崔秀霞、西藏信托有限公司二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终1320号

上诉人（原审原告）：崔秀霞，女，1952年10月7日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。

委托诉讼代理人：李辉，辽宁三公律师事务所律师。

委托诉讼代理人：高立先，辽宁三公律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：西藏信托有限公司，住所地西藏自治区拉萨市经济开发区博达路1号阳光新城别墅区A7栋。

法定代表人：周贵庆，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭玲，辽宁诚高律师事务所律师。

原审第三人：盘锦龙驿房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省盘锦市兴隆台区工业开发区1-4-226-3。

法定代表人：孙振鹏，该公司董事长。

上诉人崔秀霞因与被上诉人西藏信托有限公司（以下简称西藏信托）及原审第三人盘锦龙驿房地产开发有限责任公司（以下简称龙驿公司）案外人执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2018）晋民初294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人崔秀霞委托诉讼代理人李辉、高立先，被上诉人西藏信托委托诉讼代理人郭玲到庭参加诉讼。原审第三人龙驿公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

崔秀霞上诉请求：1.撤销（2018）晋民初294号民事判决；2.二审法院改判，终止对枫丹白露B区6#-2-702室的执行、解除查封。事实和理由：一审判决认为崔秀霞提供的《入住通知单》在案涉房屋查封之后，提供的电费、物业费收据等也在案涉房屋查封之后，不能证明其在查封前已经合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条第二项规定，是错误的。占有的法定含义应为房屋买受人对房屋享有的管理控制权，而不是以实际入住为占有标准。崔秀霞与龙驿公司于2013年10月25日签订了《商品房买卖合同》，同日龙驿公司为崔秀霞开具了销售不动产统一发票，载明崔秀霞支付了购房款402072元，崔秀霞即对案涉房屋享有了管理控制权。关于崔秀霞是否索要《入住通知单》、是否入住均是崔秀霞对自己财产的自由处分。龙驿公司根据崔秀霞的要求出具《入住通知单》的事实证明崔秀霞对房屋管理控制权产生在《商品房买卖合同》签订时，而不是实际领取《入住通知单》时。根据物权为绝对权、对世权的规定，崔秀霞没有实际占有案涉房屋，是对自有财产的自由处分原则的体现。2015年9月19日水费收据，虽系物业公司代缴，但崔秀霞实际付款的事实是对代缴行为的追认。一审法院判决驳回崔秀霞的诉讼请求，是错误的。

西藏信托辩称，崔秀霞提供的2016年8月22日的《入住通知单》、其提供的电费、物业费收据等的时间都在案涉房屋查封之后，不能证明其在法院查封前已经合法占有案涉房屋。案涉房屋所在小区已由盘锦继隆物业管理公司统一管理，业主入住需凭龙驿公司出具的入住通知单与物业公司办理房屋交接手续，物业公司在收取物业管理费等五项费用后，将房屋交付业主占有。与本案相关联的其他案件上诉人提交的证据显示，2015年9月19日水费收据内容完全相同，系物业公司在业主未交接案涉房屋前预缴的100元水费，说明案涉房屋此时由物业公司实际管理控制，崔秀霞没有证据证明其与物业公司存在代理的法律关系，双方之间更不存在法律追认。关于崔秀霞所称“占有”的含义是房屋买受人对房屋享有的管理控制权，而不是以实际入住占有为标准，崔秀霞没有证据证明在法院查封前对案涉房屋进行了管理和控制。综上，请求驳回崔秀霞的上诉请求。

龙驿公司未向本院提交书面意见。

崔秀霞向一审法院起诉请求：1.判决确认兴隆台区枫丹白露B区6#-2-702室归崔秀霞所有并排除执行；2.本案诉讼费用由西藏信托承担。

一审法院认定事实：一审法院在审理（2015）晋民初字第61号西藏信托与龙驿公司借款合同纠纷一案过程中，因西藏信托申请诉讼保全，一审法院作出（2015）晋民初字第61-1号民事裁定，于2016年1月4日查封案涉房屋。后在一审法院主持下，双方达成调解协议，一审法院作出的（2015）晋民初字第61号民事调解书发生法律效力后，根据西藏信托的申请，2016年7月23日，一审法院作出（2016）晋执字第21号执行裁定，对该案进行执行。执行过程中，崔秀霞等512套房屋及车库业主作为案外人提出执行异议申请，2017年8月23日，一审法院作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回案外人的异议申请。2017年9月14日，崔秀霞等512套房屋及车库业主收到（2017）晋执异7号民事裁定。2017年9月20日，崔秀霞等512套房屋及车库业主作为共同原告向一审法院提起执行异议之诉。一审法院立案后，2018年1月20日，崔秀霞等512套房屋及车库业主以另案分别诉讼为由，向一审法院提出撤诉申请。2018年1月29日，一审法院裁定准许撤诉。2018年1月30日，崔秀霞向一审法院提起执行异议之诉。

2013年10月25日，崔秀霞与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，约定购买盘锦市兴隆台区枫丹白露B区6#-2-702室房屋，合同价款402072元，同日，龙驿公司为崔秀霞开具的销售不动产统一发票，载明收到上述款项。2016年8月22日，龙驿公司为崔秀霞开出《入住通知单》，崔秀霞提供的电费、物业费收据等的时间也均在2016年1月4日之后。

2012年12月龙驿公司与长安国际信托股份有限公司（以下简称长安信托公司）签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》，约定龙驿公司将信托财产及权益（包括诉讼双方诉争的房屋）抵押给长安信托公司，并办理了抵押登记；同时双方签订《长安信托-西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，约定抵押权人长安信托公司委托抵押人龙驿公司代理其提供收入清收服务，包括但不限于标的财产权利项目的销售收入。

2012年龙驿公司取得案涉房屋项目的《商品房预售许可证》。

一审法院认为，本案争议焦点为：崔秀霞是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限；崔秀霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益；能否确认案涉房屋归崔秀霞所有。

关于崔秀霞是否具有诉讼主体资格及起诉是否超过法定期限的问题。崔秀霞主张其因房屋被人民法院裁定查封，提出了执行异议，在收到人民法院驳回执行异议裁定后十五日内，已经向人民法院提起案外人执行异议之诉，符合法律规定；西藏信托主张崔秀霞未提交证据证明其房屋被查封，且因崔秀霞起诉后又申请撤诉，现崔秀霞起诉已超过法定期限，应予以驳回。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。崔秀霞等595套房屋及车库业主对一审法院作出的（2016）晋执字第21号执行裁定提出了书面异议，一审法院于2017年8月23日作出（2017）晋执异7号执行裁定，驳回了崔秀霞的执行异议申请，包括崔秀霞在内的512人依据此裁定在十五日内共同向一审法院提出了执行异议之诉，一审法院认为崔秀霞起诉符合司法解释规定的起诉条件。因案件审理需要，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于共同诉讼的法律规定，崔秀霞在共同诉讼立案后，申请撤诉，另行分别提起案外人执行异议之诉，并未违反案外人执行异议之诉受理条件的规定，故西藏信托主张崔秀霞不具有诉讼主体资格及起诉已经超过法定期限的理由不能成立，一审法院不予支持。

关于崔秀霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《异议复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。案涉房屋系住房，崔秀霞未提供其在盘锦市区域内无其他用于居住的房屋的证明，故本案不符合上述第二十九条第二项的规定，本案应当适用《异议复议规定》第二十八条的规定审查，即，排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。1.崔秀霞提供的2013年10月25日与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》，系当事人真实意思表示，主要内容及形式符合房屋买卖合同的要件，虽不是网签备案合同，但并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，可以证明其在一审法院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同，符合上述第一项的规定。2.崔秀霞提供的2016年8月22日《入住通知单》，在案涉房屋查封之后，其提供的电费、物业费收据等也在2016年1月4日之后，不能证明其在一审法院查封前已经合法占有案涉房屋，不符合上述第二项的规定。3.崔秀霞提供的2013年10月25日销售不动产统一发票，载明崔秀霞支付了购房款402072元，真实可信，能够证明崔秀霞已经支付了购房款，符合上述第三项的规定。4.龙驿公司与长安信托公司签订的信托合同、抵押合同、西水湾二期项目收益权财产信托委托合同，以及盘锦市不动产登记中心出具的情况说明证明龙驿公司有权出售案涉房屋，案涉房屋因龙驿公司设定在建工程抵押，且未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，符合上述第四项的规定。综上，崔秀霞的诉请不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定，其主张民事权益足以排除强制执行的理由不成立，一审法院不予支持。

关于能否确认案涉房屋归崔秀霞所有。因崔秀霞主张民事权益不足以排除强制执行，该项诉讼请求一审法院亦不予支持。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款、《异议复议规定》第二十八条的规定，判决：驳回崔秀霞的诉讼请求。案件受理费7331.08元由崔秀霞负担。

本院二审期间，崔秀霞围绕其上诉请求依法提交了一组证据：赵丹《招商银行户口历史交易明细表》《干部履历表》，拟证明崔秀霞与赵丹系母女关系，赵丹对崔秀霞购房提供了部分赞助。西藏信托发表质证意见称，对银行明细真实性无异议，对关联性和证明事项有异议。银行明细姓名为赵丹，非崔秀霞本人，该银行明细未反映2013年10月25日资金变动情况，且该银行交易明细最后一次交易记录是2013年9月28日支出金额12万元，时间和款项数额均与崔秀霞自述的2013年10月25日支付402072元房款的陈述不能相互印证。对《干部履历表》的关联性及证明事项有异议。该履历表与本案无关，不能证明待证事实。由于西藏信托对上述证据的真实性均未提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。

二审中，本院依崔秀霞申请调取了两组证据。第一组证据是山西瑞明会计师事务所有限公司作出的晋瑞明鉴字〔2016〕第002号《盘锦龙驿房地产开发有限责任公司财务审计报告》（以下简称《审计报告》）。第二组证据是盘锦继隆物业管理有限公司出具的《枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表》（以下简称《入住情况统计表》）。《入住情况统计表》载明：崔秀霞在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2017年11月29日。

崔秀霞对上述证据发表质证意见称，关于购房款402072元，2013年8月16日崔秀霞已交20万元房款并出具欠条，取得全款收据。2013年10月25日，崔秀霞补齐房款，开出了《销售不动产统一发票》。因欠条入账，后补交的购房款没有入账，导致审计报告显示首付款20万元，尚欠202072元房款。崔秀霞实际已经没有欠账。关于第二组证据，崔秀霞在物业公司办理入住手续、领取钥匙时间为2016年8月22日。

西藏信托对上述证据发表质证意见称，关于第一组证据《审计报告》，龙驿公司账目严重混乱，存在账外账，不能真实反映该公司财务收支和经营状况；关于第二组证据，对《入住情况统计表》载明的崔秀霞的实际入住情况没有异议。

本院认为，崔秀霞未对《审计报告》的真实性提出异议，西藏信托亦未举证证明《审计报告》为虚假，本院对《审计报告》的真实性予以认定。西藏信托对《入住情况统计表》载明的崔秀霞的实际入住情况没有异议。崔秀霞称其在物业公司办理入住手续、领取钥匙时间为2016年8月22日，与《入住情况统计表》记载的时间不一致，但未提交证据证明，本院对《入住情况统计表》的真实性予以认定。

本院二审查明，根据本院二审调取的盘锦继隆物业管理有限公司出具的《入住情况统计表》，崔秀霞在物业公司办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2017年11月29日。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：崔秀霞对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

在金钱债权的执行中，案外人的主张若符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条规定的情形，其对案涉房屋所享有的民事权益就能够排除强制执行。《异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋于2016年1月4日被人民法院查封，崔秀霞提供的枫丹白露家园B区6#-2-702号房屋的入住通知单开具时间为2016年8月22日；盘锦继隆物业管理有限公司出具的《入住情况统计表》记载的崔秀霞办理入住手续、领取钥匙、首次缴纳物业费的时间均为2017年11月29日。故崔秀霞未在人民法院查封案涉房屋之前合法占有案涉房屋，其主张不符合《异议复议规定》第二十八条第二项的规定。

《异议复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在一审判决已明确指出“崔秀霞未提供案涉房屋用于居住且在盘锦市区域内其名下无其他用于居住的房屋的证明”的情况下，崔秀霞在二审期间仍未能举证证明其本人及配偶、未成年子女名下在盘锦市内无其他用于居住的房屋，故其主张亦不符合《异议复议规定》第二十九条第二项的规定。

综上所述，崔秀霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7331.08元，由崔秀霞负担。

本判决为终审判决。

审判长　　杜军

审判员　　朱燕

审判员　　谢勇

二〇一九年十二月二十八日

法官助理郭培培

书记员张静思