贵阳国鼎家用电器贸易有限公司、贵州广弘国鼎投资有限公司物权保护纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终584号

上诉人（一审被告）：贵阳国鼎家用电器贸易有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路105号。

法定代表人：邓国顶，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李伐林,贵州崇实律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张亚楠，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（一审原告）：贵州广弘国鼎投资有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路105号智亿大厦3层。

法定代表人：邹德宏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：温小兵，北京市浩天信和(广州)律师事务所律师。

一审第三人：广东广弘国际贸易集团有限公司。住所地：广东省广州市越秀区新河浦路66号四楼。

法定代表人：邹德宏，该公司执行董事、总经理。

委托诉讼代理人：温小兵，北京市浩天信和(广州)律师事务所律师。

上诉人贵阳国鼎家用电器贸易有限公司（以下简称贵阳国鼎公司）因与被上诉人贵州广弘国鼎投资有限公司（以下简称广弘国鼎公司）、一审第三人广东广弘国际贸易集团有限公司（以下简称广弘国贸公司）物权保护纠纷一案，不服贵州省高级人民法院(2016)黔民初128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理,贵阳国鼎公司的委托诉讼代理人李伐林、张亚楠，广弘国鼎公司、广弘国贸公司的委托诉讼代理人温小兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

贵阳国鼎公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回广弘国鼎公司的诉讼请求。诉讼费用全部由广弘国鼎公司承担。事实及理由：一、一审存在违反法定程序的情形。1.一审法院裁定中止审理后，在中止诉讼的原因尚未消除的情况下恢复诉讼，严重违反法定程序。2.一审法院于2018年11月19日电话告知贵阳国鼎公司该案恢复审理，却于恢复审理当日作出判决，剥夺了贵阳国鼎公司的辩论权。3.一审法院未追加案涉房产的实际占有人，即承租人贵阳康成商贸有限公司作为第三人，遗漏必要当事人。二、一审法院对广弘国鼎公司举示的证据三《授权委托书》认定错误，过户行为实际上履行的是让与担保，虽然案涉房产登记的权利人为广弘国鼎公司，但真实权利人为贵阳国鼎公司，广弘国鼎公司无权要求返还房产。（一）广弘国鼎公司因代偿贵阳国鼎公司债务产生的1700万元债权并未消灭。案涉房产所有权对应的占有、使用收益的权能并未实际发生转移。1.《授权委托书》的出具时间为2007年4月1日，即由贵阳国鼎公司控制广弘国鼎公司公章之前。2.如果是真实转让完整物权，受让人广弘国鼎公司及其实际控制人广弘国贸公司八年不主张物权不合常理。3.2008年12月30日《债务偿还协议》未真实履行。广弘国鼎公司主张以1700万元取得案涉房产的所有权，不合常理且显失公允。（二）各方当事人于2008年12月30日签订的《债务偿还协议》中约定了回购条款，具备了让与担保的本质特征。（三）2011年5月7日各方当事人仍然商议用案涉资产通过兼并或卖掉的方式偿还广弘国贸公司的投资，证明案涉房产权属并未发生转移，债权债务仍然存在。三、贵阳国鼎公司系案涉房产真实权利人，广弘国鼎公司亦通过出具《授权委托书》的方式放弃了租金收益。因此广弘国鼎公司无权要求支付房屋占用费。

广弘国鼎公司辩称：一、一审法院并未违反法定程序。本案诉讼的进行无需以另案审结为前提，亦没有必要追加承租人为第三人。二、案涉房产为广弘国鼎公司所有。1.一审法院对《授权委托书》的认定正确。我方并未出具该授权委托书，公章确实由贵阳国鼎公司掌控。即便我公司出具了该《授权委托书》，2008年双方签订的《债务偿还协议》也对此作出了变更。贵阳国鼎公司称广弘国鼎公司8年时间未提出异议与事实不符。2.案涉房产的对价是7808万元，高于实际价格。本案不存在让与担保的情况。3.本案房产有一定特殊性，故给了贵阳国鼎公司回购的权利。2011年5月7日会议纪要只是一个协商过程，并未解除《债务偿还协议》。三、广弘国鼎公司要求房屋租赁费有事实和法律依据。

广弘国贸公司陈述其同意广弘国鼎公司答辩意见。

广弘国鼎公司一审诉讼请求：判令贵阳国鼎公司将位于贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、第二层房产交付给广弘国鼎公司；贵阳国鼎公司支付广弘国鼎公司房屋占用费22189454元；贵阳国鼎公司返还公章、组织机构代码证、银行贷款卡及全套账簿、银行印鉴章、涉案房产房产证和土地证；诉讼费、保全费、鉴定费等由贵阳国鼎公司承担。

一审法院认定事实：2006年12月9日，广弘国贸公司邹德宏、贵阳国鼎公司邓国顶、委托代理人陈健律师、中国建设银行股份有限公司城北支行（以下简称建行城北支行）委托代理人孙万平律师共同协商，并签订《合作备忘录》，约定：“鉴于广弘国贸公司与贵阳国鼎公司已达成合作意向，广弘国贸公司有意参与贵阳国鼎公司的资产重组。拟从重组智亿大厦资产着手，设立广弘国鼎公司进行重组工作，为保障资产重组工作顺利推进，作如下安排：1.在2006年12月13日前办理完毕新设立的广弘国鼎公司的工商注册登记，税务登记，领取营业执照，机构代码证等相关手续，刻制印章；2.2006年12月15日前完成开户工作，在农行开立基本账户，同时在建行开立辅助账户；3.2006年12月18日前向广弘国鼎公司建设银行账户存入1700万元，用于清偿智亿大厦负一层、二层按揭贷款之需；4.2006年12月19日前广弘国鼎公司与建设银行签订还款协议，担保协议或转按揭合同，作出释放抵押权和解除对该协议项下资产的查封承诺；5.2006年12月20日，建设银行向贵州省高级人民法院提出撤诉和解封请求，该请求仅涉及智亿大厦负一层、二层的按揭贷款；6.2006年12月21日前贵阳国鼎公司协调配合启动资产的过户或重新登记工作，确保智亿大厦负一、二层资产登记在广弘国鼎公司名下；7.2006年12月22日前在前述工作完成后，广弘国鼎公司存入建设银行账户1700万元由建设银行扣划用于清偿按揭贷款及利息，包括诉讼费、保全费等；8.2006年12月25日起，各方对下步资产重组计划进行协商谈判，开展相关尽职调查，力争尽快完成对智亿大厦的整体重组工作。”

2006年12月19日，一审法院就（2006）黔高民二初字第22号建行城北支行诉贵阳国鼎公司、案外人广弘国鼎公司等借款抵押保证合同、银行承兑协议纠纷一案进行调解，相关当事方就债务履行及担保物（智亿大厦负一层、二层）释放达成了协议：广弘国鼎公司用1700万元代为清偿贵阳国鼎公司因购房贷款所应偿付建行城北支行的债务，贵阳国鼎公司以贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、第二层商场（建筑面积10859.38㎡）作价抵偿给广弘国鼎公司（双方另签协议），该代偿债务的承诺的先决条件是贵阳国鼎公司在2006年12月31日前将上述房产过户给广弘国鼎公司。

2006年12月28日，贵阳国鼎公司将贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、第二层商场房屋产权权属转移给广弘国鼎公司，办理了相关产权登记。

2008年12月30日，贵阳国鼎公司与广弘国鼎公司及广弘国贸公司签订《债务偿还协议》，协议约定：“一、贵阳国鼎公司对广弘国贸公司的债务总额及偿还方式：1.经双方核对，截至2008年12月20日止，贵阳国鼎公司共欠广弘国贸公司78080000元。2.贵阳国鼎公司由于经营原因短期内无法按时按广弘国贸公司的要求偿还上述欠款。3.应贵阳国鼎公司请求，广弘国鼎公司同意以其拥有的贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、二层的房产作价78080000元转让给第三人广弘国贸公司，作为抵偿第一条第一款贵阳国鼎公司对广弘国贸公司的债务，广弘国贸公司同意。该项房产建筑面积共计10859.38㎡，房产证号分别为：筑房产权证南明字第××号，筑房产权证南明字第××号，筑房产权证南明字第××号，筑房产权证南明字第××号，土地使用证号分别为：筑国用（2007）第00023号，筑国用（2007）第00024号，筑国用（2007）第00022号，筑国用（2007）第00026号。二、协议各方的权利义务及违约责任……2.贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司承诺在2009年6月31日之前将上述房产对外出租协议全部解除或将租赁权转让给广弘国贸公司，并承担解除原出租协议或转让租赁权所产生的一切费用和责任……3.由于上述房产现已按广弘国贸公司指令进行了抵押，贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司同意，在该项抵押解除后一个月内将上述房产登记在广弘国贸公司或广弘国贸公司所指定主体名下……由于该房产的特殊性，广弘国贸公司同意贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司在本协议生效后壹年内，对上述抵债房产按原抵债金额有优先回购权。”协议底部盖有三方公章和代表签字。

2011年5月7日，广弘国贸公司与贵阳国鼎公司召开会议，双方对资产处理问题进行协商，并明确了广弘国鼎公司公章仍在贵阳国鼎公司手中。

2011年8月23日，广弘国鼎公司持股人邹德宏、洪善谱各自出具《承诺书》，承诺邹德宏持有的广弘国鼎公司40%的股份、洪善谱持有的广弘国鼎公司60%的股份均为广弘国贸公司所有，邹德宏、洪善谱未做任何出资，不享有因持有该项股权而应产生的任何权益，也不承担因持有该项股权而应承担的任何债务、责任、义务和风险。该项股权的转让和变更等事宜遵从广弘国贸公司的安排。

2016年，广弘国鼎公司向南明区住房和城乡建设局申请补换证，取得了贵阳市南明区遵义路105号智亿大厦2层0号802.1㎡（产权证号为黔〔2016〕南明区不动产权第0013006号）、负1层0号2174.23㎡（产权证号为黔〔2016〕南明区不动产权第0023673号）、2层0号1218.22㎡（产权证号为黔〔2016〕南明区不动产权第0023676号）、负1层0号1200.27㎡（产权证号为黔〔2016〕南明区不动产权第0013013号）、负1层0号3374.77㎡（产权证号为黔〔2016〕南明区不动产权第0013015号）5份产权证。

另经审理查明，争议的智亿大厦负一层面积为6749.28㎡，2层面积为4110㎡。同时贵阳国鼎公司与案外人贵阳靓点广告公司（以下简称靓点公司）签署了租赁协议，将智亿大厦2至5层租赁给其使用，租赁期限从2006年5月18日至2025年5月17日，每年租金为163.8万元。

另，2013年3月19日靓点公司与黄芳（贵阳康成商贸有限公司）签署《合作协议》，约定靓点公司将案涉智亿大厦负一层交给相对方使用，合作费用为每年300万元。

贵阳国鼎公司在本案立案后，以广弘国贸公司、广弘国鼎公司为被告，贵阳国鼎公司向一审法院另行提出诉讼，请求：判令解除贵阳国鼎公司与广弘国贸公司签订的《合作备忘录》，判令广弘国鼎公司向贵阳国鼎公司返还智亿大厦负一层、二层商场房产（前述房产共有六个产权证，分别为：黔（2016）南明区不动产权第0013006、0013013、0023651、0013015、0023676、0023673号）。一审法院2018年9月26日作出（2016）黔民初303号民事判决，以贵阳国鼎公司关于《合作备忘录》系资产重组合同的主张与约定不符，贵阳国鼎公司诉请解除该《合作备忘录》不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，要求广弘国鼎公司返还房产没有事实及法律依据等为由对其诉讼请求不予支持。

另，2017年1月6日，贵阳国鼎公司向一审法院提交中止审理申请，请求中止该案审理，一审法院裁定该案中止审理，后于2018年11月20日恢复审理。

一审法院认为：本案中，广弘国鼎公司持有合法的不动产权利证书，是争议房产的所有权人，贵阳国鼎公司已不是案涉房产的权利人，却一直占有、使用、收益案涉房产，侵害了广弘国鼎公司对案涉房产的所有权，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，贵阳国鼎公司应当返还案涉智亿大厦负1层、第二层房屋给广弘国鼎公司。由于房产至今未交付广弘国鼎公司，贵阳国鼎公司应当承担房屋占用费。对于该费用，参照贵阳国鼎公司与靓点公司签订的租赁合同约定来看，房屋租金为月15元/㎡，靓点公司与案外人黄芳（贵阳康成商贸有限公司）租金约定核算应为月37元/㎡。从广弘国鼎公司庭审中的陈述来看，其主张的是2014年、2015年2年的房屋占用费，一审法院酌定其房屋占用费单价为月40元/㎡，故贵阳国鼎公司应承担的房屋占用费为40元/㎡/月×24月×（6749.28㎡+4110㎡）=13304908.8元。

对于广弘国鼎公司要求贵阳国鼎公司返还案涉房产的房产证、土地证的诉讼请求，因广弘国鼎公司已自行办理了案涉房产的不动产权属登记证书，贵阳国鼎公司持有的原有权利证书已经失效，故对于广弘国鼎公司的此项诉讼请求，一审法院不予支持。

关于广弘国鼎公司要求贵阳国鼎公司返还广弘国鼎公司的公章、财务账簿等公司资料的问题，一审法院认为，本案的案由为物权保护纠纷，审理范围不包含双方就公司控制等问题，故对该诉讼请求，一审法院不予审理，广弘国鼎公司可另行主张。

综上，广弘国鼎公司的诉讼请求部分成立，一审法院予以支持，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、贵阳国鼎公司于判决生效之日起三十日内将位于贵阳市遵义路105号智亿大厦负一层、第二层房产交付给广弘国鼎公司；二、贵阳国鼎公司于本判决生效之日起三十日内支付广弘国鼎公司房屋占用费13304908.8元；三、驳回广弘国鼎公司的其他诉讼请求。一审案件受理费654508.8元，由贵阳国鼎公司负担605173.78元，由广弘国鼎公司负担49335.02元。

二审中,贵阳国鼎公司向本院提交了以下证据材料：1.贵州省高级人民法院（2016）黔民初128号之一民事裁定书、电话告知笔录、诉讼费用缴纳通知书、最高人民法院(2019)最高法民终231号案件受理通知书，用以证明一审法院在诉讼中止的原因尚未消除的情况下恢复诉讼，并在当日作出判决。2.《服务协议》，用以证明贵阳国鼎公司与广弘国鼎公司之间的债权债务并未消灭，所有权并未转移，过户履行的并非债务抵偿而是让与担保。3.房屋产权证，用以证明2003年案涉房产价值61191943.3元，广弘国鼎公司以1700万元取得案涉资产明显不符合常理且显失公平。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。广弘国鼎公司、广弘国贸公司对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据3的真实性、合法性予以认可，但认为不能实现其证明目的。本院认为，因双方对证据1没有争议，本院予以采信；对证据2，不管真实性、合法性如何，因其形成于2007年，此后各方又签订2008年《债务偿还协议》对相关权利义务进行新的约定，故该证据不能实现其证明目的，本院不予采信；且根据《债务偿还协议》，各方当事人同意以争议房产抵偿贵阳国鼎公司所欠广弘国贸公司7808万元，即便证据3房屋产权证可以证明2003年案涉房产价值6119余万元，也不能证明广弘国鼎公司以显失公平的价格取得案涉资产，故证据3与本案案件事实没有关联性，本院不予采信。

本院经审理，对一审查明事实予以确认。另查明：2017年3月20日，一审法院作出（2016）黔民初128号之一民事裁定，认为该案审理需以（2016）黔民初303号案件审理结果为依据，裁定中止该案审理。2018年9月26日，一审法院作出（2016）黔民初303号民事判决，驳回了贵阳国鼎公司的诉讼请求。2018年11月19日，一审法院电话告知本案各方当事人，该案将恢复诉讼，该院将择期宣判。但当日，一审法院即作出一审判决。另，贵阳国鼎公司就（2016）黔民初303号案提起上诉后,本院于2019年2月14日立案,并于2019年7月5日作出（2019）最高法民终231号民事判决,判决驳回上诉，维持原判。

本院认为，综合双方当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、一审审理程序是否违法；二、贵阳国鼎公司是否应当交付争议房产，是否应当支付房屋占用费13304908.8元。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：

一、关于一审审理程序是否违法的问题

本院认为，贵阳国鼎公司关于一审审理程序违法的上诉理由不能成立。首先，一审法院在（2016）黔民初303号案件已经结案，本案中止审理的原因消除后，主动依职权恢复本案审理并无不当。贵阳国鼎公司亦无证据证明在收到一审法院恢复审理的电话通知时，告知一审法院其已经就（2016）黔民初303号案提起上诉并对恢复审理提出异议。其次，本案一审中止审理前，即在2016年8月17日公开开庭进行了审理，充分保障了当事人的诉辩权利，庭后各方当事人的代理人亦有充足的时间提交书面代理意见。因各方当事人对恢复审理并未当即提出异议，一审法院在电话通知恢复当日即作出一审判决，并不违反法律规定。最后，对本案双方当事人的诉讼标的，案涉房产的承租人既没有独立请求权，也与本案的处理结果没有法律上的利害关系，其并非必须参加本案诉讼的当事人。贵阳国鼎公司有关一审法院遗漏必要当事人的上诉理由，亦缺乏事实和法律依据。

二、关于贵阳国鼎公司是否应当交付争议房产并支付房屋占用费的问题

本院认为，贵阳国鼎公司关于其是案涉房产的真实权利人、广弘国鼎公司无权要求交付争议房产并收取房屋占用费的上诉主张不能成立。首先，按照2006年12月9日《合作备忘录》及2006年12月19日在一审法院（2006）黔高民二初字第22号案件中的调解协议的约定，贵阳国鼎公司已于2006年12月28日将争议房产产权登记到广弘国鼎公司名下，贵阳国鼎公司亦不再是争议房产的产权人。此后，贵阳国鼎公司另案诉讼欲解除《合作备忘录》并要求广弘国鼎公司返还争议房产亦被本院（2019）最高法民初231号生效判决驳回，广弘国鼎公司取得争议房产所有权有合法的合同及事实依据。其次，即便2007年4月1日的《授权委托书》为广弘国鼎公司的真实意思表示，2008年12月30日贵阳国鼎公司与广弘国鼎公司、广弘国贸公司签订的《债务偿还协议》也是对各方的权利义务进行重新约定。根据该《债务偿还协议》，各方当事人同意以争议房产抵偿贵阳国鼎公司所欠广弘国贸公司7808万元，此系各方当事人对争议房产实际权利人的再次确认，贵阳国鼎公司关于广弘国鼎公司以1700万元取得所有权不公允的主张与前述合同约定不符，且不管协议记载的贵阳国鼎公司欠广弘国贸公司7808万元的数额是否有误，均不影响争议房产的权属。该协议虽然约定了贵阳国鼎公司和广弘国鼎公司对案涉房产具有优先回购权，但是贵阳国鼎公司并未在双方约定的该协议生效后一年内行使，贵阳国鼎公司关于该协议约定系让与担保的主张亦缺乏依据。2011年5月7日广弘国贸公司与贵阳国鼎公司会议记录中双方既未明确提及案涉房产的归属，也未达成任何关于实体权利义务安排的协议，不能证明贵阳国鼎公司关于争议权属并未转移的主张。此外，贵阳国鼎公司主张广弘国鼎公司通过《授权委托书》的方式放弃了租金收益，但是并未提供相应的证据支持。

综上，贵阳国鼎公司的上诉请求均缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费541800元，由贵阳国鼎家用电器贸易有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　黄　年

审判员　王海峰

审判员　葛洪涛

二〇一九年六月二十八日

法官助理马玲

书记员廖燕