广州市金政房地产有限公司、广州市规划和自然资源局增城区分局建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终361号

上诉人（一审原告、反诉被告）：广州市金政房地产有限公司。住所地：广东省广州市增城区朱村街南岗村吊龟岭。

法定代表人：魏民超，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李广贤，广东华商律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张锦，广东华商律师事务所律师。

被上诉人（一审被告、反诉原告）：广州市规划和自然资源局增城区分局（原广州市增城区国土资源和规划局）。

法定代表人：黄沃波。

委托诉讼代理人：鲁阳，广东兆广律师事务所律师。

委托诉讼代理人：江岚，广东兆广律师事务所律师。

一审第三人：广州市增城区人民政府朱村街道办事处。

法定代表人：张庆东。

委托诉讼代理人：李静瑜，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈声云，广东法制盛邦律师事务所律师。

上诉人广州市金政房地产有限公司（以下简称金政公司）因与被上诉人广州市规划和自然资源局增城区分局（原广州市增城区国土资源和规划局）（以下简称增城区国规局）以及一审第三人广州市增城区人民政府朱村街道办事处（以下简称朱村街道办）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院作出的（2017）粤民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2019年5月7日公开开庭审理了本案。上诉人金政公司委托诉讼代理人李广贤、张锦，被上诉人增城区国规局委托诉讼代理人江岚，朱村街道办委托诉讼代理人李静瑜、陈声云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

金政公司向一审法院起诉请求：（一）判令增城区国规局及朱村街道办承担继续全面履行《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：440183-2010-000052,以下简称《出让合同》）及补充协议二的合同义务，立即履行解决朱村街南岗村吊龟岭地块（宗地编号：83003207A10026）上的遗留问题，确保金政公司能够顺利进场施工；（二）判令增城区国规局向金政公司承担违约损失，共计81641766.9元（暂计至2014年11月26日，2014年11月26日之后的损失按中国人民银行贷款利率计至确保金政公司能够实际进场施工之日止）；（三）判令金政公司无需向增城区国规局承担任何逾期付款责任；（四）判令增城区国规局承担因延迟交付土地导致金政公司多承担的城市基础设施配套费16840000元；（五）由增城区国规局承担本案所产生的一切费用。

增城区国规局反诉请求：（一）判令金政公司承担违约责任，自其违约之日起（即2015年7月19日）6个月内每天按成交价（合同成交价39000万元）的1‰支付违约金，即计至2016年1月19日止，共计7176万元（增城区国规局保留对金政公司违约之日起6个月以上部分违约金的追诉权利）；（二）判令解除增城区国规局与金政公司签订的《出让合同》（合同编号：440183-2010-000052）；（三）本诉与反诉的诉讼费由金政公司负担。

一审法院查明：

（一）国有建设用地使用权出让合同签订情况

2010年9月15日，原增城市国土资源和房屋管理局发布《增城市国有建设用地使用权挂牌出让公告》【增国房挂牌告字（2010）22号】，公开挂牌出让位于增城市吊龟岭（土名）的两宗国有建设用地使用权，其中，地块编号为83003207Ａ10025宗地的面积为182315.75平方米，地块编号为83003207Ａ10026宗地的面积为135082.12平方米。《增城市国有建设用地使用权挂牌出让须知》载明：“一、出让地块的基本情况及规划指标要求……（十）土地现状：山地，有少量临建；……三、开发建设要求……（四）土地移交：参与竞买人，视作已完全了解地块的一切情况，挂牌成交后按现状移交土地。移交土地后，对地表以下的人防、文物、电缆、通信设备、军事设施、供热、供水、供电、供气等隐蔽设施和地质情况造成竞得人施工困难或无法施工的，由竞得人自行解决，并承担全部开发经营风险。”

2010年11月5日，原增城市国土资源和房屋管理局作为出让人，广州市金雨实业有限公司（预先核准名称为：广州市金政房地产有限公司）作为受让人，双方共同签订《国有建设用地使用权出让合同》【合同编号：440183-2010-000052】，主要内容为：第四条：本合同项下出让宗地编号为83003207A1026，宗地总面积135082.12平方米，其中规划建设用地面积为132640平方米。出让宗地坐落于朱村街南岗村吊龟岭（土名）。……第六条：出让人同意在2010年11月5日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（二）项规定的土地条件：……（二）现状土地条件：视作受让人已完全了解地块的一切情况，按现状移交土地。移交土地后，对地表以下的人防、文物、电缆、通信设备、军事设施、供热、供水、供电、供气等隐蔽设施和地质情况造成受让人施工困难或无法施工的，由受让人自行解决，并承担全部开发经营风险。……第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币39000万元，每平方米人民币2887.13元。……第九条：本合同项下宗地的定金为人民币2200万元，定金抵作土地出让价款。……第十条：受让人同意按照本条第一款第（二）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：……（二）按以下时间和金额分三期向出让人支付国有建设用地使用权出让价款。第一期：人民币19500万元，付款时间：签订《成交确认书》后1个月内（即2010年11月24日前），以到帐时间为准；第二期：人民币7800万元，付款时间：2010年12月10日前，以到帐时间为准；第三期：人民币11700万元，付款时间：签订《成交确认书》后6个月内（即2011年4月24日前），以到帐时间为准。第十一条：受让人必须按有关规定缴交土地交易过程中产生的税、费，包括办理国有土地使用证所需缴交的契税、交易服务费等。……第十三条：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。……第十七条：开发建设要求。（一）开工及竣工要求。受让人须在签订本合同之日起8个月内完成项目所有立项、环评、规划等报批手续并开始动工，在签订本合同之日起24个月内竣工，配套酒店须在签订本合同之日起30个月内投入运营。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。……第二十九条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。逾期交款的，每天按当期应交金额的1‰缴交违约金；超过当期规定期限3个月未交的，出让人可以无偿收回土地使用权，重新组织出让，受让人不得再参加竞买。……第三十一条：受让人造成土地闲置，闲置满一年不满两年的，应依法缴纳土地闲置费；土地闲置满两年且未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。……第三十二条：受让人违反本合同约定的开工竣工要求中任何一项时限的，每天按成交价的1‰缴交违约金，持续6个月以上的，出让人可以单方解除出让合同，收回土地使用权，重新组织出让，地上建筑物所有权一并无偿收归政府所有。……第三十六条：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失。

2010年11月23日，原增城市国土资源和房屋管理局作为出让人，金政公司作为受让人，双方共同签订《增城市国有建设用地使用权出让合同变更协议》，约定将上述出让合同中受让人“广州市金雨实业有限公司”变更为金政公司。

2012年7月12日，原增城市国土资源和房屋管理局作为甲方，金政公司作为乙方，双方共同签订《补充协议》，主要内容为：一、本协议是《出让合同》【编号440183-2010-000052】的补充协议。二、《出让合同》第十八条约定，受让人（乙方）须在2011年7月4日之前开工，2012年11月4日之前竣工。现乙方向甲方提出延期动工申请，朱村街道办事处也出具书面意见，说明该地块由于历史遗留问题至今仍未能交付给用地单位使用，导致不能按期动工。三、根据2012年5月29日市政府在甲方组织召开的关于加快推进已供地项目动工建设有关问题会议精神，甲方同意乙方的延期申请，对《出让合同》第十八条的开工、竣工时限进行调整，即相应变更为：受让人（乙方）须在2012年11月29日之前动工，2014年3月29日之前竣工。等等。

2014年8月11日，原增城市国土资源和房屋管理局作为甲方，金政公司作为乙方，朱村街道办作为丙方，三方共同签订《补充协议二》，主要内容为：一、本协议是《出让合同》【编号440183-2010-000052】的补充协议。二、……乙方已缴27300万元，尚欠第三期价款11700万元。乙方须在本协议签订之日起15日内缴清所欠土地出让价款。支付该笔土地使用款后甲方须在受理申请后8个工作日内办妥建设用地批准书给乙方。甲乙双方之间的违约责任在办理商品房预售许可证之前由双方协商解决。三、甲方、丙方须在2014年9月1日前解决地块历史遗留问题，确保乙方在2014年9月1日前能进场施工，并在职权范围内及时协助处理乙方在施工、验收、交楼、确权环节中出现的问题。四、在甲、丙双方确保乙方进场施工的前提下，乙方须自进场之日起8个月内开工，自进场之日起24个月内竣工，配套酒店须在进场之日起30个月内投入运营。开工以依法取得《建筑工程施工许可证》等施工批准文件后进场施工（永久性工程正式破土开槽、打永久桩开始施工）为准，竣工以取得《建设工程规划验收合格证》为准。五、对于违约责任问题存在的争议，甲、乙双方继续另行协商或者通过司法途径解决。等等。

（二）土地出让金支付情况

2010年11月22日，金政公司支付涉案土地的出让价款9000万元。2010年11月24日，金政公司支付涉案土地的出让价款8300万元。2010年12月3日，金政公司于竞拍涉案土地前已支付的保证金2200万元转作定金和土地出让价款。2010年12月10日，金政公司支付涉案土地的出让价款7800万元。2014年8月22日，金政公司支付涉案土地的出让价款8150万元。2014年9月5日，金政公司支付涉案土地的出让价款3550万元。金政公司支付涉案土地的出让价款共计39000万元。

2011年5月27日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《催缴通知书》（增国房字〔2011〕107号），通知金政公司尽快缴纳涉案土地第三期出让价款11700万元。同年5月30日，金政公司复函称涉案土地尚未交付受让人，要求原增城市国土资源和房屋管理局尽快交付土地使用，在该局未将土地交付使用前暂缓支付最后一期土地出让价款11700万元。

2012年9月19日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《催缴通知书》（增国房字〔2012〕218号），通知金政公司尽快办理缴纳第三期土地出让价款11700万元的手续。同年11月26日，金政公司复函称因原增城市国土资源和房屋管理局至今仍未能交付土地给该司使用，在该局未交付土地使用前该司将暂缓支付最后一期土地出让价款23550万元及教育补偿款4130万元，等等。

2013年6月13日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《关于尽快履行出让合同的通知》（增国房字〔2013〕69号），通知金政公司办理缴纳第三期土地出让价款11700万元的手续。金政公司于2013年6月25日复函称：因该局至今仍未能交付土地给该司使用，该司将暂缓支付最后一期土地出让价款11700万元及教育补偿款4130万元，并保留向该局追讨因延期交付土地对该司造成的一切损失的权利，等等。2013年10月28日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《关于尽快履行出让合同的通知》（增国房字〔2013〕156号），通知金政公司办理缴纳第三期土地出让价款11700万元的手续。

（三）涉案土地交付及办证情况

2011年5月30日，金政公司向原增城市国土资源和房屋管理局作出《关于请求协调解决朱村街南岗村吊龟岭地块问题的情况汇报》，汇报了前期工作情况，提出了目前项目在实施过程中遇到了周边村民阻挠施工、地上还有**山坟尚未迁移、100多亩土地被村民重新种上青苗等问题，请求该局协调解决并尽快移交土地给该司使用，并表示因土地不能交付使用，该项目已无法在约定日前开工建设，具体开工日期要在土地移交后才能确定，且请求暂缓支付最后一期土地出让金和教育补偿金。

2011年9月14日，朱村街道办事处印发的《推进金政房地产项目动工建设现场会会议纪要》载明：金政项目地块内仍存在农民问题，农民至今不愿交地，影响项目动工。会议明确，朱村街要切实负起属地责任，争取在10月中旬前解决好农民问题，将土地交给开发商，等等。

2014年6月10日，金政公司作出《关于要求解决朱村街南岗吊龟岭项目开发问题的请示》，称原增城市国土资源和房屋管理局到目前为止尚未交付涉案土地给该司使用。由于该项目地块投资额较大，因延期交地对该项目造成了巨大的损失，并请求该局尽快交付土地，等等。

2014年7月22日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《市国土房管局关于对要求解决朱村街南岗村吊龟岭项目开发问题的意见》（增国房复〔2014〕681号），主要内容包括：1、该局在公开出让该司受让的上述地块之前，属地朱村街道办曾于2010年8月23日函告该局，经过其与涉地南岗村的大力沟通和协商，朱村街南岗村吊龟岭（土名）589.882亩用地涉及的农民问题已基本解决。根据出让公告，参与竞价者，视为完全了解该地块的一切情况，挂牌成交后按现状移交土地。2、为解决该地的原征地遗留问题，该局多次拨出经费专项用于该地的地上青苗、山坟、房屋和其他附着物的补偿及二次征地补偿。3、请金政公司严格履行合同约定的动竣工期限。4、金政公司提出政府未交付土地违约在先，要求减免出让金涉及的滞纳金，对此，该局将会同属地朱村街道办核实情况，并依据有关法律法规进行处理，等等。

2014年8月8日，朱村街道办事处向市国土房管局作出《关于广州金政房地产有限公司项目用地的情况说明》，主要内容为：金政公司依法取得的位于朱村街南岗村吊龟岭（土名）的两宗国有建设用地（占地476.097亩），该司取得土地后，一直未能开发建设，主要原因是该地块出让后仍存在很多历史遗留问题，导致朱村街无法交地给金政公司。存在问题包括：该地块用途改变后部分村民对原征地补偿标准不满，当年征地时的土地补偿款价格为山地1.28万/亩，有少部分村民认为补偿价格太低，不愿意领取征地补偿款；更有部分村民在土地上抢种青苗；该宗土地上还有12座山坟未迁移，个别村民牵头挑动其他村民一起以大众坟为由向政府开高价要钱；当时征地没有具体征地红线，要求提出划清各社之间当时征地的界线，核实当时征地的面积亩数，否则绝不迁坟。朱村街目前正在开展抢种青苗和剩余山坟的处理工作，尽快交付土地给开发商建设，等等。

2014年10月17日，朱村街道办向朱村街南岗村广大村民发出《关于限期处理青苗的通告》，称鉴于淘金山花园项目动工在即，请上述抢种青苗的农户于2014年10月27日前，与朱村街南岗村村委会联系，并自行把青苗处理完毕。逾期未处理的，视作无主青苗处理，朱村街将依法组织集中清理。等等。

2014年11月13日，朱村街道办制定《朱村街淘金山花园项目清表行动工作方案》，目标任务为清除淘金山花园项目用地范围内鸭仔坟、洞园、山园（土名）约150亩的青苗。

2014年11月19日，朱村街道办作出《关于要求签定土地移交协议的函》（朱街函【2014】261号），称该街已于2014年11月7日组织力量，全面完成涉案地块用地范围内的地上建筑物拆除和青苗清表工作，现草拟了《土地移交协议》，明确具体的土地移交时间、工作要求等事项，请广州市金雨实业有限公司审核及盖章确认等。该《土地移交协议》载明：乙方（广州市金雨实业有限公司）于2010年11月5日通过公开竞拍取得位于增城市吊龟岭（土名）两宗居住用地（（地块编号分别为83003207Ａ10025，83003207Ａ10026），面积分别为182315.75平方米（折合273.47亩）和135082.12平方米（折合202.62亩），并与增城市国土资源和房屋管理局签订国有建设用地使用权出让合同，合同编号分别为：440183-2010-000051，440183-2010-000052。为加快该地块的动工建设，经甲、乙方协商一致，达成协议如下：一、甲方（朱村街道办）已于2014年11月7日完成该地块用地范围内的地上建筑物拆除和青苗清表工作，现于2014年11月18日全面将土地移交给乙方开发建设。二、项目建设时间要求，包括政府性房源、商品房的主体结构封顶和竣工时间按交地之日起计算。乙方要加快项目立项、规划和建设工作，确保按时完成开发，按时将政府性房源交付甲方使用。三、甲方负责地块红线范围内的12座山坟搬迁以及红线范围外广汕路边规划绿地青苗补偿工作。四、自甲方移交土地给乙方后，乙方必须立即组织门卫、保安人员、施工队伍进场，自行维护施工秩序，加快施工建设进度，防止村民进入地块抢种青苗。对乙方的施工秩序，甲方依法依规给予协助。等等。

2014年11月23日，金政公司作出《关于朱村街要求签定土地移交协议的复函》，称涉案土地主要存在当地村民对政府土地征收仍然存在很大的抗拒、村民未停止种青苗、北面围墙修复过程中村民认为红线有争议阻拦施工、、地块尚有10多座山坟未迁移村民对地块北面和西面的围墙外红线内的约30亩地存在极大争议等问题，为此，该土地尚未达到移交的条件，该司暂时不接收土地，请朱村街道办将土地存在的上述问题基本理顺才移送土地。

2015年11月4日，原广州市增城区国土资源和房屋管理局作出《关于广州市金政房地产有限公司位于朱村街南岗村吊龟岭的两地块交付情况的说明》，称直至2014年10月朱村街道办正式完成上述两地块的清表工作，并于2014年11月通过邮递方式将《土地移交协议》转交金政公司，但金政公司收件后拒绝签定该协议。综上，朱村街道办已于2014年11月将上述两地块交付给金政公司使用，等等。

2015年11月13日，金政公司向原增城市国土资源和房屋管理局申请办理涉案土地使用权初始登记。同年12月11日，该局作出《不予登记决定书》，认为因该司未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费，该局决定不予登记。金政公司向广州市增城区人民政府申请行政复议，广州市增城区人民政府于2016年4月13日作出《行政复议决定书》（增府行复【2016】5号），决定维持增城区国规局2015年12月11日对收件号为DJ20150987号立案所作出的《不予登记决定书》。

（四）涉案项目动工及报建情况

2011年5月27日，原增城市国土资源和房屋管理局作出《动工催告通知书》（增国房处字〔2011〕62号），通知金政公司尽快开工并报送开发计划及办理规划报建施工许可等有关资料。

2011年7月4日，金政公司作出《关于朱村街南岗村吊龟岭地块项目延期开工的请示》，称因涉案土地尚未交付使用，申请项目开工日期延期，开工日期从交付土地之日三个月后起计。朱村街道办在该请示上手书“情况属实，要求在交地之日进行土地平整，3个月内正式动工建设”，并盖章确认。

2011年11月2日，原增城市国土资源和房屋管理局向广州市金雨实业有限公司（预先核准企业名称为：广州市金政房地产有限公司）作出《开工督促单》（增国房处字〔2011〕127号），通知该单位抓紧时间开工并告知该局等。

2011年11月3日，原增城市国土资源和房屋管理局分别向增城市城乡规划局、发展和改革局、环境保护局、城乡建设管理局发函征询涉案土地的规划、立项、环评、施工申办手续情况。增城市城乡规划局复函称已于2011年4月13日核发《建设用地规划许可证》，其他单位复函称金政公司尚未申办商品房建设项目预备备案、环评、施工许可等手续。

2014年10月20日，金政公司取得涉案土地的《建设用地规划许可证》（增规地证【2014】098号）。

2014年10月30日，原增城市国土资源和房屋管理局颁发增国土建用字（2014）第49号《建设用地批准书》，批准金政公司使用位于朱村街南岗村吊龟岭的国有建设用地135082.11平方米。

2016年4月13日，金政公司取得涉案土地上建设项目的《建设工程规划许可证》。

2016年7月29日，广州市增城区住房和建设局作出《关于〈区国土规划局关于咨询广州市金政房地产有限公司两地块报建相关情况的函〉的复函》，称金政公司于2016年5月16日在该局办理了函中所列地块项目的土石方工程的“临时施工复函”，未查到函中所列地块项目的竣工验收办理手续情况。

为开发涉案土地，金政公司还取得了《广州市增城区2016年商品房屋建设项目计划备案表》、宗地图、《修建性详细规划核对资料》《防空地下室建设意见书》《增城区环境保护局关于增城淘金山花园（一期）建设项目环境影响报告表的批复》《广州市增城区发展改革和金融工作局关于增城淘金山花园项目节能评估报告书的审查意见》《关于申请增城淘金山花园项目土石方工程临时施工许可的复函》《广州市民用建筑节能设计审查结果备案表（公共建筑）》《广州市增城区住房和建设局对广州市金政房地产有限公司“增城淘金山花园”初步设计的复函》等文件。

2018年6月12日，广州市国土资源和规划委员会向金政公司作出《闲置土地调查通知书》（穗国土规划闲调【2018】71号），主要内容为：2010年11月5日，你方（金政公司）与增城区国规局签订《国有建设用地使用权出让合同》（编号440183-2010-000051），取得位于朱村街南岗村吊龟岭（土名）、面积为182315.75平方米（折合273.474亩）的地块。根据出让合同、补充协议二及《关于要求签定土地移交协议的函》（朱街函【2014】261号），该地块动工日期为2015年7月19日前，配套安置房竣工日期为2016年5月19日前，其余项目竣工日期为2016年11月19日前。……我委2017年12月27日发出的《闲置土地调查通知书》（穗国土规划闲调【2017】133号），因动竣工日期有误，现予以撤销，请按本通知要求提供材料。

另查明：2015至2016年期间，因增城撤市设区及政府职能转变和机构改革，广州市增城区国土资源和规划局设立，原增城市国土资源和房屋管理局不再保留，其土地和矿产资源管理等职责整合划入广州市增城区国土资源和规划局。

又查明：经该院现场勘验和调查，涉案土地周边基本上已修建围墙，部分地段围墙已经坍塌。各方当事人确认，涉案土地周边围墙由朱村街道办和增城市松田实业有限公司在该地块出让给金政公司之前所修建。金政公司受让涉案土地后，于2010年底、2011年初委派少量保安看管涉案土地。涉案土地上无违章建筑，有少量果树和山坟，山坟具体位置和数量未作统计。

一审法院认为：

本案系建设用地使用权出让合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、涉案土地是否已经交付；二、增城区国规局是否应当承担迟延交地的违约责任；三、金政公司是否无需向增城区国规局承担任何逾期付款的责任；四、金政公司是否应当承担迟延开工的违约责任；五、涉案合同是否应当继续履行或者予以解除。

一、关于涉案土地是否已经交付的问题

因涉案土地在挂牌出让时已告知所有竞买人该土地现状为“山地，有少量临建”，及挂牌成交后按现状移交土地；涉案土地的使用权出让合同也约定“现状土地条件：视作受让人已完全了解地块的一切情况，按现状移交土地”，即涉案土地约定的交付条件为按现状移交。且涉案土地周边大部分建有围墙，涉案土地使用权出让合同签订后不久，金政公司即在涉案土地上委派保安看管至今，其已实际占有和控制涉案土地。至于该地块出让后仍存在的征地补偿等历史遗留问题，属于当地村民与增城区国规局之间的法律关系，可由村民与增城区国规局另行解决，并不影响增城区国规局向金政公司履行交付涉案土地的义务；且金政公司已合法受让涉案土地使用权，并已取得《建设用地批准书》，个别村民擅自占用涉案土地种植青苗缺乏法律依据，金政公司可依法排除妨碍，也不影响增城区国规局向金政公司履行交付涉案土地的义务。因此，涉案土地已经交付金政公司。金政公司主张涉案土地未交付的理由不足，该院不予采纳。

二、关于增城区国规局是否应当承担迟延交地的违约责任的问

题

如上所述，增城区国规局、金政公司约定涉案土地按现状交付，且金政公司在签订出让合同后不久已实际占有控制涉案土地，故涉案土地已经按约定交付金政公司，增城区国规局无需承担迟延交地的违约责任。金政公司主张增城区国规局承担其已交纳土地出让金、建校费等利息的损失，以及多承担的城市基础设施配套费的损失，缺乏充分的事实和法律依据，该院不予支持。

三、关于金政公司是否无需向增城区国规局承担任何逾期付款

的责任问题

因金政公司该项请求没有实际给付的内容，逾期付款的金额及责任内容不明确、不具体，经该院释明后其仍然坚持该请求，且增城区国规局并未请求金政公司承担逾期付款的责任，故该院对该请求不予审理。

四、关于金政公司是否应当承担迟延开工的违约责任问题

涉案土地使用权出让合同虽约定如金政公司违反开工竣工时限，应按约定向增城区国规局承担违约责任。但金政公司接收涉案土地后，即发现涉案土地仍存在征地补偿等历史遗留问题，增城区国规局、朱村街道办在补充协议及有关函件中均确认该事实，金政公司的施工多次受到当地村民的阻挠。为解决涉案土地的原征地遗留问题，增城区国规局多次拨出经费专项用于该地的地上青苗、山坟、房屋和其他附着物的补偿及二次征地补偿。增城区国规局、金政公司还通过签订补充协议等方式多次推迟金政公司的动竣工时限。金政公司也一直在积极推进涉案土地项目的报建等工作，为开工作准备，现有证据并不足以证明其存在故意拖延开工的行为。截至本案庭审时，增城区国规局和金政公司均无法证明涉案土地的历史遗留问题是否已经解决。因此，金政公司不能按期开工系因涉案土地出让后仍存在征地补偿等历史遗留问题所致，并非其自身原因所造成，增城区国规局主张金政公司承担迟延开工的违约责任，缺乏充分的事实和法律依据，该院不予支持。

五、关于涉案合同是否应当继续履行或者予以解除的问题

金政公司已于2014年9月份以前支付了涉案土地使用权出让价款，为开发涉案土地做了大量的前期准备工作，对案涉土地投入了人力、物力和财力。其未能按期开工系因涉案土地存在征地补偿等历史遗留问题所致，如将涉案土地历史遗留问题所产生的后果全部由金政公司承担，对其也明显不公平。且涉案土地使用权出让合同仍具备继续履行的条件，双方当事人的合同目的仍可以实现。基于上述情况，本案的建设用地使用权出让合同及补充协议以不解除为宜，各方当事人应继续履行涉案土地使用权出让的相关合同。金政公司主张增城区国规局、朱村街道办继续履行涉案土地使用权出让合同及补充协议二的合同义务，因增城区国规局已履行涉案土地的交付义务，而朱村街道办并非涉案土地使用权出让合同的当事人，而是补充协议二的当事人；且本案当事人对补充协议二的履行存在争议，解决历史遗留问题和确保金政公司能够进场施工是增城区国规局、朱村街道办在补充协议二中承担的合同义务，增城区国规局、朱村街道办未能举证证明其已履行该义务，故金政公司请求增城区国规局、朱村街道办继续履行补充协议二的合同义务，解决朱村街南岗村吊龟岭地块（宗地编号：83003207A10026）历史遗留问题，确保金政公司能够进场施工，理由成立，该院予以支持。金政公司其他诉讼请求理由不足，该院不予支持。涉案土地使用权出让合同的解除条件尚未成就，增城区国规局反诉请求解除该合同，缺乏充分的事实和法律依据，该院不予支持。

综上所述，金政公司主张增城区国规局、朱村街道办继续履行《补充协议二》的合同义务理由成立，予以支持；金政公司其他诉讼请求理由不足，不予支持；增城区国规局的反诉请求理由不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决如下：一、增城区国规局、朱村街道办继续履行《补充协议二》的合同义务，于判决生效之日起三十日内解决朱村街南岗村吊龟岭地块（宗地编号：83003207A10026）历史遗留问题，确保金政公司能够进场施工；二、驳回金政公司的其他诉讼请求；三、驳回增城区国规局的反诉请求。一审本诉案件受理费人民币2484209元，由金政公司负担；反诉案件受理费人民币995900元，由增城区国规局负担。

金政公司不服一审判决，向本院提起上诉称：（一）金政公司与增城区国规局、朱村街道办在合同履行过程中就涉案土地无法交付、金政公司无法进场施工多次沟通协商，说明土地交付条件是实际交付。解决土地历史遗留问题、确保金政公司能够进场施工是交付土地的前提条件，符合《中华人民共和国合同法》规定的全面履行义务原则，亦符合《闲置土地处置办法》第二十一条、第二十二条规定的土地交付条件。一审法院认定增城区国规局已按现状交付土地，缺乏证据证明。一审法院没有查明涉案土地存在的历史遗留问题，属于对案件事实的遗漏。（二）根据金政公司与增城区国规局于2010年11月5日签订的《出让合同》第六条的约定，增城区国规局应于2010年11月5日前将涉案土地交付给金政公司。金政公司已支付全部土地出让款，增城区国规局没有履行交付土地的义务，导致金政公司不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，增城区国规局应承担金政公司已支付土地出让金等价款的银行贷款利息损失，并承担金政公司多承担的城市基础设施配套费，一审判决驳回金政公司关于要求增城区国规局承担违约损失的请求违反上述法律规定。（三）金政公司一审诉讼请求其中一项为“无需向增城区国规局承担任何逾期付款的责任”，该诉讼请求具体、明确，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条关于起诉条件的规定。综上，金政公司请求判令撤销一审判决第二项并改判增城区国规局承担违约损失81641766.9元（暂计至2014年11月26日，2014年11月26日之后的损失按照中国人民银行贷款利率计至确保金政公司能够实际进场施工之日止）；判令金政公司无需向增城区国规局承担任何逾期付款的责任；判令增城区国规局向金政公司承担因迟延交付土地导致金政公司多承担的城市基础设施配套费16840000元；本案一、二审诉讼费由增城区国规局负担。

增城区国规局答辩称：（一）涉案土地已经交付，增城区国规局已履行《出让合同》约定的交付义务。1.增城区国规局在涉案土地挂牌出让时已告知竞买人土地现状及挂牌成交后按现状移交土地等内容，金政公司参与涉案土地的竞买，应视为金政公司对该土地交付条件和交付方式知晓并接受。2.金政公司与增城区国规局于2010年11月5日签订的《出让合同》第六条约定，出让人在合同签订之日前按现状移交土地，则合同签订当时即视为土地已完成交付。3.涉案土地是增城区国规局于2010年通过收回增城市松田实业有限公司位于朱村街南岗村吊龟岭的111.825亩国有土地使用权，以及于2004年征收增城市朱村镇南岗村478.0575亩集体农用地而来的政府储备地，金政公司通过公开挂牌出让方式竞得589.89亩政府储备用地中的273.474亩土地。增城区国规局于2014年10月30日为金政公司依法办理了《建设用地批准书》，涉案土地权属、界限清晰，没有争议。4.涉案土地出让之前周边建有围墙，出让合同签订后，金政公司委派人员看管，说明金政公司已实际控制、使用涉案土地。涉案土地在开发过程中遇到的施工障碍，不影响增城区国规局向金政公司履行交付土地的义务。5.《补充协议二》第三条约定，增城区国规局、朱村街道办须在2014年9月1日前解决历史遗留问题，确保金政公司在2014年9月1日前进场施工，在职权范围内及时协助处理金政公司在施工、验收、交楼、确权环节中出现的问题，上述约定是增城区国规局同意协助的义务，不是对涉案土地已经交付的否认，更不是对出让合同中有关土地交付标准和交付时间做出的变更。（二）增城区国规局已履行《补充协议二》约定的义务，无需承担延迟交付土地的违约责任。2014年11月13日，朱村街道办在解决涉案土地历史遗留问题的基础上，对涉案土地进行了清表，并于2014年11月19日向金政公司发出《关于要求签定土地移交协议的函》，通知金政公司接收土地。按照合同约定，金政公司应于2014年11月19日增城区国规局和朱村街道办确保金政公司能够进场施工之日起八个月内即2015年7月19日之前进场施工，但金政公司于2014年11月23日复函拒收，且不办理《建筑工程施工许可证》等施工批准手续对涉案土地进行开发。金政公司的上述行为违反了《国有建设用地使用权出让合同》和《补充协议二》约定的开工时限要求，构成违约。（三）根据《出让合同》第二十九条的约定，金政公司应当按照合同约定按时支付国有建设用地使用权出让价款；逾期交款的，每天按当期应交金额的1‰缴交违约金。金政公司未按照合同约定缴纳土地出让价款，其主张无需承担逾期付款的违约责任缺乏依据，且增城区国规局也未请求金政公司承担逾期支付土地出让价款的违约责任。故金政公司关于其无需承担任何逾期付款的违约责任，不属于本案审理范围。综上，金政公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，应予驳回。

朱村街道办提交意见称：（一）朱村街道办并非涉案《出让合同》的当事人，不应当承担任何合同义务。（二）朱村街道办已经全部履行《补偿协议二》约定的具备履行条件的所有义务，金政公司在一审中要求朱村街道办全面履行该补充协议约定的合同义务以及继续履行解决朱村街南岗村吊龟岭地块上的遗留问题，缺乏事实和法律依据。

在二审中，金政公司提交一份新证据，即现场照片，说明现场围墙现状，围墙起不到任何效果，从而证明金政公司未实际控制和使用涉案土地。

增城区国规局、朱村街道办没有提交新证据。

经质证，对金政公司提交的上述证据，增城区国规局对真实性、合法性、关联性无异议，但认为围墙在涉案土地出让时完好，交付后存在村民推倒的可能，也不排除是风雨侵蚀的结果。朱村街道办对上述证据的真实性、合法性、关联性不确认。

经审核，金政公司提交的上述证据，增城区国规局对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。上述证据可以说明围墙目前的状况，但是不能证明双方签订土地出让合同时的围墙状况，无法根据上述照片得出涉案土地是否已经交付的结论，故本院对上述证据的证明力，不予认可。

本院经审理查明，一审判决查明的事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。

本院另查明，广州市中级人民法院2016年8月10日的第一次开庭笔录载明，金政公司于2010年12月27日缴纳契税1170万元，增城区国规局对缴纳时间及金额均认可。本院对金政公司于2010年12月27日缴纳契税1170万元的事实予以确认。

本院认为：

本案系建设用地使用权出让合同纠纷。根据金政公司的上诉请求及增城区国规局、朱村街道办的答辩意见，本案的争议焦点为：一、涉案土地是否已经按约交付，增城区国规局是否应向金政公司承担违约责任；二、增城区国规局是否应承担金政公司多承担的基础设施配套费；三、金政公司请求判令其无需承担任何逾期付款的责任是否应予支持。

一、关于涉案土地是否已经按约交付，增城区国规局是否应向金政公司承担违约责任的问题

金政公司与增城区国规局于2010年11月5日签订的《出让合同》第六条约定：“出让人同意在2010年11月5日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时应达到本条第（二）项规定的土地条件：……（二）现状土地条件视作受让人已完全了解地块的一切情况，按现状移交土地。移交土地后，对地表以下的人防、文物、电缆、通信设备、军事设施、供热、供水、供电、供气等隐蔽设施和地质情况造成受让人施工困难或无法施工的，由受让人自行解决，并承担全部开发经营风险。”双方在《出让合同》中并未对涉案土地的现状作出明确约定，而是在竞买人参与竞买涉案土地的《增城市国有建设用地使用权挂牌出让须知》第一项（十）中载明，土地现状：山地，有少量临建；在第三项载明，参与竞买人，视作已完全了解地块的一切情况，挂牌成交后按现状移交土地。由此可见，涉案土地约定的交付时间为2010年11月5日前，交付条件为按现状交付。

涉案合同签订后不久，金政公司即在涉案土地上委派少量保安看管土地，增城区国规局主张其已于2010年11月5日即合同签订当天将土地交付给金政公司。但是，金政公司取得涉案土地的目的是对土地进行开发建设。根据金政公司作出的《关于朱村街南岗村吊龟岭地块项目延期开工的请示》、增城区国规局与金政公司签订的《补充协议》、朱村街道办向市国土房管局作出的《关于广州金政房地产有限公司项目用地的情况说明》、增城区国规局、金政公司、朱村街道办签订的《补充协议二》以及增城区国规局于2015年11月4日作出的《关于广州市金政房地产有限公司位于朱村街南岗村吊龟岭的两地块交付情况的说明》等一系列证据，证明涉案土地存在历史遗留问题，导致金政公司无法进场施工，金政公司的合同目的无法实现。因此，增城区国规局并未按照合同约定在2010年11月5日前以实现合同目的需要的方式和条件向金政公司交付土地，应承担违约责任。

根据增城区国规局、金政公司、朱村街道办签订的《补充协议二》第三条的约定，增城区国规局、朱村街道办须在2014年9月1日前解决历史遗留问题，确保金政公司在2014年9月1日前能进场施工，并在职权范围内及时协助处理金政公司在施工、验收、交楼、确权环节中出现的问题。上述《补充协议二》签订后，增城区国规局协调朱村街道办对涉案土地上的历史遗留问题、、地上建筑物及青苗等开展了清理工作2014年10月17日，朱村街道办发出《关于限期处理青苗的通告》，并于2014年11月13日制定《朱村淘金山花园项目清表行动工作方案》。2014年11月19日，朱村街道办作出《关于要求签定土地移交协议的函》（朱街函【2014】261号），称其已于2014年11月7日组织力量，全面完成涉案地块用地范围内的地上建筑物拆除和青苗清表工作，并草拟了《土地移交协议》，明确具体的土地移交时间、工作要求等事项，请金政公司审核及盖章确认等。该《土地移交协议》第一项载明，朱村街道办已于2014年11月7日完成该地块用地范围内的地上建筑物拆除和青苗清表工作，现于2014年11月18日全面将土地移交给金政公司开发建设。根据上述事实，本院认为，截至2014年11月19日，可认定涉案土地历史遗留问题已经基本解决，金政公司进场施工的条件已经基本具备。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。金政公司主张增城区国规局应承担未按约定交付土地给其造成的资金占用利息损失，以其已经支付的土地出让价款39000万元、契税1170万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算具有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于涉案土地历史遗留问题于2014年11月19日已经基本解决，金政公司进场施工的条件已经基本具备，金政公司主张2014年11月19日之后的资金占用利息损失，缺乏事实依据，本院不予支持。

二、关于增城区国规局是否应承担金政公司多承担的基础设施配套费的问题

本案中金政公司认可其主张的多承担的基础设施配套费并未实际发生，故金政公司该项上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。

三、关于金政公司请求判令其无需承担任何逾期付款的责任是

否应予支持的问题

金政公司请求判令其无需承担任何逾期付款的责任，该项诉讼请求没有实际给付的内容，逾期付款的金额及责任内容不明确、不具体，且增城区国规局并未请求金政公司承担逾期付款的责任，一审法院据此驳回金政公司的该项诉讼请求，并无不当。金政公司的该项上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。

综上，金政公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实和适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省高级人民法院（2017）粤民初35号民事判决第一项、第三项;

二、撤销广东省高级人民法院（2017）粤民初35号民事判决第二项；

三、广州市规划和自然资源局增城区分局在本判决生效之日起十日内向广州市金政房地产有限公司赔偿其支付的土地出让款和契税的利息损失（以2200万元为本金从2010年11月5日起、以9000万元为本金从2010年11月22日起、以8300万元为本金从2010年11月24日起、以7800万元为本金从2010年12月10日起、以1170万元为本金从2010年12月27日起、以8150万元为本金从2014年8月22日起、以3550万元为本金从2014年9月5日起，均按照中国人民银行同期贷款利率计算至2014年11月19日止），以81641766.9元为限；

四、驳回广州市金政房地产有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费人民币2484209元，由广州市金政房地产有限公司负担1138771元，广州市规划和自然资源局增城区分局负担1345438元，反诉案件受理费人民币995900元，由广州市规划和自然资源局增城区分局负担。二审案件受理费人民币1119208.83元，由广州市金政房地产有限公司负担328685.18元，由广州市规划和自然资源局增城区分局负担790523.65元。

本判决为终审判决。

审判长　杨　蕾

审判员　奚向阳

审判员　江显和

二〇一九年六月二十八日

法官助理李娜

书记员文丽玲