天津市杰豪幸福房地产开发有限公司、淄博市临淄大顺置业有限公司合同纠纷二审民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2019）最高法民终415号

上诉人（原审原告）：天津市杰豪幸福房地产开发有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇商业道南段西侧幸福商业广场A区401-413。

法定代表人：张艳华，该公司经理。

委托诉讼代理人：李燕青，北京大成律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨仲凯，天津君辉律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：淄博市临淄大顺置业有限公司，住所地山东省淄博市临淄区大顺路51号。

法定代表人：李嘉才，该公司总裁。

委托诉讼代理人：王先荣，山东国曜律师事务所律师。

委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。

原审第三人：天津新华投资集团有限公司，住所地天津市东丽区华明经济功能区滨海临空企业总部D区。

法定代表人：张艳华，该公司董事长。

委托诉讼代理人：杨慧娟，天津君辉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨仲凯，天津君辉律师事务所律师。

上诉人天津市杰豪幸福房地产开发有限公司（以下简称杰豪公司）因与被上诉人淄博市临淄大顺置业有限公司（以下简称大顺公司）、原审第三人天津新华投资集团有限公司合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2017）鲁民初74号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

本院认为，本案中杰豪公司诉请解除《惠民项目转让协议》以及《<惠民项目转让协议>补充协议》，主要理由是大顺公司强行占有惠民项目，导致杰豪公司合同目的无法实现。原审法院认为大顺公司在2015年7月接手案涉项目是其继续履行合同的表现，大顺公司并不存在不履行主要债务、迟延履行主要债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的情形，因此对杰豪公司请求解除合同的主张不予支持。原审法院作出此种认定的主要理由为：截至2015年7月，大顺公司已经按照合同约定提供了土地，而杰豪公司也对案涉惠民项目进行独立开发经营，且已实际完成了一期、二期全部商品房的开发建设，回收了一期大部分销售款，《惠民项目转让协议》已基本得到了履行；大顺公司已经履行了自己的合同义务，但杰豪公司迟迟未按合同约定足额支付土地转让款。原审判决的上述认定在大顺公司是否全面适当履行己方义务、《惠民项目转让协议》是否已基本得到履行、2014年9月26日签订的《协议书》（以下简称0926《协议书》）未获履行的责任主体等方面，存在基本事实认定不清的问题。

首先，关于大顺公司是否全面适当履行己方义务的问题。问题一，《惠民项目转让协议》约定两宗标的土地供给约93748.2平方米，含第一宗土地旁边7亩地约4666.2平方米，地块用途为住宅用地，土地使用类型为出让，转让价款为人民币11000万元整。原审法院确认除4666.2平方米土地之外的合同为有效合同，但对4666.2平方米土地是否能够转让、是否已经交付、该土地的性质等问题未予查明，而该事项关涉到大顺公司是否已经全面依约转让土地，以及如果未交付或不能进行住宅开发，是否应调整土地转让价款等案件基本事实问题。问题二，《惠民项目转让协议》第1.4条约定大顺公司承诺案涉地块不存在对外抵押担保等涉及第三方债权债务的问题。杰豪公司在原审中即主张案涉土地被大顺公司对外抵押，违反了土地使用权转让的基本合同义务，但原审判决未予理涉。杰豪公司二审中提交了涉案土地抵押权登记信息，并主张抵押造成惠民项目的销售许可证在办理期限上延迟数月之久，并且至今无法办理房屋产权证。大顺公司对证据真实性没有异议，但认为杰豪公司对抵押登记是明知和认可的，并认为该抵押权的存在并没有影响杰豪公司开发销售和获取相应的利润。本院认为，涉案土地上是否存在抵押权、杰豪公司对此是否明知、该抵押权是否已被注销以及该抵押权是否影响了房屋销售及房产证的办理等问题，涉及大顺公司是否适当履行合同义务等基本案件事实的认定，而原审判决未予查清。

其次，关于《惠民项目转让协议》是否已基本得到履行的问题。杰豪公司虽然实际完成了惠民项目一期、二期全部商品房的开发建设，回收了一期大部分销售款，但惠民项目尚有第三期由大顺公司开发完成。因此，查清一、二期占全部建设用地的比例，是认定《惠民项目转让协议》是否已基本得到履行的关键，原审法院未查清上述事实，即认定《惠民项目转让协议》已基本得到履行，属于事实认定不清。

再次，关于0926《协议书》未获履行的原因问题。0926《协议书》约定：“……三、抵债项目和抵债方法：（一）下列项目抵顶乙方欠甲方的转让款7500万元：1.惠民项目乙方替甲方垫付款；2.临清项目乙方替甲方垫付款及二期已发生费用；3.临清二期建设投入折款。上述第1项和第2项，通过双方财务对接或者委托审计部门审计为准；第3项则以工程造价审计为准。（二）抵债方法：1.临清项目乙方替甲方垫付款和二期建设投入折款暂按照5200万元（此金额暂包括了在建工程的全部造价）计算，甲乙双方先按照上述金额对临清二期在建项目进行交接，双方争议金额待项目操作结束后协商解决。2.交接的同时，由甲方安排审计机构对二期在建工程现状进行造价审计，安排财务人员或者审计机构对惠民项目垫付款和临清项目垫付款进行核对或审计，以上审计或核对结果由双方签字确认。3.交接后，且本协议第四条第1项约定事项已经完成的，暂视为乙方清偿了所欠甲方等金额的欠款，通过审计或者核对，金额有变化的，相应调整乙方所欠甲方款项的余额。甲方接手二期在建项目后，发现存在工程质量问题、工程量与实际不符问题、设计变更虚假等问题的，即使工程造价已经审定但只要未涉及所发现的问题的，仍按照审计规范调整审定值。4.乙方所欠甲方款项的余额，在本协议生效后一个月内，由乙方向甲方提出清偿方案，逾期的，甲方有权单方处置乙方的惠民项目、临清一期项目的资产。四、交接后乙方开发期间形成的债务的处理。1.甲乙双方按照本协议第三条第（二）款的约定交接后，二期建设已形成的债务应当由乙方清偿，或者应当由债权人同意直接向乙方追索且放弃向甲方追索书面声明。清偿凭证和声明应当向甲方提供，乙方在本协议签订后十日内不能提供上述文件的，甲方有权单方处置乙方的惠民项目、临清项目一期项目的资产用以抵债，同时有权解除本协议。……”大顺公司主张其是依据0926《协议书》的约定在2015年7月接手案涉项目，杰豪公司则认为未付清剩余土地转让款的原因是大顺公司不进行财务对接和委托审计、造价审计。因此，应查明双方是否依约进行了财务对接，大顺公司是否安排审计机构对二期在建工程现状进行造价审计，安排财务人员或者审计机构对惠民项目垫付款和临清项目垫付款进行核对或审计，如果未进行财务对接和核对审计，其原因是什么；大顺公司是否接手了临清二期项目，临清二期项目的现状如何；杰豪公司是否依约提供清偿凭证和声明、是否依约提出清偿方案，如果未提出，其原因是什么；2014年11月22日签订的《协议书》（以下简称1122《协议书》）约定临清二期在建工程抵债的金额按照1940万元计算，并约定0926《协议书》的其他约定继续履行，那么1122《协议书》是否得以履行，如果未履行原因是什么。查清上述问题是认定0926《协议书》未获履行的责任主体、杰豪公司未付清土地转让款的原因以及大顺公司2015年7月接手案涉项目是否有事实和法律依据的关键，而原审法院未查清上述关键事实，属于基本事实认定不清。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十五条规定，民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实。本案中，上述原审判决未查明的事实是确定双方当事人民事权利义务、对原判决结果有实质性影响的基本事实。

综上，原审判决认定基本事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：

一、撤销山东省高级人民法院（2017）鲁民初74号民事判决；

二、本案发回山东省高级人民法院重审。

上诉人天津市杰豪幸福房地产开发有限公司预交的二审案件受理费661173元予以退回。

审判长　　潘勇锋

审判员　　李　伟

审判员　　周伦军

二〇一九年十二月十二日

法官助理   张凌云

书记员　　毕肖林