中诚信托有限责任公司、梁尤开申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终158号

上诉人（原审原告）：中诚信托有限责任公司。住所地：北京市东城区安外大街**号。

法定代表人：牛成立，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:梁尤开，男，汉族，1966年7月27日出生，住河南省南阳市宛城区。

委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:重庆典雅房地产开发集团有限公。住所地：重庆市巴南区花溪镇花溪村村。

诉讼代表人：徐丽霞，该企业管理人负责人。

委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）:张谊生，男，汉族，1953年6月24日出生，住重庆市巴南区。

被上诉人（原审被告）:张鑫，男，汉族，1975年2月22日出生，住重庆市巴南区。

上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）因与被上诉人梁尤开、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，中诚信托公司不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初27号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定不开庭审理本案。本案现已审理终结。

中诚信托公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许执行重庆市巴南区15幢2单元3-2号房屋。主要事实及理由：原审判决认定梁尤开符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件错误。原审判决的依据是重庆市不动产登记中心出具的查询证明。但梁尤开户籍地为河南省南阳市，且无长期定居在重庆市的证据。该查询证据既不能证明梁尤开在重庆市无其他居住房屋，也不能证明其在户籍地河南无居住房屋。梁尤开不符合前引司法解释第二十九条规定的条件。

梁尤开辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审判决认定梁尤开符合《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件，适用法律正确。

典雅公司辩称，原审法院查明事实清楚，法律适用问题请法院依法判决。

张谊生、张鑫均未作答辩。

中诚信托公司向一审法院提起诉讼请求：（1）判决对重庆市巴南区15幢2单元3-2号房屋准许执行；（2）本案诉讼费用由典雅公司、梁尤开、张谊生、张鑫负担。

原审法院认定，2015年2月12日，典雅公司（甲方、卖方）与梁尤开（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方位于重庆市巴南区现房（《房地产权证》号：202房地证2013字第××号），房屋建筑面积134.99平方米，商品房用途为住宅，总成交金额672250元，付款方式为一次性付款，乙方于签合同时一次性支付房款672250元。本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售。双方还约定了其他事项。

合同签订后，梁尤开向典雅公司支付房款672250元及税费31052元。具体付款情况如下：2015年2月15日，案外人李波以工商银行卡向典雅公司刷卡支付17万元；2015年2月15日，案外人涂仲燕以建设银行卡向典雅公司刷卡支付26万元；2015年2月12日，梁尤开以工商银行卡向典雅公司刷卡支付10万元，现金支付定金2万元；2015年2月15日，梁尤开以工商银行卡向典雅公司刷卡支付153302元（其中含税费31052元）。

2016年2月28日，典雅公司向梁尤开交付房屋。2018年3月5日，重庆市不动产登记中心出具的编号为20180305112906531号重庆市个人住房登记信息查询证明显示：梁尤开目前名下城镇住房为0套。

另认定，2014年2月11日，典雅公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅公司以其名下位于重庆市巴南区的住宅房产（详见抵押物清单）和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第××号）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，该抵押合同在重庆市土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。案涉房屋系前述抵押住宅中的一套，房号为重庆市巴南区15幢2单元3-2号，房地产权证号为202房地证2013字第××号。该房为第二顺位抵押，抵押权人为中诚信托公司。第一顺位为在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，该抵押于2014年2月19日注销。

2015年11月27日，重庆市高级人民法院作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产。

《重庆市商品房买卖合同》约定：“本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”但该合同中并无附件六。当事人也未提供附件六。

原审法院认为，梁尤开对重庆市巴南区15幢2单元3-2号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权，故中诚信托有限责任公司的诉讼请求应予驳回。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，梁尤开购买的案涉房屋虽然符合第（一）、（三）种情形，但是不符合第（二）、（四）种情形，梁尤开不能据此对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。首先，因书面买卖合同签订时间为2015年2月12日，案涉房屋的查封时间为2015年11月27日，故梁尤开在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，因典雅公司于2015年2月28日向梁尤开交付房屋，执行法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产，故梁尤开在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同签订后，梁尤开向典雅公司支付房款672250元及税费31052元。第四，因梁尤开签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在抵押合同签订之后，故案涉房屋未办理过户登记是因买受人自身原因。2014年2月11日，典雅公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，2015年2月12日，典雅公司与梁尤开签订《重庆市商品房买卖合同》。梁尤开签订该商品房买卖合同的时间在抵押合同签订之后，因抵押登记中明确载明中诚信托公司为案涉房屋第二顺位抵押权人，中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行为第一顺位抵押权人（该抵押于2014年2月19日注销），故梁尤开没有履行合理的注意义务，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法登记。因此，未能办理过户登记的原因系因买受人，不符合无过错不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。前引司法解释第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是房屋消费者享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，梁尤开对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。第（一）、（三）种情形前面已经述及，不再赘述。对第（二）种情形，因2018年3月5日重庆市不动产登记中心出具的编号为20180305112906531号重庆市个人住房登记信息查询证明显示“目前梁尤开名下城镇住房为0套”，故梁尤开所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。中诚信托公司虽然主张梁尤开可能通过出售其他房屋而致其查询时名下城镇住房为0套，但是并未提供相关证据予以证明。综上，中诚信托公司的诉讼请求不成立，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，原审法院判决：驳回中诚信托公司的诉讼请求。案件受理费12570元，由中诚信托公司负担。

本院于2019年3月26日对当事人进行询问，当事人未提交新证据，对本案争议问题发表了意见。

本院对原审法院审查明的事实予以确认。

本院经审理认为，梁尤开对重庆市巴南区15幢2单元3-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，梁尤开与典雅公司于2015年2月12日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，梁尤开作为购房者已于合同签订当日支付房款672250元及税费31052元。2015年11月27日案涉房屋被人民法院查封。2016年2月28日典雅公司向梁尤开交付房屋。梁尤开举示了重庆市不动产登记中心出具的重庆市个人住房登记信息查询结果，证明其名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。原审法院依据本院《关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，认定梁尤开对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，认定事实和适用法律并无不当。中诚信托公司主张梁尤开举示的该查询结果不能证明梁尤开名下无其他用于居住的房屋，且梁尤开可能通过出售其他房屋而致其查询时名下城镇住房为0套，但中诚信托公司未提交证据证明，应承担举证不能的不利法律后果。本院对其该主张，不予支持。中诚信托公司另主张，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，人员范围应包括邹荣的配偶和未成年子女无其他住，地域范围应包括梁尤开在其户籍地亦无其他住房房，但本院《关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并无此规定。中诚信托公司的该主张缺乏法律依据，本院亦不予支持。

综上所述，中诚信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12570元，由中诚信托有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　冯文生

审判员　　李延忱

审判员　　马成波

二〇一九年三月二十九日

法官助理仇彦军

书记员伍齐敏