贵州妍绮房地产开发有限公司、惠水县自然资源局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终1676号

上诉人（原审原告）：贵州妍绮房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州惠水县濛江街道城北新区腾宇广场。

法定代表人：王妍霁，该公司董事长。

委托诉讼代理人：迟公化，北京炜衡律师事务所律师。

委托诉讼代理人：罗书键，北京德恒（南昌）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：惠水县自然资源局，住所地贵州省惠水县涟江街道建设东路。

负责人：董永峰，该局局长。

委托诉讼代理人：汪国庆，贵州匠心律师事务所律师。

委托诉讼代理人：禹龙国，贵州匠心律师事务所律师。

上诉人贵州妍绮房地产开发有限公司（以下简称妍绮公司）因与被上诉人惠水县自然资源局（以下简称惠水县自然局）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院于2019年5月9日作出的（2016）黔民初220号民事判决，妍绮公司向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。

妍绮公司上诉请求：1.改判一审判决第二项内容，即除第二项已支持的数额外，还应判令惠水县自然局再支付人工及办公经费损失7,604,970.07元（8，000，000元-395,029.93元）；2.改判一审判决第三项内容，即还应判令惠水县自然局再支付妍绮公司投入的国有建设用地使用权出让价款资金88,243,090元的收益，按照年10.35%的利润率，自2013年8月25日起，计算至实际付清之日止【暂计算至2019年6月10日为52,922,282元（=88,243,090*10.35%/365*2,115）】；3.上述金额暂总计为60,527,252.07元；4.惠水县自然局承担本案一二审诉讼费用。事实与理由：一、关于人工及办公经费损失。1.妍绮公司因案涉项目存在，公司所有的项目和经费也是围绕案涉项目产生，即妍绮公司的开支和案涉项目的开支具有同一性。妍绮公司提供的《审计报告》及审计机构的工作底稿，能够证明妍绮公司2013年10月至2018年12月支出的人工及办公经费共计10,242,980.05元，其遭受的损失除人工工资外，还包括职工福利费、办公费、差旅费、业务招待费、汽车费等。该部分费用系实际发生，理应得到赔偿。2.虽然惠水县自然局于2016年11月22日作出了注销案涉国有土地使用权证的通知，但是妍绮公司仍需保留部分员工，处理后续事宜，故一审法院对人工及办公经费损失计算截止时间的认定，不符合实际情况。3.一审法院酌情将腾宇广场3-7号楼的人工及办公经费在整个项目中所占的比例确定为90%并予以扣除，该扣除不符合项目的实际情况。妍绮公司是对占地四百多亩的整个大项目进行开发，而不仅仅是腾宇广场3-7号楼的开发。双方当事人在和解协议中对腾宇广场3-7号楼均是按6.6%的比例进行扣除，因此，腾宇广场3-7号楼以外的人工及办公经费投入比例应该按照93.4%计算。同时，根据《审计报告》载明的内容，妍绮公司发生人工及办公经费的总额为10,242,980.05元。其主张8，000，000元人工及办公经费损失，已经将腾宇广场3-7号楼的部分予以扣除。二、关于88,243,090元投入的收益。1.妍绮公司签订案涉合同的目的是为了获得利润，这是惠水县自然局能够并应该预见的。2.妍绮公司在上诉请求中主张的年利润率，是根据本案发生期间国内房地产行业平均年利润率确定，具有一定的普遍性。将该利润率置于惠水县房地产价格上涨的背景下，妍绮公司实际可能获得的利润只高不低。3.妍绮公司主张88,243,090元投入产生的收益，与该投入产生的利息，并不重复。前者属于可得利益，后者系因惠水县自然局的违约行为而产生的信赖利益损失，两者均应得到赔偿。4.根据《国有建设用地使用权出让合同》第三十七条约定，惠水县自然局应当按照土地出让价款日1‰的利率标准或者按照双倍返还定金的标准支付违约金。对于违反该合同约定的后果，惠水县自然局也是可以预见的。而妍绮公司主张的预期收益标准，也远远低于该条约定的标准，理应得到支持。

惠水县自然局辩称，一、妍绮公司主张的人工及办公经费损失已通过其他途径获得收益或赔偿，不应得到支持。1.妍绮公司投入的人工及办公经费，主要是用于开发腾宇广场3-7号楼以及该楼以外的地块附属设施建设。对于腾宇广场3-7号楼的投入，其已通过销售方式获得回收和收益；对于该楼以外的地块附属设施的投入，其已通过调解协议获得补偿，不应另行获得赔偿。2.2016年11月22日，惠水县自然局已通知妍绮公司案涉土地使用权证被注销的事实，其后续产生的人工及办公经费，与惠水县自然局无关。3.关于腾宇广场3-7号楼以外的投入损失比例，惠水县自然局尊重一审法院的酌情认定。二、一审法院已判决支持妍绮公司主张的88,243,090元的资金占用损失，其再主张该部分价款的预期收益，没有合同和法律依据。且妍绮公司作为房地产开发企业，其主张的预期可得收益，不具有确定性和可预见性。综上，请求二审法院判决驳回妍绮公司的上诉请求。

妍绮公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销双方签订的以下合同：(1)于2013年8月7日签订的关于“惠水县城北中央商务区城市综合体项目1、2号地块”的《国有建设用地使用权出让合同》；(2)于2014年4月29日签订的关于“惠水县城北中央商务区城市综合体项目2号（南）、4号（东）地块”的《国有建设用地使用权出让合同》；（3）于2014年4月29日签订的关于“惠水县城北中央商务区城市综合体项目3号（东）地块”的《国有建设用地使用权出让合同》。2.判令惠水县自然局退还妍绮公司已经缴纳的国有建设用地使用权出让价款共102,040,000元，并支付利息。3.判令惠水县自然局赔偿妍绮公司其他投入损失53,557,672.08元。4.判令惠水县自然局赔偿妍绮公司除腾宇广场3-7号楼外的一切投入预期收益，按年15%的利润率计算为52,510,268.12元。5.判令惠水县自然局赔偿妍绮公司腾宇广场3-7号楼未售出部分的收益58,754,750元。6.以上各项总计284,565,878.35元。7.惠水县自然局承担本案的所有诉讼费用。

2018年12月28日，双方就部分诉讼请求达成和解协议，同时妍绮公司撤回了部分诉讼，撤回的诉讼请求包括：1.第4项诉讼请求其他投入资金的收益；2.第5项诉讼请求。之后妍绮公司就尚需处理的诉讼请求明确为：1.请求惠水县自然局支付土地出让价款的利息：(1)自2013年7月17日起，至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率，支付以58,403,090元（扣除腾宇广场3-7号楼对应的土地出让金13,796,910元）为基数计算的利息；(2)自2013年8月5日起，至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率，支付以18,010,000元为基数计算的利息。(3)自2014年4月21日起，至实际退还之日止，按中国人民银行同期贷款利率，支付以11,830,000元为基数计算的利息。2.请求惠水县自然局支付投入国有建设用地使用权出让价款的资金的收益，以88,243,090元为基数（土地出让金总价款102,040,000元，扣除腾宇广场3-7号楼所对应的土地出让金13,796,910元），从2013年8月25日起，按年15%的利润率计算。3.请求惠水县自然局支付人工及办公经费损失8,000,000元。4.请求惠水县自然局承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2013年7月15日，惠水县人民政府（甲方）与采禾创新集团有限公司（乙方）（后更名为采禾控股集团有限公司）签订《惠水县城北新区中央商务区城市综合体（城北新区中央核心区城市综合体）及配套地产开发项目投资协议书》，主要约定：甲方通过招商引资引进投资者建设惠水县城北新区中央商务区综合体项目，项目投资概算约贰拾亿元人民币，城市综合体建设用地面积40亩左右，包含四星级酒店、商务中心、商业、餐饮、高档住宅等。还约定乙方在甲方所在地投资注册设立具有独立法人资格的项目开发公司，法定代表人由乙方指派。公司成立后，享有和承担本协议所约定的全部权利和义务，乙方认可该公司行为可完全代表乙方。根据招商协议的约定，采禾控股集团有限公司于2013年8月5日，在惠水县投资注册成立了妍绮公司，并函告惠水县人民政府：案涉项目所有投资均由妍绮公司投资，并由妍绮公司行使、实施招商协议约定的全部内容，独立享有和承担招商协议约定的全部权利和义务。

2013年8月7日，妍绮公司与惠水县自然局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目1、2号地块，出让宗地面积为126,599平方米，出让价款为人民币180,418,000元。2014年4月29日，双方再次签订两份《国有建设用地使用权出让合同》，一份约定出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目2号（南）、4号（东）地块，出让宗地面积为57,963平方米，价款为人民币17,400,000元。另一份约定出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目3号（东）地块，出让宗地面积为40,200平方米，价款为人民币4,380,000元。

2014年3月17日，妍绮公司缴纳城北综合体1、2号地块保证金72,200,000元。2013年8月5日，妍绮公司向惠水县自然局支付18,010,000元土地出让款。2014年4月21日，妍绮公司缴纳城北中央商务区城市综合体2、3、4号地块保证金11,830,000元。以上共计102,040,000元。在诉讼中，双方确认已开发的腾宇广场3-7号楼所占用地对应的土地出让价款为13,796,910元。另外，妍绮公司还缴纳了相关契税、土地使用税等。

2013年10月30日，妍琦公司获得62,330.28㎡土地的国有土地使用权证。2014年6月19日，妍绮公司获得20,963㎡、18,442㎡土地的国有土地使用权证。2014年3月7日，案涉三宗地块取得规划设计条件通知书。

2014年5月21日、2014年6月12日，腾宇广场一期(A区1#、2#、3#、4#、5#楼及地下车库)、二期(A区6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、14#、B区15#楼)项目分别在惠水县发展和改革局备案。2014年6月4日，腾宇广场取得建设用地规划许可证。2014年11月11日，腾宇广场3#、4#、5#、6#、7#楼取得建设工程规划许可证。2014年12月29日，腾宇广场3-7号楼及地下车库取得建设工程施工许可证。2015年1月21日，腾宇广场3-7号楼取得商品房预售许可证。

妍绮公司为开发建设案涉城市综合体项目，修建了腾宇广场3-7号楼，围墙、工程部办公室、售楼部、售楼部水景及道路工程、接待中心及样板房、简易房、活动板房等。腾宇广场3-7号楼部分住宅、商业已经对外销售。

2016年11月22日，惠水县自然局发出《关于注销国有土地使用证的通知》（惠国土资〔2016〕94号），主要内容：“你公司办理的国有土地使用证，因违反《中华人民共和国土地管理法》相关规定，2016年6月被黔南州国土资源局立案查处。该局调查后，2016年6月12日下达了《黔南州国土资源局行政处理决定书》，责令惠水县人民政府注销三个国有土地使用证，并在6个月内依法收回非法批准使用的土地。2016年10月21日，惠水县人民政府行文批复同意收回城北新区中央商务区城市综合体土地，根据《土地登记办法》相关规定，经研究，我局决定注销你公司上述3个国有土地使用证，现通知你公司3日内将惠国用（2013）第A-217号、惠国用（2014）第A-092号、惠国用（2014）第A-093号国有土地使用证交回我局并办理注销登记，逾期不办理注销登记我局将进行公告注销”。

因损失赔偿等问题，双方未达成一致，妍绮公司遂提起本案诉讼。

本案诉讼过程中，双方当事人就解除案涉三份《国有土地使用权出让合同》、土地出让金本金的返还、腾宇广场3-7号楼占地以外争议地块上的其他投入损失、妍绮公司已经缴纳的土地使用税、契税等问题达成了和解协议，并请求一审法院予以确认，一审法院经审查确认，出具了（2016）黔民初220号《民事调解书》。

另，经妍绮公司委托，贵州亚信会计师事务所有限公司于2019年1月15日出具亚会审字[2019]第001号《审计报告》，载明：根据相关账簿及凭证，妍绮公司2013年10月至2018年12月期间发生的费用：工资及奖金4,945,930.34元；职工福利费372,239.60元；办公费749,704.39元；差旅费670,253.10元；业务招待费522,264.64元；汽车费用899,851.16元；水电费1,347,757.82元；咨询服务、年检审计、评估费734,979.00元。其中，工资及奖金：2013年10-12月232,887元，2014年度1,364,569元，2015年度1,013,768.34元，2016年度1,339,075元，2017年度696,578元，2018年度299,053元……

一审法院认为，综合双方的诉辩主张，归纳本案尚需审理的问题为：1.案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》的效力；2.已付土地出让价款的利息及预期收益；3.人工费及其他办公经费。

一、关于案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》的效力问题。惠水县自然局答辩主张其与妍绮公司签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》，因合同约定的土地未办理农用地转用审批手续而无效。该院认为案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性效力性规定，应为合法有效的合同。理由如下：第一，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”但该规定属于行政管理性规定，并非效力性规定，未办理农用地转用审批手续，并不当然导致国有土地出让合同无效,而是导致土地不能交付，属于合同不能履行，因此并非构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”几种事由。第二，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定“土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。”本案中，妍绮公司与惠水县自然局双方当事人在该院已确认的和解协议中，已一致同意解除了案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》。综上，惠水县自然局抗辩主张案涉三份《国有建设用地使用权出让合同》无效，无法律和事实依据，该院不予支持。

二、关于已付土地出让价款利息及预期收益的问题。首先，关于妍绮公司主张的土地出让价款利息问题。妍绮公司与惠水县自然局在和解协议中，确认已支付土地出让价款总计102,040,000元，其中已开发的腾宇广场3-7号楼对应的土地出让价款为13,796,910元。对于除腾宇广场3-7号楼对应的土地出让金以外的土地出让金，该院认为惠水县自然局应当向妍绮公司支付相应的利息。理由如下：第一，妍绮公司与惠水县自然局庭外和解中，已经同意解除双方签订的三份《国有建设用地使用权出让合同》，惠水县自然局收回相应的土地，并向妍绮公司退还相应的土地出让金。惠水县自然局收取土地出让金已无法律基础，妍绮公司之前缴纳的土地出让金势必会产生相应的资金占用损失。第二，案涉《国有建设用地使用权出让合同》之所以解除，原因在于案涉土地未办理农用地转用审批手续，而该手续办理的责任主体为惠水县自然局，而非妍绮公司，因此惠水县自然局应承担相应的责任。第三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”妍绮公司支付土地出让价款的损失一般为银行贷款利息，妍绮公司主张按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从支付之日计算资金占用损失，符合法律规定，该院予以支持。综上，惠水县自然局应当向妍绮公司支付的资金占用费为：1.以58,403,090元[72,200,000元-13,796,910元（腾宇广场3-7号楼占用的土地对应的土地出让金）]为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年7月18日起计算至付清之日止；2.以18,010,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年8月6日起计算至付清之日止；3.以11,830,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年4月22日起计算至付清之日止。其次，关于妍绮公司主张的按年15%的标准计算预期收益的问题。该院认为，该主张无法律及合同依据，不予支持。理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”妍绮公司与惠水县自然局签订《国有建设用地使用权出让合同》时，应当能预见到支付的土地出让价款相应的资金占用损失，前述已经支持。对于预期收益损失，因房地产开发属于市场经营活动，存在管理、市场经济等各种不确定的因素或风险，并不必然获得盈利，也可能发生亏损的后果，因此不属于订立合同时能够预见到的损失。第二，妍绮公司与惠水县自然局签订的《国有建设用地使用权出让合同》中亦未约定预期收益的内容，因此妍绮公司该请求并无合同依据。

三、关于人工及办公经费的问题。扣除腾宇广场3-7号楼所占的比例外，妍绮公司仍主张8,000,000元。惠水县自然局抗辩认为，不应支持该诉请。理由为：1.妍绮公司提供的证据无法印证该部分诉请。2.对于3-7号楼部分的人工投入已经通过开发的房屋销售进行收回；对于3-7号楼以外地块的附属设施投入，双方已经达成调解协议，对附属设施通过评估后进行了补偿，因此已经涵盖了人工及办公经费。该院认为，第一，妍绮公司在开发腾宇广场3-7号楼及修建腾宇广场3-7号楼以外地块的附属设施的过程中，势必要发放员工工资、亦会产生一定的办公经费。第二，本案诉讼中，妍绮公司已经放弃对腾宇广场3-7号楼部分对应的人工及办公经费的请求，该院不再审查。第三，关于腾宇广场3-7号楼以外地块的人工及办公经费，双方已经达成的调解协议第三条约定的其他投入损失包括：1#、2#地块设计、地勘、1#地块土方开挖、售楼部三楼土建、售房部、售房部周边水景及道路、接待中心及样板房、附属物及围墙等工程的价款以及广告费的投入，并未包括人工及办公费用，因此，惠水县自然局应当赔偿此部分损失。第四，关于损失的金额。1.妍绮公司提供了人员工资表及劳动合同，并提供了其委托贵州亚信会计师事务所有限公司出具的《审计报告》，该《审计报告》虽是单方委托中介机构作出的审计，但该机构具有相应的审计资质，惠水县自然局亦未提供充分的证据证明该《审计报告》的意见不正确，因此，该院认为该《审计报告》的意见中工资及奖金部分可以作为认定妍绮公司人工费损失的参考依据。2.对于《审计报告》中其余职工福利费、办公费等费用，妍绮公司仅提供了审计机构的计算底稿，并未提供相应的凭证等予以佐证，故对于妍绮公司主张的除人员工资外的其他损失，因证据不足，该院不予支持。3.惠水县自然局已于2016年11月22日作出注销案涉国有土地使用权证的通知，此时妍绮公司已知晓案涉土地证要被注销，之后妍绮公司就不应再在案涉土地上进行项目开发，相应的人员应及时解除劳动关系。结合妍绮公司提供的劳动合同中第八章第2条“甲方依法裁员应提前30天以书面形式通知乙方”的内容，该院确定1个月为妍绮公司处理后续事宜的时间。故损失计算时间应从项目开发之初即2013年10月开始计算至惠水县自然局通知注销国有土地使用权证之后一个月即2016年12月止。4.因腾宇广场3-7号楼已开发并销售部分，未售部分的损失，妍琦公司在本案中也已撤回相应诉请，故应扣除腾宇广场3-7号楼占地面积对应的比例。该院认为，妍绮公司主要修建了腾宇广场3-7号楼项目，其他投入的仅为1#、2#地块设计、地勘、1#地块土方开挖、售楼部三楼土建、售房部、售房部周边水景及道路、接待中心及样板房、附属物及围墙等，投入的人工及办公经费势必主要用于开发腾宇广场3-7号楼，用于腾宇广场3-7号楼之外的部分较少，该院酌情按10%计算。综上，参照贵州亚信会计师事务所有限公司出具的《审计报告》的意见，认定妍绮公司人工工资损失金额为：（2013年10-12月232,887元＋2014年度1,364,569元＋2015年度1,013,768.34元＋2016年度1,339,075元）×10%＝395,029.93元。

综上，经双方当事人和解及妍绮公司撤回部分诉讼请求后剩余的诉请，部分成立，该院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于人民法院民事调解工作若干问题的规定(2008修正)》第十七条第一款规定，判决：一、惠水县自然局于本判决生效之日起三十日内向妍绮公司支付土地出让价款的资金占用费：1.以58,403,090元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年7月18日起计算至付清之日止；2.以18,010,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2013年8月6日起计算至付清之日止；3.以11,830,000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率为标准，从2014年4月22日起计算至付清之日止；二、惠水县自然局于本判决生效之日起三十日内向妍绮公司支付人工工资损失395,029.934元；三、驳回妍绮公司的其他诉讼请求。关于案件受理费，本案调解部分涉及的标的额为147,597,672.08元，所对应的案件受理费，在该院出具的（2016）黔民初220号《民事调解书》中已处理。本案判决部分涉及的标的额62,290,327.92元所对应的案件审理费323,880元，由贵州妍绮房产开发有限公司负担181,373元，由惠水县国土资源局负担142,507元。

二审中，妍绮公司向本院提交以下证据：第一组，妍绮公司2013年7月至2017年12月期间产生的所有职工福利费、办公费、差旅费、通讯费、业务招待费、汽车费、广告费、水电费的付款凭证，拟证明妍绮公司在此期间遭受的人工及办公经费损失；相关支付凭证系《审计报告》载明的各分项费用的计算依据；妍绮公司是因案涉项目而存在，其开支与案涉项目的开支具有同一性，即妍绮公司支出的人工及办公经费的凭证就是案涉项目支出的人工及办公经费的凭证；惠水县自然局应就该部分开支向妍绮公司承担损失赔偿责任。第二组，三份新闻报道，拟证明本案发生期间房地产行业的平均年利润率。

对妍绮公司提供的上述证据，惠水县自然局经质证认为：一、对第一组证据的真实性、合法性无法核实，对其关联性不予认可；其中很多发票不是国家正规发票且无法一一核实；过路费、汽车费、燃油费、物管费等明显与3-7号楼以外的投入没有关系，例如，2015年6月16日的一张发票，付款单位和收款单位都与妍绮公司没有任何关系；妍绮公司主张的该部分损失已包含在一审调解确认的评估价格中，属于重复计算。二、对第二组证据的关联性不予认可，该组证据不是权威机构作出，不能达到妍绮公司的证明目的。

本院认为，一、关于妍绮公司提供的第一组证据，从证据形式上看，部分付款凭证的付款人及收款人均系案外第三人，无法证明是妍绮公司支付的费用，更不能反映该部分费用开支系妍绮公司用于案涉项目的投入；部分付款凭证不具备正规发票的合法形式，亦反映不出与妍绮公司费用支出之间的关系，不具有合法性。从证据内容上看，所涉范围包括过路费、航空客运费、餐饮招待费、物管费等，更符合妍绮公司主张的系其公司运营开支的各项经费，不能证明与因修建腾宇广场3-7号楼以外的附属设施而产生的人工及办公经费之间，存在直接关联性。综上，对该组证据的证明效力，本院不予确认。二、关于妍绮公司提供的第二组证据，新闻报道所涉评论性内容，不具有客观性，不能证明妍绮公司主张的房地产行业平均年利润率，故对该组证据，本院不予采信。

惠水县自然局向本院提交以下证据：第一组，惠水县自然局统一社会信用代码证书、负责人身份证明，拟证明惠水县自然局的主体资格及负责人基本情况。第二组，《惠水县自然资源局关于原腾宇广场用地报批情况》《涉及原腾宇广场建设项目用地申报审批情况统计表》以及四份贵州省人民政府关于惠水县城镇建设用地的批准文件，拟证明案涉用地已于2018年、2019年获得贵州省人民政府的审批，该项目用地现属于建设用地，符合用地规划。第三组，《股权转让协议》《应收款移交协议》《补偿协议》《担保函》，拟证明妍绮公司已开发的腾宇广场3-7号楼未销售房屋和地下车库，已经由政府协调的第三方进行承接，该部分投资已经获得补偿，其主张的腾宇广场3-7号楼部分的人工和办公经费不应得到支持。

对惠水县自然局提供的上述证据，妍绮公司经质证认为：一、对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。二、对第二组证据的真实性不确定，对该组证据的关联性不予认可。三、对第三组证据的关联性不予认可，妍绮公司主张扣除的是腾宇广场3-7号楼以外的比例，且主张的是按照成本进行补偿。

本院认为，因妍绮公司对惠水县自然局提供的变更后的统一社会信用代码证书及负责人身份证明不持异议，其来源合法、与本案事实具有客观联系，故对第一组证据，本院予以采信；因妍绮公司对其余证据的真实性或关联性持有异议，且案涉项目用地现状与本案待证事实之间无关联性，对其余证据材料，本院不予采信。

除下列事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院经审理查明，2014年4月29日，妍绮公司与惠水县自然局签订出让宗地编号为惠水县城北中央商务区城市综合体项目3号（东）地块的《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地面积为40,200平方米，价款为人民币12,070,000元。同时，对一审法院确认的该份合同的“价款为人民币438万元”予以纠正。

2013年7月17日，妍绮公司缴纳城北综合体1、2号地块保证金72,200,000元。同时，对一审法院确认的妍绮公司缴纳该笔保证金的时间为“2014年3月17日”予以纠正。

另查明，2019年3月21日，惠水县国土资源局更名为惠水县自然资源局，其负责人由“余德恩”变更为“董永峰”。

本院认为，本案的争议焦点为：1.一审法院认定的人工及办公经费是否正确；2.一审法院未支持妍绮公司主张的88,243,090元预期收益是否正确。

一、关于一审法院认定的人工及办公经费是否正确的问题

首先，根据本案查明的事实，妍绮公司主要修建了腾宇广场3-7号楼，以及该部分以外的围墙、工程部办公室、售楼部、售楼部水景及道路工程、接待中心及样板房、简易房、活动板房等附属设施。妍绮公司主张的人工及办公经费等投入，主要是围绕修建腾宇广场3-7号楼及其以外的附属设施而进行，亦是在修建前述标的物过程中产生。关于腾宇广场3-7号楼对应的人工及办公经费的投入，妍绮公司已通过开发销售房屋等获取收益的方式得以收回；关于腾宇广场3-7号楼以外附属设施对应的人工及办公经费的投入，在一定程度上已转化成实物资产。根据一审中双方达成的和解协议，惠水县自然局已明确对该部分实物资产等投入损失进行补偿。其次，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，妍绮公司提交的证据，不足以证明其主张的因案涉项目而产生的人工及办公经费损失已实际发生，其亦未举证证明其与惠水县自然局就该部分费用的承担作出了书面约定，应承担举证不能的法律后果。第三，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2016年11月22日，惠水县自然局向妍绮公司作出注销案涉国有土地使用权证的通知。此时，妍绮公司应知晓案涉土地所涉项目不能再继续开发的事实，应及时采取适当措施防止损失的扩大。一审法院结合妍绮公司提供的劳动合同，酌定其处理案涉后续事宜的时间以1个月为宜，具有合理性。妍绮公司上诉请求增加7,604,970.07元人工及办公经费损失赔偿，缺乏事实依据。综上，一审法院对人工及办公经费的认定，并无不当，本院予以维持。

二、关于一审法院未支持妍绮公司主张的88,243,090元预期收益是否正确的问题

针对除腾宇广场3-7号楼对应的土地出让金以外的土地出让金88,243,090元，妍绮公司根据其单方计算的房地产行业平均年利润率，主张惠水县自然局应以土地出让金88,243,090元为基数，按年利率10.35%的标准，从2013年8月25日起支付预期收益至付清之日止。本院认为，房地产开发属于市场经营活动，存在未来市场销售价格和销售情况不能确定等客观因素，将来既可能产生利润，也可能会造成亏损。妍绮公司主张的利润系对房地产开发项目将来可能产生的收益所作的评估预测，并没有举示有效证据证明其主张，也没有举示证据证明其与惠水县自然局就预期收益作出过书面约定。妍绮公司要求以可能产生的利润作为认定损失的依据，并据此确定违约责任，缺乏事实和法律依据。同时，一审法院已判令支持妍绮公司主张的88,243,090元土地出让金对应的资金占用损失，妍绮公司进一步要求惠水县自然局支付88,243,090元对应的预期利润，亦缺乏相关依据，本院不予支持。

综上，妍绮公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费344,436.26元，由贵州妍绮房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　孙晓光

审判员　　冯文生

审判员　　马　岚

二〇一九年十二月六日

法官助理毛荧月

书记员王钰婷