组证据，对《施工结算以房抵帐确认书》内容的真实性及证明事项有异议。该确认书形成时间为2019年3月30日，晚于案涉房产查封时间，不能证明龙驿公司与王猛在查封前就案涉工程价款进行了结算，并达成以房顶账合意。该确认书第一条第二款、第三款所载工程内容无相应的施工合同以及履行合同的证据相佐证，不能证明其真实性。该确认书第二条载明，截止2017年2月17日龙驿公司共支付王猛工程款12554641元，该数额超过了其后面所附的《结算总汇表》载明的结算值12198800元，不符合正常逻辑，不具备真实性。该确认书第三条第二款载明，其余部分以现金的形式支付给王猛，但武艳军未提供上述付款凭证，不能证明龙驿公司与王猛之间债权债务的真实情况。武艳军未提交《供应商明细》的原件，对其真实性不予认可。

对上述证据，本院认为，关于第一组证据，武艳军未提交维修工程协议书、验收单的原件，西藏信托对其真实性不予认可，本院不予认定；西藏信托当庭核对考勤记录、工资发放记录以及物料购买记录原件，确认原件与复印件一致，且上述记录反映的施工事实能够与龙驿公司和王猛签订施工合同的事实相互印证，本院对其真实性予以认定。关于第二组证据，《施工结算以房抵帐确认书》《工程款抵顶房屋确认书明细表》经龙驿公司法定代表人孙振鹏签字确认，西藏信托虽对其内容提出异议，但未对孙振鹏签字的真实性提出异议，本院认定《施工结算以房抵帐确认书》《工程款抵顶房屋确认书明细表》系龙驿公司的真实意思表示；武艳军未提交《供应商明细》的原件，西藏信托对其真实性不予认可，本院对其真实性不予认定。

本院根据武艳军的申请调取以下四组证据：第一组证据是盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局在保管龙驿公司公章期间的印章使用情况登记，以及龙驿公司授权委托的公章使用审核人王孟媛律师提供的印章使用申请及情况登记。第二组证据是龙驿公司出具的《情况说明》及《枫丹白露小区需确认情况统计表》。第三组证据是龙驿公司第0030号-0001/0001《记账凭证》、王猛于2015年4月8日出具的《收据》、龙驿公司于2015年4月10日出具的编号为0093376的《收款收据》第二联。第四组证据是盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》。

对上述证据，武艳军发表质证意见称，第三组证据与武艳军此前提交的证据一致，没有异议；对于第四组证据，无论是《入住通知单》还是上述实际入住情况统计表所标示的入住时间均早于案涉房屋查封时间。

西藏信托对第三组证据发表质证意见称，《记账凭证》《收据》《收款收据》第二联证明，龙驿公司在案涉房屋查封前未与武艳军就应付工程款进行结算，龙驿公司在预付款科目核算已付工程款，以白条收据列账，无正规工程款发票和商品房销售发票，不能确定龙驿公司以工程款抵顶武艳军应付购房款的事实；对第四组证据发表质证意见称，对该组证据记载的案涉房屋的入住情况无异议。

对上述证据，本院认为，武艳军与西藏信托均未否定第一组证据的真实性，且第一组证据中的盘锦市兴隆台区住房和城乡建设局和王孟媛分别提交的印章使用情况登记，记载一致，能够互相印证，本院对该组证据的真实性予以认可。武艳军与西藏信托均未对第二组证据记载的涉及案涉房屋的内容提出异议，本院对该组证据的真实性予以认定。武艳军对第三组证据无异议，西藏信托对第三组证据的真实性未提出异议，且第三组证据中的《记账凭证》《收据》、《收款收据》第二联记载的内容能够与武艳军二审提交的经龙驿公司法定代表人签字确认的《施工结算以房抵帐确认书》的内容相互印证，本院对该组证据的真实性予以认定。西藏信托与武艳军对第四组证据记载的案涉房屋的入住情况均无异议，本院对该组证据予以认定。

本院二审查明，2015年4月8日，王猛向龙驿公司出具《收据》记载，金额为“402120元”，事由为“道路”。2015年4月10日，龙驿公司就出售案涉房屋向武艳军出具《收款收据》。该收款收据记载金额为402120元，收款事由为“顶王猛工程款”。2019年3月30日，龙驿公司作为甲方与王猛作为乙方签订《施工结算以房抵帐确认书》。该确认书由龙驿公司法定代表人孙振鹏和王猛签字确认。确认书第一条确认了双方签订施工合同涉及“西水湾枫丹白露A区、B区、C区道路、私家庭园工程包括绿化水管铺设”“北镇别墅及B区17号楼整体大包”“A区广场及ABC区土建维修工程”等工程。第三条关于双方债权债务事实的最终的确认载明：“甲方以七套房屋抵账工程款，见（工程款抵顶房屋确认书明细表）”。该确认书所附《工程款抵顶房屋确认书明细表》显示，案涉房屋于2015年4月8日以抵账的方式出售给了武艳军。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：武艳军对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于武艳军是否已支付全部购房款的问题。2015年4月8日，王猛向龙驿公司出具《收据》记载，金额为“402120元”，事由为“道路”。2015年4月10日，龙驿公司就出售案涉房屋向武艳军出具《收款收据》。该收据记载，金额为402120元，收款事由为“顶王猛工程款”。同日，王猛与武艳军签订《房屋买卖合同》约定，王猛自愿将案涉房屋以人民币245000元出售给武艳军。同日，龙驿公司与武艳军签订《产权认购协议书》及《商品房买卖合同》约定，将案涉房屋出售给武艳军，价款402120元。2019年3月30日，龙驿公司与王猛出具《施工结算以房抵帐确认书》，对案涉房屋于2015年以抵顶工程款债权的方式出售给武艳军的事实进行确认。王猛在本院审理的（2019）最高法民终1317号一案庭审中认可，武艳军等人以现金的方式向其支付全部价款。以上证据足以证明王猛与龙驿公司以工程款抵顶案涉房屋购房款以及武艳军已经向王猛支付购房款的事实。另，一审法院查明：2016年1月4日人民法院查封案涉房屋，2015年4月10日武艳军与龙驿公司签订《商品房屋买卖合同》；武艳军于人民法院查封案涉房屋之前已合法占有该房屋；案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因。综上，武艳军提出的诉讼请求符合《异议复议规定》第二十八条规定的情形，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，武艳军的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销山西省高级人民法院（2018）晋民初362号民事判决；

二、不得执行山西省高级人民法院查封的坐落在辽宁省盘锦市兴隆台区西水湾小区二期B地块B12-2-802号房屋；

三、驳回武艳军的其他诉讼请求。

一审案件受理费7331.8元，二审案件受理费7331.8元，合计14663.6元，由西藏信托有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杜军

审判员　　朱燕

审判员　　谢勇

二〇一九年十二月二十八日

法官助理郭培培

书记员张静思