周克顺、海南东泰嘉华房地产开发有限公司项目转让合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019)最高法民终128号

上诉人（原审被告、反诉原告）：周克顺，男，1968年2月23日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。

委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋智杰，海南唐海律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：海南东泰嘉华房地产开发有限公司，住所地海南省文昌市文城镇高隆路**号**栋。

法定代表人：周克顺，该公司董事长。

委托诉讼代理人：罗敬，北京大成（海口）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈珊，北京大成（海口）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：王朝东，男，1968年5月6日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。

委托诉讼代理人：王德祥，北京市中银（深圳）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李清理，海南大兴天泰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：李小娴，女，1981年3月1日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。

委托诉讼代理人：肖涛，海南大兴天泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陆丽霞，海南大兴天泰律师事务所律师。

原审第三人：中色海南有色金属工业有限公司，住所地海南省海口市滨海大道**号财富广场写字楼**层。

法定代表人：张跃文，该公司总经理。

委托诉讼代理人：丁灿平，北京舟之同律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘敏，北京舟之同律师事务所律师。

原审反诉原告：向伶，女，1977年5月25日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。

上诉人周克顺、海南东泰嘉华房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）因与被上诉人王朝东、李小娴，原审第三人中色海南有色金属工业有限公司（以下简称中色海南公司），原审反诉原告向伶项目转让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2016）琼民初26号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周克顺的委托诉讼代理人罗敬、蒋智杰，上诉人东泰公司的委托诉讼代理人罗敬，被上诉人王朝东的委托诉讼代理人王德祥、李清理，被上诉人李小娴的委托诉讼代理人肖涛、陆丽霞，原审第三人中色海南公司的委托诉讼代理人丁灿平、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

周克顺、东泰公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，将本案发回重审或改判驳回王朝东、李小娴的全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费、保全措施费等诉讼相关费用由王朝东、李小娴承担。事实和理由：一、一审遗漏对案件结果有重大影响的事实。（一）一审判决遗漏土地及项目转让过程中存在重大违法违规行为的事实。1.王朝东与中色海南公司联合评估，故意做低涉案土地的评估价格，导致国有资产流失。2012年2月王朝东和中色海南公司串通，委托评估恶意低估涉案土地的价值，估价仅为4961.47万元，而2017年中色海南公司另行委托评估价是15938.4万元。2.涉案土地转让未经中色海南公司上级主管部门批准，王朝东与中色海南公司串通将涉案土地“带帽”拍卖至东泰公司，违反了《中华人民共和国拍卖法》（以下简称拍卖法）第八条和《中华人民共和国企业国有资产法》（以下简称企业国有资产法）第五十三条的规定。另，中色海南公司与海南融和拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》约定：委托人与第三方东泰公司签订《项目合作开发协议》已全部履行，竞买人成功竞得拍卖标的后，必须继续履行委托人与第三方东泰公司签订的《项目合作开发协议》，违反了拍卖法第四条和《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十一条规定，排除其他购买人，使东泰公司成为唯一的竞买人。海南融和拍卖有限公司于2012年3月20日在报纸上公告拍卖，而2012年3月27日就启动拍卖，违反了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第八条规定。土地拍卖成交价为5000万元，但在过户时签署的《土地使用权转让合同书》中确认的价格为4961.47万元，也违反了拍卖法的相关规定。3.王朝东涉嫌伪造中色海南公司上级主管部门签章取得涉案土地批准过户手续。东泰公司和中色海南公司在办理涉案土地过户手续时提交了中色协投〔2006〕210号《关于对中国有色金属海南培训中心项目进行处置的批复》（以下简称〔2006〕210号批复）、〔2012〕183号《关于对中国有色金属海南培训中心项目土地评估备案的批复》（以下简称〔2012〕183号批复）。经鉴定，〔2012〕183号批复的“中国有色金属工业协会”及“中色海南有色金属工业有限公司”印章，以及〔2006〕210号批复的“中国有色金属工业协会”印章均为伪造。2016年11月14日至2017年1月13日，国资委经巡视，将其定性为“暗箱操作，贱卖国有资产。为特定关系人谋取利益”，并责令追回流失的国有资产。中国有色金属工业协会对中色海南公司参与此事件的原相关负责人作出了处分，并向文昌市公安局报案，公安部门以伪造印章立案侦查。综上，涉案土地转让涉及评估、拍卖、过户均系王朝东和中色海南公司串通完成，以达到王朝东获取高额差价的目的，而该差价系中色海南公司国有资产。一审判决支持王朝东的全部诉请错误。

（二）一审判决遗漏认定《项目转让框架协议》中王朝东的主要义务以及其构成根本违约的事实。1.《项目转让框架协议》第一条第7款规定，甲方（王朝东）保证该项目土地使用权及项目开发权是东泰公司合法拥有，不存在抵押、查封、第三人主张权利等权属纠纷。而涉案土地在拍卖过户中存在着事先恶意串通、伪造文件达到定向拍卖的违法行为，中色海南公司已就此另诉要求确认土地过户行为无效及返还涉案土地。可见，王朝东已经违反了合同义务，周克顺购买土地目的落空。2.《项目转让框架协议》第五条第3款规定，甲方（王朝东）须提供中色海南公司上级批复。该批复指土地过户到东泰公司名下需要的批复，但已有司法鉴定报告确认中色海南公司上级批复系伪造，公安部门已经对王朝东伪造印章案立案侦查，王朝东根本没有全面适当地履行提供合法有效批复的义务。3.《项目转让框架协议》中王朝东在涉案土地拍卖、过户上的义务并不只是一审认定的“协助”周克顺或东泰公司，这是其合同主要义务，王朝东迟延履行该义务，双方签订的2012年7月18日《资产抵债协议书》能够证明。4.《项目转让框架协议》第一条第8款、第七条第1款的约定，显然王朝东没有完成其交易的主要义务，其根本无法保证宗地买卖符合上级批复，而该等批复又是国有资产转让的前置条件，周克顺购买项目的合同目的将无法实现，王朝东构成根本违约。

二、一审判决认定周克顺应向王朝东支付项目转让余款1.05亿元错误。（一）王朝东根本违约，无权主张项目转让余款，即便要支付，东泰公司亦有权行使抗辩权暂缓支付，且余款是属于中色海南公司的国有资产，不应当支付给王朝东。本案中，周克顺购买项目目的是开发销售，其前提是东泰公司能够继续无瑕疵保有涉案土地，但如前所述，王朝东在项目转让过程中存在重大违法违规的行为，亦构成根本违约，导致周克顺的合同目的很可能无法实现，其继续付款的前提已经丧失。王朝东应当先解决中色海南公司土地争议，在此之前，周克顺有权行使后履行抗辩权而拒不支付剩余款项。同时，王朝东有涉嫌伪造印章、损害国家利益的情形，相应违法所得不应得到法律保护，协议约定的转让余款应当支付给中色海南公司。（二）转让余款1.05亿元还应当扣除税款1096.65万元及转让款100万元、拆迁补偿款44万元。《项目转让框架协议》第七条第3款约定，王朝东保证指定宗地没有拖欠征地补偿款及拆迁补偿款及土地应缴的各种费用，否则由王朝东承担，按此约定，周克顺支付的拆迁补偿款44万元应由王朝东承担。另，根据周克顺与王朝东的约定，周克顺的东泰公司缴纳税款1096.65万元应当由王朝东承担。此外，2014年1月30日周克顺以东泰公司名义向王朝东控制的海南东泰润邦房地产开发有限公司支付项目转让款100万元，也应当从项目转款余款中扣除。《债务确认书》和《房产抵债协议书》中虽确认项目转让余款为1.05亿元，但其中并未涉及税款和拆迁补偿款，仅是大致的余款数额，且《债务确认书》中亦在项目转让余款1.05亿元后注明：“具体金额另计”，故而一审以双方确认余额时间在后而不予扣减相关款项是错误的。

三、本案应当中止审理而未中止，程序错误。原审过程中，中色海南公司在另案（2018）琼民初12号案中对东泰公司提起诉讼，要求确认2012年涉案土地过户行为无效并请求东泰公司返还土地。东泰公司是否已经合法取得土地等事项，都在（2018）琼民初12号案中审理。文昌市公安局已经对王朝东涉嫌伪造印章立案侦查。上述两案的结果直接关系到本案中王朝东的诉求能否得到支持，依据“先刑后民”的原则及《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民事诉讼法）第一百五十条的规定，本案应当中止审理。

四、一审判决判令周克顺、东泰公司自2012年12月30日起按照日万分之五支付违约金属适用法律错误。首先，王朝东违反其在先主合同义务，构成根本违约，并非守约方，无权主张违约金。其次，涉案土地转让过程中存在伪造中色公司批文、串通“带帽”拍卖、逾期办理过户手续、中色海南公司已就此两次提起诉讼，王朝东多处违反约定及不能兑现保证责任，不应当额外获得高额收益。同时，本案纠纷产生的缘由在于周克顺知晓土地过户批文可能造假后，担心土地会被中色海南公司收回，故暂不支付剩余款项，故王朝东主张违约金不应得到支持。第三，即便一定要计算违约金，日万分之五的标准亦过高，结合案件事实，为平衡双方利益，应当降低。

王朝东、李小娴辩称，一、王朝东、李小娴已全面履行了《项目转让框架协议》约定的各项义务。1.根据《项目转让框架协议》第二条约定，王朝东的主要义务是：协助周克顺将指定宗地（含项目）变更登记至东泰公司名下；将所持有的东泰公司的股份变更至周克顺和其指定的人名下。2.2011年9月22日，王朝东根据《项目转让框架协议》的约定，与周克顺签订了《股权转让协议》。并于2011年10月9日办理了股东工商变更登记手续，实际履行了《项目转让框架协议》的约定内容。截止王朝东起诉时，双方也从来没有为此产生争议。3.2012年3月27日，依据《项目转让框架协议》约定，王朝东协助周克顺通过合法的拍卖程序，依法通过竞买取得涉案土地使用权。2012年12月11日，涉案土地依法过户至东泰公司名下，并取得了文国用（2012）第W0301314号土地使用权证。4.王朝东不仅依约定转让了股权，同时将“海的理想”建设项目前期系列工作成果完整移交给了东泰公司。包括项目测绘图、设计图、勘察设计图、基桩检测、施工图、缴纳土地闲置费、村民补偿款、土地平整、回填等，并且办理了项目立项、规划指标报批、消防、人防、国家安全事项、环境影响评估报告的报批以及建设工程规划许可证的报批等前期报建手续。5.周克顺在无任何障碍的情况下，顺利建设“海的理想”项目。约8万多平方米商品房已全部竣工验收，取得了销售许可证，且部分房产已经销售。综上，周克顺所称王朝东根本违约没有事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二、一审判决认定周克顺、东泰公司尚欠王朝东、李小娴本金为1.05亿元事实清楚，应予维持。周克顺、东泰公司在《资产抵债协议书》《债务确认书》《房产抵押协议书》等法律文件中，数次书面确认所欠王朝东、李小娴项目转让余款为1.05亿，这也和《项目转让框架协议》约定的数额符合。

三、关于违约金过高的问题。1.由于周克顺、东泰公司在一审提出了确认《项目转让框架协议》无效的反诉请求，周克顺并没有就违约金过高的问题提出请求降低的抗辩，并且在法庭释明后依然没有提出调低的要求。依据民事诉讼法律规定，周克顺、李小娴已放弃该项诉讼权利,此问题不应纳入二审审理范围。2.关于约定违约金是否过高的司法衡量问题，有《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）及其司法解释的具体条文规制。一审判决对此也有具体评判，王朝东、李小娴完全认可。需要进一步说明的是，周克顺、东泰公司违约却获得巨大的商业利益，“海的理想”房产项目从每平方米单价8000元左右上升至18000元左右，客观上使得周克顺、东泰公司因此获得了巨大利益。而王朝东、李小娴却因为周克顺、东泰公司拖欠转让款的行为，遭受巨大经济损失，如周克顺、东泰公司按约定如数支付项目转让款，王朝东、李小娴所应获得的合同预期利益，远远超过双方约定的每日万分之五的数额。综上，请求驳回上诉，维持原判。

中色海南公司辩称：一、本案应以（2018）琼民初12号民事案件或者文昌市公安局文公（刑）立字［2018］0520号的审理结果为依据，中止审理。本案审理依据为《项目转让框架协议》以及履行权利义务情况，而《项目转让框架协议》履行前提条件是王朝东和李小娴为股东的东泰公司合法取得涉案土地使用权，并有权处置。2012年《土地估价报告》后附《评估委托书》中的中色海南公司印章为伪造的，依据评估价格进行的拍卖和签订的《土地使用权转让合同书》没有合法依据。依据琼公物鉴（文检）字〔2018-14〕号司法鉴定意见书可知“〔2012〕183号”批复，“〔2006〕210号”批复是伪造的，涉案土地转让未得到中色海南公司上级批复，土地评估价格并没得到上级主管部门的批准和备案，涉案土地过户违法违规。基于上述事实，中色海南公司于2018年2月提起（2018）琼民初12号案，诉请确认中色海南公司将涉案土地转让给东泰公司的行为无效，恢复登记至中色海南公司名下,海南省高级人民法院认为中色海南公司和东泰公司签订和履行涉案土地《土地使用权转让合同》过程中，涉嫌伪造“中国有色金属工业协会”及“中色海南有色金属工业有限公司”印章，确认该案所涉纠纷有经济犯罪嫌疑，移送公安机关处理。

二、中色海南公司仅为涉案土地名义上使用权人，无权处分涉案土地。2004年6月18日，国务院国有资产监督管理委员会发布《关于由中国有色金属工业协会行使中国有色金属工业财务公司等八单位出资人职能的批复》，授权中国有色金属工业协会对中色资产管理有限公司等八单位行使出资人职能，中色资产管理有限公司是中色海南公司控股股东，中国有色金属工业协会对中色海南公司行使出资人职能。涉案土地的处置权一直属于中国有色金属工业协会，中色海南公司无权处分涉案土地，无权签订《项目合作开发协议》。

三、《项目合作开发协议》未实际履行，东泰公司未取得涉案土地，王朝东和李小娴无权处分涉案土地。2008年5月，中色海南公司原党委书记张曙光经人介绍认识了王朝东，在未经上级主管部门批准同意的情况下，私自协商处置涉案土地。2009年9月1日，张曙光指示其工作人员与东泰公司签订《项目合作开发协议》。按照协议约定，东泰公司应该在一年内对项目开发建设投入达到项目建设投入总额的25%，但是王朝东资金缺乏，签订协议一年内对项目没有任何投入，也没有支付中色海南公司相应收益款。该《项目合作开发协议》并没有实际履行，东泰公司未取得涉案土地。以《项目合作开发协议》为前提的《项目转让框架协议》履行基础不存在，应为无效协议。

四、涉案土地转让未经上级主管部门批准，违反法律法规规定，恶意串通损害国家利益，应为无效行为。中国有色金属工业协会审批程序是“一事一批”，〔2006〕210号批复针对的是（2006）中色琼发第12号请示，该批复在2007年因竞买人未支付竞拍款而结束，涉案土地处置权仍属于中国有色金属工业协会。中色海南公司无论是在2009年与东泰公司签订《项目合作开发协议》，还是在2012年将涉案土地过户给东泰公司均属于另行处置涉案土地，均需重新请示。王朝东等人私自伪造签章，办理涉案土地使用权过户手续，导致国家利益严重损害，东泰公司无权取得涉案土地使用权。《项目转让框架协议》没有履行基础，东泰公司应将涉案土地返还中色海南公司。

王朝东、李小娴一审起诉请求：一、周克顺、东泰公司共同支付项目转让款1.05亿元；二、周克顺、东泰公司共同支付逾期违约金（按1.05亿元的每日万分之五计算，自2012年12月30日起至实际付清之日止）；三、案件全部诉讼费由周克顺、东泰公司共同承担。

周克顺、东泰公司、向伶反诉请求：一、确认《项目转让框架协议》及相关的《不可撤销的担保函》《资产抵债协议书》《房产抵债协议书》《债务确认书》均属无效；二、王朝东、李小娴返还项目转让款2600万元；三、案件受理费由王朝东、李小娴负担。

一审法院审理查明，2011年9月20日，王朝东、李小娴（甲方）与周克顺（乙方）签订《项目转让框架协议》约定，鉴于东泰公司于2009年9月1日与中色海南公司签订《项目合作开发协议》，就中色海南公司涉案土地上报建的项目进行合作开发，约定中色海南公司获得固定回报3000万元，东泰公司负责项目开发建设所需全部资金及经营运作费用，东泰公司拟将从中色海南公司获得的项目土地使用权及项目转让给周克顺。为简化转让程序，双方同意按本协议约定的程序进行转让。《项目转让框架协议》还约定：（一）项目用地为东泰公司与中色海南公司签订《项目合作开发协议》约定取得的土地，截至本协议签订之日，土地使用权人为中色海南公司，尚未过户至东泰公司名下，同时还对项目的基本情况作了详细约定。（二）双方同意本项目转让采取股权转让的方式，具体办理程序为：双方签订本协议时，周克顺五日内支付首期转让款3000万元与王朝东共管，七日内王朝东将项目资料移交周克顺。双方共同向工商局申请将东泰公司100%股权办理变更至东泰公司方名下后，周克顺再支付5500万元至王朝东账户。本协议生效后周克顺负责以中色海南公司名义动工开发建设本项目并在一年半时间达到投资总额的25%,达到上述条件后30日内，按照中国有色金属工业协会〔2006〕210号文件批复，举行拍卖至东泰公司。竞买成功后王朝东负责协助周克顺办理指定宗地（含项目）过户至东泰公司名下的手续。（三）双方确定本项目及项目用地转让，总价款为1.9亿元。在指定宗地从中色海南公司过户至东泰公司名下时，中色海南公司及王朝东只承担土地转让过户价格中3000万元应缴的税费。双方还约定了转让款的支付、项目移交、违约责任等权利义务。王朝东、周克顺在该框架协议上签字。

2011年9月22日，王朝东、李小娴与周克顺、庄进展签订《股权转让协议》，原东泰公司的股东王朝东、李小娴将其持有的100%股权转让给周克顺、庄进展。2011年10月9日，东泰公司在工商部门办理股权变更登记，东泰公司法定代表人变更为庄进展，股东变更为周克顺持股90%,庄进展持股10%。2014年8月20日，东泰公司法定代表人变更为周克顺。2011年10月10日，周克顺与王朝东签订《股权质押协议》约定，周克顺以其享有的东泰公司30%的股权为周克顺履行《项目转让框架协议》应支付给王朝东的项目转让款余额进行质押。2011年10月10日，东泰公司股东会决议，同意将东泰公司所有资产及权益作为周克顺与王朝东、李小娴签订的《项目转让框架协议》不可撤销的担保，保证《项目转让框架协议》约定的1.05亿元得到按时、足额支付。东泰公司股东周克顺、庄进展在股东签字处签字。同日，东泰公司为上述1.05亿元向王朝东、李小娴出具了《不可撤销的担保函》。2012年7月18日，王朝东与周克顺签订《资产抵债协议书》约定，双方共同确认，截至2012年7月17日，周克顺尚未支付王朝东项目转让款余款共计1.05亿元。周克顺自愿将其在建项目“海的理想”项目一号公寓楼建成后作为抵偿所欠王朝东的债务，但须在2012年10月份封顶。双方还约定了其他权利义务。2012年3月19日，中色海南公司委托海南融和拍卖有限公司对涉案土地进行拍卖，东泰公司以5000万元竞买到涉案土地使用权。2012年11月份，东泰公司向税务机关缴纳税款共计10966481.03元。2012年12月11日，涉案土地使用权办理变更至东泰公司名下。2014年7月11日，王朝东、李小娴与周克顺、庄进展、东泰公司签订《债务确认书》约定，根据《项目转让框架协议》截至2014年7月10日，东泰公司尚未支付王朝东、李小娴项目转让余款本金1.05亿元（具体金额另计）。双方协商按原签订协议，东泰公司用“海的理想”一号楼部分房产抵偿王朝东、李小娴八千万元债务，否则王朝东、李小娴有权通过法律途径解决。王朝东、周克顺在该确认书上签字，李小娴、庄进展、东泰公司未签字盖章。

2014年7月25日，东泰公司与中国长城资产管理公司海口办事处（以下简称长城资产公司）签订《抵押合同》约定，为保障长城资产公司2.5亿元债权得以实现，东泰公司同意将名下的涉案“海的理想”项目65811.65平方米土地使用权及64947.53平方米在建工程向长城资产公司提供抵押担保。随后，东泰公司向房地产管理部门办理了抵押登记手续。2014年12月11日，王朝东与东泰公司签订《房产抵债协议书》约定，双方确认，截至2014年11月10日，东泰公司尚欠王朝东项目转让款余款本金1.05亿元。现双方同意以东泰公司“海的理想”项目一号公寓楼五至二十层的房产办理房屋预售登记至王朝东名下，并由东泰公司委托王朝东对外销售此8000平方米的房产，所得售房款归王朝东。违约责任还约定，如果东泰公司违反本协议第一条第二款和第二条的任何一项保证或承诺以及第三条、第四条约定，为时达到三个月,王朝东有权解除本协议，并按照双方2011年签订的《项目转让框架协议》第三条第一款、第四条第二款的约定，继续保留追索权。并自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金，要求东泰公司承担支付本金和违约金的法律责任。王朝东、周克顺、东泰公司均在该协议上签字或盖章。另，东泰公司接收涉案项目后，对涉案项目进行了开发建设，主体工程建设已完工并公开对外进行销售。后因周克顺、东泰公司未履行抵债协议约定，2016年5月27日，王朝东通过邮寄方式向周克顺发出《关于解除抵债协议的通知》，解除上述《房产抵债协议书》，并提起本案诉讼。

一审法院认为，本案的争议焦点为：一、《项目转让框架协议》及相关协议是否为有效合同；二、东泰公司、周克顺是否应共同支付1.05亿元及相应的违约金。

一、关于合同的效力问题

《项目转让框架协议》及相关协议系各方当事人真实意思表示，且合同内容并未违反法律、行政法规强制性规定，应认定均为有效合同。理由如下：（一）根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十三条规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件（投资总额25%）为由请求确认转让合同无效，不予支持。（二）《项目转让框架协议》的内容载明，鉴于东泰公司与中色海南公司已签订《项目合作开发协议》，约定中色海南公司获得固定回报3000万元，东泰公司负责项目开发建设所需全部资金及经营运作费，并在付清中色海南公司的固定回报后独立享有项目经营和销售的全部收益，并约定在项目开发建设投入达到投入总额的25%时办理项目转让过户到东泰公司名下的手续。东泰公司拟将从中色海南公司获得的该项目土地使用权及项目转让给周克顺的上述约定内容表明，签订《项目转让框架协议》时周克顺对项目情况及项目土地使用权仍登记在中色海南公司名下是知情的，并且双方约定原东泰公司拟将从中色海南公司处获得的土地权益转让给周克顺，该行为法律、行政法规并未予以禁止。（三）《项目转让框架协议》约定，本项目转让采取股权转让的方式，即王朝东协助周克顺按本协议约定的条款将指定宗地（含项目）办理变更登记至东泰公司名下，并按本协议约定的期限将东泰公司的股权变更至周克顺名下，办理完以上两项变更登记手续即为完成项目转让的法律手续。上述以转让股权的方式转让涉案项目的约定，亦并未违反法律、行政法规的强制性规定。（四）其余相关协议是王朝东、李小娴与周克顺、东泰公司为了促使《项目转让框架协议》的履行而达成的合意，这些相关协议的内容均未违反法律、行政法规禁止性规定。另，中色海南公司与东泰公司于2009年9月1日签订的《项目合作开发协议》已经海南省高级人民法院(2017)琼民终289号生效民事判决确认为有效合同。因此，《项目转让框架协议》及相关协议均为有效合同。周克顺、东泰公司称，《项目转让框架协议》及相关协议因以下原因导致无效：第一，涉案项目未达到开发投入总额25%而转让；第二，王朝东、李小娴无权转让未取得的涉案土地使用权；第三，以转让公司股权的方式转让涉案土地项目导致逃避税收而损害国家利益。上述理由均不能成立，一审法院不予支持。

另，一审法院认定《项目转让框架协议》及相关协议均为有效合同，而周克顺、向伶、东泰公司提出的反诉请求为：一、确认《项目转让框架协议》及相关协议无效；二、王朝东、李小娴返还项目转让款2600万元。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，经原审法院释明后，周克顺、向伶、东泰公司坚持反诉请求，且诉请返还2600万元系以《项目转让框架协议》无效为依据，故一审法院对周克顺、向伶、东泰公司提出的上述两项反诉请求，予以驳回。

二、关于东泰公司、周克顺是否应共同支付1.05亿元及相应的违约金的问题

（一）关于合同履行的问题。《项目转让框架协议》第二条转让方式约定，甲（王朝东、李小娴）乙（周克顺）双方同意本项目转让采取股权转让的方式，即甲方协助乙方按本协议约定的条款将指定宗地（含项目）办理变更登记至东泰公司名下，并按本协议约定的期限将所有东泰公司的股权变更至乙方名下，办理完以上两项变更登记手续即为完成项目转让的法律手续。具体办理程序为：1.甲乙双方签订本协议时，乙方五日内支付的首期转让款人民币3000万元与甲方共管，七天内甲方将项目资料移交乙方。双方共同向工商局申请将东泰公司100%的股权办理变更登记至乙方或乙方指定人员的名下后七个工作日内，乙方再支付5500万元至甲方账户。3.本协议生效后乙方负责以中色海南公司名义动工开发建设本项目并在一年半时间内达到投资总额25%,达到上述条件后30日内，按照中国有色金属工业协会〔2006〕210号文件批复，举行拍卖至东泰公司。竞买成功后在一个月内由甲方负责协助乙方办理指定宗地（含项目）过户至东泰公司名下的手续。签订《项目转让框架协议》后，2011年10月9日东泰公司办理了股权变更登记，东泰公司法定代表人变更为庄进展，股东变更为周克顺（持股90%）和庄进展（持股10%）。2012年3月19日，中色海南公司委托海南融和拍卖有限公司对涉案土地进行拍卖，东泰公司以5000万元竞买了涉案土地使用权。2012年12月11日，涉案土地使用权办理变更至东泰公司名下。根据《项目转让框架协议》第二条的约定，王朝东、李小娴已依据《项目转让框架协议》的约定完成了“东泰公司股权过户”及“指定宗地（含项目）变更”两项变更登记手续，东泰公司亦接收涉案项目并投资完成了开发建设，项目的房产已公开对外销售。因此，应视为王朝东、李小娴已完全履行了合同义务。东泰公司、周克顺辩称，王朝东、李小娴未将涉案项目过户至原东泰公司名下再进行转让，导致周克顺受让的东泰公司是“空壳公司”，致使周克顺购买项目的合同目的不能实现，明显违约。该项主张与《项目转让框架协议》第二条转让方式的约定不符，缺乏事实根据，一审法院不予支持。

（二）关于项目转让余款数额的问题。2011年10月10日，东泰公司向王朝东、李小娴出具《不可撤销的担保函》约定对项目转让未付款余款1.05亿元承担连带赔偿责任。后王朝东与周克顺签订的《资产抵债协议书》《债务确认书》以及王朝东与东泰公司签订的《房产抵债协议书》均确认周克顺应付王朝东、李小娴项目转让款数额为1.05亿元。据此，周克顺应支付王朝东、李小娴项目转让款1.05亿元，东泰公司对周克顺应付项目转让款1.05亿元应承担连带清偿责任。周克顺、东泰公司辩称，即使《项目转让框架协议》及相关协议有效，扣除周克顺支付了应由王朝东、李小娴支付的税款1096.65万元和东泰公司于2014年1月30日支付的100万元，尚欠项目转让余款应为9303.35万元，而不是1.05亿元。因周克顺、东泰公司所称的税款1096.65万元支付时间为2012年11月，以及100万元支付时间为2014年1月（周克顺、东泰公司自认的时间），而《债务确认书》签订时间为2014年7月、《房产抵债协议书》签订时间为2014年12月,并且《债务确认书》及《房产抵债协议书》均确认未付的项目转让余款为1.05亿元，故周克顺、东泰公司上述扣除税款等费用的理由,不能成立。另,周克顺、东泰公司亦辩称，东泰公司的公章当时由王朝东、李小娴掌控，故出具的《不可撤销的担保函》不能体现东泰公司真实意思表示。对此，周克顺、东泰公司未提供证据予以证实，故对周克顺、东泰公司该项主张，一审法院不予支持。

（三）关于违约金认定的问题。涉案《房产抵债协议书》第五条违约责任约定，“如果乙方违反本协议第一条第二款和第二条的任何一项保证或承诺以及第三条、第四条约定，为时达到三个月，甲方有权解除本协议，并按照甲、乙双方2011年签订的《项目转让框架协议》第三条第1款、第四条第2款的约定，继续保留追索权。并自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金，要求乙方承担支付本金和违约金的法律责任”。因东泰公司未履行《房产抵债协议书》的义务，2016年5月27日，王朝东通过邮寄方式向周克顺发出《关于解除抵债协议的通知》，解除上述《房产抵债协议书》，并诉求按《项目转让框架协议》的约定追究周克顺的违约责任，同时请求以应付款为本金自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金。周克顺、东泰公司辩称，王朝东并未在合理期限内行使解除权导致该权利灭失，故其发出的《关于解除抵债协议的通知》不发生解除《房产抵债协议书》的效力，由于《房产抵债协议书》未解除，故不能依照《项目转让框架协议》的约定要求周克顺、东泰公司承担责任。

一审法院认为，《房产抵债协议书》约定，如果乙方违反本协议约定，为时达到三个月，甲方有权解除本协议，并按照甲、乙双方2011年签订的《项目转让框架协议》，继续保留追索权。并自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金，要求乙方承担支付本金和违约金的法律责任。该段文字从字句、逻辑上理解应为：解除《房产抵债协议书》、按照《项目转让框架协议》的约定追索、自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金，此三者为并列关系。因此，守约方王朝东、李小娴有权选择适用。综合本案事实，因周克顺迟迟未能按《项目转让框架协议》的约定履行支付项目转让余款的义务，为保障《项目转让框架协议》的履行，双方才签订了《房产抵债协议书》。因此，上述约定理解为：如果东泰公司违反本协议，王朝东有权桉照原协议追究违约责任，并自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金，亦符合常理。换言之，如周克顺、东泰公司违反《房产抵债协议书》的有关约定，王朝东、李小娴有权依照《项目转让框架协议》的约定追究东泰公司、周克顺的相应责任，并自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金，且不以《房产抵债协议书》是否解除为前提。结合《项目转让框架协议》第四条第2款的约定“本协议生效股权过户后，乙方必须负责动工开发建设本项目并在壹年半时间内达到投资总额的25%。达到上述条件后，乙方将项目转让的剩余款项计人民币10500万元……汇入甲乙双方在银行开设的共管账户……逾期付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款金额万分之五的利息”，《房产抵债协议书》第五条约定的违约金计算方式应为：以应付项目转让款为本金按每日万分之五计算至付清之日止。每日万分之五计算违约金相当于年利率18.25%,该约定未超出民间借贷法定保护利率。基于充分尊重当事人意思自治，鼓励合同当事人诚实守信，切实维护守约方的合法权益，对王朝东、李小娴主张自2012年12月30日起按每日万分之五计算违约金的请求，一审法院予以支持。周克顺、东泰公司辩称，因《房产抵债协议书》未解除，王朝东、李小娴无权依照《项目转让框架协议》的约定及按每日万分之五计算违约金请求周克顺、东泰公司承担责任，该项主张不成立，不予支持。

另，中色海南公司称，其作为有独立请求权的第三人提出与王朝东签订的《项目合作开发协议》无效等主张，因中色海南公司上述诉求已通过另诉途径解决，且该主张不属于本案审理范围，对此不予审理。

综上所述，依照合同法第八条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定，判决：（一）周克顺于一审判决生效之日起十五日内向王朝东、李小娴支付项目转让款1.05亿元及违约金（以1.05亿元为本金，按每日万分之五为标准计付，自2012年12月30日起计至实际付清之日止；（二）东泰公司对一审判决第一项所确认的给付义务承担连带清偿责任；（三）驳回周克顺、向伶、东泰公司的反诉请求。如未按一审判决指定的期限履行判决确定的给付金钱义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费898075元、保全措施费5000元，合计903075元，由周克顺、东泰公司负担；反诉受理费560900元，由周克顺、向伶、东泰公司负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周克顺、东泰公司向法庭提交了两组共六份证据。第一组证据：证据1.2017年12月18日中国有色金属工业协会《刑事报案书》;证据2.海南省公安厅物证鉴定中心出具的琼公物鉴（文检）字〔2018-14〕号《鉴定文书》，文昌市公安局出具的文公（刑）鉴通字（2018）243号《鉴定意见通知书》；证据3.海南公平司法鉴定中心2018年12月18日出具的琼公平鉴〔2018〕文鉴字第365号《司法鉴定意见书》。拟证明：中色海南公司上级单位向文昌市公安局报案，经鉴定，〔2006〕210号批复、〔2012〕183号批复的“中国有色金属工业协会”签章，以及《评估委托书》的“中色海南有色金属工业有限公司”的签章系伪造，王朝东并没有履行《协议书》约定涉案土地转让须经过中色海南公司的上级单位审批的义务。第二组证据：证据4.文昌市公安局《立案告知书》，证据5.中色资产管理有限公司、中色海南公司起诉状，证据6.海南省高级人民法院（2018）琼民初12号之一民事裁定书，拟证明：本案涉及犯罪事实，涉案土地权属存在争议，本案应当中止审理。

王朝东、李小娴质证认为，证据1、2、4、5不属于新的证据，均在一审判决作出之前形成，二审法院应当不予审理；证据3、6在原判决之后形成，属于新的证据。但由于上述证据均为复印件，对真实性无法确认。且上述证据与本案没有关联，不能影响《股权转让框架协议》及相关抵债协议的效力。

中色海南公司对周克顺提交证据的真实性、合法性和关联性均予认可。

对周克顺、东泰公司提交证据材料，本院分析认证如下：双方当事人对证据1、2、4、5均非一审庭审结束后新发现的证据无异议。证据1、2、4，周克顺、东泰公司在本案一审期间已作为证据提交一审法院，并经当事人质证和一审法院认证，故对该证据材料本院不再重复予以认证。对于证据3、5、6，本院将结合案件事实综合分析判断。

对一审查明的事实，本院依法予以确认。

本院认为，根据当事人上诉以及答辩意见，本案争议焦点为：一、《项目转让框架协议》的效力问题；二、周克顺、东泰公司应否向王朝东、李小娴支付案涉项目转让款1.05亿元及相应违约金；三、本案应否中止审理。

一、关于《项目转让框架协议》的效力问题

本院认为，经审理查明，周克顺在《项目转让框架协议》签订之时，即明知涉案土地使用权不在东泰公司名下，需经由东泰公司从中色海南公司处受让取得，周克顺与王朝东、李小娴签订《项目转让框架协议》的目的在于能够通过受让持有东泰公司股权，获取该公司开发涉案土地的投资收益。《项目转让框架协议》系双方当事人真实意思表示，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，自成立即生效。据此在转让人王朝东、李小娴与受让人周克顺之间形成债的关系，东泰公司基于《项目合作开发协议》受让涉案土地使用权，并利用、开发该土地建成“海的理想”房地产项目，受让人周克顺作为东泰公司股东，享有因公司盈利而带来的股权收益。转让人王朝东、李小娴应当确保东泰公司在周克顺受让该公司股权之后，取得涉案土地使用权，并能够基于开发建设项目获取房屋销售盈利。从《项目转让框架协议》的履行情况来看，王朝东协助周克顺，使周克顺持股的东泰公司通过拍卖程序，竞买取得涉案土地使用权并依法过户至东泰公司名下，取得土地使用权证。此后，又将“海的理想”建设项目前期系列工作成果完整移交给了东泰公司，该项目已经建成并部分销售。故周克顺上诉称合同目的不能实现，中色海南公司辩称涉案土地使用权转让未实际履行，没有事实依据，不能成立。

此外，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”对于涉案土地使用权转让问题，应当将合同效力和物权效力予以区分，即使涉案土地使用权转让无效亦不影响《项目转让框架协议》的效力。同时，根据合同相对性原理，《项目合作开发协议》的签订主体与《项目转让框架协议》不同，合同权利义务亦不尽相同，《项目合作开发协议》是否有效也不必然影响《项目转让框架协议》的效力。并且，经本院审理查明，《项目合作开发协议》经(2017)琼民终289号生效民事判决确认为有效合同，现亦无相反证据证明涉案土地使用权转让存在无效的事由。因此，周克顺、中色海南公司主张《项目转让框架协议》生效的前提是涉案土地转让、《项目合作开发协议》有效，亦缺乏事实和法律依据，不能成立。

关于周克顺、中色海南公司主张王朝东与中色海南公司串通低估案涉土地价格，导致国有资产流失，《项目转让框架协议》无效的问题。本院认为，（2018）最高法民申2978号生效民事裁定书载明：中色海南公司在1993年4月以800万元受让涉案土地使用权后，超出年限未投资开发。2006年8月海南省文昌市国土环境资源局向其发布告知书，拟无偿收回涉案土地使用权。2006年12月，中色海南公司就海南省文昌市国土环境资源局拟收回涉案土地使用权一事向中国有色金属工业协会请示，拟委托专业拍卖机构对该项目土地进行挂牌拍卖，力争最大限度减少损失。2007年4月，中色海南公司委托拍卖，后因竞买人未缴纳成交款导致拍卖未果。2008年6月，中色海南公司又委托评估机构进行评估，评估土地总价值2498.93万元。2008年11月，海南省文昌市国土环境资源局再次向中色海南公司发出通知，要求其限期办理有关土地盘活手续，并缴交土地闲置费550万元，土地开发保证金120.533万元。2009年9月，中色海南公司与东泰公司签订涉案《项目合作开发协议》，约定合作开发涉案土地，东泰公司负责项目开发建设所需全部资金及经营运作费用，并向中色海南公司支付3000万元回报款。2012年2月23日，中色海南公司委托海南第二土地评估事务所评估，土地总价为4961.47万元。（2018）最高法民申2978号民事裁定认为，《项目合作开发协议》约定的土地投入回报价款数额，基本符合其时土地的实际价值。本院认为，现中色海南公司以其于2017年单方委托的评估机构评估结论推翻其2012年自行委托的评估机构评估结论，依据不足。根据《中华人民共和国公司法》第三条关于“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权”的规定，法人财产权是公司产权制度的基石之一。该法人财产权包括自主签订商事合同、处置法人财产等，公司行使上述权利受法律保护，故中色海南公司作为独立法人，为了避免涉案土地被无偿收回，依照当时的土地市场价格，将土地转让至东泰公司，盘活土地获取收益，符合中色海南公司的商业利益。且中色海南公司亦未提供有效证据证明存在损害国家、集体和第三人利益的情形。综上，一审判决认定《项目转让框架协议》有效，具有事实和法律依据，并无不当。

二、关于周克顺、东泰公司应否向王朝东、李小娴支付案涉项目转让款1.05亿元及相应违约金的问题

周克顺、东泰公司上诉主张，王朝东在项目转让过程中的违法违规行为属于根本违约，导致周克顺签订合同的目的无法实现，故周克顺、东泰公司有权行使抗辩权暂缓支付。本院认为，根据合同法第六十条关于：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，有效合同双方当事人应当按照诚实信用的原则，严格履行合同约定义务。首先，王朝东、李小娴已经履行转让东泰公司股权，以及协助将涉案土地使用权从中色海南公司转让给东泰公司的义务，且涉案土地开发建设项目业已竣工并对外销售，周克顺已取得从涉案土地获取投资收益的权利。王朝东、李小娴对《项目转让框架协议》的主要义务均已履行。其次，《项目合作开发协议》已经海南省高级人民法院(2017)琼民终289号生效民事判决确认为有效合同。如前所述，《项目转让框架协议》亦为有效合同。故本案不存在违反《项目转让框架协议》第七条第1款约定的上述两份协议被认定无效，致使合同无法履行之情形。第三，中色海南公司在转让涉案土地使用权之前，已就处置原因和处置方式等情况，向中国有色金属工业协会进行了书面请示。该协会作出〔2006〕210号批复同意拍卖。《项目转让框架协议》并未约定，需要就《项目合作开发协议》的签订、涉案土地2012年拍卖事宜单独报批。虽周克顺、东泰公司主张〔2006〕210号批复的签章涉嫌伪造，但海南省高级人民法院(2017)琼民终289号生效民事判决载明，中色海南公司曾在该案审理期间，就〔2006〕210号批复（真的批复）和同样编号的〔2006〕210号批复（伪造的批复）予以举证。周克顺与东泰公司在该案质证认为，虽然有伪造印章的行为，但两份文件记载的内容是一致的，项目处置是经过了中国有色金属工业协会批准的。周克顺在本案二审也自认中色海南公司在国土资源部门办理涉案土地过户手续时提交了两份〔2006〕210号批复。因此，周克顺在本案中推翻其在关联案件中的陈述，既有违诉讼诚信，亦未提供有效相反证据予以证明，其暂缓支付项目转让款的抗辩理由不能成立。

关于周克顺、东泰公司主张违约金按照每日万分之五的标准计算过高的问题。因双方当事人在《房产抵债协议书》中有明确约定，且周克顺、东泰公司在一审法庭释明后仍坚持反诉请求确认《项目转让框架协议》及相关协议无效，并未提出违约金过高申请降低的抗辩，故一审判决按照双方当事人约定标准确定本案违约金数额，并无不当。二审中，周克顺、东泰公司虽主张违约金过高，并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。周克顺上诉还主张项目转让款1.05亿元应当扣除税款1096.65万元及转让款100万元，经审理查明，周克顺、东泰公司自认税款1096.65万元的支付时间为2012年11月份，转让款100万元的支付时间为2014年1月份，均在《债务确认书》《房产抵债协议书》签订时间之前，应视为双方已核对项目转让款数额，并对相关款项予以扣减，故一审判决根据《资产抵债协议书》《债务确认书》确认周克顺、东泰公司应付王朝东项目转让款数额为1.05亿元。二审期间，周克顺、东泰公司也未提交证据证明上述款项未予扣除，本院对一审判决予以维持。关于周克顺、东泰公司上诉主张应当扣除拆迁补偿款44万元，因其未在二审提供相应证据，无事实依据，本院亦不予支持。

三、关于本案应否中止审理的问题

周克顺、东泰公司和中色海南公司主张，海南省高级人民法院（2018）琼民初12号之一生效民事裁定明确，该案纠纷有经济犯罪嫌疑，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第十一条规定，已经驳回中色海南公司起诉，有关材料移送公安机关，本案亦应当中止审理。本院认为，本案与海南省高级人民法院（2018）琼民初12号之一号案件的当事人、法律关系性质和争议标的均不相同。且无充分证据显示本案项目转让合同纠纷与该案所涉经济犯罪嫌疑构成同一事实。故本案审理无需等待该刑事案件审理结案。一审法院未中止审理本案不违反法定程序。周克顺、东泰公司及中色海南公司关于本案应中止审理的主张，本院不予支持。

综上，周克顺、东泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费898075元，由周克顺、海南东泰嘉华房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张颖新

审判员　　江显和

审判员　　高燕竹

二〇一九年三月二十八日

法官助理孙茜

书记员王天津