中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、安顺市居某房地产开发有限公司债权转让合同纠纷、保证合同纠纷二审民事判决书

法定代表人：邹荣，该公司董事长。

委托诉讼代理人：唐炼，贵州泽初律师事务所律师。

委托诉讼代理人：蒋普庆，贵州泽初律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：邹荣，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：李明红，女，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。

上诉人（一审被告）：邹天呈，男，汉族，xxxx年xx月xx日出生，住贵州省贵阳市南明区。

委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。

上诉人中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司（原中国长城资产管理公司贵阳办事处，以下简称长城资产贵州分公司）、安顺市居某房地产开发有限公司（以下简称居某公司）、邹荣、李明红、邹天呈因债权转让及担保合同纠纷一案，不服贵州省高级人民法院（2017）黔民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，长城资产贵州分公司的委托诉讼代理人蒋鹏，居某公司的委托诉讼代理人唐炼、蒋普庆，邹天呈本人、邹荣、李明红、邹天呈的委托诉讼代理人张洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长城资产贵州分公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判居某公司支付截至2017年9月21日的本金、利息、罚息、复利、违约金合计224475258.94元（利息、罚息、复利、违约金暂计至2017年9月21日，应计算至本金实际清偿完毕之日止）；二、诉讼费用均由居某公司承担。事实及理由：《中长资筑合字（2014）61号协议书》（以下简称《61号协议书》）明确约定了罚息、复利及违约金，且长城资产贵州分公司并未明确表示放弃，故居某公司应当支付。一审判决依据《履行担保义务通知书》确定长城资产贵州分公司的债权数额属事实认定错误，因《履行担保义务通知书》明确的重组收益仅指利息，并不包括罚息、复利、违约金。

居某公司、邹荣、李明红、邹天呈辩称：长城资产贵州分公司主张的利息、罚息、复利、违约金之和已经超过了年利率24%，不应得到支持。此外，案涉贷款并非不良贷款，非长城资产贵州分公司的业务范围，其受让此笔债权有违常理且增加了居某公司的经济负担。

居某公司、邹荣、李明红、邹天呈上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项、第四项，改判居某公司清偿借款本金95066000元，并以此为基数从2017年7月22日至全部款项付清之日止按年利率24%计付利息；二、诉讼费用由长城资产贵州分公司承担。事实及理由：一、255万元的利息和420万元的财务顾问费实为砍头息，应抵扣本金。从收取时间以及所计入的科目其他服务业可以确认255万元系砍头息，长城资产贵州分公司并无证据证明其履行了财务顾问协议所确定的义务，且其收购债权后，立即上调利率，违反了财务顾问协议，不应再收取财务顾问费。二、长城资产贵州分公司怠于履行合同附随义务而引起的逾期还款不应计算违约金。长城资产贵州分公司在收到办理涂销登记释放房屋的申请后，需拖延2-5个月才出具同意意见；在案涉抵押物价值明显增加的情况下，长城资产贵州分公司坚持按在建工程时的抵押率即35%设定抵押权；居某公司在一审时提交了已达成购房意向的解押申请，解押房屋销售款可达5000万元，而长城资产贵州分公司为获取高额违约金、利息等拒绝配合。长城资产贵州分公司的上述行为导致居某公司销售不能或销售迟缓，进而导致逾期清偿长城资产贵州分公司的债务，此后果应由长城资产贵州分公司承担。三、案涉抵押物上除抵押权外，还存在优于抵押权的工程价款优先受偿权和购房人的物权期待权，长城资产贵州分公司行使抵押权存在事实和法律障碍。

长城资产贵州分公司辩称：居某公司、邹荣、李明红、邹天呈的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、255万元的利息和420万元的财务顾问费均有合同依据，不应抵扣本金。二、按照《61号协议书》的约定，抵押率不高于35%，但结合债权总额和抵押物的价值，抵押率超过了50%。三、居某公司、邹荣、李明红、邹天呈不能以案涉抵押物存有其它优先受偿权而抗辩，因其并非权利人。四、利息、罚息、复利均有合同约定，且未违反法律的强制性规定，即使法院认为高于24%的部分不应得到支持，截至2017年9月21日之前未高于24%的部分也应支持。

长城资产贵州分公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令居某公司偿还长城资产贵州分公司欠款本金101816000元及利息39136906.38元、罚息31514492.53元、复利10440951.69元、违约金41566908.34元，总计224475258.94元（利息、罚息、复利、违约金暂计算至2017年9月21日止，并应计算至本金实际清偿完毕之日止）；二、判令长城资产贵州分公司对居某公司提供抵押的位于贵州省安顺市西秀区龙泉路“龙凤呈祥”在建工程的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权（他项权证号码：安市房建西秀字第J1400042号）；三、判令长城资产贵州分公司对邹荣、李明红、邹天呈提供质押的居某公司股权的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权[股权出质设立登记通知书：（安01）股质登记设字〔2013〕第28号]；四、判令邹荣、李明红对居某公司的上述224475258.94元债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费、保全费及因本案所致一切费用由居某公司、邹荣、李明红、邹天呈承担。

一审法院经审理查明：2013年6月27日，长城资产贵州分公司与贵州银行股份有限公司安顺分行（以下简称贵州银行安顺分行）及居某公司签订中长资（筑）合字〔2013〕42号《债权转让协议》，约定由长城资产贵州分公司收购贵州银行安顺分行对居某公司的贷款债权本金8000万元，并约定自交割之日起贵州银行安顺分行将贷款债权转让给长城资产贵州分公司，长城资产贵州分公司由此替代贵州银行安顺分行取得贷款债权项下的所有权利。三方并就该《债权转让协议》办理了公证。同日，长城资产贵州分公司与居某公司、邹荣、李明红、邹天呈就上述8000万元债权签订中长资（筑）合字〔2013〕43号《债务重组协议》（以下简称《43号重组协议》），约定债务重组期限为2.5年，即从2013年6月27日至2015年12月27日，2015年12月27日为还款日，利率为年13.5%，日利率为13.5%÷360，罚息利率在年利率基础上上浮30%。同日，长城资产贵州分公司与居某公司签订中长资（筑）合字〔2013〕44号《抵押合同》，约定居某公司用其合法拥有的安顺市龙泉路“龙凤呈祥”项目第一层5121㎡商业用房，1#楼18883.39㎡住宅，3C号楼11794㎡在建工程为《43号重组协议》项下的全部债权提供抵押担保，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向长城资产贵州分公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城资产贵州分公司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、公证费、税费、国有土地使用权出让金等）。双方于2013年6月28日在安顺市住房和城乡建设局办理他项权登记，他项权证号为安市房建西秀字第J1300025号。同日，长城资产贵州分公司与邹荣、李明红、邹天呈签订中长资（筑）合字〔2013〕45号《股权质押合同》，约定邹荣以其拥有的居某公司83.5%的股权，李明红以其拥有的居某公司15%的股权，邹天呈以其拥有的居某公司1.5%的股权为《43号重组协议》项下的债权提供质押担保，质押担保的范围为《43号重组协议》项下的全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向长城资产贵州分公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城资产贵州分公司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、资产处置费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；并约定无论长城资产贵州分公司对主合同项下的债权是否拥有其他形式的担保或放弃其他担保债权，质押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，长城资产贵州分公司均可直接要求质押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。合同签订当日，双方在安顺市西秀区工商行政管理局办理了编号为（安01）股质登记设字〔2013〕第9号的股权出质登记。同日，长城资产贵州分公司与邹荣、李明红签订中长资（筑）合字〔2013〕46号《连带保证合同》，约定邹荣、李明红为《43号重组协议》项下的债权提供连带责任保证担保，担保的范围为《43号重组协议》项下的全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向长城资产贵州分公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城资产贵州分公司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等），约定的保证期间为债务履行期限届满之日后的2.5年；并约定无论长城资产贵州分公司对主合同项下的债权是否拥有其他形式的担保或放弃其他担保债权，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，长城资产贵州分公司均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。

2013年9月24日，长城资产贵州分公司与居某公司、邹荣、李明红、邹天呈签订中长资（筑）合字〔2013〕74号《债务重组协议》（以下简称《74号重组协议》），受让贵州银行安顺分行对居某公司6000万元的债权，并约定长城资产贵州分公司与贵州银行安顺分行无需再行签订《债权转让协议》。协议约定债务重组期限为2年，即从2013年10月8日至2015年10月8日，2015年10月8日为还款期，年利率13.5%，日利率13.5%÷360，罚息利率17.55%,不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。同时协议还确认两次债权经叠加后，长城资产贵州分公司对居某公司一共享有14000万元的债权。同日，长城资产贵州分公司与居某公司签订中长资（筑）合字〔2013〕75号《抵押合同》，约定居某公司用其合法拥有的安顺市龙泉路“龙凤呈祥”项目第一层商业5121㎡、1#楼住宅18287.42㎡、3C号楼住宅11794㎡、第二层商业4485.6㎡、2#楼住宅21129.29㎡、3A、3B、4号楼在建工程为《43号重组协议》《74号重组协议》项下的14000万元债权向长城资产贵州分公司提供抵押担保，抵押担保的范围为《43号重组协议》《74号重组协议》下的全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向长城资产贵州分公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城资产贵州分公司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于报关费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、公证费、税费、国有土地使用权出让金等）。双方于2013年11月21日在安顺市住房和城乡建设局办理他项权登记，他项权证号为安市房建西秀字第J1400042号。同日，长城资产贵州分公司与邹荣、李明红、邹天呈签订中长资（筑）合字〔2013〕76号《股权质押合同》，约定邹荣以其拥有的居某公司83.5%的股权，李明红以其拥有的居某公司15%的股权，邹天呈以其拥有的居某公司1.5%的股权为《43号重组协议》《74号重组协议》下的债权提供质押担保，质押担保的范围包括《43号重组协议》《74号重组协议》下的全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向长城资产贵州分公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城资产贵州分公司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、资产处置费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；并约定无论长城资产贵州分公司对主合同项下的债权是否拥有其他形式的担保或放弃其他担保债权，质押人在本合同项下的担保责任均不因此减免，长城资产贵州分公司均可直接要求质押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。合同签订后，双方在安顺市西秀区工商行政管理局办理了编号为（安01）股质登记设字〔2013〕第28号的股权出质设立登记。同日，长城资产贵州分公司与邹荣、李明红签订中长资（筑）合字〔2013〕77号《连带保证合同》，约定邹荣、李明红为《43号重组协议》《74号重组协议》的债权提供连带责任保证担保，担保的范围为《43号重组协议》《74号重组协议》中的全部债权，包括但不限于本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向长城资产贵州分公司支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、长城资产贵州分公司实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于保管费、评估费、资产处置费、拍卖费、过户费、税费、国有土地使用权出让金等），保证期间为债务履行期限届满之日后的2年。并约定无论长城资产贵州分公司对主合同项下的债权是否拥有其他形式的担保或放弃其他担保债权，保证人在本合同项下的担保责任均不因此减免，长城资产贵州分公司均可直接要求保证人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任。

《43号重组协议》《74号重组协议》签订后，居某公司已偿还部分利息及500万元本金。2014年12月24日，长城资产贵州分公司与居某公司、邹荣、李明红、邹天呈及贵州银行安顺分行签订《61号协议书》，确认截止2014年12月24日，长城资产贵州分公司对居某公司享有重组债权本金余额13500万元，其中4630万元已逾期；不欠利息。且将13500万元债权的重组期限调整为2014年10月8日至2016年10月8日。该协议第一条约定，居某公司应在2015年10月8日之前累计偿还长城资产贵州分公司剩余重组债权本金的40%，即5400万元，剩余的债权本金8100万元在2015年10月8日至2016年10月8日期间，按季等额偿还，即2016年1月8日、2016年4月8日、2016年7月8日、2016年10月8日每期各偿还2025万元。重组收益率为13.5%，每季度末月20日为结息日、21日为付息日，逾期偿还本金的，按照年利率17.55%计算罚息，居某公司不能按时支付债务重组收益的，按罚息利率计收复利。如居某公司未按照协议约定的期限、金额清偿债权本金、利息，自逾期之日起，长城资产贵州分公司可要求居某公司按未清偿金额（包括上期应偿付而未清偿的债务本金、利息及罚息）的日万分之五支付违约金，直至全部清偿完毕之日止。双方还约定了如拟销售的“龙凤呈祥”项目需要办理涂销登记手续（即解除抵押）的，涂销抵押后抵押率应不高于35%。

《61号协议书》签订后，居某公司陆续偿还部分借款本金及利息。后经双方协商一致，2015年8月6日后，居某公司偿还的每笔款项的90%计作本金，10%计作利息。长城资产贵州分公司、居某公司在庭审中均认可截至2017年7月21日，居某公司尚欠长城资产贵州分公司债务本金101816000元。从2015年10月12日起长城资产贵州分公司数次向邹荣、李明红、邹天呈发出《履行担保义务通知书》，2017年9月5日发出的《履行担保义务通知书》载明：“截止2017年7月21日，居某公司尚欠长城资产贵州分公司债务重组收益36739684.36元，债务本金101816000元。”居某公司、邹荣、李明红、邹天呈于2017年9月5日共同向长城资产贵州分公司作出担保承诺，对居某公司所欠长城资产贵州分公司的债务本金及重组收益（本金及利息）承担担保责任。

另查明，根据居某公司向长城资产贵州分公司提交的《财务顾问服务需求书》，作为甲方的长城资产贵州分公司与作为乙方的居某公司于2013年6月27日签订了中长资（筑）合字〔2013〕48号《财务顾问服务协议》（以下简称《48号顾问协议》）、中长资（筑）合字〔2013〕50号《财务顾问服务协议》（以下简称《50号顾问协议》）。《48号顾问协议》约定居某公司聘请长城资产贵州分公司为其财务顾问，财务顾问费240万元，于业务合作协议生效之日起1个工作日内一次性支付。《50号顾问协议》约定居某公司聘请长城资产贵州分公司为其财务顾问，财务顾问费为180万元，于业务合作协议生效之日起1个工作日内一次性支付。协议第二条2.1项约定，长城资产贵州分公司提供的财务顾问服务为专项顾问服务，服务内容为企业融资顾问，即应居某公司的要求，结合该企业发展状况，为其拓宽融资渠道实现融资，缓解居某公司资金压力；第三条3.1项约定，双方确认，在该协议签署前，长城资产贵州分公司为实施协议约定的服务内容，已经提供了包括但不限于调查、与相关机构进行协商沟通、及时提供关于企业融资的信息服务，至签订有关业务合作协议之日，本协议约定的财务顾问服务履行完毕。上述财务顾问费，居某公司于2013年6月28日已一并支付给长城资产贵州分公司。

还查明，双方在2014年12月24日签订《61号协议书》之前，居某公司于2013年9月23日、9月27日，分别转账220万元、35万元共计255万元给长城资产贵州分公司，转账凭证上注明的用途为利息，长城资产贵州分公司主张系居某公司按照年利率17.55%的标准偿还长城资产贵州分公司8000万元重组债权的利息。

一审法院认为本案的争议焦点是：一、长城资产贵州分公司主张的利息、罚息、复利、违约金是否符合法律规定，应否得到支持；二、居某公司支付的255万元利息及420万元财务顾问费，是否应当返还（在本金中予以抵扣）；三、长城资产贵州分公司对居某公司提供抵押担保的在建工程是否享有优先受偿权以及各担保人应如何承担担保责任。

关于焦点一，长城资产贵州分公司主张的利息39136906.38元、罚息31514492.53元、复利10440951.69元、违约金41566908.34元（合计122659258.9元）是否应当得到支持。长城资产贵州分公司通过与居某公司及贵州银行安顺分行签订的《债权转让协议》及《债务重组协议》，取得了贵州银行安顺分行对居某公司享有的债权本金14000万元及相应利息。协议对居某公司的还款期限及利息、罚息、复利、违约金等计收标准作出约定，双方当事人应按约履行。因居某公司已偿还了500万元本金，协议各方又于2014年12月24日签订《61号协议书》，对剩余重组债权本金及利息的偿还重新作出了约定，应视各方当事人达成了新的约定，且系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定，对各方当事人均具有法律约束力，因此，《61号协议书》与《43号重组协议》《74号重组协议》就利息、罚息、复利、违约金的约定不一致的，应以《61号协议书》的约定为准。《61号协议书》约定，截止2014年12月24日，居某公司尚欠长城资产贵州分公司本金13500万元，其中的4630万元已逾期，居某公司不欠长城资产贵州分公司利息。居某公司的还款方式为：2015年10月8日偿还本金5400万元，剩余的本金于2016年1月8日、2016年4月8日、2016年7月8日、2016年10月8日分四次等额偿还，每期分别偿还2025万元。但居某公司并未按约履行还款义务。

《61号协议书》约定重组收益率为年13.5%，日利率为13.5%÷360，每季度末月20日为结息日，21日为付息日，逾期偿还本金的，计收罚息，罚息利率为17.55%，不能按时支付重组收益的，按罚息利率计收复利。还约定，如居某公司未按《61号协议书》约定的期限、金额清偿债权本金、利息，自逾期之日起按照未清偿的金额（包括上期应偿付而未清偿的本金、利息及罚息）的日万分之五（日万分之五×360=18%）支付违约金，直至清偿完毕之日止。由于居某公司未按照《61号协议书》约定方式还款，案涉的债权本金已经逾期，长城资产贵州分公司依约可收取罚息、复利、违约金等。根据《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条第2项“严格依法规制高利贷，有效降低实体经济的融资成本。金融借款合同的借款人以贷款人同时主张的利息、复利、罚息、违约金和其他费用过高，显著背离实际损失为由，请求对总计超过年利率24%的部分予以调减的，应予支持，以有效降低实体经济的融资成本。规范和引导民间融资秩序，依法否定民间借贷纠纷案件中预扣本金或者利息、变相高息等规避民间借贷利率司法保护上限的合同条款效力”的规定，虽然罚息、复利、违约金均具有惩罚性质，但《61号协议书》约定以17.55%的罚息利率计收罚息、复利，且同时以日万分之五的利率对逾期本金、利息、罚息计收违约金明显过高，对居某公司显失公平，应予调减，故长城资产贵州分公司主张的利息、罚息、复利、违约金合计超过年利率24%的部分，一审法院不予支持。据双方庭审中的确认，以及长城资产贵州分公司向各担保人出的《履行担保义务通知书》载明的内容，截止2017年7月21日，居某公司尚欠债务本金101816000元，债务重组收益36739684.38元，此为双方对债权本金及利息的最后确认，债务人及担保人均表示认可并承诺归还，故居某公司应向长城资产贵州分公司偿还上述债务本金及利息。但从2017年7月22日起，罚息、复利、违约金之和及债务重组收益应以101816000元为基数，按照年利率24%的标准计算至全部款项清偿之日止。

关于焦点二，居某公司支付的255万元利息及420万元财务顾问费，是否应当返还（即在本金中予以抵扣）。根据居某公司提交的付款凭证显示，2013年9月23日及9月27日收取的255万元，早于2014年12月24日《61号协议书》签订的时间，该协议是对之前的债务本金及利息进行清结后得出的数据，因此对协议签订前已支付的费用不应再作处理，且该255万元的备注用途为利息，说明长城资产贵州分公司已经将255万元作为利息计收，并未算作其他费用。故居某公司抗辩主张长城资产贵州分公司收取的255万元应作为不当得利予以返还无事实依据，一审法院不予支持。关于居某公司支付的420万元财务顾问费，因长城资产贵州分公司与居某公司于2013年6月27日签订的《48号顾问协议》《50号顾问协议》均约定居某公司聘请长城资产贵州分公司为其财务顾问，财务顾问费共计420万元，于协议生效之日起1个工作日内一次性支付。该420万元的支付时间为2013年6月28日，早于2014年12月24日《61号协议书》签订的时间，因此该款并未包含在13500万元的债权范围内。同时，根据国务院第297号令《金融资产管理公司条例》第十条的规定：“金融资产管理公司在其收购的国有银行不良贷款范围内，管理和处置因收购国有银行不良贷款形成的资产时，可以从事下列业务活动：……（六）财务及法律咨询，资产及项目评估”，据此，长城资产贵州分公司作为资产管理公司具有提供财务顾问服务的业务资质。双方签订的财务顾问协议约定：长城资产贵州分公司提供的财务顾问服务为专项顾问服务，服务内容为企业融资顾问，即应居某公司的要求，结合该企业发展状况，为其拓宽融资渠道，实现融资、缓解居某公司资金压力；双方确认，在该协议签署前，长城资产贵州分公司为实施协议约定的服务内容，已经提供了包括但不限于调查、与相关机构进行协商沟通、及时提供关于企业融资的信息服务，至签订有关业务合作协议之日，本协议约定的财务顾问服务履行完毕。由此可知，长城资产贵州分公司系在完成合同约定的财务顾问服务后，居某公司因此获得债务展期，缓解了资金压力。因此，居某公司认为应将420万元财务顾问费计入本金的主张违反双方合同约定，一审法院不予支持。

关于焦点三，首先，长城资产贵州分公司对居某公司提供抵押担保的在建工程是否享有优先受偿权。长城资产贵州分公司与居某公司签订的两份抵押合同，已约定居某公司将其开发的“龙凤呈祥”项目在建工程用于担保长城资产贵州分公司的14000万元的债权，且向安顺市不动产登记管理部门办理了抵押登记，故抵押权已经设立。居某公司在庭审过程中述称该工程已竣工，房屋形态和价值已发生变化，未对房屋办理抵押登记，实现优先受偿权有障碍，但居某公司并未提交住建部门竣工验收的备案登记证书，也未提供消防等配套设施竣工验收的证明来佐证该工程已经竣工验收，达到办理房屋产权证的条件，及办理房屋抵押登记。故长城资产贵州分公司对用于抵押的在建工程仍享有抵押权，即有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。

其次，各担保人应如何承担担保责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”之规定，长城资产贵州分公司与邹荣、李明红、邹天呈签订了2份《股权质押合同》，以三人在居某公司拥有的100%股权为长城资产贵州分公司对居某公司14000万元的债权提供质押担保，因此居某公司未履行到期债务，长城资产贵州分公司对质押的股权享有优先受偿权。同理，长城资产贵州分公司与邹荣、李明红签订《连带保证合同》，就长城资产贵州分公司对居某公司享有的14000万元债权提供连带责任保证，因此居某公司未履行到期债务，邹荣、李明红应对长城资产贵州分公司承担连带保证责任，并根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”之规定，邹荣、李明红实际承担保证责任后，有权向居某公司追偿。

综上所述，长城资产贵州分公司的部分请求符合法律规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、居某公司于本判决生效之日起十日内偿还长城资产贵州分公司借款本金101816000元及截至2017年7月21日止的利息36739684.38元，自2017年7月22日后的利息以101816000元为基数，按照年利率24%的标准计算至全部款项付清之日止；二、长城资产贵州分公司对居某公司提供抵押的位于贵州省安顺市西秀区龙泉路“龙凤呈祥”在建工程（他项权证号码：安市房建西秀字第J1400042号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、长城资产贵州分公司对邹荣、李明红、邹天呈提供质押的居某公司股权[股权出质设立登记通知书：（安01）股质登记设字〔2013〕第28号]折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；四、邹荣、李明红在本判决第一项范围内对居某公司的债务承担连带保证责任，邹荣、李明红实际承担保证责任后，有权向居某公司追偿；五、驳回长城资产贵州分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1164176.29元，保全费5000元，共计1169176.29元，由长城资产贵州分公司负担467670.29元，居某公司、邹荣、李明红、邹天呈共同负担701506元。

二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实无异议，本院予以确认。

本院另查明：长城资产贵州分公司自认居某公司于2016年1月21日清偿了72万元本金和8万元利息。居某公司与长城资产贵州分公司在庭审中确认居某公司清偿债务的资金来源于房屋的销售，且销售款由长城资产贵州分公司监管，自2016年开始，长城资产贵州分公司不再配合居某公司的销售工作，表现为对居某公司拟销售的房屋不予解押，其不予解押的原因为居某公司迟延清偿借款本金。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：一、居某公司支付的255万元利息和420万元财务顾问费是否应当抵扣本金；二、长城资产贵州分公司主张的利息、罚息、复利和违约金是否应当得到支持；三、长城资产贵州分公司对抵押的在建工程是否享有优先受偿权。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：

一、关于居某公司支付的255万元利息和420万元财务顾问费是否应当抵扣本金的问题

居某公司、邹荣、李明红、邹天呈上诉主张从长城资产贵州分公司收取时间以及所计入的科目其他服务业可以确认255万元系砍头息，应抵扣本金；长城资产贵州分公司并未履行财务顾问协议所确定的义务，且在收购债权后，立即上调利率，违反了财务顾问协议，应予退还。长城资产贵州分公司辩称，255万元利息和420万元财务顾问费均有合同依据，不应抵扣本金。本院认为，首先，对于争议的255万元，此笔款由居某公司于2013年9月23日、2013年9月27支付，发生在债务重组之后，符合支付利息的时间特征，结合该255万元所对应的转账凭证上的备注用途为利息的事实，可以确定此笔款为利息；居某公司与长城资产贵州分公司于2014年12月24日签订的《61号协议书》并未将此255万元计入已清偿的本金，亦印证了此笔款应为利息；经核实，长城资产贵州分公司就此255万元款项所出具的票据上的确载明了其他服务业，但居某公司提交的《归还长城公司贷款本息情况表》上列明的长城资产贵州分公司所出具的针对其他款项的发票亦载明了其他服务业，故仅凭发票上载明其他服务业不足以证明此255万元属砍头息。其次，对于争议的420万元，居某公司并不否定一审判决关于此420万元属财务顾问费的认定，只是主张长城资产贵州分公司未履行合同义务，因长城资产贵州分公司与居某公司之间的财务顾问服务合同系另一法律关系，非本案审理范围，故长城资产贵州分公司是否违反财务顾问服务合同、是否应返还财务顾问费，本院不予评判，对于居某公司关于此420万元应冲抵债务本金的上诉主张，本院不予支持。

二、关于长城资产贵州分公司主张的利息、罚息、复利和违约金是否应当得到支持的问题

长城资产贵州分公司上诉主张《61号协议书》明确约定了罚息、复利及违约金，且长城资产贵州分公司并未明确表示放弃，故居某公司应当支付截至2017年9月21日的罚息、复利及违约金。居某公司上诉主张长城资产贵州分公司怠于配合解除对案涉抵押物的抵押，导致居某公司清偿不能，不应计算违约金。本院认为，一审判决在年利率24%的范围内支持了2017年9月21日之后的罚息、复利、违约金，双方对此并无异议，且一审判决基本衡平了双方利益，并无不当。对于2017年9月21日之前的利息、罚息、复利、违约金，按照《61号协议书》的约定，案涉债权于2015年10月8日至2016年10月8日陆续到期，如若清偿不能则应支付罚息、复利、违约金，而《履行担保义务通知书》仅仅确定了利息，并未提到罚息、复利、违约金，在长城资产贵州分公司未明示放弃罚息、复利、违约金的情况下，应支持其关于罚息、复利、违约金的诉请。但是，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”长城资产贵州分公司在居某公司违约的情况下，有义务采取措施防止损失的扩大，否则就损失扩大部分不得要求赔偿。本案中，长城资产贵州分公司在知晓居某公司偿债资金来源于销售款且销售款由其监管的情况下，自2016年开始，不再对居某公司拟销售的房屋解押，导致居某公司还款不能，应视为其未采取措施防止损失的扩大，故长城资产贵州分公司应自行承担损失扩大的部分即复利、违约金和罚息中高于利息的部分。因防止损失扩大的义务源于对方的违约，并不因对方违约而消灭，故长城资产贵州分公司关于居某公司先行违约才未予配合其销售工作的主张不能成立。结合长城资产贵州分公司与居某公司约定了较高的利率和长城资产贵州分公司未采取措施防止损失扩大的事实，原审判决对长城资产贵州分公司关于2017年9月21日之前的罚息、复利、违约金的诉请未予支持，并无不当，本院予以维持。

三、关于长城资产贵州分公司对抵押的在建工程是否享有优先受偿权的问题

居某公司、邹荣、李明红、邹天呈上诉主张案涉抵押物上除抵押权外，还存有优于抵押权的工程价款优先受偿权和购房人的物权期待权，长城资产贵州分公司行使抵押权存在事实和法律障碍。本院认为，长城资产贵州分公司诉请的是对案涉抵押物享有抵押权，故应围绕抵押权是否依法设立等予以审理，案涉抵押物上是否存有工程价款优先受偿权和购房人的物权期待权不影响抵押权是否依法设立的判断，至于其他权利是否优先于抵押权，并非本案审理范围，对于居某公司、邹荣、李明红、邹天呈的该项上诉主张，本院不予支持。

综上，一审判决认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确；长城资产贵州分公司、居某公司、邹荣、李明红、邹天呈的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1223226.29元，中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担1164176.29元，安顺市居某房地产开发有限公司、邹荣、李明红、邹天呈负担59050元。

本判决为终审判决。

审判长　黄　年

审判员　王海峰

审判员　葛洪涛

二〇一九年六月二十八日

法官助理马玲

书记员郑佳丽