徐瑞雪、中诚信托有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终157号

上诉人(一审被告)：徐瑞雪，女，汉族，1994年7月13日出生，住重庆市巴**。

委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：中诚信托有限责任公司。住所地：北京市东城区安外大街**。

法定代表人：牛成立，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：重庆典雅房地产开发集团有限公司。住所地：重庆市巴**花溪镇花溪村。

诉讼代表人：徐丽霞，该企业管理人负责人。

委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：张谊生，男，汉族，1953年6月24日出生，住重庆市巴**。

被上诉人（一审被告）：张鑫，男，汉族，1975年2月22日出生，住重庆市巴**。

上诉人徐瑞雪因与被上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）、重庆典雅房地产开发集团有限公司、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初34号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定以询问的方式进行不开庭审理,徐瑞雪的委托诉讼代理人杨玉冰、赵诗诚，中诚信托公司的委托诉讼代理人王海勇，典雅地产公司的委托诉讼代理人刘阳、陈俊励到庭参加询问。张鑫、张谊生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。

本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。

徐瑞雪上诉称，1、请求撤销重庆市高级人民法院（2018）渝民初34号《民事判决书》；2、请求依法改判重庆市高级人民法院作出（2018）渝民初34号《民事判决书》，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；3、本案上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条第（四）种情形，属于事实认定错误。二、一审法院依据《执行异议规定》第二十八条、第二十九条判决准予执行案涉房屋，属于法律适用错误。

中诚信托公司辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。徐瑞雪应举证证明其在签订房屋买卖合同及执行前这段时间范围内无房屋。根据执行异议规定第二十九条第二款，上诉人应从人员范围、地点范围、时间范围提供证明，上诉人应举证证明其及配偶、未成年子女，名下均无其他住房。

典雅地产公司辩称，原审认定事实清楚，请求依法判决。

张谊生、张鑫未作答辩。

中诚信托公司向一审法院起诉请求：1.判决对重庆市巴南区15幢2单元4-2号房屋准许执行；2.本案诉讼费用由典雅地产公司、徐瑞雪、张谊生、张鑫负担。

一审法院认定事实：2014年9月5日，典雅地产公司（甲方、卖方）与徐瑞雪（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于重庆市巴南区现房，房屋建筑面积为131.57平方米，商品房用途为住宅，总成交金额655219元，付款方式为一次性付款，乙方于签合同时支付房款655219元。本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。双方还约定了其他事项。

合同签订后，徐瑞雪向典雅地产公司支付房款655219元及契税、大修基金等30268元。具体付款情况如下：1.案外人刘长惠通过建设银行刷卡支付130487元。2.案外人刘长玉通过建设银行刷卡支付535000元。3.2014年9月5日，徐瑞雪向典雅地产公司现金支付定金2万元。

2014年9月15日，典雅地产公司向徐瑞雪交付房屋。

另查明：1.2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区的住宅房产（详见抵押物清单）和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第××号）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，该抵押合同在重庆市土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。案涉房屋系前述抵押住宅中的一套，房号为重庆市巴南区15幢2单元4-2号，房地产权证号为202房地证2013字第××号。该房为第二顺位抵押，抵押权人为中诚信托公司。第一顺位为在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，该抵押于2014年2月19日注销。

2.2015年11月27日，一审法院作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产。

3.《重庆市商品房买卖合同》约定：“本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”但该合同中并无附件六。当事人也未提供附件六。

一审法院认为，本案的争议焦点是：徐瑞雪是否对重庆市巴南区15幢2单元4-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

根据本案认定的证据和查明的事实，徐瑞雪对重庆市巴南区15幢2单元4-2号房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，2014年9月5日，典雅地产公司与徐瑞雪签订《重庆市商品房买卖合同》。徐瑞雪签订该商品房买卖合同的时间在抵押合同签订之后，因抵押登记中明确载明中诚信托公司为案涉房屋的第二顺位抵押权人，中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行为第一顺位抵押权人（该抵押于2014年2月19日注销），故徐瑞雪没有履行合理的注意义务，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法登记。因此，未能办理过户登记的原因系买受人，不符合《执行异议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。

2.因徐瑞雪未提供证据证明所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故其不符合《执行异议规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……”的规定。

综上所述，中诚信托公司的诉讼请求成立，一审法院依法予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，一审判决：准许执行重庆市巴南区15幢2单元4-2号房屋。案件受理费12310元，由徐瑞雪、重庆典雅房地产开发集团有限公司、张谊生、张鑫共同负担。

本院二审期间，徐瑞雪提交2019年2月26日重庆市不动产登记中心出具的重庆市个人住房登记信息查询证明一份，拟证明徐瑞雪目前名下城镇住房0套，案涉房屋为其唯一住房，该情形符合执行异议规定第二十九条，徐瑞雪享有足以排除执行的物权期待权。

中诚信托公司质证认为，对证据真实性予以认可，对证明目的不认可，且不是二审新证据，不符合证据规定，只能证明徐瑞雪在2019年2月26日在巴南区范围内没有其他住房，不能证明其在重庆市无房屋，不能证明符合执行异议规定第二十九条的规定。典雅地产公司质证认为，对证据真实性无异议，对关联性请法院依法认定。

对徐瑞雪二审新提交的该证据，因各方当事人对其真实性无异议，且该证据与基本事实有关，本院予以采纳。

根据该证据，本院认定：重庆市不动产登记中心于2019年2月26日出具《重庆市个人住房登记信息查询证明》，该证明载明，经查询重庆市不动产登记系统，陈瑞雪在本区城镇住房信息为其名下城镇住房0套。

对一审法院确认的其他事实，双方均无异议，本院予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点为，徐瑞雪对重庆市巴南区15幢2单元4-2号的案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，徐瑞雪与典雅地产公司于2014年9月5日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，徐瑞雪作为购房者已经支付了案涉房屋的全部价款655219元。且徐瑞雪举示了重庆市不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，徐瑞雪对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。中诚信托公司辩称徐瑞雪所举示的重庆市不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，不足以证明徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。本院认为，该证明虽为重庆市不动产登记中心出具，但内容显示查询的是重庆市不动产登记系统，对各区县均能登陆查询的同一系统却只能分别到不同区县查询，极大地增加了申请人的不便。考虑到重庆市有三十余个区县，如苛求徐瑞雪查询重庆全市的房屋信息，则有失公允。故在现有住房登记信息查询条件下，徐瑞雪提交了其户籍所在地巴**的房屋登记信息，应视为其初步完成了举证责任，在没有相反证据推翻的情况下，可认定徐瑞雪名下无其他用于居住的房屋。中诚信托公司还辩称徐瑞雪应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，徐瑞雪称其未婚无子女，而购房时徐瑞雪刚逾法定婚龄，且相关司法解释仅要求“买受人”名下无其他用于居住的房屋，并未要求买受人配偶及未成年子女名下无房，故本院对中诚信托公司此点主张亦不予支持。

综上所述，根据徐瑞雪新提交的证据材料，其上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销重庆市高级人民法院（2018）渝民初34号民事判决；

二、驳回中诚信托有限责任公司的诉讼请求。

一、二审案件受理费24620元，由中诚信托有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马成波

审判员　　冯文生

审判员　　李延忱

二〇一九年四月十七日

法官助理覃小飞

书记员刘洪燕