中诚信托有限责任公司、白茂金申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终162号

上诉人（一审原告、申请执行人）：中诚信托有限责任公司，住所地北京市东城区安外大街**号。

法定代表人：牛成立，该公司董事长。

委托诉讼代理人：王海勇，北京大成（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、案外人）：白茂金，男，1973年5月18日出生，汉族，住重庆市江津区。

委托诉讼代理人：杨玉冰，重庆格林威律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵诗诚，重庆格林威律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、被执行人）：重庆典雅房地产开发集团有限公，住所地重庆市巴南区花溪镇花溪村村。

管理人：重庆丽达律师事务所。

负责人：徐丽霞，该所主任。

委托诉讼代理人：刘阳，重庆丽达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈俊励，重庆丽达律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、被执行人）：张谊生，男，1953年6月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。

被上诉人（一审被告、被执行人）：张鑫，男，1975年2月22日出生，汉族，住重庆市。

上诉人中诚信托有限责任公司（以下简称中诚信托公司）因与被上诉人白茂金、重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅地产公司）、张谊生、张鑫申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，并依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定以询问的方式进行不开庭审理,中诚信托公司的委托诉讼代理人王海勇，白茂金的委托诉讼代理人杨玉冰、赵诗诚，典雅地产公司的委托诉讼代理人刘阳、陈俊励到庭参加询问。张鑫、张谊生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加询问。本案现已审理终结。

中诚信托公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判准许执行重庆市巴南区15幢2单元1-2号房屋。事实和理由：一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条错误。（一）白茂金的情况并不符合该条关于“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定。白茂金提交的重庆市巴南不动产登记中心出具的查询证明只能证明白茂金在巴南区无其他可居住房屋，不能证明白茂金名下在重庆市其他地区无其他用于居住的房屋，亦不能证明白茂金配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。（二）白茂金的情况不符合该条关于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。案涉房屋房款为864,006元，白茂金仅刷卡支付了10万元，其以混凝土公司货款抵扣764,006元不符合房屋买卖合同“一次性付款”的约定，且白茂金并未举证证明混凝土货款真实存在。

白茂金辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决依据重庆市巴南不动产登记中心出具的查询证明认定白茂金“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”正确，白茂金已经尽到了举证责任。白茂金在一审中已经举示了自己付款完毕的证据。

典雅地产公司辩称，对一审认定事实无异议，对于法律适用问题请法院依法判决。

张谊生、张鑫均未作答辩。

中诚信托公司向一审法院起诉请求：1.判决对重庆市巴南区15幢2单元1-2号房屋准许执行；2.案件诉讼费用由典雅地产公司、白茂金、张谊生、张鑫负担。

一审法院认定事实：2014年6月21日，典雅地产公司(甲方、卖方)与白茂金（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定，乙方购买甲方位于重庆市巴南区现房（《房地产权证》号：202房地证2013字第××号），房屋建筑面积为130.91平方米，商品房用途为住宅，总成交金额864,006元，付款方式为一次性付款，乙方于签合同时一次性支付房款864,006元。本商品房已经设定抵押权，并经抵押权人重庆市国际信托有限公司书面同意对外销售。书面证明见附件六。双方还约定了其他事项。

合同签订后，白茂金向典雅地产公司支付房款864,006元。分别为：1.2014年5月14日，白茂金以建设银行刷卡支付10万元。2.2014年6月17日，以重庆天禄混凝土有限公司货款抵扣案涉房款764,006元。

另查明：2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订(2014)抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，约定：典雅地产公司以其名下位于重庆市巴南区的住宅房产（详见抵押物清单）和负1-21车库（停车用房建筑面积37922.8平方米，产权证号202房地证2014字第××号）设定抵押，作为向中诚信托公司履行债务的担保，贷款金额3亿元。同日，该抵押合同在重庆市巴南土地房屋权属登记中心办理了抵押登记。案涉房屋系前述抵押财产282套住宅中的一套，房号为重庆市巴南区15幢2单元1-2号，房地产权证号为202房地证2013字第××号。该房为第二顺位抵押，抵押权人为中诚信托公司。第一顺位为在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行，该抵押于2014年2月19日注销。

2015年11月27日，一审法院作出(2015)渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产。

2014年10月21日，典雅地产公司向白茂金交付房屋。2018年3月20日，重庆市巴南不动产登记中心出具的编号为XXX号重庆市个人住房登记信息查询证明显示：白茂金目前名下城镇住房为0套。

一审法院认为，结合本案查明的事实和证据，应当认定白茂金对重庆市巴南区15幢2单元1-2号房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。事实和理由：1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定的是无过错不动产买受人的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，白茂金购买的案涉房屋虽然符合前三种情形，但是不符合第四种情形,故白茂金不能据此对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。具体分析如下：首先，因案涉房屋的查封时间为2015年11月27日，书面买卖合同签订时间为2014年6月21日，故白茂金在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，因一审法院于2015年11月27日作出（2015）渝高法公执字第6号执行裁定，查封了包含案涉房屋在内的前述全部抵押财产，典雅地产公司于2014年10月21日向白茂金交付房屋，故白茂金在人民法院查封之前合法占有案涉房屋。第三，合同签订后，白茂金向典雅地产公司支付房款10万元，并在2014年6月17日以重庆天禄混凝土有限公司的货款抵扣房款764,006元。虽然中诚信托公司对该764,006元抵款的事实不予认可，但该事实由商品房买卖合同及典雅地产公司出具的销售不动产统一发票予以佐证，且典雅地产公司的财务会计凭证对该款项亦有相应记载，因此一审法院对该抵款的事实予以确认，故白茂金实际已向典雅地产公司支付房款864,006元。第四，案涉房屋未办理过户登记系因买受人自身原因。2014年2月11日，典雅地产公司与中诚信托公司签订（2014）抵押第02111100364号《重庆市房地产抵押合同》，2014年6月21日，典雅地产公司与白茂金签订《重庆市商品房买卖合同》。白茂金签订该商品房买卖合同的时间在签订抵押合同之后，且该商品房买卖合同中约定的抵押权人为重庆国际信托有限公司，与真实的第二顺位抵押权人中诚信托公司、第一顺位抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行不符，其没有履行合理的注意义务，导致案涉房屋登记时因存在他人抵押权而无法登记，故未能办理过户登记系因其自身原因，不符合无过错不动产买受人的物权期待权能够排除执行的情形。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条规定的是房屋消费者的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，白茂金对案涉房屋享有足以排除强制执行的物权期待权。第（一）、（三）种情形前面已经述及，不再赘述。2018年3月20日，重庆市巴南不动产登记中心出具的编号为XXX号重庆市个人住房登记信息查询证明显示：白茂金目前名下城镇住房为0套。据此，白茂金所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。中诚信托公司虽然主张白茂金可能通过出售其他房屋而致其查询时名下城镇住房为0套，但是并未提供相关证据予以证明。

综上，中诚信托公司的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项规定，判决：驳回中诚信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费11,950元，由中诚信托有限责任公司负担。

二审中，当事人均未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案争议焦点为白茂金是否对位于重庆市巴南区15幢2单元1-2号的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

本案中，白茂金与典雅地产公司于2014年6月21日签订了合法有效的《重庆市商品房买卖合同》，白茂金作为购房者已经支付了案涉房屋的全部价款864,006元。且白茂金举示了重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》，亦证明了自己名下除购买的用于居住的案涉商品房外无其他用于居住的房屋。一审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，认定白茂金对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。中诚信托公司主张白茂金并未举证证明其已交付案涉房屋百分之五十以上的购房款，但白茂金在一审中已经举示了商品房买卖合同以及典雅地产公司出具的不动产统一发票等证据，且典雅地产公司的财务会计凭证对此予以证实，一审法院据此认定白茂金已支付购房款864,006元，并无不当。中诚信托公司主张白茂金所举示的重庆市巴南不动产登记中心出具的《重庆市个人住房登记信息查询证明》不能证明白茂金名下无其他用于居住的房屋，但中诚信托公司亦未提交证据证明白茂金名下有其他用于居住的商品房等房屋，应承担举证不能的不利法律后果，本院对其该主张，不予支持。中诚信托公司另主张白茂金应举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋，但《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条并未要求购房人应同时举证证明其配偶、未成年子女名下无其他用于居住的房屋。在白茂金已经举证证明自己名下无其他用于居住的房屋，且中诚信托公司亦未能举证证明白茂金的配偶或未成年子女名下有其他用于居住房屋的情况下，中诚信托公司的该主张缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。

综上，中诚信托公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11,950元，由中诚信托有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李延忱

审判员　　冯文生

审判员　　司　伟

二〇一九年四月九日

法官助理张东一

书记员胡青青