昆明山水度假投资有限公司、云南光泰投资有限公司合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终321号

上诉人（原审原告、反诉被告）：昆明山水度假投资有限公司。住所地：云南省昆明市滇池国家旅游度假区怡景园培训中心1606-K室。

法定代表人：黎学文，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：濮鹤周，云南弘石律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋丽铃，云南弘石律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：云南光泰投资有限公司。住所地：云南省昆明市滇池旅游度假区滇池湖岸花园33幢2单元103。

法定代表人：黄建业，该公司执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：陈方淑，北京盈科（昆明）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周丁，北京盈科（昆明）律师事务所律师。

原审第三人：云南山水房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市东风东路东风巷87号云南山水大酒店三楼。

法定代表人：李鑫，该公司总经理。

委托诉讼代理人：濮鹤周，云南弘石律师事务所律师。

委托诉讼代理人：宋丽铃，云南弘石律师事务所律师。

上诉人昆明山水度假投资有限公司（以下简称山水投资公司）、上诉人云南光泰投资有限公司（以下简称光泰公司）因与原审第三人云南山水房地产开发有限公司（以下简称山水房地产公司）合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019日3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。山水投资公司法定代表人黎学文及其与山水房地产公司共同委托诉讼代理人濮鹤周、宋丽铃，光泰公司法定代表人黄建业及其委托诉讼代理人陈方淑、周丁，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

山水投资公司上诉请求：（1）撤销原审判决第二项，判令光泰公司偿还山水投资公司垫付的资金182904270.37元，并按年利率8%支付利息（自垫付资金实际发生之日起计算至光泰公司付清之日止，暂计算至2018年3月31日为57389581.12元）以上本息合计为240293851.49元整；（2）撤销原审判决第四项，判令光泰公司按约定支付山水投资公司服务费1000万元，并赔偿因其违约给山水投资公司造成的损失689205.9元（包括为实现债权支付的诉讼保全担保费用189205.9元，律师服务费50万元）；（3）一审诉讼费用及保全费、二审上诉费由光泰公司承担。事实和理由：（一）原审判决认定山水投资公司未提交垫资款项年利率8%的利息已实际发生或支付的证据，对该利息不予支持，属于认定事实和适用法律错误。《昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块定向开发、回购协议》（以下简称定向开发回购协议）第三条、第七条第八项均约定，山水投资公司垫支费用由光泰公司以年利率8%向山水投资公司支付利息，此约定系当事人真实意思表示，未违反法律规定，且山水投资公司为案涉35号地块项目垫付巨额费用必然产生利息。原审判决认定山水投资公司与光泰公司之间系委托关系。根据合同法规定，山水投资公司处理委托事务垫付费用的利息应由光泰公司支付。（二）原审判决认为山水投资公司垫付的人员费用虽有约定，但山水投资公司提交的证据无法证明该费用已实际发生，且个税不属于垫付费用，因此不予支持，属于认定事实错误。根据定向开发回购协议第七条第六项、第七项、第十项约定，项目管理人员的工资、补贴、奖金等费用（暂定8人）、开发建设过程中的各种税费、双方确认的其他费用均属于开发建设成本和费用。山水投资公司一审提交的本诉证据证明，光泰公司对山水投资公司人员工资及社保等费用进行了确认。整个项目开发过程中，管理人员数符合双方约定，而工资对应的个税系按照国家税收相关规定基于工资产生的费用，亦符合合同约定。人员费用3376551.75元，应由光泰公司偿还山水投资公司。（三）原审判决认定山水投资公司基于光泰公司委托取得案涉35号地块并开发建设，且案涉定向开发回购协议的解除系光泰公司违约造成。案涉1000万元服务费系山水投资公司完成委托工作的报酬。根据合同法规定，因不可归责于受托人原因导致委托合同解除的，委托人应当向受托人支付报酬。原审判决根据“合同解除后没有履行的不再履行”的规定，对该服务费不予支持，适用法律错误。（四）原审判决认定财务费用、2015年产交所挂牌评估审计费用与案涉项目无关联性，是错误的。财务费用系山水投资公司垫付款项而产生的银行手续费用，系基于案涉项目而产生的必要费用，与案涉项目紧密相关。根据山水投资公司提供的本诉证据及反诉证据，2014年8月25日，光泰公司同意在收回前期投入资金成本的基础上解除定向开发回购协议，并于2014年8月29日、9月3日向山水投资公司发送项目转让说明；2015年5月14日，光泰公司向山水投资公司发送《工作函》同意共同选定云南杰森资产评估有限公司（以下简称杰森公司）、云南平云会计师事务所有限公司（以下简称平云公司）进行评估。2015年6月8日，按照双方约定，由山水房地产公司委托杰森公司对山水房地产公司的股东权益进行评估确认。2016年5月27日，山水房地产公司向云南产权交易所有限公司提交产权转让申请书，并进场挂牌转让。委托杰森公司、平云公司进行评估、审计，系经光泰公司确认后开展的，且产交所挂牌评估审计费用系光泰公司转让案涉项目的支出，与案涉项目紧密相关。该两项费用应由光泰公司返还山水投资公司。（五）原审判决认定以下六项费用不属于垫付款项范围，属于认定事实错误。（1）管理费用58411.8元，其中涉及资料制作费、办公、通讯、交通、打印、刻章等费用，均为山水投资公司接受委托开发35号地块的日常办公支出费用，属于开发成本且山水投资公司已垫支。（2）车辆相关费用396807.4元，山水投资公司提交的本诉证据证明，光泰公司确认并同意山水投资公司购买轿车并列入项目开发成本，符合定向开发回购协议第七条第十项的约定。（3）印花税2713.59元，根据合同约定建设开发所有成本费用由光泰公司承担，印花税系山水投资公司完成受托事项必然发生的费用。（4）2014年6月25日支付茶具费1525元，该茶具费符合定向开发回购协议第七条第十项的约定，属于经双方确认的垫支费用。（5）迟延支付土地款利息2007024.66元，土地款利息系山水投资公司受委托参与案涉35号地块竞拍产生的费用，属于垫付费用且已实际垫支。（6）保安费18373元系为看护案涉项目产生的费用，根据山水投资公司提供的本诉证据，该费用是建设开发必要的费用且光泰公司知悉并同意，属于建设开发成本，山水投资公司已实际垫支。（六）因光泰公司违约导致山水投资公司产生为实现债权而支付保全担保费、律师费、诉讼费。原审判决认定保全担保费、律师费并非履行合同产生的损失，是错误的。

光泰公司辩称，案涉定向开发回购协议是预约房屋买卖合同，而非委托代建合同，该协议违反法律强制性规定，依法应认定为无效；光泰公司不存在违约行为，对案涉协议无效亦不存在任何过错，依法不应当承担违约责任和损失赔偿责任；山水投资公司存在未按期开工、案涉项目备案证失效、多次擅自转让项目或将股权整体转让、怠于履行报批项目规划方案义务等违约行为，依法应承担违约或损失赔偿责任；案涉协议解除后，光泰公司无需向山水投资公司支付任何费用。

山水房地产公司认可山水投资公司的上诉请求和理由。

光泰公司上诉请求：（1）撤销或改判原审判决第二项；（2）撤销或改判原审判决第三项；（3）撤销或改判原审判决第五项；（4）维持原审判决第一、第四项；（5）一、二审全部诉讼费由山水投资公司承担。事实与理由：（一）原审判决认定事实不清，证据不足。（1）原审判决错误将定向开发回购协议定性为委托代建合同，该合同为预约房屋买卖合同。本案是受托人山水投资公司享有案涉35号地块土地使用权，并以自己名义立项、承担全部建设成本；项目建成后，依法按照“房随地走”的原则，光泰公司只能通过房屋买卖取得项目物业的所有权；本案不符合委托代建合同中委托人享有土地使用权并承担立项等建设成本的本质特征。案涉定向开发回购协议是“名为定向开发实为房屋预约买卖协议”。（2）原审判决认定光泰公司违约并判决定金不予返还错误，本案系山水投资公司重大违约，光泰公司没有违约。山水投资公司违约事实如下：一是山水投资公司拖延项目至今已经四年多仍未开工，导致该项目地块面临被收回及行政处罚的重大风险。二是山水投资公司违反约定及法定义务，怠于向有关部门提交项目规划方案的修改方案，导致规划方案至今未被审核通过，项目无法开工建设，合同目的不能实现，属于根本违约。光泰公司不存在违约行为：第一，《富泽源商务中心项目规划设计方案》已经于2014年4月26日经分局办公会议审议，该设计方案报批的前提是对项目已进行定位，并提供了思路，光泰公司已履行了项目定位、确认设计思路以及协助山水投资公司向主管部门报送方案的义务。第二，“富泽源商务中心”项目已于2014年4月10日在昆明市滇池国家旅游度假区经济发展局备案。备案资料记载：“建设选址为35号地块，项目占地面积17.55亩，总建筑面积29600平方米，主要建设商务办公楼、商务酒店及配套地下设施、辅助用房。”光泰公司已对项目进行了定位。第三，山水投资公司的股权转让事宜，属于其自主经营权、处分权和决定权的范畴，而非光泰公司应当履行的义务，光泰公司不可能存在违约行为。第四，《富泽源商务中心项目规划设计方案》修改及推进义务，无论是基于法定还是约定，均系山水投资公司的义务，而非光泰公司义务。（二）原审判决违反法律的强制性规定，判决结果有履行不能的风险。案涉项目建设尚未达到开发投资总额的25%，原审法院判决案涉土地使用权办理至光泰公司名下，违反城市房地产管理法第三十九条、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九条的强制性规定。昆明滇池旅游度假区国土资源管理局的回函不应当作为裁判依据。案涉地块未动工开发，系山水投资公司违约造成，不属于城市房地产管理法第二十六条规定的除外条件，该地块面临高额行政处罚甚至被无偿收回的风险。山水投资公司未解决该根本问题，原审法院即判令光泰公司以高达近二亿元的价格购置案涉地块，系让光泰公司替国有企业的违约和违法行为买单，违背中央关于平等保护民营企业的精神。（三）原审判决适用法律错误。案涉合同解除后，合同双方应各自回到订立合同时的状态，35号地块仍然为山水投资公司所有，光泰公司无需向其支付任何费用。案涉地块开发尚未达到25%，光泰公司不具有房地产开发资质，原审判决认定案涉地块使用权变更至光泰公司名下，无履行基础。根据定向开发回购协议第八条第一项、第十四条约定，山水投资公司重大违约，案涉履约定金2000万元应由其向光泰公司双倍返还；考虑到各方因素，光泰公司仅请求返还定金，并按照银行同期同类贷款利率6.4%支付资金占用损失是合理的。

山水投资公司、山水房地产公司辩称，光泰公司上诉请求及理由不成立，不应支持。

山水投资公司起诉请求：（1）解除案涉定向开发回购协议;（2）光泰公司偿还山水投资公司因履行上述协议垫付的资金182904270.37元，并按照年利率8%的标准支付利息(自垫付资金实际发生之日起计算至光泰公司付清之日止，暂计算至2018年3月31日为57389581.12元)以上本息合计为240293851.49元;（3）光泰公司按照双方的约定支付山水投资公司服务费1000万元;（4）光泰公司支付的2000万元定金不予返还;（5）光泰公司赔偿因其违约造成山水投资公司损失689205.9元(包括为实现债权支付的诉讼保全担保费用189205.9元，律师服务费50万元);（6）本案诉讼费用、保全费用全部由光泰公司承担。

光泰公司反诉请求:（1）解除案涉定向开发回购协议;（2）山水投资公司向光泰公司返还2000万元履约定金，按银行同期同类贷款利率6.4%(三年至五年期贷款利率)支付资金占用损失费至实际返还履约定金之日止(其中1000万元资金占用费自2014年2月17日起算，另1000万元资金占用费自2014年5月13日起算);（3）山水投资公司赔偿光泰公司30万元设计费的经济损失;（4）诉讼费、律师费25万元由山水投资公司承担。

原审法院认定：

2013年，光泰公司与山水房地产公司基于友好和信任关系，就案涉土地的开发形成意向。2014年1月6日，光泰公司向山水房地产公司发出《土地使用权竞拍委托书》，载明：“根据贵我双方的定向开发意向，现委托贵公司以贵公司的名义参与昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块的竞拍，竞拍价格不得超过壹亿捌千万元。”2014年1月9日，昆明市土地和矿业权交易中心受昆明滇池国家旅游度假区管理委员会的委托，向山水房地产公司发出《成交确认书》，确认山水房地产公司以1.71亿元竞得面积为11669.85平方米，编号为KCD2011-35号地块的国有建设用地使用权。2014年1月10日，光泰公司向山水房地产公司发出《土地使用权竞拍成交结果确认书》，确认山水房地产公司“最终以壹亿柒仟壹佰万元的成交价格竞得该地块使用权，成交价格在我公司委托的范围内，现予以确认。”

2014年1月22日，山水房地产公司发起设立山水投资公司，云南省昆明市工商行政管理局准予设立登记。经山水房地产公司申请，昆明市人民政府于2014年1月23日向山水投资公司发出《昆明市国有土地使用权出让批准通知书》(昆政地出[2014]021号)，同意将KCD2011-35号地块以出让方式提供给山水投资公司使用，出让面积为11669.85平方米，出让用途为商务金融用地，出让年限为40年。2014年1月23日，昆明市国土资源局(出让人)与山水投资公司(受让人)签订《国有建设用地使用权出让合同》(CR53昆明市2014021)，约定以1.71亿元出让KCD2011-35号地块的国有建设用地使用权，并约定了其他合同权利义务。

2014年2月13日，光泰公司(甲方)与山水投资公司(乙方)签订案涉定向开发回购协议。协议“总则”约定，甲方委托乙方，按照土地出让招拍挂程序，最终以1.71亿元的成交价取得编号为KCD2011-35号地块的使用权，甲方对乙方依法取得该地块使用权及最终的成交价款予以确认;甲方委托乙方定向开发KCD2011-35号地块，总建设费用及服务费1000万元由甲方承担，并按照约定办理回购(购买)手续;在开发周期内，乙方所有垫支费用(含土地款及税费)的财务费，甲方按照年利率8%标准按实际支付费用的实际发生占用期间(按季核对资金垫付额)计算支付给乙方。第四条约定，建设规模为总面积约24500平方米，并分别约定了地上建筑和地下建筑的大致面积。第五条约定，建设周期为办理项目建设前期报批手续时间按实际完成时间，建筑实体(不含装修)施工两年(指取得施工许可证之后的建设工作，不可抗拒事件除外)。第六条约定，甲方负责提供建设思路，确认规划设计方案，协助乙方办理开发建设过程中的相关报批手续，项目建设完成后甲方应无条件购买项目的全部物业，并按双方确定的总投资和财务费用及服务费1000万元付清所有款项等;乙方负责在甲方协助下办理项目开发所需要的全部手续，按照甲方的要求进行规划设计，负责建筑实体建设过程中的实施工作等。第七条约定了主要开发成本和费用，并约定，在开发周期内乙方所有垫支费用的财务费用按照年利率8%的标准，以乙方垫支费用的实际发生占用期间计算;在上述成本费用组成的基础上，甲方另外支付给乙方1000万元的项目定向开发服务费。第八条约定，甲方向乙方支付履约定金2000万元，协议签订后3日内支付定金1000万元，签订之日起90日内再支付1000万元。第九条约定，整个项目开发建设的全部建设费用均由乙方先行垫付;实体建筑建设费以甲乙双方共同委托的造价机构审核的结算为准;项目建设完成后，在经竣工验收后完成工程结算及财务决算之日起60日内付清本协议项下的所有款项。协议“项目物业的转让、移交”部分约定，在竣工验收完成、确定为合格工程后，由甲方以回购(购买)的方式完成项目物业的转让等。此外，协议还约定了违约责任及其他合同权利义务。

协议签订后，光泰公司于2014年2月7日向山水投资公司转账支付定金1000万元，于2014年5月13日转账支付定金1000万元。2014年3月13日，光泰公司向山水投资公司发出《工作函》，要求将案涉项目命名为“光泰商务广场”。经山水投资公司申请，昆明滇池国家旅游度假区民政局作出昆度民复[2014]8号批复，同意案涉项目命名为“富泽源商务中心”。2014年3月21日，光泰公司向山水投资公司发出《工作函》，指定广州市众成建筑设计有限公司承担案涉地块的规划设计方案工作，设计费30万元，合同相关责任由光泰公司承担，请山水投资公司办理合同签约手续。2014年5月16日，山水投资公司取得案涉项目的建设用地规划许可证(地字第530101201400100)。2015年7月8日，山水投资公司取得案涉土地的国有土地使用证，即西(度假)国用(2015)第00007号国有土地使用证。

此后，山水投资公司与光泰公司形成多份往来函件和会谈纪要，就案涉项目的勘察、规划设计、施工设计等问题进行协商和推进。2014年8月25日，双方形成会谈纪要载明，因项目定位一直未能明确，给项目开发造成不确定因素，又因地块单价较高，土地资金垫支较大，山水投资公司建议在恰当时机寻找更好出路;光泰公司建议在能收回前期投入资金及成本的前提下，同意解除双方签订的定向开发回购协议。之后，就以股权转让方式实现项目盘活的工作，双方与案外人进行了协商，均未果。2015年3月21日，光泰公司向山水投资公司发出《关于调整度假区KCD2011-35号地块定向开发垫资款项利率的函》，要求将协议中约定的“按年利率8%支付乙方财务费用”调整为年利率6%。山水投资公司回函不予同意。

2015年11月23日，昆明市国土资源局滇池度假区分局向山水投资公司发出《关于尽快开工建设的预警通知》。2016年2月1日，山水投资公司与光泰公司通过往来《工作联系函》，一致同意将协议第十六条变更为:“受让人同意本合同下宗地建设项目在2017年2月22日之前开工，在2019年2月22日之前竣工。”2017年1月26日，昆明滇池国家旅游度假区管委会向山水投资公司发出《限期开工建设通知书》。2017年7月6日，昆明市规划局度假分局向山水投资公司发出《关于尽快完善方案编制报送审查的函》。2018年6月8日，昆明市国土资源局滇池旅游度假区分局向山水投资公司发出《闲置土地调查通知书》。至今，案涉项目尚未完成初步设计方案的审批工作，尚未开工建设。

2018年9月29日，原审法院依职权向昆明市国土资源局滇池旅游度假区分局发出《关于调查KCD2011-35号地块相关情况的函》，就案涉土地的权属状况、开发现状及能否进行物权变动等问题进行书面询问。2018年10月10日，昆明市国土资源局滇池旅游度假区分局向原审法院发出《关于昆明山水度假投资有限公司KCD2011-35号地块用地情况复函》，针对地块基本情况、国有土地使用权转让和国有土地使用权司法裁定问题予以回复。

原审法院认为：

关于案涉合同的性质。首先，从案涉土地使用权取得的过程来看，在进行招拍挂之前，光泰公司向山水房地产公司出具《土地使用权竞拍委托书》，要求山水房地产公司以自己的名义进行案涉土地使用权的竞拍，并明确竞拍价格不得超过1.8亿元;土地使用权竞拍完成后，光泰公司向山水房地产公司出具《土地使用权竞拍成交结果确认书》，确认了山水房地产公司代为竞拍的行为，并确认竞拍价格1.71亿元;山水投资公司与光泰公司在定向开发回购协议的总则部分再次明确了案涉土地使用权系光泰公司委托山水投资公司取得的事实。上述事实表明，山水房地产公司和山水投资公司系在光泰公司的委托下，完成了案涉土地使用权的竞拍、出让和持有过程，当事人之间就取得案涉土地使用权的委托及代理的意思表示真实明确，山水投资公司与光泰公司之间形成了委托开发房地产合同关系。光泰公司虽抗辩其上述确认行为是为了确认开发成本，但土地使用权竞拍行为的启动系基于光泰公司对山水房地产公司的委托意思表示和行为而产生，而非山水房地产公司或山水投资公司的独立意思表示和行为，光泰公司也并非仅仅是对土地竞拍价格的事后确认，故光泰公司的该项抗辩理由不能成立。

其次，从协议约定的权利义务看，光泰公司对于案涉项目的建设思路、规划方案、工程造价享有决定权，对项目具体实施过程享有监督权和知情权，并按照约定向山水投资公司支付开发成本和费用;而山水投资公司须按照光泰公司的要求进行规划设计，并垫付项目开发建设的全部费用。因此，光泰公司对于项目的建设和规划处于主导和决定地位，也是开发成本及费用的最终承担主体，山水投资公司系按照光泰公司的要求及监督进行案涉项目的建设并垫付开发成本，不具有对项目开发的自主决定权。故山水投资公司与光泰公司约定的合同权利义务亦表明双方之间形成了委托开发房地产合同关系。

再次，因案涉土地的使用权一直在山水投资公司的名下，而该代持行为系基于光泰公司的委托，所以山水投资公司与光泰公司之间的合同不仅仅是针对委托代建行为，而是包含了代为取得案涉项目土地使用权以及代为开发建设案涉项目等多项房地产开发内容的委托开发行为，故山水投资公司认为其与光泰公司形成了委托代建合同关系的主张不全面，双方当事人之间形成的系针对房地产开发项目的委托合同关系。

最后，协议中虽约定光泰公司最终取得案涉项目的方式为“回购”或“购买”，但光泰公司所支付的对价中除了山水投资公司垫支的全部开发、建设成本以及财务费用外，还包括1000万元开发服务费，该部分开发服务费应视为山水投资公司代为开发房地产项目的报酬。同时，光泰公司的合同目的并非单纯的购买房屋，而是获得在其委托意志控制范围内所建成的房地产项目。相反，如果双方当事人之间形成的是房屋买卖合同关系，那么山水投资公司作为出卖方收取的应是开发商品房所获得的利润，而非服务费用及财务费用，光泰公司作为购买方则不能享有对商品房开发的决定权。因此，协议中约定的“回购”或“购买”并非法律意义上的房屋买卖行为，光泰公司认为其与山水投资公司之间形成房屋买卖预约合同关系的主张不能成立，不予支持。

关于合同解除的原因及违约行为问题。案涉定向开发回购协议为当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。但自山水投资公司与光泰公司双方于2014年2月13日签订协议至诉讼发生已四年有余，案涉项目的开发和建设未取得实质性进展，合同双方当事人在本案中一致认为合同目的不能实现，并一致认可合同解除的时间为山水投资公司起诉之日，故确认双方签订的定向开发回购协议于2018年3月21日解除。

关于光泰公司是否存在违约行为问题。第一，山水投资公司提交的2014年3月21日的《工作函》、2017年7月6日的《关于尽快完善方案编制报送审查的函》、2017年10月24日的《工作函》，能够证明光泰公司就案涉项目的规划设计确定了设计单位，并确认了初步设计方案后由山水投资公司上报给规划部门，但在规划部门要求完善规划方案以及山水投资公司发出《工作函》后，光泰公司并未进行规划设计方案的完善，也未能举证证明其向山水投资公司确认了完善后的规划设计方案。因协议中约定光泰公司负有“提供建设思路，确认规划设计方案”的合同义务，而山水投资公司须按照光泰公司的要求进行规划设计，故山水投资公司认为光泰公司没有按约定确认规划方案的主张成立，光泰公司在规划设计方案的确认方面存在违约行为，导致案涉项目不能正常推进。第二，山水投资公司针对光泰公司违约收回办公用房所提交的证据为一份手写的移交清单，接收人为“张杰”，山水投资公司未举证证明张杰的身份，在光泰公司不认可张杰为其工作人员的情况下，山水投资公司的证据不能证明光泰公司违约收回办公用房的事实。第三，山水投资公司提交的2015年3月21日的《关于调整度假区KCD2011-35号地块定向开发垫资款项利率的函》，能够证明光泰公司要求将协议中约定的“按年利率8%支付乙方财务费用”调整为年利率6%，但在山水投资公司回函不予同意的情况下，此函件仅能证明双方就财务费用利率进行磋商的过程，不能证明光泰公司存在切实的违约行为。第四，因合同中没有“指定专人协助”的相关约定，故山水投资公司主张光泰公司的该项违约行为亦不能成立。综上，山水投资公司认为光泰公司存在违约行为的主张部分成立。

关于山水投资公司是否存在违约行为问题。第一，山水投资公司提交的2017年7月6日的《关于尽快完善方案编制报送审查的函》，能够证明山水投资公司曾经向规划部门上报了初步设计方案，光泰公司认为山水投资公司没有报送规划相关手续的主张不能成立。第二，项目备案证虽已到期，但山水投资公司提交的《暂定资质证书》能够证明山水投资公司在2018年2月5日取得了房地产开发资质，且光泰公司未能举证证明案涉项目的推进因备案证到期而受到影响，故光泰公司认为山水投资公司项目备案证过期导致违约的主张不能成立。第三，光泰公司提交的有关项目转让的证据为股权转让方面的协议，与本案项目没有直接联系，且在股权转让行为没有实际完成的情况下，不能证明山水投资公司存在擅自转让案涉项目的违约行为。第四，因房地产项目的开工建设须待规划设计审批通过才能实施，而未能完成规划设计的责任在光泰公司一方，因案涉项目尚未满足开工条件，且并非山水投资公司导致开工条件不成就，故光泰公司认为山水投资公司存在未按期开工的违约行为的主张不成立。综上，光泰公司认为山水投资公司存在违约行为的主张均不成立。

通过上述两个方面的分析和评判，合同解除系光泰公司的违约行为所导致。光泰公司主张合同解除原因在于山水投资公司违约，不能成立，不予支持。

关于合同解除的后果问题。首先，山水投资公司主张的各项垫付款项。本案中，双方签订的定向开发回购协议第七条约定，案涉项目“主要开发成本和费用”包括：“(一)竞拍土地的成交价款及税费;(二)项目勘察、设计、监理、检测、环评、招标代理、造价咨询等技术性费用;(三)各种规费及水、电、气专项费用;(四)建筑实体建设费用(包括土建、设备、给排水、强电、弱电、消防、人防、总图、绿化景观等);(五)办公用品购置费及相关协调费用;(六)项目管理人员的工资、补贴、奖金等费用(暂定8人);(七)开发建设过程中的各种税费;(八)在开发周期内乙方所有垫支费用的财务费用(按照年利率8%的标准按照乙方垫支费用的实际发生占用期间计算);(九)在上述成本费用组成的基础上，甲方另外支付给乙方1000万元的项目定向开发服务费;(十)双方确认的其他费用。”根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和上述合同约定，属于合同约定的开发成本和费用，并已经实际发生垫付事实的款项，才能认定为山水投资公司为履行合同所垫付的款项。结合山水投资公司提交的证据，原审法院对于其主张的各种垫付款项共计182904560.17元是否属于垫付范围、是否实际发生垫付事实以及能否得到支持评判如下:（1）人员费用3376551.75元，山水投资公司所主张的人员费用包括工资、个税和社保，其中的个税不在协议约定的开发成本和费用中，不属于垫付费用范围，不予支持;人员工资虽然属于协议约定的开发成本和费用，但山水投资公司所提交的收款证据(收据和转账凭证)的付款主体为山水投资公司，收款主体为山水房地产公司，且工资表为其单方制作，没有具体领取工资人员的签收记录，不能证明代付事实已经实际发生，不予支持。（2）财务费用1977.4元，山水投资公司所主张的该笔财务费用均系其在银行转账或办理业务时银行收取的手续费，在转账和业务单据中无法看出与案涉项目的关联性，不予支持。（3）管理费用61200.79元，其中，山水投资公司于2015年6月29日支付的土地登记工本费1103.49元，为案涉土地办理权属证书时的工本费，属于合同约定的垫付款项范围，且有昆明市国土资源局开具的正式发票，原审法院将该笔款项作为垫付款项予以认定;山水投资公司于2014年2月12日支付的办公用品费用25.5元、于2014年9月11日支付的办公家具费用680元、于2017年6月24日支付的碎纸机费用980元，属于合同约定的垫付款项范围，且有正式发票为据，原审法院将该三笔款项共计1685.5元作为垫付款项予以认定;其余办公费用的证据为大量定额发票或不属于合同约定的垫付款范围，不予支持;土地证书制作费2000元，发票中载明的名称为“资料制作费”，收款单位为“云南舒文图文有限公司”，不能证明与案涉项目的关联性，不予支持;验资费、过节费、业务招待费、体检费、意外伤害险费用、刻章费、打印费、审计费、评审费、通讯费、交通费，均不属于合同约定的垫付款范围，不予支持。（4）车辆相关费用396807.4元，均为山水投资公司购买、使用车辆中所产生的费用，不属于合同约定的垫付款范围，不予支持。（5）印花税、土地使用税、契税5504042.17元，其中山水投资公司于2014年3月10日缴纳的印花税1500元、于2014年6月5日缴纳的印花税1000元、于2014年12月18日缴纳的两笔印花税96.66元和79.48元、于2015年2月1日缴纳的印花税30.55元、于2016年2月1日缴纳的印花税6.9元，共计2713.59元，均系山水投资公司的企业营业或财产保险合同所产生的印花税，不能证明与案涉项目开发的关联性，不予支持;其余5501328.58元税费，系案涉项目土地开发所产生的相关税费，属于合同约定的垫付款范围，予以认定。（6）办公设备及家具43820元，除山水投资公司于2014年6月25日支付的茶具费1525元，不属于必要的办公开支，原审法院不予认定外，其余42295元办公设备及家具费用，属于合同约定的垫付款项范围，且有正式发票为据，原审法院予以认定。（7）土地款1.71亿元，因该费用系合同中约定的“竞拍土地的成交价款”，属于合同约定的垫付款项范围，且光泰公司在山水房地产公司完成土地竞拍后及与山水投资公司签订案涉协议时均确认了该笔费用，原审法院将该笔款项作为垫付款项予以认定。（8）迟延支付土地款利息2007024.66元，因垫付土地竞拍款项系山水投资公司的合同义务，山水投资公司因自身付款能力的原因分期支付土地竞拍款项，由此产生的土地款利息不应由光泰公司承担，也不属于合同约定的垫付款范围，不予支持。（9）支付2015年用于产交所审计的评估费149400元，因山水投资公司不能证明该款项与案涉项目开发的关联性，不予支持。（10）前期费用、开发间接费363736元，其中除保安费18373元不属于合同约定的垫付款项，原审法院不予支持外，其余工程测绘资料费、设计费、活动板房费用、工地办公用房等费用共计345363元，属于合同约定的垫付款范围，与案涉项目的开发建设有必然联系，山水投资公司也提供了正式发票，原审法院予以认定。（11）山水投资公司所主张的年利率8%的利息，因山水投资公司系在垫资费用中主张，而山水投资公司并未提交该部分利息已经实际发生或支付的证据，即便是作为损失进行主张，也缺乏相应证据，不予支持。综上，原审法院认定山水投资公司垫付款项为176891775.57元(即土地登记工本费1103.49元+办公用品费用1685.5元+土地使用税费5501328.58元+办公设备及家具费用42295元+土地款1.71亿元+前期费用、开发间接费345363元)。因合同解除，光泰公司应当返还山水投资公司为履行合同所垫付的上述费用。

其次，关于定金2000万元。双方当事人在定向开发回购协议第十四条约定:“甲方违约，定金不予返还;乙方违约，双倍返还定金”。案涉合同解除的原因系光泰公司的违约行为，山水投资公司有权依法和依约不返还定金。光泰公司关于定金返还及支付定金利息的反诉请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

再次，关于山水投资公司主张的损失689205.9元和服务费1000万元。损失689205.9元实际上是山水投资公司为实现债权所产生的诉讼保全担保费用和律师服务费，山水投资公司虽提交了实际支付上述款项的证据，但这些费用系山水投资公司为实现自身债权而支付，并非合同履行过程中所产生的损失，在合同没有就实现债权的费用进行约定，且未予返还的定金已足以弥补山水投资公司该部分费用支出的情况下，对山水投资公司主张的损失689205.9元不予支持。另外，按照双方合同约定，服务费1000万元系山水投资公司在合同履行完毕后，按约可以获得的报酬，但在合同解除的情况下，按照“合同解除后没有履行的不再履行”的原则，原审法院对山水投资公司主张的服务费1000万元不予支持。

第四，关于光泰公司反诉主张的经济损失30万元，即设计费30万元。因合同解除系光泰公司自身的违约行为所导致，故原审法院对其反诉主张的违约损失不予支持。

最后，关于土地使用权如何处理的问题。本案当事人之间形成的是委托开发房地产合同关系。案涉合同解除之后，为了达到恢复原状的目的，当事人因合同所取得财产应相互返还，即受托人山水投资公司代为持有的案涉土地使用权应返还给委托人光泰公司。另外，经原审法院向相关国土部门了解，案涉土地的使用权如果因合同解除，须在山水投资公司与光泰公司之间发生物权登记的变更，不受《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的限制，且没有其他障碍，可以办理土地使用权的变更登记手续。虽然光泰公司在本案中未就案涉土地的使用权提出相应的诉请，但基于合同解除的法定后果、案件的实际情况以及彻底解决纠纷的目的，在判令光泰公司向山水投资公司返还垫付款项的同时，应当一并判令山水投资公司将案涉土地的使用权返还至光泰公司名下。

综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定判决：“一、云南光泰投资有限公司与昆明山水度假投资有限公司签订的《昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块定向开发、回购协议》于2018年3月21日解除;二、云南光泰投资有限公司于判决生效后十五日内向昆明山水度假投资有限公司返还垫付款项176891775.57元;三、昆明山水度假投资有限公司于判决生效后三十日内将昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块的国有土地使用权办理至云南光泰投资有限公司名下;四、驳回昆明山水度假投资有限公司的其他诉讼请求;五、驳回云南光泰投资有限公司的反诉请求。如果云南光泰投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1396717元，由昆明山水度假投资有限公司负担488851元，由云南光泰投资有限公司负担907866元;反诉案件受理费72275元，由云南光泰投资有限公司负担。”

2019年3月20日，本院组织当事人召开庭前会议。本案各方当事人及其诉讼代理人参加了会议。各方当事人就本案的诉讼争点进行了充分协商并达成一致协议，同时，明确在本协议争点之外，对原审判决认定的事实和适用的法律不持异议。到会当事人的上述诉讼行为合法有效，予以确认。本案的诉讼争点是：（1）案涉定向开发回购协议是否为“委托代建合同”；（2）光泰公司是否存在违约行为；（3）山水投资公司是否存在违约行为；（4）山水投资公司主张的1000万元服务费应否支持。

本院认为：

一、光泰公司主张案涉协议为预约房屋买卖合同，理由不成立。

2014年1月6日，光泰公司给山水房地产公司出具的《土地使用权竞拍委托书》载明：“根据贵我双方的定向开发意向，现委托贵公司以贵公司的名义参与昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块的竞拍，竞拍价格不得超过壹亿捌千万元。”2014年1月10日，光泰公司向山水房地产公司发出《土地使用权竞拍成交结果确认书》载明山水房地产公司“最终以壹亿柒仟壹佰万元的成交价格竞得该地块使用权，成交价格在我公司委托的范围内，现予以确认。”上述证据证明案涉地块使用权系光泰公司委托山水房地产公司竞拍取得。

山水房地产公司为开发案涉项目，成立了山水投资公司，并由该项目公司取得案涉地块使用权。光泰公司（甲方）与山水投资公司（乙方）签订的定向开发回购协议第一条对光泰公司委托山水投资公司以1.71亿元价格拍得案涉地块使用权进行了确认，第二条明确记载“甲方委托乙方定向开发KCD2011-35号地块”，并对建设费用、服务费的承担、回购等事宜进行了约定。

光泰公司在2015年3月21日向山水投资公司出具的《关于调整度假区KCD2011-35号地块定向开发垫资款项利率的函》等函件中，均承认光泰公司委托山水投资公司拍得案涉地块使用权并委托定向开发之事实。

光泰公司在2015年5月5日向山水投资公司出具的《关于昆明山水度假投资有限公司2015年3月31日回函的复函》载明“按照代建协议规定条款及实际发生工作和费用情况，由双方友好协商确定已发生的费用。”光泰公司在合同实际履行中也认可定向开发回购协议实为“代建协议”。

此外，定向开发回购协议履行中，案涉项目的命名、详规及规划设计方案制作，项目公司办公用品及设备的购置、人员工资及费用等事项均需光泰公司同意，具备受托人接受委托人指示履行受托事务的特征。

综上，原审判决将案涉协议认定为委托开发合同，涵盖了《民事案件案由规定》中委托代建合同的基本特征，原审判决依照案涉协议的具体约定对系争合同法律性质作出的概括认定，并无不当。光泰公司主张案涉协议为预约房屋买卖合同而非“委托代建合同”，缺乏事实根据，不能成立。

二、光泰公司违反案涉协议第六条约定。

案涉定向开发回购协议第六条约定，光泰公司负责提供案涉项目建设思路、确认规划设计方案，协助山水投资公司办理开发建设过程中的相关报批手续。光泰公司辩称，2014年4月10日案涉项目完成备案、2014年4月26日主管部门审议《富泽源商务中心项目规划设计方案》时，其已履行了对项目定位、确认设计方案的合同义务。经查，2014年8月25日当事人双方签署的《会谈纪要》载明，因项目定位一直未能明确，给项目开发造成不确定因素。2017年9月8日光泰公司代理律师向山水投资公司发出的[2017]盈昆明律师函字第KM988号《律师函》载明：“2014年6月初，因项目定位调整，建设思路和规划设计方案需随之调整”。上述证据足以证明光泰公司关于2014年4月26日案涉项目定位已确定的上诉主张不成立。

案涉定向开发回购协议第六条约定，山水投资公司负责按照光泰公司要求进行规划设计，负责建筑实体建设过程中的实施工作。但2014年3月21日光泰公司向山水投资公司发出《工作函》，指定广州市众成建筑设计有限公司承担案涉地块的规划设计方案，设计费30万元，合同相关责任由光泰公司承担，请山水投资公司办理合同签约手续。2014年5月16日光泰公司与山水房地产公司达成的《会议纪要》及同日光泰公司向山水投资公司发出的《工作函》载明，经协商由光泰公司委托广东启源建筑工程设计有限公司承担详规及规划报建设计工作，合同总价80万，由光泰公司与该设计公司签订设计合同，山水投资公司做好设计实施中的相关管理工作。案涉项目的详规及规划报建设计工作，实际由光泰公司承担。

昆明市规划局度假分局向山水投资公司于2015年1月6日发出的《工作服务联系函》、于2017年7月6日发出的《关于尽快完善方案编制报送审查的函》载明，山水投资公司已履行了向主管部门报批项目规划设计方案及初步设计方案的义务。山水投资公司与光泰公司多次往来函件，证明山水投资公司已向光泰公司反馈主管部门审查意见并提请光泰公司完善设计方案等，但光泰公司并未举示有效证据证明其已履行“确认规划设计方案”义务。光泰公司主张案涉项目规划方案的报批是山水投资公司的法定义务，但并不能以此否认其应履行的约定义务。

综上，光泰公司违约事由成立。案涉协议目的不能实现，应予解除。光泰公司主张的案涉2000万定金不予返还。案涉定向开发回购协议第八条第二项约定：“甲方（光泰公司）支付乙方（山水投资公司）的2000万元定金在双方履行完本协议且在甲方未付清乙方款项时，可冲抵甲方应付乙方款项；在甲方付清乙方全部款项后，乙方应在三日内退还甲方。但无论采用何种方式，定金在乙方收取管理期间均不计算利息或孳息。”第十四条约定：“甲方违约定金不予返还，乙方违约双倍返还定金。”根据上述约定，案涉定金的性质为履约定金；在案涉协议履行完毕后案涉定金不再具有担保履行的功能，其性质随之发生转化，即可冲抵欠付款项，或予以退还。案涉开发回购协议解除的原因在于光泰公司违约，依照案涉协议第十四条约定，光泰公司的案涉2000万元定金不予返还。光泰公司关于山水投资公司应返还该定金并支付资金占用损失费的请求，不予支持。原审判决驳回其反诉请求，并无不当。因山水投资公司提起的定金不予返还的本诉请求与光泰公司返还定金的反诉请求系排斥关系，原审法院虽未漏审此本诉请求，但原审判决漏列该判项，主文表述相互矛盾，确有不当。尽管山水投资公司就此问题未提出上诉，原审判决主文第四项驳回山水投资公司的其他诉讼请求中也不应包含此项本诉请求，但是，为明晰权责、定分止争计，该判项应予纠正。

三、光泰公司主张山水投资公司违约，理由不成立。

2017年7月6日昆明市规划局度假分局向山水投资公司发出的《关于尽快完善方案编制报送审查的函》、2017年10月24日山水投资公司向光泰公司发出的《工作函》，证明山水投资公司曾向规划部门上报了初步设计方案，并函告光泰公司尽快完善设计方案，光泰公司认为山水投资公司没有报送规划相关手续的主张不成立。

项目备案证虽已到期，但山水投资公司提交的《暂定资质证书》证明山水投资公司在2018年2月5日取得了房地产开发资质。备案证到期并非影响案涉项目推进的主要原因。光泰公司关于山水投资公司项目备案证过期导致项目无法开工的主张不成立。

房地产项目的开工建设须以规划设计方案审批通过为前提，光泰公司未完成确认案涉项目规划设计，案涉地块未满足开工条件确非山水投资公司原因所致，光泰公司关于山水投资公司违约行为导致项目未按期开工的主张，亦不成立。

综上，光泰公司以山水投资公司违约为由，请求解除案涉协议，缺乏理据，不予支持。原审判决驳回其此项请求并无不当。

四、山水投资公司主张的案涉1000万元服务费，不予支持。

案涉定向开发回购协议第六条约定，光泰公司支付1000万元服务费的前提条件是“项目建设完成后”。案涉合同已解除，项目亦未完成，该服务费的支付条件未成就。

合同法第四百零五条规定，因不可归责于受托人事由，委托合同解除的，委托人应当向受托人支付“相应的报酬”。该报酬应当与委托合同履行中受托事务完成状况及推进程度相一致。山水投资公司未举证证明其实际完成的委托事务及对应报酬的金额，其支付报酬的主张缺乏证据支持。

五、光泰公司应当返还山水投资公司垫付款180175113.48元及相应利息。

案涉协议合法有效。因光泰公司违约而非山水投资公司违约导致合同目的不能实现，该协议应予解除。山水投资公司有权依据合同法第九十七条规定和案涉协议约定，请求光泰公司返还财产。

关于山水投资公司垫付款。因光泰公司违约，山水投资公司有权依据合同法第九十四条第四项规定解除案涉协议，并依据合同法第九十七条规定，请求光泰公司恢复原状、赔偿损失。山水投资公司行使恢复原状请求权，请求光泰公司返还垫付的费用，与上述规定并无违误，应予支持。原审判决认定山水投资公司垫付的国有土地使用权出让金等费用为176891775.57元，有《土地使用权竞拍成交确认书》等证据证明，予以确认。山水投资公司上诉主张的其他垫支费用，认定如下：

人员工资、社保费用及个人所得税。案涉定向开发回购协议第七条第六项、第七项约定，主要开发成本和费用包括“项目管理人员的工资、补贴、奖金等费用（暂定8人）”和“开发建设过程中的各种税费”，山水投资公司领取工资的人数未超过约定的8人。山水投资公司转账至山水房地产公司的工资均系工资表中“应发工资”扣除“社保费用”后的“实发工资”。个人所得税由企业代缴，是“应发工资”的构成部分。案涉项目的人员工资、社保费用、奖金及个人所得税均为案涉协议履行必然发生的费用，应依照约定计入山水投资公司垫付的开发成本和费用。

山水投资公司主张人员工资共计1667183.5元，有转账凭证、收据和工资表为证。经查，该等工资的转账凭证收款人为山水房地产公司，付款用途备注为“转本部代发工资”或“归还代发工资”等。关于2018年3月工资，山水投资公司主张金额为15390.34元，但其提供的《工资表》、2018年3月23日《收据》及2018年3月26日交通银行记账回单记载金额为15100.54元，应当依《工资表》《收据》和交通银行记账回单证明的数额作出认定；其余工资转账凭证载明的转账金额与工资表中的“实发金额”一致。案涉工资金额为1666893.7元[即1667183.5元-（15390.34元-15100.54元）]。原审判决以山水投资公司没有具体领取工资的人员的签收记录等资料，不能证明代付事实已经实际发生为由驳回其此项请求，缺乏理据，应予纠正。

山水投资公司主张绩效考核奖金共计732930.1元。其中，2014年7月30日支付黎学文等6人2014年半年奖金74966.67元、2016年6月23日发放施树蓉等4人2015年员工绩效工资97034.25元，有银行转账凭证、山水房地产公司收据、发放明细表等证据证明，应予认定。2015年2月15日支付黎学文等7人2014年考核奖《发放明细表》记载金额为198271.6元，银行转账凭证和《收据》载明金额为119738.27元，应以银行转账凭证和《收据》记载的金额予以认定。2016年12月30日发放梁辉绩效17091.51元，有银行转账凭证和《收据》为证，予以认定。2017年1月23日支付奖金的银行凭证记载金额为63201.77元，与2017年1月22日《2016年绩效工资预发明细表》《2015年绩效工资发放明细表》记载金额之和相一致，应予认定。2015年5月27日支付2014年终奖203980.98元、2017年3月28日支付绩效金27362.82元虽有银行转账凭证，但无发放明细等佐证，不予认定。2017年12月25日支付梁辉绩效金129553.83元，有转账凭证（摘要“梁辉绩效”）和《收据》为证，该笔绩效金比2014年、2016年等年份发放金额畸高，且山水投资公司未提交具体发放明细佐证，不予认定。综上，应当认定的绩效考核奖金为372032.47元(即74966.67元+97034.25元+119738.27元+17091.51元+63201.77元)。

山水投资公司主张社会保险费用共计553388.93元，有银行转账凭证、《收据》以及《山水度假投资公司2015年1-12月工伤生育保险表》《山水度假投资2015年1-12月社保明细》《2015年1-12月人事代理社保明细表（昆明山水度假投资）》《山水房地产开发有限公司2014年10月中2016年12月养老保险及职业年金单位及个人部分缴费明细表（山水度假）》《山水度假投资2017年社保费用》等为证，予以认定。

山水投资公司主张代缴个税共计423049.22元，有银行转账凭证、云南省地方税务局电子缴款凭证为证，应予认定。

以上案涉人员工资、社保及代缴个税共计3015364.32元(即1666893.7元+372032.47元+553388.93元+423049.22元)。

财务费用、挂牌评估审计费。山水投资公司上诉主张的财务费共计1977.4元，虽有转账和业务单据为证，但该类单据与案涉项目缺乏关联性，不予认定。

山水投资公司主张挂牌评估审计费149400元，提交了2015年4月27日山水房地产公司与平云公司签订的《审计业务约定书》、平云公司出具的3张增值税普通发票（金额共计149400元）、2016年1月25日山水房地产公司向平云公司转账23400元的银行凭证、2015年6月8日山水房地产公司与杰森公司签订的《资产评估业务约定书》等证据。经审查，挂牌评审费不是定向开发回购协议第七条明确约定的建设成本和费用；《审计业务约定书》第四条第一款约定本次审计服务费总额为46800元，与平云公司开具增值税发票总金额、实际收款金额不符；《资产评估业务约定书》约定本次资产评估收费为102600元，但山水投资公司举示证据不能证明该笔费用实际发生。因此，山水投资公司主张的挂牌评估审计费，不予认定。

印花税、管理费用、茶具费、保安费。山水投资公司主张印花税2713.59元，有缴税凭证为证。经审查，该类印花税系山水投资公司经营所发生的费用，属于定向开发回购协议第七条第六项约定的“开发建设过程中的各种税费”，应予支持。

山水投资公司上诉主张资料制作费、办公、通讯、交通、打印、刻章、业务招待费、过节费等管理费用共计58411.8元。经查，2016年6月21日刻章费104元，2016年6月22日刻章费156元，属于约定的办公用品购置费范围；节能评估费13500元属于协议第七条第二项约定的技术性费用。上述费用，应予支持。其余费用不属于定向开发回购协议第七条约定的费用和成本，也不属于该条第十项约定的“双方确认的其他费用”，原审判决认定并无不当。故除原审判决认定的2788.99元管理费外，还应支持山水投资公司管理费13760元（即104元+156元+13500元）。

山水投资公司上诉主张茶具费1525元，提交了付款凭证、税务发票等证据。经查，2014年2月22日《昆明山水度假投资有限公司关于购置办公用品及设备的报告》载明，为开展案涉项目建设工作，购置以下办公设备及家具：“办公家具......茶具整套：1500元”。光泰公司法定代表人黄建业于2014年2月26日签字确认，应认定1500元。

山水投资公司上诉主张保安费18373元，提交了2014年9月23日山水投资公司与云南中保联诚保安服务有限公司签订的《工地现场看护协议》、银行转账凭证、发票以及短信截图等证据。经审查，安保费不属于定向开发回购协议明确约定的开发建设成本和费用，山水投资公司提供该短信截图等证据，不能证明该费用系经光泰公司确认的协议第七条第十项中的“其他费用”，不予认定。

车辆相关费用。山水投资公司上诉主张车辆相关费用396807.4元，提交了购车合同、购车发票以及车辆保险、油料费、停车费、ETC费用、维修费、车船税发票等证据。经查，2015年5月16日，山水房地产公司与光泰公司签署的《会议纪要》载明：“同意昆明山水度假有限公司购买公用轿车一辆，车价约25万元。”同日，光泰公司向山水投资公司发出的《工作函》载明：“我公司同意你公司购买公用轿车一辆，车价约25万元，按相关规定列入项目开发成本”。该费用属于定向开发回购协议第七条第十项约定的开发成本和费用。山水投资公司于2014年7月10日支付购买大众牌轿车费用239800元；于2014年7月17日支付车辆购置税20600元。该两笔费用系购置车辆必然发生的费用且已超出25万元，应在双方约定的25万元范围内予以支持。油料费、ETC费用、停车费、维修费等因均不能被证明系用于履行合同需垫付的开发成本及费用，不予支持。

迟延支付土地款利息。山水投资公司上诉主张迟延支付土地款利息2007024.66元，提交了银行凭证等证据。经查，因垫付土地竞拍款项系山水投资公司的合同义务，其因自身付款能力原因分期支付土地竞拍款项，由此产生的土地款利息不应由光泰公司承担，也不属于合同约定的垫付款范围。原审判决关于此项费用的认定并无不当，山水投资公司此项上诉理由不能成立。

保全担保费、律师费。山水投资公司上诉称光泰公司违约行为导致其为实现债权支付保全担保费、律师费、诉讼费，应当赔偿。经审查，该等费用并非协议约定，也非履行利益损失，该项主张缺乏依据。

山水投资公司上述各项垫资的总额为180175113.48元。其中包括人员工资与社保及代缴个税共3015364.32元、印花税2713.59元、管理费13760元、茶具费1500元、车辆相关费用25万元及原审判决已经认定的山水投资公司垫资款176891775.57元。

关于山水投资公司垫付款的利息。案涉定向开发回购协议第三条约定：“在开发周期内，乙方所有垫支费用（含土地款及税费）的财务费，甲方按照年利率8.0%的标准按实际支付费用的实际发生占用期间（按季度核对资金垫付额）计算支付给乙方”；第七条约定：“主要开发成本和费用”包括“在开发周期内乙方所有垫支费用的财务费用（按照年利率8.0%的标准按照乙方垫支费用的实际发生占用期间计算）”。经查，该财务费的约定不存在违反法律或行政法规强制性规定等事由，真实有效。该财务费系当事人约定的垫支费用实际发生占用期间的资金成本，不属于违约金，不在案涉协议第八条、第十四条约定的定金担保的违约损害赔偿金之列。山水投资公司有权依照约定请求光泰公司支付其垫支费用的财务费，其关于按照年利率8%支付利息的上诉理由成立。原审判决以山水投资公司未提交证据证明案涉利息实际发生为由，驳回山水投资公司的此项请求，缺乏法律和合同依据，应予纠正。

案涉35号地块资金缴纳情况如下：2014年1月7日，山水房地产公司向昆明市土地和矿业权交易中心支付案涉地块竞买保证金5000万元；2014年2月12日，山水投资公司向昆明市国土资源局滇池旅游度假区分局支付3550万元；2014年7月11日，山水投资公司向昆明市国土资源局滇池旅游度假区分局支付8550万元。光泰公司不持异议，应予确认。上述资金应当依照约定自实际垫支日起计息。其中，保证金5000万元从2014年1月7日起计息，土地使用权出让金3550万元从2014年2月12日起计息，土地使用权出让金8550万元从2014年7月11日起计息；山水投资公司的其余垫支款项，因其未尽到“按季度核对资金垫付额”举证证明责任，为简便处理计，统一从协议解除之日即2018年3月21日起计息。

综上所述，山水投资公司上诉请求部分成立，应予支持；光泰公司上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持云南省高级人民法院（2018）云民初43号民事判决第一项，即“云南光泰投资有限公司与昆明山水度假投资有限公司签订的《昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块定向开发、回购协议》于2018年3月21日解除”；

二、维持云南省高级人民法院（2018）云民初43号民事判决第三项，即“昆明山水度假投资有限公司于判决生效后三十日内将昆明滇池旅游度假区前卫西路KCD2011-35号地块的国有土地使用权办理至云南光泰投资有限公司名下”；

三、维持云南省高级人民法院（2018）云民初43号民事判决第五项，即“驳回云南光泰投资有限公司的反诉请求”；

四、撤销云南省高级人民法院（2018）云民初43号民事判决第四项判决,即“驳回昆明山水度假投资有限公司的其他诉讼请求”;

五、变更云南省高级人民法院（2018）云民初43号民事判决第二项为“云南光泰投资有限公司于判决生效后十五日内向昆明山水度假投资有限公司返还垫付款项180175113.48元”；

六、云南光泰投资有限公司于判决生效后十五日内按年利率8%向昆明山水度假投资有限公司支付垫付款项180175113.48元的利息，其中，5000万元从2014年1月7日起计息至付清之日止；3550万元从2014年2月12日起计息至付清之日止；8550万元从2014年7月11日起计息至付清之日止；其余款项从2018年3月21日起计息至付清之日止；

七、云南光泰投资有限公司已付昆明山水度假投资有限公司的2000万元定金不予返还；

八、驳回昆明山水度假投资有限公司的其他诉讼请求。

如果云南光泰投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1396717元，昆明山水度假投资有限公司负担279343.4元，云南光泰投资有限公司负担1117373.6元；反诉案件受理费72275元，由云南光泰投资有限公司负担。

二审案件受理费1410790.29元，昆明山水度假投资有限公司负担123676.92元，云南光泰投资有限公司负担1287113.37元。

本判决为终审判决。

审判长　　冯文生

审判员　　李延忱

审判员　　马成波

二〇一九年六月四日

法官助理仇彦军

书记员伍齐敏