陈其述、重庆银坤矿业开发（集团）有限责任公司二审民事判决书

法定代表人：张伟，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：穆绪，重庆辉腾律师事务所律师。

上诉人陈其述因与被上诉人重庆银坤矿业开发（集团）有限责任公司（以下简称银坤矿业公司）、重庆市伟映实业（集团）有限公司（以下简称伟映实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民初112号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。陈其述的委托诉讼代理人郑晗、张世强，银坤矿业公司的委托诉讼代理人杨家学、陈亚力，伟映实业公司的委托诉讼代理人穆绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

陈其述上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈其述的全部诉讼请求。事实和理由：1.陈其述与伟映实业公司铜仁分公司（以下简称铜仁分公司）达成了以房抵债的协议，就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签备案登记手续。2.该买卖合同的付款方式为以陈其述对赤峰伟映房地产开发公司（以下简称赤峰伟映公司）所享有的500万元债权冲抵，陈其述已经付清房款。3.在案涉房屋查封以前，陈其述已委托案涉房屋共有人陈远光接房，陈远光已实际接房并对外出租，陈其述已完成对案涉房屋的占有。4.案涉房屋未能办理过户的原因是铜仁分公司无法足额缴纳办理过户所需的相关税费以及案涉房屋上存在法院查封，导致陈其述在办理网签后未能及时办理房屋过户登记手续，过错不在陈其述。5.陈其述与铜仁分公司之间以房抵债的行为未损害赤峰伟映公司其他债权人的利益。

银坤矿业公司辩称，1.陈其述与铜仁分公司未签订合法有效的书面买卖合同，且一审查明抵债的金额远远低于同楼盘同期销售单价，严重侵害债权人利益。2.陈其述在法院查封前没有占有案涉房产，陈其述称委托陈远光接房没有事实依据。3.陈其述未支付全部房款。伟映实业公司与赤峰伟映公司系两个独立的民事主体，铜仁分公司是伟映实业公司的分支机构，伟映实业公司、铜仁分公司与赤峰伟映公司没有债权债务关系，不存在以其名下的房产为赤峰伟映公司抵债的理由。4.陈其述在网签后一年多时间未向铜仁分公司主张办理过户登记，怠于行使权利，对案涉房产没有办理过户登记存在过错。

伟映实业公司辩称，铜仁分公司系伟映实业公司的分公司，伟映实业公司对铜仁分公司以房抵债的行为没有授权，也未予追认，铜仁分公司将房屋抵偿给陈其述损害了伟映实业公司债权人利益。

陈其述向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）渝执异126号执行裁定书，停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋（12幢3-1号、3-3号、3-4号、3-5号、2-1号、2-2号、2-3号、1-2（2）号、1-5号、-1-1号）中陈其述名下份额的强制执行，解除对陈其述名下份额的查封。另外一审法院查封的12幢2-4号、1-2号房屋并非陈其述所有；2.确认陈其述持有案涉10套房屋20%的所有权份额；3.本案诉讼费用由银坤矿业公司和伟映实业公司承担。

一审法院认定事实：银坤矿业公司因与伟映实业公司、赤峰伟映公司民间借贷纠纷一案起诉至一审法院。一审法院于2015年12月22日作出（2015）渝高法民初字第00068号民事判决。该民事判决发生法律效力后，伟映实业公司及赤峰伟映公司未按约履行义务，银坤矿业公司遂向一审法院申请对伟映实业公司进行强制执行。一审法院于2016年11月18日作出（2016）渝执44号执行裁定书，查封、扣押、冻结伟映实业公司所有的12000万元存款或相应价值的其他财产，并于2017年5月5日查封了伟映实业公司所有的时代商汇房屋若干套，其中包含网签在陈其述名下的12幢3-1号、3-3号、3-4号、3-5号、2-1号、2-2号、2-3号、1-2（2）号、1-5号、-1-1号。

另查明：陈其述与赤峰伟映公司签订《项目入股书》，约定陈其述以现金500万元入股赤峰伟映公司位于赤峰市新城区“金钰大都会二期”项目，占5%的股份。该《项目入股书》上未载明签订时间。赤峰伟映公司于2013年9月26日出具《投资情况确认》，载明：截止2013年5月2日，收到陈其述投资开发金钰大都会二期项目的资金500万元，该款已实际用于金钰大都会二期项目之开发建设。

2012年11月20日，赤峰伟映公司向陈其述出具《委托》，称因陈其述已与赤峰伟映公司签订《项目入股书》，按该公司的财务安排，要求陈其述直接将入股资金350万元转入吴小丰（伟映实业公司原法定代表人张伟之友）账户。2012年11月22日陈其述通过中国工商银行账户向吴小丰账户转账200万元，载明用途“借款”；2012年11月26日陈其述通过中国工商银行账户向吴小丰账户转账150万元，载明用途“借款”。2013年4月30日，赤峰伟映公司向陈其述出具《委托》，称因陈其述已与赤峰伟映公司签订《项目入股书》，按赤峰伟映公司的财务安排，要求陈其述直接将入股资金150万元转入张漪（赤峰伟映公司法定代表人王勤兰和伟映实业公司前法定代表人王伟之女）账户。陈其述于2013年5月2日通过中国工商银行转账150万元到张漪账户。

2014年7月28日，铜仁分公司与陈远光、李昌模、陈其述签订了《商品房买卖合同》共10份（房号为12幢3-1号、3-3号、3-4号、3-5号、2-1号、2-2号、2-3号、1-2（2）号、1-5号、-1-1号），约定所购房屋为按份共有，其中陈远光占50%，李昌模占30%，陈其述占20%。并于2014年7月29日在铜仁市住房和城乡建设局办理了预售合同登记备案。-1-1号房屋面积4663.08平方米，总房款17174009元，单价3682.98元/平方米；1-2（2）号房屋面积516.67平方米，总房款3875028元，单价7500元/平方米；1-5号房屋面积163.17平方米，总房款424242元，单价2600元/平方米；2-1号房屋面积1073.53平方米，总房款4830884元，单价4500元/平方米；2-2号房屋面积992.66平方米，总房款3970638元，单价4000元/平方米；2-3号房屋面积815.64平方米，总房款3262562元，单价4000元/平方米；3-1号房屋面积584.85平方米，总房款2222432元，单价3800元/平方米；3-3号房屋面积1158.24平方米，总房款3706363元，单价3200元/平方米；3-4号房屋面积579.61平方米，总房款2028636元，单价3500元/平方米；3-5号房屋面积552.69平方米，总房款1934414元，单价3500元/平方米，十套房屋备案登记的付款方式均为“一次性”。

2014年8月5日，陈远光作为业主签署了商铺接房单10份，建设方及物管公司在接房单上签字盖章。接房单主要载明：业主陈远光特别授权委托开发商铜仁分公司以该公司的名义对本物业（商铺）招商出租，收取租金。10份商铺接房单中有对月租金最低标准的约定，从38元到60元不等。陈其述在庭审中陈述，案涉房屋由陈远光代为接收并委托铜仁分公司对外出租，但陈其述至今并未向铜仁分公司收取租金。

2018年6月1日铜仁分公司向一审法院出具《情况说明》，载明：1.该公司以案涉房屋20%的所有权份额抵偿了陈其述所享有的债权，并已于2014年8月5日将案涉房屋交付给陈远光，同时该公司接受陈远光、李昌模、陈其述的委托，将案涉房屋代为对外出租，并代为收取了租金。2.由于该公司无足够资金缴纳案涉房屋过户登记所需的土地增值税、营业税等各项税费，故未能在交房后及时办理过户登记手续。案涉房屋因李昌模个人原因被南京市中级人民法院查封，又因伟映实业公司原因被重庆市第五中级人民法院及一审法院查封，故至今未能完成过户登记手续。该情况说明除加盖铜仁分公司公章外，还有王勤兰、张娅签名捺印。铜仁分公司并出具《负责人身份证明》一份，载明：因该公司工商登记的负责人张伟下落不明，故自2014年起，分公司的实际负责人为伟映实业公司另一股东王勤兰。陈其述在庭审中陈述，其并未因铜仁分公司未办理房屋过户手续而未向该分公司主张过权利。

铜仁分公司以伟映实业公司名义、王勤兰以赤峰伟映公司名义出具《情况说明》一份，称根据赤峰伟映公司与陈其述签订的金钰大都会二期项目入股书，陈其述占该项目5%的股份，并按规定交纳了投资款，后因经济业务的需要，将陈其述5%的股份转为债务，利息从投入资金开始按月息2分计算，每月计息，并用铜仁分公司如下资产清偿完毕了陈其述上述债务（网签资产明细表略）。铜仁分公司已于2014年7月28日将案涉十套房屋网签给陈其述，陈其述拥有这十套房产20%的份额。该《情况说明》上未载明出具时间，且未加盖伟映实业公司及赤峰伟映公司印章。铜仁分公司在该份《情况说明》上加盖公章，王勤兰在《情况说明》上签字。

伟映实业公司在本案一审庭审中陈述，铜仁分公司系伟映实业公司分支机构，不具有独立法律人格，陈远光、李昌模系铜仁分公司的投资人，实际控制该分公司公章。伟映实业公司未授权铜仁分公司对案涉房屋进行处分，但案涉房屋实际登记在铜仁分公司名下，并实际由该分公司对外销售。赤峰伟映公司与伟映实业公司系相互独立的民事主体。伟映实业公司于2018年7月24日向一审法院出具《情况说明》，载明：赤峰伟映公司于2007年5月31日注册成立，系伟映实业公司的全资子公司，该公司原法定代表人在2016年7月19日前由张伟担任，2016年7月19日变更为王勤兰，2017年9月1日前执行董事由张伟担任，2017年9月1日变更为王勤兰。

还查明：铜仁市时代商汇三期12#楼于2010年4月5日开工，2012年5月31日竣工，2012年10月26日竣工验收，并于2013年8月30日完成竣工验收备案。

2015年10月13日，江苏省南京市中级人民法院作出协助执行通知书（2014）宁执字第396号，查封李昌模名下位于贵州省铜仁市审法院（2016）渝执44号执行裁定书查封的12套房屋］。2016年11月2日，重庆市第五中级人民法院作出（2015）渝五中法民执1093号、1094号、1095号、1096号、1097号之七，（2016）渝05执第733号、734号之五协助执行通知书，查封了被执行人伟映实业公司所有的位于贵州省铜仁市房屋若干，含12栋1-3号、1-2号、1-4号、2-4号、2-6-1号房屋。

贵州省铜仁市房地产交易管理处于2018年9月19日出具《查询结果》载明：截止2018年9月19日星期三，随机抽样铜仁分公司时代商汇项目2014年商业服务用房（非住宅）销售单价：12栋一层商业服务用房1-1号房每平方米单价30953元；12栋二层商业服务用房2-4（3）号房每平方米单价10000元；12栋二层商业服务用房2-4（4）号房屋每平方米单价13930元；该项目2013年销售单价随即抽样12栋二层商业服务用房2-4（5）号房每平方米单价22105元。

银坤矿业公司于2018年6月26日向一审法院提出申请，要求对情况说明、项目入股书、投资情况确认、委托（二份）及商铺接房单的形成时间进行司法鉴定，以及对情况说明中铜仁分公司印章的真实性、《商品房买卖合同》中陈其述签名的真实性、《商品房预售合同登记备案表》中陈其述签名的真实性进行司法鉴定。因形成时间鉴定方法尚无国家标准，且对检材和比对样本要求较高，鉴定结论存在较大不稳定性，并且前述证据的形成时间与案件事实的认定关系并不密切，故一审法院对银坤矿业公司的该项申请不予准许。因铜仁分公司并未否定其公章真实性，陈其述也未否定其签名的真实性，且陈其述可以通过追认的方式确认《商品房买卖合同》及备案登记的效力，银坤矿业公司的该项申请对案件事实的认定不具意义，故一审法院对银坤矿业公司的该项申请不予准许。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、应否停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋中陈其述占有份额的强制执行；二、陈其述是否对案涉10套房屋享有20%所有权。

（一）关于应否停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋中陈其述占有份额的强制执行的问题。本案情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不应停止对网签在陈其述名下的位于贵州省铜仁市时代商汇的10套房屋中陈其述占有份额的强制执行。

首先，尽管陈其述在一审法院查封案涉房屋之前已经与铜仁分公司签订了《商品房买卖合同》，且在当地房管部门办理了网签，但该10份《商品房买卖合同》约定购房款的支付方式为“一次性支付”而非“以房抵债”。陈其述也并未举示证据证明其与铜仁分公司在签订《商品房买卖合同》之前已经达成了以房抵债的合意。铜仁分公司及王勤兰出具的关于案涉十套房屋系以房抵债的《情况说明》形成时间不详，且未加盖伟映实业公司及赤峰伟映公司公章，不能证明系该二公司于2014年的意思表示。王勤兰在该《情况说明》中以赤峰伟映公司法定代表人身份签字，而王勤兰系于2016年7月19日成为赤峰伟映公司法定代表人，可印证该《情况说明》形成时间晚于2016年7月19日。故仅凭《情况说明》不能证明陈其述与铜仁分公司签订的《商品房买卖合同》系以房抵债的合同。

其次，陈其述主张用其对赤峰伟映公司所享有的债权抵扣房屋价款，但赤峰伟映公司与伟映实业公司系独立的民事主体，铜仁分公司系伟映实业公司的分支机构，不具有独立法人资格，与赤峰伟映公司之间亦无法律关系，且对赤峰伟映公司不负有债务，伟映实业公司亦不认可铜仁分公司的抵债行为。铜仁分公司与陈其述签订的《商品房买卖合同》中亦未约定用陈其述对赤峰伟映公司的债权来抵扣商品房对价，故不能认定陈其述已经支付全部价款。

再则，按照陈其述所述，陈远光、李昌模和陈其述对案涉房屋按份共有，各自享有各自的权利义务，那么在陈远光签署商铺接房单时既未获得陈其述代为接收房屋的委托，也未明确表示代表陈其述履行接房义务，故陈远光的接房行为不能当然视为陈其述的接房行为。另外，陈远光在签署商铺接房单时将房屋授权铜仁分公司以该公司名义对外出租，铜仁分公司并未向陈其述支付房屋租金，陈其述也未向铜仁分公司主张收取租金，故陈其述关于陈远光代为接房并委托铜仁分公司对外出租房屋的说法缺乏事实依据，不能认定陈其述在一审法院查封之前已经合法占有案涉房屋。

最后，陈其述与铜仁分公司签订的《商品房买卖合同》已于2014年7月28日办理网签手续，但直到2017年5月5日被一审法院查封之前仍未办理物权变更登记。陈其述抗辩因案涉房屋在2014年8月已被法院查封故无法办理产权过户登记，但根据其举示的证据显示，案涉房屋第一次被查封是2015年10月13日，故其辩解理由不能成立。铜仁分公司向法院出具情况说明，声称案涉房屋未能在法院查封前办理过户手续是因为该公司未缴清相应税费。但在网签后将近一年的时间里，陈其述不向铜仁分公司主张办理过户手续，不接房亦不收取租金，结合案涉商品房销售单价远远低于该楼盘同期销售的其他商业用房的单价，以及陈其述未实际支付购房款的行为，陈其述、赤峰伟映公司及铜仁分公司的行为损害了伟映实业公司其他债权人的合法权益。

（二）关于陈其述是否对案涉10套房屋享有20%所有权的问题。陈其述对案涉10套房屋不享有20%所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋20%的所有权至今未登记在陈其述名下，其将《商品房买卖合同》进行网签的行为不产生物权登记的效力，故陈其述目前并不对案涉10套房屋享有20%的所有权。

综上，一审法院认为陈其述的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决驳回陈其述的诉讼请求。案件受理费65530.89元，由陈其述负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

陈其述提交了伟映实业公司与王勤兰、重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司、重庆一城实业有限公司于2015年1月7日签订的《协议书》复印件，拟证明伟映实业公司因债务繁多，协议由重庆聚兴城股权投资基金管理有限公司托管，伟映实业公司现对外表达的意思不能代表伟映实业公司的真实意思。

银坤矿业公司质证认为，该协议系复印件，不能核实其真实性，且该协议形成时间为2015年1月7日，不属于二审新证据。

伟映实业公司对该《协议书》的真实性、关联性不予认可。

对此，本院认为，该《协议书》系复印件，真实性无法确认，且该协议并不导致伟映实业公司主体资格变更或消灭，故陈其述主张伟映实业公司的委托诉讼代理人陈述的意见不能代表伟映实业公司的真实意思，不能成立，本院对该证据不予采信。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，根据当事人的上诉请求、答辩意见以及有关证据，本案二审争议焦点为：一、陈其述对案涉房屋是否享有20%的所有权；二、陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。具体分析如下：

一、关于陈其述对案涉房屋是否享有20%所有权的问题

《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力，而该房屋现仍登记在铜仁分公司名下，因此，铜仁分公司仍为该房屋的所有权人，故陈其述主张对案涉10套房屋享有20%的所有权，于法无据，本院不予支持。

二、关于陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参照有关执行程序的司法解释的规定加以认定。陈其述提起本案诉讼主张相应权利所依据的是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，可参照该条规定的条件审查认定陈其述就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

对此，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。因此，人民法院在审理案外人执行异议之诉案件参照适用该规定审查认定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条适用的前提条件，从严审查买受人支付价款、合法占有不动产以及未办理过户的原因等事实。本案中，首先，从陈其述与铜仁分公司签订的10份《商品房买卖合同》来看，该系列合同虽具有房屋买卖合同的外在形式，但陈其述与铜仁分公司均认可铜仁分公司系以案涉10套房屋中20%的份额用于清偿赤峰伟映公司对陈其述的所欠债务，双方的真实意思表示为以房抵债，即陈其述签订该合同的目的并非为购买案涉不动产，而是为了实现债务的清偿。基于债的平等性，陈其述对赤峰伟映公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。其次，陈远光既未获得陈其述代为接收房屋的委托，也未明确表示代表陈其述履行接房义务，故陈远光的接房行为不能当然视为陈其述的接房行为。此外，陈远光在签署商铺接房单时将房屋授权铜仁分公司以该公司名义对外出租，铜仁分公司并未向陈其述支付过房屋租金，陈其述也未向铜仁分公司主张收取租金，故陈其述关于陈远光代为接房并委托铜仁分公司对外出租房屋的说法缺乏事实依据，不能认定陈其述在查封之前已经合法占有案涉房屋。再次，从本案认定的事实看，案涉房屋的合同价格远低于当地同期同类房屋的市场价格，在当事人未能给出合理解释的情况下，亦不应认定符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定的支付了全部价款的条件。

因此，陈其述主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，没有事实和法律依据。

综上所述，陈其述的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院对陈其述与铜仁分公司之间的以房抵债合意未予认定存有不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费65530.89元，由陈其述负担。

本判决为终审判决。

审判长　司　伟

审判员　李延忱

审判员　马成波

二〇一九年五月二十一日

法官助理杨晓婷

书记员罗映秋