中诚信托有限责任公司、周福林申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终161号

上诉人（一审原告、申请执行人）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街**号。

法定代表人：牛成立，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、案外人）：周福林，男，1967年9月22日出生，汉族，住重庆市巴南区。

委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、被执行人）：重庆典雅房地产开发集团有限公，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村村。

管理人：重庆丽达律师事务所。

负责人：徐丽霞，该所主任。

委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、被执行人）：张谊生，男，1953年6月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。

被上诉人（一审被告、被执行人）：张鑫，男，1975年2月22日出生，汉族，住重庆市。

上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）因与被上诉人周福林、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅地产公司）、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定以询问的方式进行不开庭审理,中诚信托公司的委托诉讼代理人王海勇，周福林的委托诉讼代理人杨玉冰、赵诗诚，典雅地产公司的委托诉讼代理人刘阳、陈俊励到庭参加询问。张鑫、张谊生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。

中诚信托公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许执行重庆市巴南区15幢2单元5-2号房屋。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条错误，周福林提交的重庆市巴南不动产登记中心出具的查询证明只能证明周福林在巴南区无其他可居住房屋，不能证明周福林名下在重庆市其他地区无其他用于居住的房屋，亦不能证明周福林配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。因此，周福林的情况并不符合该条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。

周福林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决依据重庆市巴南不动产登记中心出具的查询证明认定周福林“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”正确，周福林已经尽到了举证责任。

典雅地产公司辩称，对一审认定事实无异议，对于法律适用问题请法院依法判决。

张谊生、张鑫均未作答辩。

中诚信托公司向一审法院起诉请求：1.判决对重庆市巴南区15幢2单元5-2号房屋准许执行；2.诉讼费用由典雅地产公司、周福林、张谊生、张鑫负担。

一审法院认定事实：2014年9月5日，典雅地产公司(甲方、卖方)与周福林（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于重庆市巴南区现房（《房地产权证》号：202房地证2013字第××号），房屋建筑面积为127.68平方米，商品房用途为住宅，总成交金额635,846元，付款方式为一次性付款，乙方于签合同时一次性支付房款635,846元。本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售。书面证明见附件六。双方还约定了其他事项。

合同签订后，周福林向典雅地产公司支付房款635,846元及税费29,374元。分别为：1.2014年8月30日，案外人周杰（周福林之子）支付定金20,000元，其中现金1000元，POS机刷卡支付19,000元；2.2014年9月5日，周福林以邮政储蓄卡向典雅地产公司刷卡支付645,220元（其中包含税费29,374元）。

另查明：2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订(2014)抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区的住宅房产（详见抵押物清单）和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第××号）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，该抵押合同在重庆市巴南土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。案涉房屋系前述抵押财产282套住宅中的一套，房号为重庆市巴南区15幢2单元5-2号，房地产权证号为202房地证2013字第××号。该房为第二顺位抵押，抵押权人为中诚信托公司。第一顺位为在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，该抵押于2014年2月19日注销。

2015年11月27日，一审法院作出(2015)渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产。

2014年9月15日，典雅地产公司向周福林交付房屋。2018年3月14日，重庆市巴南不动产登记中心出具的编号为XXX号重庆市个人住房登记信息查询证明显示：周福林目前名下城镇住房为0套。

一审法院认为，本案的争议焦点是：周福林是否对重庆市巴南区15幢2单元5-2号房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定周福林对重庆市巴南区15幢2单元5-2号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”,第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的是无过错不动产买受人的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，周福林购买的案涉房屋虽然符合前三种情形，但是不符合第四种情形，故周福林不能据此对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。具体分析如下：首先，因案涉房屋的查封时间为2015年11月27日，书面买卖合同签订时间为2014年9月5日，故周福林在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，因一审法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产，典雅地产公司于2014年9月15日向周福林交付房屋，故周福林在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同签订后，周福林向典雅地产公司支付房款635,846元及税费29,374元。第四，案涉房屋未办理过户登记系因买受人自身原因。2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，2014年9月5日，典雅地产公司与周福林签订《重庆市商品房买卖合同》。周福林签订该商品房买卖合同的时间在签订抵押合同之后，其没有履行合理的注意义务，导致案涉房屋登记时因存在他人抵押权而无法登记，故未能办理过户登记系因其自身原因，不符合无过错不动产买受人的物权期待权能够排除执行的情形。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定的是房屋消费者的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，周福林对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。第（一）、（三）种情形前面已经述及，不再赘述。2018年3月14日，重庆市巴南不动产登记中心出具的编号为XXX号重庆市个人住房登记信息查询证明显示：周福林目前名下城镇住房为0套。据此，周福林所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。中诚信托公司虽然主张周福林可能通过出售其他房屋而致其查询时名下城镇住房为0套，但是并未提供相关证据予以证明。

综上，中诚信托公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：驳回中诚信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费12,120元，由中诚信托有限责任公司负担。

二审中，当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，该案争议焦点为：周福林是否对位于重庆市巴南区15幢2单元5-2号的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，周福林与典雅地产公司于2014年9月5日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，周福林作为购房者已经支付了案涉房屋的全部价款635,846元。且周福林举示了重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，认定周福林对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中诚信托公司主张周福林所举示的重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》不能证明周福林名下无其他用于居住的房屋，但中诚信托公司亦未提交证据证明周福林名下有其他用于居住的商品房等房屋，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该主张，不予支持。中诚信托公司另主张周福林应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未要求购房人应同时举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。在周福林已经举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，且中诚信托公司亦未能举证证明周福林的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情况下，中诚信托公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上，中诚信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12,120元，由中诚信托有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李延忱

审判员　　冯文生

审判员　　司　伟

二〇一九年四月九日

法官助理张东一

书记员胡青青