兰州银行股份有限公司天水路支行、邹云霞二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民终228号

上诉人(原审被告):兰州银行股份有限公司天水路支行。住所地：甘肃省兰州市城关区定西南路**号。

负责人:陈磊，该支行行长。

委托诉讼代理人：张海心，甘肃赛莱律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李佳，甘肃赛莱律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):邹云霞,女，1984年1月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县，现住甘肃省嘉峪关市。

委托诉讼代理人：曹清清，甘肃昶泰律师事务所律师。

原审第三人:嘉峪关市金城房地产开发有限公司。。住所地：甘肃省嘉峪关市**南路**号

法定代表人：孙烈宏，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：李蕾，该公司经理。

上诉人兰州银行股份有限公司天水路支行（以下简称兰州银行天水路支行）因与被上诉人邹云霞及原审第三人嘉峪关市金城房地产开发有限公司（以下简称金城公司）案外人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）（2017）甘民初169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人兰州银行天水路支行委托诉讼代理人张海心、李佳，被上诉人邹云霞委托诉讼代理人曹清清，原审第三人金城公司委托诉讼代理人李蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兰州银行天水路支行上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回邹云霞的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由邹云霞负担。事实与理由：1.兰州银行天水路支行系案涉商铺的抵押权人，邹云霞就案涉商铺仅签订了相关购买协议，并未办理任何备案、登记手续，其仅享有债权，一审法院判决债权排除物权系适用法律错误。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件的规定》）第二十七条规定，兰州银行天水路支行对案涉商铺依法享有担保物权，一审法院支持邹云霞的执行异议属适用法律错误。

邹云霞答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

金城公司陈述意见，同意邹云霞的意见。

邹云霞向一审法院起诉请求：不得执行嘉峪关市易都摩尔商厦（嘉市字第××号）一层C区L01-1号商铺。

一审法院认定事实：2009年3月7日，邹云霞与金城公司签订《商品房买卖合同》，约定邹云霞购买易都摩尔商厦一层C区L01-1号商铺，建筑面积60平方米，总价款24万元。还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。邹云霞依约于2009年4月支付价款24万元后，实际占有上述商铺并对外出租经营收取租金，现租赁合同正在履行期间。

甘肃高院（2016）甘民初32号民事判决中确认：2014年12月22日，兰州银行天水路支行与金城公司签订抵押合同，约定由金城公司以其所有的位于嘉峪关市（摩乐易都地上一层），嘉峪关市房权证嘉市字第××号证书项下，面积为4180.4平方米房产为兰州银行天水路支行与罗蒙服饰公司签订的借款合同（合同编号兰银借字2014年第10157014000167）提供抵押担保，并办理了抵押登记，担保范围为主合同项下本金2500万元及利息等。

甘肃高院在执行（2016）甘民初32号判决中，作出（2016）甘执字43之1号执行裁定：评估、拍卖嘉峪关市房权证嘉市字第××号证书项下，面积为4818.4平方米的房产，拍卖、变卖所得价款由兰州银行天水路支行优先受偿。邹云霞所购商用房在上述房产之中，并以所购商用房为其个人财产为由提出异议，甘肃高院以（2017）甘执异39号执行裁定驳回邹云霞的异议请求。邹云霞不服（2017）甘执异39号执行裁定提起诉讼。

2009年至今，购买易都摩尔房产的部分小业主多次到市委、市政府有关部门上访，要求尽快办理产权过户手续，并于2013年对嘉市字第××号证书下房屋通过诉讼主张金城公司履行协助过户义务，嘉峪关市中级人民法院判决：金城公司协助业主办理商铺的房屋产权证，并于判决生效后90日内履行完毕，但至今未能办理房屋产权证过户手续。

一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。邹云霞主张其与金城公司之间的商品房买卖合同而形成的债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，应适用《执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定；兰州银行天水路支行认为其享有物权即抵押权，基于物权的优先性、排他性，根据《执行异议和复议案件的规定》第二十七条、第二十九条的规定，邹云霞所享有的债权无法排除执行行为。在本案中，双方关于法律适用方面的争议在于本案纠纷应如何适用《执行异议和复议案件的规定》，该规定第二十七条为：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条文明确了在抵押权人享有优先受偿权的情况下，以不支持案外人执行异议为原则，但同时也规定了例外情形，符合该规定第二十八条、第二十九条、第三十条的情形即属于第二十七条所指的例外情形之列。其中第二十八条系关于无过错买受人物权期待权保护的规定，第二十九条系关于房屋消费者物权期待权保护的规定，该条系对于弱者的特殊保护条款，目的是为了优先保障公民的生存权，该规则不适用于所有房产类不动产执行异议。本案中，虽然邹云霞并非房屋消费者，但如果符合第二十八条的全部条件，其作为无过错买受人的物权期待权亦应予以保护。

本案中，依照《执行异议和复议案件的规定》第二十八条的规定，邹云霞能否排除执行行为，应根据邹云霞在本案中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与金城公司签订了合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等因素予以认定。（一）关于案涉买卖合同是否合法有效的问题。2011年9月21日，邹云霞与金城公司签订《商品房买卖合同》，约定邹云霞购买易都摩尔商厦一层C区L01-1号商铺，建筑面积60平方米，总价款24万元。还约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。结合买卖合同签订的时间、部分小业主去信访部门上访以及法院已生效判决确认的事实来看，金城公司与邹云霞签订的房屋买卖合同是双方当事人真实的意思表示，应认定双方签订的书面买卖合同是真实有效的。（二）关于案涉房屋的价款是否已全部支付的问题。案涉商铺买卖合同中约定总价款为24万元，邹云霞于2009年4月3日实际支付了全部购房款24万元，并提交了购买商铺的缴款凭证，金城公司对此予以认可。兰州银行天水路支行虽辩称对此不知情，但不能否认双方存在真实的合同关系。根据邹云霞与金城公司签订的《商品房买卖合同》及购买商铺的缴款凭证，结合合同的后续履行情况看，邹云霞应为实际权利人，邹云霞已按照商品房买卖合同的约定向金城公司支付了全部房屋价款。（三）关于案涉房屋在人民法院查封之前是否已被合法占有的问题。从邹云霞和金城公司分别提交的《商品房买卖合同》和交款凭证，邹云霞提交的《房屋租赁合同》及本案的（2017）甘执异39号执行裁定书来看，在人民法院查封之前，案涉房屋即已处于邹云霞的实际控制之下，邹云霞已基于房屋买卖对案涉房屋合法占有。（四）关于是否非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。2009年至今，购买易都摩尔房产的部分小业主多次到市委、市政府有关部门上访，要求尽快办理产权过户手续，并于2013年对嘉市字第××号证书下房屋通过诉讼主张金城公司履行协助过户义务，嘉峪关市中级人民法院判决：金城公司协助业主办理商铺的房屋产权证，并于判决生效后90日内履行完毕，但至今未能办理房屋产权证过户手续。金城公司陈述未办理房屋产权证的原因系对大型商场内没有墙壁分割，而是划线方式相互区别产权范围的铺位如何办理登记没有规定，不能办理产权分割工作，故未办理过户登记是因金城公司而非邹云霞自身原因，邹云霞对此没有过错。

综上所述，结合现有在案证据，应当认定邹云霞就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条、第三百一十四条的规定，一审法院判决：不得执行嘉峪关市易都摩尔商厦（嘉市字第××号）一层C区L01-1号商铺。案件受理费4900元由兰州银行天水路支行负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审查明事实与一审一致。

本院认为，本案争议的焦点问题是：一审判决认定邹云霞对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，适用法律是否正确。

根据查明事实，2009年3月7日,邹云霞与金城公司签订《商品房买卖合同》，约定邹云霞购买金城公司开发的易都摩尔商厦一层C区L01-1号商铺一间，总价款24万元。2009年4月邹云霞支付房款后，上述商铺交由其实际占有并对外出租经营收取租金。因罗蒙服饰公司与兰州银行天水路支行之间的借款合同，2014年12月22日金城公司以其所有的位于嘉峪关市（摩乐易都地上一层），嘉峪关市房权证嘉市字第××号证书项下面积为4180.4平方米房产为上述借款提供抵押担保，签订抵押合同并办理了相关登记。罗蒙服饰公司逾期未按约定还款，兰州银行天水路支行诉至法院，法院据此判决罗蒙服饰公司承担还款责任，兰州银行天水路支行就金城公司上述抵押房产拍卖、变卖所得价款优先受偿。后该案在执行过程中，执行法院于2016年12月20日作出裁定，依法对上述房产进行拍卖、变卖，所得价款由兰州银行天水路支行优先受偿，案涉房产包括在内，故邹云霞以其系案涉房产所有权人为由提出执行异议，异议被驳回后，遂提起本案诉讼。《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，邹云霞在2009年3月7日与金城公司签订了书面的《商品房买卖合同》，且在2009年4月即交付了案涉房产的全部价款24万元，随即金城公司向邹云霞交付了案涉房产，邹云霞在执行法院采取强制措施之前已合法占有该房产；另，因金城公司怠于履行办理产权过户手续义务，致使部分业主多次上访，并于2013年提起诉讼，要求金城公司对嘉市字第××号证书下相关房屋履行协助过户义务，法院经审理支持了业主的诉讼请求，但至今金城公司仍未依据判决履行办理房屋产权证过户手续的义务，故案涉房屋未办理过户登记并非邹云霞自身原因导致。据此，一审法院确认邹云霞对案涉房产享有排除强制执行的民事权益，并判决不得执行案涉房产，事实及法律依据充分，并无不妥。兰州银行天水路支行认为其对案涉房产享有抵押权，足以对抗邹云霞的一般债权，一审判决应适用《执行异议和复议案件的规定》第二十七条处理本案。《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件的规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设定有抵押权，邹云霞亦享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，邹云霞提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的情形，一审法院依据该规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，认定邹云霞享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

综上，兰州银行天水路支行的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4900元，由兰州银行股份有限公司天水路支行负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘小飞

审判员　　任雪峰

审判员　　杨　卓

二〇一九年三月二十八日

法官助理邹军红

书记员赵国亮