昆明市国土资源局、昆明尚信房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终343号

上诉人（一审原告）：昆明市国土资源局。住所地：云南省昆明市呈贡新区锦绣大街1号市级行政中心4号楼5楼（南楼）。

法定代表人：王涛，该局局长。

委托诉讼代理人：李瑜，北京大成（昆明）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨华，北京大成（昆明）律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：昆明尚信房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市五华区黄土坡昆瑞路228号12幢1-601。

法定代表人：唐多全，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：邵维，云南美合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨彬露，重庆钜沃律师事务所律师。

上诉人昆明市国土资源局（以下简称昆明国土局）与昆明尚信房地产开发有限公司（以下简称尚信公司）因建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服云南省高级人民法院（2018）云民初159号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，昆明国土局的委托诉讼代理人杨华、李瑜，尚信公司的委托诉讼代理人邵维、杨彬露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

昆明国土局上诉请求:撤销一审判决第二项，改判尚信公司支付利息5613704.97元；撤销一审判决第三项，改判尚信公司支付违约金（以255039600元为基数，按每日1‰的标准计算至实际付清之日，暂计至2018年3月31日为392378424.6元）；诉讼费用全部由尚信公司承担。事实及理由:一、一审法院对涉案利息的计算错误。应当按照一年360天计算日息，且第三期利息起算时间应为2013年8月23日，计息基数也不应当包括第二期应付费用。二、一审判决对违约金的计算错误。一审判决一方面认定尚信公司就涉案地块欠缴的土地出让价款数额为255039600元，一方面又在计算违约金时将已经用于冲抵的76509900元竞买保证金进行扣减，该认定没有任何事实和法律依据。

尚信公司辩称：一、2013年12月25日前所涉四个地块的土地出让金，尚信公司均按约支付，不存在任何违约行为。1.《土地移交确认书》已经实际更改涉案地块土地出让金的支付条件，将涉案地块的下一次土地出让金的支付条件顺延至2013年12月25日。2.《土地移交确认书》的签订证明了四个地块的不可分割性。二、在2013年12月25日应缴纳第二期土地出让金之日，由于昆明国土局交付的土地不符合条件，尚信公司有权行使先履行抗辩权，暂缓支付土地出让金。1.按现状交付的土地也应当符合法律法规及政策规定。且按现状交付应结合土地出让档案进行文意解释。2.按照土地现状，尚信公司并不能实际控制涉案土地。三、一审法院对利息计算并无错误。四、违约金标准过高，本案为平等主体之间的民事合同，不应当适用行政文件确定违约金。本案违约金基数及起始点的判断应综合考虑四地块不可分割性及合同履行现状后予以控制。

尚信公司上诉请求：撤销一审判决第三项，诉讼费全部由昆明国土局承担。事实与理由：一、一审判决认定昆明国土局无违约行为，属事实认定错误。1.昆明国土局交付的土地并非净地，30号地块上一栋BOT建筑直至2014年7月14日才移交；31-A1号地块存在3条军用线路及广电、电信线路和水、气线路未改迁问题；31-A2号地块有一栋C级危房因临近小学未拆除（尚信公司2017年11月29日才知道该小学已经搬迁），军用通讯光缆未改迁（《军事设施保护法实施办法》规定应当由政府部门与军方协商有关电缆改迁事宜），周边市政规划道路无法贯通，消防通道不符合规定，无法获得规划审批手续等问题。而四块宗地具有不可分割性应一并考虑。2.昆明国土局有违约行为。案涉宗地并未达到《昆明市土地和矿业权交易中心KCXS2012-31号国有建设用地拍卖出让方案》中“4.地块现状：地块红线外达“六通”，红线内场地平整”的要求，更不符合《国有建设用地使用权拍卖出让文件》中的要求。3.昆明国土局的行为亦违反了法律法规和国家政策。根据《中华人民共和国合同法》《国土资源部闲置土地处置办法》《国土资源部关于贯彻落实<国务院关于促进节约集约用地的通知>的通知》《国土资源部关于加大闲置土地处置力度的通知》《云南省人民政府印发关于进一步加强土地出让管理规定和进一步加强矿产资源开发管理规定的通知》《昆明市人民政府办公厅关于印发昆明市出让土地滞纳金处理意见的通知》等相关法律文件的规定，昆明国土局应当“净地出让”。二、昆明国土局按照约定提前交付土地后，尚信公司发现交付土地不符合净地交付条件，且多次协商仍未解决的前提下，有权享有先履行抗辩权。三、本案合同约定的违约金换算成年息高达36.5%-42.1%，远超国家对于资金占用保护的利息范围，应予调整。四、即使认定昆明国土局没有违约行为，2013年12月25日之前，尚信公司均按照约定履行了合同义务。如果认定昆明国土局部分违约，那么违约金的起算时点应当顺延。另外双方已经于2017年11月20日向昆明仲裁委员会提出仲裁申请，此节点后尚信公司并未恶意拖欠，此节点应当为违约金终止的时间节点。

昆明国土局辩称：一、尚信公司知晓并认可交付土地的现状，昆明国土局关于土地的交付并无违约行为，也不违反法律规定。二、双方协商同意提前移交土地并未改变双方关于后续土地出让金的支付方式及支付条件，负有先履行义务的是尚信公司。三、尚信公司未对一审判决第一项提起上诉，应当在此基础上计算违约金。国务院办公厅文件对逾期交纳土地出让金的违约金计算有明确规定，不应调低。四、尚信公司支付的土地出让金与涉案地块无关，尚信公司对案涉地块的土地出让金全部欠缴的事实也予以认可。五、29号、30号、31-A1号、31-A2号四宗地的出让是四个合同关系，其他宗地合同履行中遇到的不可归责于出让人的障碍不构成本案宗地延迟缴纳或者不缴纳土地出让金的免责条件。

昆明国土局一审诉讼请求:判令尚信公司立即向昆明国土局支付拖欠的国有建设用地使用权出让价款255039600元、分期缴纳国有建设用地使用权出让价款的应付利息5613704.97元、违约金（以255039600元为基数，按每日1‰的标准计算至实际付清之日止，暂计至2018年3月31日为392378424.6元）；案件受理费由尚信公司承担。

一审认定事实：2013年7月25日，昆明国土局与尚信公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，其中约定：昆明国土局将位于五华区丰宁街道办事处、宗地编号为KCXS2012-31-A2号的土地出让给尚信公司，用途为其他普通商品住房用地。第六条：出让人同意在付清全部土地价款之后30日内出让宗地交付给受让人；第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为255039600元。第十条：（一）受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款；（二）按以下时间和金额分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期127519800元，付款时间：2013年8月23日之前；第二期31879950元，付款时间：2013年12月25日之前；第三期95639850元，付款时间：2014年7月25日之前；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条：受让人应当按照本合同约定，按时交付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款项的1‰向出让人缴纳违约金。第四十条：因履行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，提交昆明仲裁委员会仲裁。

2013年9月6日，云南艺术学院、昆明市土地矿产储备中心和尚信公司签订《土地移交确认书》，该确认书约定：“昆明市土地矿产储备中心，于2013年7月12日完成了云南艺术学院麻园村地块（储备编号KCXS2012-29、30、31号）的收储及处置。该地块由尚信公司以招拍挂方式成功竞拍。结合三方协调会议精神，云南艺术学院同意进行土地提前移交，其前提是尚信公司必须按出让时的约定缴纳50%土地出让价款，剩余款项按出让约定时限缴纳……经勘查核实，上述土地界址清楚，面积准确，权属无争议，符合土地移交条件。土地移交后地块上发生的一切事物由接收方自行负责。”《土地移交确认书》签订后，云南艺术学院在昆明市土地矿产储备中心的监交下将涉案土地交付给尚信公司。

2017年12月11日，昆明国土局与尚信公司签订《国有建设用地使用权出让合同（合同补充条款）》，约定将争议解决方式由仲裁变更为依法向人民法院起诉。

另查明，2013年7月12日，尚信公司通过公开挂牌交易竞得位于昆明市五华区丰宁街道办事处宗地编号为KCXS2012-29、KCXS2012-30、KCXS2012-31-A1、KCXS2012-31-A2号四块国有建设用地使用权，并于2013年7月1日依照《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让公告》支付上述四块土地竞卖保证金24060万元。2013年8月23日昆明市土地矿产储备中心向昆明市财政局支付了24060万元，在该笔款项的银行支付凭证，即《非税收入一般缴款书（回单）》上载明，该款系保证金冲抵土地出让金的用途。

一审法院认为，综合双方当事人的诉辨主张，本案争议焦点为：昆明国土局关于国有建设用地使用权出让价款本金、利息及违约金的诉讼请求是否有事实及法律依据。

昆明国土局与尚信公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》及该合同的补充条款约定均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”及第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，昆明国土局与尚信公司应当按照上述合同及确认书约定的内容，全面、审慎地履行合同义务。

第一，关于尚信公司是否拖欠土地出让金的问题。一审法院认为：其一，关于交付土地是否符合标准的问题。尚信公司认为，根据国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条及相关规定，建设用地使用权出让要做到净地移交，而在双方签订土地出让合同后，虽然也签订了《土地移交确认书》，但实际上昆明国土局交付的土地不符合法定交付要求。本案中，云南艺术学院、昆明市土地矿产储备中心与尚信公司三方于2013年9月6日签订的《土地移交确认书》，该确认书载明：“经勘查核实，上述土地界址清楚、面积准确、权属无争议，符合土地移交条件。土地移交后地块上发生的一切事物由接收方自行负责。”且该确认书签订后，云南艺术学院在昆明市土地矿产储备中心的监交下将KCXS2012-29、30、31-A1、31-A2的四宗土地整体移交于尚信公司。而《闲置土地处置办法》第二十一条是针对出让土地的权属、地块性质、界址位置和补偿安置等内容进行的规定，本案中尚信公司提交的证据不能证明其主张的事实属于《闲置土地处置办法》第二十一条规定的事项，故对尚信公司的此主张一审法院不予支持。对尚信公司主张的涉案土地存在通讯光缆设备及附着物等问题未解决的主张，根据《国有建设用地使用权出让合同》第十七条第一款“受让人在本合同项下宗地内进行建设时，有关用水、用气、污水及其他设施与宗地外主管线、用电变电站接口和引入工程，应按有关规定办理”之约定，以及《土地移交确认书》“土地移交后地块上发生的一切事物由接收方自行负责”约定的内容和尚信公司依该确认书对涉案土地已全面接受的事实综合判断，不能证明昆明国土局就涉案土地移交问题存在违约行为，故对尚信公司的该项主张，一审法院不予支持。据此，对尚信公司就昆明国土局移交涉案土地不符合法律规定及存在违约行为的主张，于法无据，一审法院不予支持。其二，关于尚信公司主张先履行抗辩权的问题。尚信公司认为，《土地移交确认书》将出让合同约定的涉案出让宗地交付时间变更为2013年9月6日，而尚信公司按照整体开发付足了（四宗土地）50%以上的款项，昆明国土局作为先履行交付土地义务的主体，未按合同约定履行，尚信公司有权行使先履行抗辩权。一审法院认为，先履行义务是在法律规定或者合同约定了履行顺序时，对先履行义务一方不履行或履行违约的一种抗辩权利。根据《土地移交确认书》约定：“结合三方协调会议精神，云南艺术学院同意进行土地提前移交，其前提是尚信公司必须按出让时的约定缴纳50%土地出让价款，剩余款项按出让约定时限缴纳。”本案中，该确认书仅对涉案土地移交条件即提前移交进行了变更，而未变更《国有建设用地使用权出让合同》约定的出让土地价款数额、分期支付方式、利息和违约等条款内容，且《土地移交确认书》明确载明“剩余款项按出让约定时限缴纳”的义务。据此，《国有建设用地使用权出让合同》约定的涉案土地移交条款不再约束双方当事人，而应按《土地移交确认书》的约定履行涉案土地移交，就涉案土地出让价款、利息及违约金等条款仍按《国有建设用地使用权出让合同》的约定履行。经查明，双方依照《土地移交确认书》的约定履行了相应的义务，并完成了涉案土地的移交，而尚信公司未能按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定支付相应的涉案土地出让价款，因此，尚信公司的先履行抗辩权主张不能成立，一审法院不予支持。综上，尚信公司就移交土地和其有先履行抗辩权的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。其三，关于尚信公司尚欠土地出让金的数额如何确定的问题。本案庭审中，虽然双方当事人均认可尚信公司就包括本案涉案土地在内的四宗土地共计支付的24060万元保证金最终全部折抵为土地出让金，而尚信公司主张其中有76509900元系折抵本案土地第一期应付出让金，但结合昆明国土局陈述除本案土地外的其他三宗土地尚信公司已付清土地出让金且已移交土地的事实，一审法院对双方当事人基于现状对尚信公司尚欠昆明国土局涉案土地出让价款为255039600元的自认依法予以确认，尚信公司应当向昆明国土局支付尚欠涉案土地出让金255039600元。

第二，关于利息的问题。尚信公司在本案中表示其愿意向昆明国土局支付11个月的涉案土地出让价款相应的利息，而昆明国土局认为利息的支付应依合同约定履行。一审法院认为，利息的支付应当依据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定的利息计算方式进行结算。根据《国有建设用地使用权出让合同》第十条“受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（二）按以下时间和金额分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期127519800元，付款时间：2013年8月23日之前；第二期31879950元，付款时间：2013年12月25日之前；第三期95639850元，付款时间：2014年7月25日之前；分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息”之约定，结合双方当事人一致认可的利息计算标准为年5.6%以及昆明国土局的诉讼请求，尚信公司应向昆明国土局支付土地出让价款利息分段计算为：第一段利息：以31879950元基数，按年利率5.6%计算自2013年8月24日起至2013年12月25日共计124天的利息金额为606505.13元；第二段利息：以31879950元+95639850元=127519800元基数，按年利率5.6%计算自2013年12月26日起至2014年7月25日共计212天的利息金额为4147712.51元。上述利息共计金额为4754217.64元。

第三，关于违约金的问题。尚信公司认为，《国有建设用地使用权出让合同》是格式条款，合同约定的违约金过高，尚信公司请求予以调整。昆明国土局认为，根据国务院的相关规范性文件以及最高人民法院的相关判例，就违约金的计算标准，不存在格式条款或者违约金过高的问题，违约金的约定符合法律规定和交易习惯，符合土地交易市场及双方出让竞拍土地的合理预期。一审法院认为：首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案中，尚信公司未能按照《国有建设用地使用权出让合同》约定按时支付相应的涉案土地出让价款，其行为构成违约，故其应当承担违约责任。其次，就尚信公司主张违约金计算标准过高请求调整的问题。因土地出让合同相较于普通的民事合同的确具有其特殊性，其中一方主体为政府国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。此规范性文件中关于土地出让合同违约金标准的规定，系针对国有土地交易市场做出的政策性规定，体现在土地出让合同中，不属于双方能够任意协商达成的条款，该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，原则上不宜以私法判决的方式否定其效力，亦不宜依职权作相应调整，而应以此为依据确认各方当事人的民事权利义务。况且，房地产企业在签订合同、取得土地使用权时，对于土地出让合同的内容包括违约责任的约定应当是知道的，合同一旦签署，应当对政府主管部门和房地产企业双方具有约束力。本案中，《国有建设用地使用权出让合同》及该合同的补充条款约定均系双方真实意思表示，尚信公司作为专业的房地产开发公司，在取得国有土地使用权时应当知道违约责任后果，亦不存在其不能预见的情形。因此，根据双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第三十条“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款项的1‰向出让人缴纳违约金”之约定，尚信公司应当承担逾期交付土地出让金的违约金责任，按约定自滞纳之日起每日按迟延交付款项的1‰向昆明国土局缴纳违约金。经查明，尚信公司于2013年7月1日一次缴纳29、30、31-A1、31-A2号四块土地竞买保证金24060万元，其中《昆明市国有建设用地使用权拍卖出让公告》载明的31-A1及31-A2地块对应的保证金数额为11610万元（该数额双方当事人均予以认可），按照上述两个地块土地出让金总额所占比重计算，本案涉案土地，即31-A2号土地的竞买保证金为76509900元。2013年8月23日昆明市土地矿产储备中心向昆明市财政局支付了24060万元，在该笔款项的银行支付凭证，即《非税收入一般缴款书（回单）》上载明，该款系保证金冲抵土地出让金的用途。根据本案中保证金已部分转化为涉案土地出让金的事实，虽双方当事人一致认可前述于2013年8月23日产生的保证金转为土地出让金的事实最终全部折抵了本案涉案土地外的其余三宗土地的土地出让金（总数均已付清），但鉴于上述折抵过程最初系包含了本案涉案土地在内的四宗土地的土地出让金，此后才经双方协商一致统一用于折抵本案外其余三宗土地的土地出让金，故一审法院在计算违约金时本着还原客观履行的原则并结合昆明国土局的诉讼请求，据实按照最初的折抵方案对已转化为涉案土地出让金的保证金数额部分进行相应扣减计算如下：以127519800元-76509900元=51009900元为基数，按每日1‰的标准计算自2013年8月24日起至2013年12月25日共124天的违约金金额为6325227.6元；以51009900元+31879950元=82889850元为基数，按每日1‰的标准计算自2013年12月26日起至2014年7月25日共212天的违约金金额为17572648.2元；以82889850元+95639850元=178529700元为基数，按每日1‰的标准计算自2014年7月26日起至2018年3月31日共1344天的违约金金额为239943916.8元。以上共计263841792.6元。此外，尚信公司还需承担以178529700元为基数按每日1‰的标准计算自2018年4月1日起至款项清偿之日止的违约金。

综上所述，昆明国土局的诉讼请求部分成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百五十二条之规定，判决：一、尚信公司于判决生效之日起十五日内向昆明国土局支付尚欠土地出让金255039600元；二、尚信公司于判决生效之日起十五日内向昆明国土局支付欠付利息4754217.64元；三、尚信公司于判决生效之日起十五日内向昆明国土局支付违约金263841792.6元及以178529700元为基数按每日1‰的标准计算从2018年4月1日至出让价款清偿之日止的违约金；四、驳回昆明国土局的其他诉讼请求。一审案件受理费3306959元，由尚信公司负担2659978元，由昆明国国土局负担646981元。

二审中,双方当事人均提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。

昆明国土局向本院提交了以下证据材料：1.31-A2号地块上遗留的建筑物照片3张、《昆明市五华区教育体育局关于麻园小学房屋拆除情况说明》，用以证明案涉地块上遗留的两栋建筑物中一栋系尚信公司留作自用，另一栋具备拆除条件。2.《云南省人民政府办公厅关于部分在昆高校第二批校产处置有关问题的复函》《云南省财政厅关于部分在昆高校老校区地产处置资金收缴及使用有关事项的通知》《云南省人民政府关于部分在昆高校老校区处置工作专题会议纪要》，用以证明尚信公司一同竞得四地块属于在昆高校老校区地产处置地块。

尚信公司向本院提交了以下证据材料：1.《昆明市人民政府关于西山区KCXS2012-29、30、31-A1、31-A2号地块拍卖出让方案的批复》《昆明市土地和矿业权交易中心KCXS2012-31号国有建设用地拍卖出让方案》，用以证明KCXS2012-29号、30号、31-A1号、31-A2号具有不可分割性，以及关于“按现状交地”的理解，应当综合文件背景及文意进行解释，即地块简介记载的“地块现状:地块红线外达‘六通’，红线内场地平整”,而并非目前现场的实际状况。2.《昆明市国有土地使用权收购协议》，用以证明昆明市土地矿产储备中心与云南艺术学院签订《昆明市国有土地使用权收购协议》仅是形式上的法律手续，土地成交价款并非昆明市财政所有。3.《云南艺术学院关于麻园老校区置换地块净地交易的承诺函》，用以证明“净地”是土地挂牌的前提条件且云南艺术学院已经出具净地承诺。4.《土地估价报告》，用以证明《土地估价报告》是以《昆明市规划局国有建设用地使用权出让规划条件》（昆规条件〔2012〕0372号）作为依据，且根据规划条件将“待估宗地红线外开发程度为六通（通路、通电、通讯、通上水、通下水、通气），宗地红线内开发待估宗地红线外开发程度为六通和场地平整”作为评估的前提。5.地块现状的航拍照片，用以证明地块移交至今规划道路仍未贯通、管网迁建问题依然存在，仍未达到“净地”交付条件，不具备动工基本条件。6.《昆明市人民政府办公厅关于尚信公司申请减免KCXS2012-31号A1、A2地块土地滞纳金的情况报告》，用以证明四地块系整体开发，具有不可分割性，任一地块的交付进度均影响到案涉地块的交付及土地出让金的缴纳，并载明了案涉地块无消防通道的事实由昆明市人民政府办公厅安排协调，30号地块延迟至2014年7月14日才交付，31号地块存在因麻园小学原因无法拆除的情况。

因双方提交的前述新证据均与本案争议焦点的评判无关，上述二审新证据在本案中均不予采信。

双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

本院另查明，《国有建设用地使用权出让合同》第三十八条约定：“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失……”

29号地块应缴纳土地出让金为239214500元，30号地块应缴纳土地出让金为173775200元，31-A1号地块应缴纳土地出让金为131970700元，31-A2号地应缴纳土地出让金为255039600元，四地块的土地出让金合计8亿元。合同约定的四块宗地分期缴纳的时间一致，均为2013年8月23日之前支付至50%；2013年12月25日之前支付至62.5%；2014年7月25日之前全部付完。尚信公司于2013年7月1日缴纳29号、30号、31-A1号、31-A2号四块土地竞买保证金24060万元，2013年8月23日缴纳47607250元，2013年8月29日缴纳124782450元。2014年2月25日分两次共缴纳82481688元，2014年10月27日缴纳49489012元。

尚信公司已经取得29号、30号地块的《土地使用权证书》，并未就29号、30号地块支付任何违约金。

本院认为，综合双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审判决对分期缴纳诉争国有建设用地使用权出让价款的利息计算是否有误；二、尚信公司是否应当承担迟延支付诉争国有建设用地使用权出让价款的违约金；三、约定的违约金是否应予调减；四、一审判决对违约金的计算是否有误。根据审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：

一、关于利息计算是否有误问题

昆明国土局上诉主张，一审判决利息的起算时间、计算基数、利率标准皆有误。尚信公司辩称，一审判决对利息的计算无误。本院认为：按照双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条对利息的起止时间、计算基数、利率标准的约定，以及双方当事人在一审中均认可利息的计算标准为年利率5.6%和《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》关于日利率＝年利率(％)÷360的规定，尚信公司分期缴纳的第二期款项应当支付2013年8月23日起至2013年12月25日止共计124天的利息为31879950×5.6%÷360×124=614928.81元，第三期款项应当支付2013年8月23日起至2014年7月25日止共计336天的利息为95639850×5.6%÷360×336=4998776.16元，前述利息合计5613704.97元。一审判决对分期缴纳国有建设用地使用权出让价款利息的计算有误，本院予以纠正。

二、关于尚信公司是否应当承担违约金问题

尚信公司于2016年11月22日向昆明国土局五华分局作出的《昆明尚信房地产开发有限公司关于国家出让土地例行督察整改措施及方案的汇报》中载明：“我公司已缴清29号、30号、31-A1号地块土地出让金54496.04万元，欠缴31-A2号地块土地出让金25503.96万元。”一审中尚信公司亦自认尚欠昆明国土局涉案土地出让价款为255039600元，双方当事人在二审中对一审判决关于尚信公司欠付案涉土地出让金255039600元的认定并无异议，本院予以确认。

尚信公司上诉主张，昆明国土局所交付土地有诸多违反合同约定及法律法规的规定之处，尚信公司据此有先履行抗辩权，无需承担违约金。昆明国土局辩称，其土地交付并无违约行为，负有先履行义务的是尚信公司。本院认为：首先，《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定“出让人同意在付清全部土地价款之后30日内出让宗地交付给受让人”，第十条约定“（一）受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款；（二）按以下时间和金额分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：第一期127519800元，付款时间：2013年8月23日之前；第二期31879950元，付款时间：2013年12月25日之前；第三期95639850元，付款时间：2014年7月25日之前”，前述条款明确约定了土地价款的支付数额、支付时间以及土地交付与土地价款支付的先后顺序，即尚信公司支付土地价款的义务在先，昆明国土局交付土地的义务在后。《土地移交确认书》关于“结合三方协调会议精神，云南艺术学院同意进行土地提前移交，其前提是尚信公司必须按出让时的约定缴纳50%土地出让价款，剩余款项按出让约定时限缴纳”的约定，仅是确认了涉案土地提前交付，且再次明确土地价款交付的时间及数额，并未改变《国有建设用地使用权出让合同》关于土地交付与土地价款支付先后顺序的约定。且《国有建设用地使用权出让合同》中亦无条款约定如昆明国土局存在交付土地的违约行为可构成尚信公司支付土地价款的抗辩事由，故尚信公司关于其有先履行抗辩权的上诉主张不能成立，其未按照合同约定支付土地价款构成违约，应当按照《国有建设用地使用权出让合同》第三十条“受让人应当按照本合同约定，按时交付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延交付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定承担迟延支付土地价款的违约责任。其次，《国有建设用地使用权出让合同》第七章针对9种不同的违约情形分别约定了不同的违约责任条款，若混淆不分则有违当事人的意识自治。该合同第三十八条关于“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”的约定，明确了昆明国土局交付土地的违约责任处理方式，与前述第三十条关于尚信公司迟延支付土地价款的违约责任，系双方当事人针对土地价款支付与土地交付两种不同违约情形而分别约定的独立的违约条款，本案系昆明国土局诉讼主张尚信公司迟延支付土地价款的违约金，尚信公司以昆明国土局土地交付违约进行抗辩，因抗辩逻辑错位而明显不能成立。一审判决在本案中对昆明国土局土地交付是否符合约定或法定要求进行评判不当，本院予以纠正。如尚信公司认为昆明国土局交付土地违约并造成其损失，应另行主张。

三、关于约定的违约金是否应予调减问题

尚信公司上诉主张，合同约定的违约金换算成年息高达36.5%-42.1%，远超国家对于资金占用费保护的利息范围，应予调整。昆明国土局辩称，国务院办公厅文件对逾期交纳土地出让金的违约金计算有明确规定，不应调低。本院认为：首先，国务院办公厅《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果，相关当事人均应遵守规范性文件的规定。其次，双方当事人在《国有建设用地使用权出让合同》中亦按照前述规定进行了明确约定，在没有特殊事由的情况下，应尊重双方当事人的合同约定而不宜行使自由裁量权进行调整。因此，对尚信公司调低迟延支付土地出让金的违约金的上诉请求，本院不予支持。

四、关于一审判决对违约金的计算是否有误问题

昆明国土局上诉主张，尚信公司的土地竞买保证金在2013年8月23日并未折抵至涉案土地项下，一审法院在计算违约金时将其扣减不当。尚信公司上诉主张，其在2013年12月25日之前并无违约行为，无需计算违约金。本院认为：第一，《土地移交确认书》仅对涉案土地移交条件进行了变更，并未变更《国有建设用地使用权出让合同》约定的价款分期支付数额及日期。尚信公司仍应当按照该合同第十条约定的时间节点支付相应款项。第二，昆明国土局出具的《云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书》《非税收入一般缴款书（收据）》《非税收一般缴款书（回单）》中均列明了尚信公司每一笔缴款针对的宗地，并无证据证明尚信公司收到上述文件后提出过异议。第三，对同样金额的款项，尚信公司可以选择按照协议约定的时间节点分别支付至四块宗地项下，以避免或减少支付违约金；或者集中先行支付至29号、30号地块项下，虽然要支付另外两块宗地的违约金，但可以尽早取得29号、30号地块的《土地使用权证书》，以便先行开发两地块回收资金。尚信公司已经做出了选择，并因此先行拿到了29号、30号地块的《土地使用权证书》并已进行土地开发。在计算违约金时，又主张所付款项要平均支付至所有地块，明显自相矛盾。第四，依照合同约定，四地块的土地出让金合计8亿元，2013年8月23日之前支付至50%，即应当支付4亿元。尚信公司于2013年7月1日一次性缴纳29号、30号、31-A1号、31-A2号四块土地竞买保证金24060万元（其中案涉土地的保证金为76509900元），双方于2013年8月23日合意冲抵土地出让价款。2013年8月23日尚信还缴纳了另一笔土地出让价款47607250元。也即2013年8月23日之前尚信公司共缴纳288207250元。第一期款项并未全部支付到位（6天后，即8月29日支付到位）。但尚信公司并未就29号、30地块支付任何违约金。可见，此时双方已经达成合意将31号地块的土地竞买保证金优先抵付29、30地块的土地出让价款。更何况截至2013年8月29日，尚信公司缴纳的全部款项金额为412989700元，正好与29号、30号地块的土地出让金总和相同。由上可见，尚信公司的土地竞买保证金在2013年8月23日并未折抵至涉案土地项下，一审法院在计算违约金时将其扣减确有不当，本院予以纠正。昆明国土局应当缴纳的违约金还应加上76509900×1‰×（124+212+1344）=128536632元。此外，对于尚信公司关于应当将2017年11月20日向昆明仲裁委员会提出仲裁申请的时间认定为违约金计算终止时间的上诉主张，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。

综上，昆明国土局的上诉请求成立，予以支持；尚信公司的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持云南省高级人民法院（2018)云民初159号民事判决第一项；

二、变更云南省高级人民法院（2018)云民初159号民事判决第二项为昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向昆明市国土资源局支付欠付利息5613704.97元；

三、变更云南省高级人民法院（2018)云民初159号民事判决第三项为昆明尚信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向昆明市国土资源局支付违约金392378424.6元及以255039600元为基数按每日1‰的标准计算从2018年4月1日至出让价款付清之日止的违约金；

四、撤销云南省高级人民法院（2018)云民初159号民事判决第四项。

一审案件受理费3306959元，由昆明尚信房地产开发有限公司负担。二审案件受理费昆明尚信房地产开发有限公司预交1361008.96元，昆明市国土资源局预交2031760.65元，均由昆明尚信房地产开发有限公司承担。

本判决为终审判决。

审判长　黄　年

审判员　王海峰

审判员　葛洪涛

二〇一九年六月二十八日

法官助理马玲

书记员郑佳丽