北京中弘弘庆房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司北京平谷支行金融借款合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终375号

上诉人（一审被告）：北京中弘弘庆房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇马各庄南街**号-**。

法定代表人：何礼萍，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭晗，北京天驰君泰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王建新，北京天驰君泰律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：中国工商银行股份有限公司北京平谷支行，住所地北京市平谷区平谷镇府前西街**号。

负责人：马刚，该支行行长。

委托诉讼代理人：李民峰，中国工商银行股份有限公司北京市分行职员。

委托诉讼代理人：刘健，中国工商银行股份有限公司北京平谷支行职员。

一审被告：中弘控股股份有限公司，住所地安徽省宿州市浍水路**号。

法定代表人：王继红，该公司董事长。

上诉人北京中弘弘庆房地产开发有限公司（以下简称中弘房地产公司）因与被上诉人中国工商银行股份有限公司北京平谷支行（以下简称工商银行平谷支行），一审被告中弘控股股份有限公司（以下简称中弘控股公司）金融借款合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2018）京民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中弘房地产公司的委托诉讼代理人郭晗、王建新，被上诉人工商银行平谷支行的委托诉讼代理人李民峰、刘健到庭参加诉讼。一审被告中弘控股公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

中弘房地产公司不服一审判决，上诉请求：1.依法改判（2018）京民初52号判决书第一项，判决中弘房地产公司不承担复利（自2018年5月9日起至实际支付之日止，以2018年3月21日起至2018年5月8日应收利息为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%，并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整的标准计收），复利金额139065元（暂计算至2018年12月31日）；2.依法改判一、二审诉讼费由中弘房地产公司、工商银行平谷支行分担。

事实和理由：一、工商银行平谷支行通过罚息已可获得高于其实际损失的补偿，要求中弘房地产公司承担复利有违合同法精神，违反公平原则。（一）工商银行平谷支行按约定利率计收利息，已经获得了足够的收益，中弘房地产公司逾期未付本金，还须支付罚息，工商银行平谷支行已依此获得额外收益。中弘房地产公司逾期返还本金，工商银行平谷支行损失的是利用本金放贷可收取的利息，中弘房地产公司承担罚息弥补了工商银行平谷支行的预期收益，对自己的违约行为付出了代价。工商银行平谷支行再收复利，无公平可言。（二）对利息再计收利息，本质上属于利滚利，有违诚信原则和公平原则。（三）借款合同系格式合同，复利格式条款有失公平。二、政策变化导致中弘房地产公司资金紧张，系中弘房地产公司迟延支付的根本原因。2017年限购新政使中弘房地产公司房产销售基本停滞，已售部分出现大面积退房退款现象，请求法院考虑此因素，酌情减轻中弘房地产公司违约支付义务。

工商银行平谷支行辩称，一、中弘房地产公司关于其承担复利有违合同法精神和公平原则的理由不能成立。（一）《房地产借款合同》系工商银行平谷支行与中弘房地产公司真实意思表示，合法有效。《房地产借款合同》第二部分9.3条约定了复利收取方式。《人民币利率管理规定》第二十一条规定，对于中长期贷款（期限在一年以上）对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利；第二十五条规定，对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季计收复利。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第二款规定，对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。《房地产借款合同》关于罚息、复利的约定符合中国人民银行的规定，且利息、罚息及复利利率总计并未超过年利率24%。（二）根据一审判决第一项关于复利的裁判，中弘房地产公司应支付的复利是以2018年3月21日起至2018年5月8日应收利息为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%的标准计收。因此，中弘房地产公司所述的对利息再计收利息本质上属于利滚利的情况并不存在。二、中弘房地产公司主张迟延支付的根本原因系政策变化导致其资金紧张，并请求二审法院酌情减轻违约支付义务的理由不能成立。（一）工商银行平谷支行主张中弘房地产公司存在违约行为的情形为中弘房地产公司未按《房地产借款合同》约定销售进度还款、未按约定将项目资金纳入专户管理、涉及重大经济纠纷、诉讼或仲裁，资产被查封。其中，工商银行平谷支行主张中弘房地产公司存在未按《房地产借款合同》约定销售进度还款情形的依据是中弘房地产公司的住宅项目销售数据，并不包括商业用房。而且，中弘房地产公司贷款项目中商业部分占比极少，同时由于至今仍未取得预售许可，中弘房地产公司根本无法对商业部分进行销售。由于限购新政仅针对商业用房，故商业用房限购并不能成为中弘房地产公司违约的理由。中弘房地产公司未按约定付款系其违反资金监管约定，私自转移、挪用项目销售款项所致。（二）中弘房地产公司作为专业的房地产开发企业，房地产价格因素、政策因素、购房人违约因素等都是其应考虑的商业风险，尤其是近年来国家对房地产的调控政策不断出台的情况下，政策因素更是其从事房地产开发所固有的且可预见的商业风险。其以政策变化为由要求减轻违约支付义务的理由不能成立。

中弘控股公司未提交答辩意见。

工商银行平谷支行向一审法院提出诉讼请求：1.请求依法判令中弘房地产公司给付工商银行平谷支行贷款本金3.8亿元以及自2017年12月21日起至实际清偿之日止按合同约定计算的利息、罚息、复利；2.请求依法判令工商银行平谷支行对中弘房地产公司所有的京（2017）平不动产证明第0000006号、京（2017）平不动产证明第0000007号、京（2017）平不动产证明第0000008号不动产登记证明所登记的土地使用权及在建工程享有抵押权，并有权就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；3.请求判令中弘控股公司对前述第1项确定的债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由中弘房地产公司、中弘控股公司承担。

一审法院查明，2017年5月14日，工商银行平谷支行与中弘房地产公司签订了编号为2017年（平谷）字0080号《房地产借款合同》，约定：第一部分基本约定，第一条借款种类：住房开发贷款。第二条借款用途：北京市平谷区夏各庄镇2号地块项目开发建设及置换本项目项下负债性资金。第三条借款金额和期限：金额5亿元；借款期限为2017年5月12日至2020年5月11日，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借据为准。第四条利率、利息和费用：4.1（3）每笔借款利率以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为每笔借款合同生效日前一工作日全国银行间拆借中心公布的2017年5月期贷款基础利率（LPR），浮动幅度为加45个基点（一个基点为0.01%）。每笔借款提款后借款利率按下列A种方式调整。A、以1个月为一期，一期一调整，分段计息。第二期及以后各期的利率确定日为每笔借款提款满一期后的对应日，贷款人在该日按前一工作日全国银行间拆借中心公布的前述期限的贷款基础利率和浮动幅度对借款利率进行调整。如遇调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日。如利率确定日前一工作日全国银行间拆借中心未公布相应期限的贷款基础利率，则以全国银行间拆借中心再上一工作日公布的贷款基础利率为准，以此类推。4.2本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按季结息。借款到期，利随本清。其中日利率=年利率/360。4.3本合同项下逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收100%确定。第七条还款：7.3本合同项下贷款项目用于销售的住房开发、商用房开发贷款等，借款人须按照项目销售进度及时归还借款，项目销售率（已销售面积占总可销售面积的比例，下同）达到50%时归还不低于贷款发放金额的50%，项目销售率达到80%（商用房开发贷款销售率达到70%）前，全额归还借款本息（经贷款人同意的除外）。第十一条双方约定的其他事项：借款人在工商银行平谷支行开立项目资金监管专用账户，同意工商银行平谷支行对贷款资金进行专户监管。①销售进度还款计划。按本项目地上可售建筑面积30872平方米（含住宅和商业）测算，每销售1平方米（建筑面积）应至少归还工商银行平谷支行贷款本金2万元，面积销售50%时贷款收回比例不得低于50%，面积销售75%前必须全部收回贷款本息。②时间进度还款计划。自首笔提款之日起2年内，至少归还贷款本金1亿元，其余在到期前还清。第二部分具体条款，第九条违约：9.1发生下列情形之一的，构成借款人违约：（1）借款人未按约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项，或未履行本合同项下任何其他义务，或违背在本合同项下任何陈述、保证或承诺的；（3）借款人任何其他债务在到期（包括被宣布提前到期）后未能清偿，或者不履行或违反在其他协议项下的义务，已经或可能影响到其在本合同项下义务的履行的；（6）借款人涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押或被强制执行，或被司法机关或行政机关依法立案查处或依法采取处罚措施，或因违反国家有关规定或政策被媒体曝光，已经或可能影响到其在本合同项下义务的履行的；（16）借款人有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金，未按合同约定将项目资金纳入专户管理的；9.2借款人违约，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同的贷款人与借款人之间的其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项；要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失；9.3借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。

2017年5月4日，工商银行平谷支行与中弘房地产公司签订了编号为2017年平谷（抵）字008号《最高额抵押合同》，抵押物为坐落于北京市平谷区夏各庄新城2-06、2-08、2号2-15地块的土地使用权及在建工程，对应的不动产权证书号分别为京（2016）平谷区不动产权第0000017号、京（2016）平谷区不动产权第0000018号、京（2016）平谷区不动产权第0000019号。合同约定所担保的债权包括：自2017年5月12日至2020年5月11日期间（包括期间起始日和届满日），在836600000元的最高余额内，工商银行平谷支行依据与中弘房地产公司签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议/合同、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。

2017年5月23日，工商银行平谷支行取得上述抵押物对应的不动产登记证明[京（2017）平不动产证明第0000006号、京（2017）平不动产证明第0000007号、京（2017）平不动产证明第0000008号]。2017年5月14日，工商银行平谷支行与中弘控股公司签订了编号为2017年平谷（保）字008号《保证合同》。中弘控股公司所担保的主债权为工商银行平谷支行与中弘房地产公司签订的上述《房地产借款合同》而享有的对债务人的债权。中弘控股公司承担保证责任的方式为连带责任保证。中弘控股公司保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用。

2017年4月10日，工商银行平谷支行与中弘房地产公司签订《北京市商品房预售资金监管协议》，约定：中弘房地产公司开发并拟预售的商品房项目建筑物名称为弘夕嘉园，坐落北京市平谷区夏各庄新城2-06地块，拟预售楼栋号6-01＃住宅楼至6-11＃住宅楼，拟预售面积2.439133万平方米；双方同意严格遵照《北京市商品房预售资金监督管理办法》要求签订本协议，中弘房地产公司委托工商银行平谷支行对上述商品房预售资金的存入、支取进行监管，中弘房地产公司授权工商银行平谷支行将商品房预售资金监管专用账户账务信息及相关业务数据传送至北京市商品房预售资金监管系统，用于商品房预售资金监管；中弘房地产公司同意本协议项下的商品房预售资金，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式全部购房款，全部存入其在工商银行平谷支行开立的专用账户，专用账户名称为“北京中弘弘庆房地产开发有限公司弘夕嘉园，账号02×××85”。

上述合同签订后，工商银行平谷支行分别于2017年5月25日向中弘房地产公司发放贷款2亿元、2017年5月31日发放贷款1亿元、2017年6月14日发放贷款1亿元，中弘房地产公司于2017年12月4日偿还本金2000万元，同时，中弘房地产公司已经结清截止至2018年3月20日的利息。

工商银行平谷支行于2018年2月12日向北京市第四中级人民法院对中弘房地产公司、中弘控股公司提起诉讼，该案现已移送本院审理，即本案。

另查明，根据北京市住房和城乡建设委员会网上公示，截至2018年1月，中弘房地产公司弘夕嘉园项目已签约66套，已签约面积6274.23平方米，成交均价每平米19844.34元。根据中弘房地产公司提交给工商银行平谷支行的贷款项目住宅部分销售台账显示，截至2017年12月，中弘房地产公司实际取得住宅项目已签约部分销售款项约5833万余元，未签约但已收款部分约313万余元。根据工商银行平谷支行提交的资金流向跟踪明细信息显示，02×××85监管账户收入款项共计约3472万余元。

上述事实，有《房地产借款合同》、提款通知书、借款借据、贷款凭证及转账凭证、还款凭证、《最高额抵押合同》《保证合同》及当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为，本案焦点问题是中弘房地产公司是否存在违约行为，以及工商银行平谷支行是否有权宣布贷款提前到期并主张相应违约、担保责任。

根据一审法院查明事实，确认中弘房地产公司在履行《房地产借款合同》中存在违约行为，理由如下：

1.《房地产借款合同》约定“本笔贷款还款计划按销售进度、时间进度双线执行，二者以先到者为准：①销售进度还款计划。按本项目地上可售建筑面积30872平米（含住宅和商业）测算，每销售1平方米（建筑面积）应至少归还我行贷款本金2万元，面积销售50%时贷款收回比例不得低于50%，面积销售75%前必须全部收回贷款本息。②时间进度还款计划。自首笔提款之日起2年内，至少归还贷款本金1亿元，其余在到期前还清。”对此，工商银行平谷支行认为中弘房地产公司未能依约足额支付售房款，截至2017年12月，中弘房地产公司已取得销售款约5833万余元，按照约定，中弘房地产公司应归还工商银行平谷支行贷款约5833万余元，但中弘房地产公司实际只归还2000万元，故中弘房地产公司违约。一审法院认为，工商银行平谷支行的计算方式是基于合同约定以及中弘房地产公司实际收款情况进行推算而得出的结论，客观合理。根据《房地产借款合同》约定，每销售1平方米（建筑面积）应至少归还工商银行平谷支行贷款本金2万元，面积销售50%时贷款收回比例不得低于50%，面积销售75%前必须全部收回贷款本息。时间进度还款计划。自首笔提款之日起2年内，至少归还贷款本金1亿元，其余在到期前还清。在上述关于还款进度的约定中，存在两个标准，前者是按单位面积偿还固定贷款，后者是在特定销售节点应达到的最低还款数额，二者并列存在而非选择关系，即未达任一标准均应视为违约。因此，在中弘房地产公司未按约定偿还贷款时，工商银行平谷支行有权依约宣布贷款提前到期，中弘房地产公司关于无义务提前清偿本息的抗辩没有合同依据。

2.根据中弘房地产公司提交给工商银行平谷支行贷款项目住宅部分销售台账显示，截至2017年12月，中弘房地产公司实际取得住宅项目已签约部分销售款项约5833万余元，未签约但已收款部分约313万余元。根据工商银行平谷支行提交的资金流向跟踪明细信息显示，02×××85监管账户收入款项共计约3472万余元。根据《房地产借款合同》第9.1（16）条约定，借款人有意隐瞒项目销售进度或其他项目资金，未按本合同约定将项目资金纳入专户管理的，构成违约。因此，中弘房地产公司未将实际取得的全部售房款支付至02×××85监管账户，其行为已经构成违约。

3.根据《房地产借款合同》第9.1（6）条约定，借款人涉及或可能涉及重大经济纠纷、诉讼、仲裁，或资产被查封、扣押或被强制执行的，构成违约。中弘房地产公司名下京（2016）平谷区不动产权第0000017号、京（2016）平谷区不动产权第0000018号、京（2016）平谷区不动产权第0000019号土地使用权已于2018年1月24日被法院查封。三块地是抵押合同约定的土地，中弘房地产公司抵押的三块地被查封构成违约。

因此，借款人中弘房地产公司存在《房地产借款合同》第九条约定的违约行为，工商银行平谷支行有权依约宣布贷款立即到期，有权依约收回本金并主张利息、罚息、复利。

本案中，工商银行平谷支行以提起诉讼的方式向中弘房地产公司、中弘控股公司宣布贷款到期并主张相应权利，中弘房地产公司、中弘控股公司于2018年5月8日收到一审法院送达的《起诉状》等诉讼材料，故应当确定该日为工商银行平谷支行贷款到期的意思表述到达中弘房地产公司、中弘控股公司之日，次日起即为逾期。截至目前，中弘房地产公司尚欠工商银行平谷支行贷款本金3.8亿元，故在本案中，中弘房地产公司应当向工商银行平谷支行偿还贷款本金3.8亿元。因中弘房地产公司已经向工商银行平谷支行支付了截至2018年3月20日的利息，故中弘房地产公司向工商银行平谷支行支付自2018年3月21日起至2018年5月8日止的利息，即以3.8亿元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点计收,并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整。因本案贷款于2018年5月8日提前到期，故中弘房地产公司应当向工商银行平谷支行支付自2018年5月9日起至实际清偿之日止的罚息，即以3.8亿元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%计收，并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整。同时，因本案贷款于2018年5月8日提前到期，故中弘房地产公司应当向工商银行平谷支行支付自2018年5月9日起至实际清偿之日止的复利，以2018年3月21日起至2018年5月8日应收利息为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%计收，并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整。

根据工商银行平谷支行与中弘房地产公司签订的编号为2017年平谷（抵）字008号《最高额抵押合同》，抵押物为坐落于北京市平谷区夏各庄新城2-06、2-08、2号2-15地块的土地使用权及在建工程，在836600000元的最高余额内对包括本案房地产借款合同在内的相关债权提供最高额抵押担保。最高额抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用。上述不动产于2018年5月23日办理了抵押登记，抵押权已经合法设定。因此，在中弘房地产公司未按照《房地产借款合同》的约定履行相关义务且贷款已经提前到期的情况下，工商银行平谷支行有权以中弘房地产公司名下的不动产登记证明证号分别为：京（2017）平不动产证明第0000006号、京（2017）平不动产证明第0000007号、京（2017）平不动产证明第0000008号的不动产折价或者拍卖、变卖后所得价款，在一审法院确定的中弘房地产公司应履行债务以及836600000元的最高余额范围内享有优先受偿权利。

根据工商银行平谷支行与中弘控股公司签订的编号为2017年平谷（保）字008号《保证合同》约定，中弘控股公司所担保的主债权为《房地产借款合同》项下债权，保证责任的方式为连带责任保证，保证担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用，保证期间为借款提前到期之次日起两年，中弘控股公司未对工商银行平谷支行要求中弘控股公司先承担保证责任提出抗辩。因此，在中弘房地产公司未按照《房地产借款合同》的约定履行相关义务且贷款已经提前到期的情况下，中弘控股公司应当在一审法院确定的中弘房地产公司应履行债务的范围内向工商银行平谷支行承担连带保证责任。在承担担保责任后，中弘控股公司有权向中弘房地产公司追偿。

综上，中弘房地产公司未按照合同约定向工商银行平谷支行偿还贷款本金构成违约，工商银行平谷支行有权向中弘房地产公司主张相应本金、利息、罚息、复利，中弘控股公司应当向工商银行平谷支行履行相应担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第四十二条之规定，判决：一、中弘房地产限公司于本判决生效后十日内向工商银行平谷支行支付贷款本金3.8亿元及相应利息、罚息、复利（利息：自2018年3月21日起至2018年5月8日止，以3.8亿元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点,并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整的标准计收；罚息：自2018年5月9日起至实际清偿之日止，以3.8亿元为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%，并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整的标准计收；复利：自2018年5月9日起至实际清偿之日止，以2018年3月21日起至2018年5月8日应收利息为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%，并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整的标准计收）；二、工商银行平谷支行对中弘房地产限公司坐落于北京市平谷区夏各庄新城2-06、北京市平谷区夏各庄新城2-08、北京市平谷区夏各庄新城2号2-15地块的不动产[不动产登记证明证号分别为：京（2017）平不动产证明第0000006号、京（2017）平不动产证明第0000007号、京（2017）平不动产证明第0000008号]折价或者拍卖、变卖后所得价款，在本判决第一项所确定的债权范围内，在836600000元的最高余额内优先受偿；三、中弘控股公司对本判决第一项所确定的中弘房地产限公司应负担的债务向工商银行平谷支行承担连带保证责任；四、中弘控股公司在承担保证责任后有权向中弘房地产限公司追偿；五、驳回工商银行平谷支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1941800元、财产保全费5000元，由中弘房地产限公司、中弘控股公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院另查明，2017年5月14日，工商银行平谷支行与中弘房地产公司签订的编号为2017年（平谷）字0080号《房地产借款合同》第一部分基本约定第十一条（4）约定：“逾期借款按合同利率加收50%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的利率计收复利。”

本院认为，本案二审争议焦点问题是一审判决中弘房地产公司给付工商银行平谷支行复利是否正确。

《人民币利率管理规定》第二十一条规定：“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。”第二十五条规定：“逾期贷款或挤占挪用贷款，从逾期或挤占挪用之日起，按罚息利率计收罚息，直到清偿本息为止，遇罚息利率调整分段计息。对贷款逾期或挪用期间不能按期支付的利息按罚息利率按季（短期贷款也可按月）计收复利。”参照上述规定以及金融借款惯例，金融机构借款人有权收取复利，复利的收取标准，贷款期内按合同利率计收，贷款逾期按罚息利率计收。本案中，中弘房地产公司与工商银行平谷支行签订的案涉《房地产借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当依约履行合同义务。《房地产借款合同》第一部分基本约定第十一条（4）约定：“逾期借款按合同利率加收50%的利率计收罚息，并对未支付利息按合同利率加收50%的利率计收复利。”第二部分具体条款第九条（9.3）约定：“借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息。对借款人未按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利。”案涉贷款于2018年5月8日提前到期，中弘房地产公司已经向工商银行平谷支行支付了2018年3月20日前的利息。根据上述约定和规定，工商银行平谷支行有权要求中弘房地产公司以3.8亿元为基数，支付自2018年3月21日起至2018年5月8日止的利息，而中弘房地产公司并未依约支付该利息。因此，一审法院判决中弘房地产公司自2018年5月9日起至实际清偿之日止，以2018年3月21日起至2018年5月8日应付利息为基数，按照全国银行间拆借中心公布的同期贷款基础利率加45个基点加收50%，并按照《房地产借款合同》约定方式分段调整的标准计收复利，符合《房地产借款合同》约定和相关规定。双方当事人均认可案涉贷款按照合同约定计收的利息、罚息、复利利率总和并未超过年利率24%，总金额未明显过高。因此，中弘房地产公司关于收取复利有违公平原则的上诉理由不能成立。中弘房地产公司主张迟延还款的原因是政策变化导致其资金紧张，但其并未提交证据予以证明，本院不予支持。

综上所述，中弘房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费3081.30元，由中弘弘庆房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　伟

审判员　张雪楳

审判员　吴景丽

二〇一九年五月三十一日

法官助理孙德昌

书记员王冰