戴某某、中诚信托有限责任公司申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终160号

上诉人（一审被告）：戴某某，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住山西省清徐县。

委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）:中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街**号。

法定代表人：牛成立，该公司董事长。

委托诉讼代理人：周吉川，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）:重庆典雅房地产开发集团有限公，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村村。

诉讼代表人：徐丽霞，该企业管理人负责人。

委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）:张谊生，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市巴南区。

被上诉人（一审被告）:张鑫，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住重庆市巴南区。

上诉人戴某某因与被上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅地产公司）、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，中诚信托公司不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，因无新的事实、证据和理由，本院于2019年3月26日下午组织各方当事人进行询问，并经过阅卷、调查审理了本案，现已审理终结。

戴某某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中诚信托公司的诉讼请求。2.本案上诉费用由中诚信托公司、典雅地产公司、张谊生、张鑫承担。主要事实及理由：依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，应当优先保护交付全部房款或者大部分房款的消费者的权利，该类消费者的权利优先于承包人的建设工程价款优先受偿权和抵押权人的优先受偿权。戴某某在购买案涉房屋后已全额缴纳了房款，属于前述规定中的消费者，其权利应当优先于中诚信托公司享有的抵押权，对案涉房屋享有足以排除强制执行的权利。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条、第二十九条判决准予执行案涉房屋，属于法律适用错误。

中诚信托公司辩称，一审法院裁判正确，请求维持一审判决。

典雅地产公司辩称，一审判决认定事实正确，应予维持。

张谊生、张鑫未答辩。

中诚信托公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决对重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋准许执行；2.本案诉讼费用由典雅地产公司、戴某某、张谊生、张鑫负担。

一审法院认定事实：2013年11月14日，典雅地产公司（甲方、卖方）与戴某某（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于重庆市巴南区房屋（房屋建筑面积152.47平方米，商品房用途为住宅，房屋价款1182408元）、6栋1单元7-2号房屋（房屋建筑面积148.48平方米，商品房用途为住宅，房屋价款1082696元）、6栋3单元7-2号房屋（房屋建筑面积152.47平方米，商品房用途为住宅，房屋价款1182408元）总成交金额3447512元，付款方式为一次性付款。本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。双方还约定了其他事项。戴某某另向典雅地产公司购买了三个车位。

典雅地产公司2013年6月14日的记账凭证显示，重庆天禄混凝土有限公司应付重庆卓磊新型建材有限公司材料款3835992元，该款用典雅天成西区三套房屋及车位抵扣。重庆天禄混凝土有限公司的法定代表人为张鑫，戴某某为重庆卓磊新型建材有限公司股东。典雅地产公司销售台账显示，2013年11月14日，戴某某一次性付清房款，支付方式为“结转”。典雅地产公司当庭陈述，此“结转”即为前述6月14日记账凭证中抵款的3835992元，该款除抵扣本案争议的三套房屋外，还抵扣了戴某某购买的三个车位。2016年5月24日，典雅地产公司向戴某某交付房屋。

另查明：1.2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区的住宅房产（详见抵押物清单）和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第××号）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，该抵押合同在重庆市土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。案涉房屋系前述抵押住宅中的三套，房号分别为：重庆市巴南区6幢1单元7-1号，房地产权证号为202房地证2013字第××号；6幢1单元7-2号，房地产权证号为202房地证2013字第××号；6幢3单元7-2号，房地产权证号为202房地证2013字第××号。该房为第二顺位抵押，抵押权人为中诚信托公司。第一顺位为在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，该抵押于2014年2月19日注销。2.2015年11月27日，一审法院作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产。3.《重庆市商品房买卖合同》约定：“本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售，书面证明见附件六。”但该合同中并无附件六。当事人也未提供附件六。

一审法院认为：本案的争议焦点是：戴某某是否对重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案认定的证据和查明的事实，戴某某对重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：1.《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定是不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，戴某某购买的案涉房屋虽然符合第（一）、（三）、（四）三种情形，但是不符合第（二）种情形，故戴某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。具体评析如下：首先，因书面买卖合同签订时间为2013年11月14日，案涉房屋的查封时间为2015年11月27日，故戴某某在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，合同签订当天，戴某某通过抵款结转方式向典雅地产公司支付了全部房款。第三，因戴某某签订《重庆市商品房买卖合同》的时间在抵押合同签订之前，故案涉房屋未办理过户登记并非买受人自身原因。2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，但2013年11月14日，戴某某即与典雅地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》。戴某某签订该商品房买卖合同的时间在中诚信托公司的抵押合同签订之前，故案涉房屋未能办理过户登记并非系买受人原因。第四，因典雅地产公司于2016年5月24日才向戴某某交付房屋，而一审法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产，故戴某某未能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。因此，戴某某不符合《执行异议规定》第二十八条规定的全部条件，不能依据该条规定享有排除执行的物权期待权。2.《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该规定是房屋消费者享有的物权期待权能够排除执行的情形。因戴某某在本案中即购买了三套房屋，故依据该规定，戴某某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。综上，中诚信托公司的诉讼请求成立，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决准许执行重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号共计三套房屋。案件受理费30000元，由戴某某、典雅地产公司、张谊生、张鑫共同负担。

二审中，各方当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点问题是:戴某某是否对重庆市巴南区6栋1单元7-1号、6栋1单元7-2号、6栋3单元7-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据查明事实，本院评析如下：第一，《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一审法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定查封了案涉房屋等抵押财产，而典雅地产公司于2016年5月24日才向戴某某交付房屋，故戴某某未能在人民法院查封之前合法占有案涉房屋，不满足“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的条件，不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。第二，《执行异议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，戴某某虽然在一审法院查封之前已签订书面买卖合同，并已支付全部房款，但是其未举示证据证明所购房屋用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋，故戴某某也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。第三，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”可见，适用该批复的主体应是“消费者”，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，消费者应当是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的人，而本案中系以其他债权抵付购房款的方式一次性购买三套房屋，超出一般生活所需，而戴某某未能进一步举证证明购买三套房屋确系生活需要，故戴某某主张其系消费者的依据不足，对其相关上诉请求不予支持。

综上所述，戴某某的上诉请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费30000元，由戴某某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　马成波

审判员　　冯文生

审判员　　李延忱

二〇一九年四月十七日

法官助理覃小飞

书记员刘洪燕