北京长富投资基金、孙晶申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

(2019)最高法民终615号

上诉人（一审原告）：北京长富投资基金（有限合伙），住所地北京市丰台区丽泽路**号院**号楼**-**室。

执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。

委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。

被上诉人（一审被告）：孙晶，女，1965年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：陈晓梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市阿城区。

被上诉人（一审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**号。

法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐洪仁，男，该公司职员。

上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人孙晶、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院（2018）黑民初348号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

长富基金上诉请求：（一）撤销一审判决，依法改判继续执行哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G7号楼3单元502室；（二）诉讼费用由孙晶、中然公司承担。事实和理由：（一）一审认定事实错误，证据不足。孙晶与中然公司2012年5月31日签订的《丽都国际商品房定购书》不具备商品房买卖合同的合法要件，不是合法有效的商品房买卖书面合同。（二）一审法院适用法律错误。一审法院认定案涉房屋适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，其中对定购书内容要求应具备商品房买卖合同的主要内容。但该定购书内容不明确，不具备商品房买卖合同的主要内容，不应适用该条的规定。（三）本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、三项之规定。（四）孙晶、中然公司未提供交付全部购房款的凭证、合法占有证明，不排除其串通可能。

孙晶答辩称，（一）孙晶于2012年5月31日与中然公司签订《丽都国际商品房定购书》，交付全部购房款，并已经入住。（二）中然公司未在约定期限竣工及交付案涉房屋，经部分业主多次到有关部门上访，至2013年10月中然公司才通知业主陆续入户，故孙晶未按照约定时间入住，非自身原因所致。（三）中然公司未按照法律规定及合同约定的期限向房地产管理机关办理备案登记，亦不能办理房屋所有权证书，责任不在孙晶。（四）长富基金未依法对抵押物进行实地考察等，责任不在孙晶，其不享有优先受偿权。（五）孙晶虽然在中然公司取得商品房预售许可证之前签订买卖合同，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《丽都国际商品房定购书》应当有效。（六）孙晶无能力支付，也不应承担本案诉讼费用。

中然公司答辩称，同意孙晶的答辩意见。

长富基金向一审法院起诉请求:1.许可对哈尔滨市阿城区上京大道丽都国际小区G7号楼3单元502室房屋的执行；2.案件受理费由孙晶、中然公司承担。

一审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定：中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至原审法院。2015年12月10日，原审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，原审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押物房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务。长富基金向原审法院申请执行，原审法院于2016年6月6日立案执行。根据长富基金的申请，原审法院于2016年5月3日作出（2016）黑执18号执行裁定，查封了包括案涉房屋在内的中然公司所有的50套房产、停车位及国有土地使用权。原审法院执行期间，孙晶以案外人身份提出执行异议。2017年12月25日，原审法院作出（2018）黑执异98号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。之后，长富基金向原审法院提起本案诉讼。

同时查明：2012年5月31日，孙晶与中然公司签订《丽都国际商品房定购书》，该定购书主要内容包含：所购房屋位置、使用面积、计价方式、付款方式、认购金转化方式、房屋位置调整及面积调差方式等等，房屋总价款为398651元。同日，孙晶向中然公司交付了5万元定金。其后，孙晶又于2012年6月2日向中然公司交付购房款348651元。2013年10月10日，孙晶根据中然公司发出的《进户通知单》办理入住手续。孙晶于2013年10月17日向中然公司交纳电费、水费、电梯费、物业费、供热费等进户费用后，中然公司将案涉房屋交付给孙晶。现案涉房屋由孙晶占有。

又查明：中然公司于2012年5月23日取得丽都国际小区D4号楼、D5号楼、D6号楼项目的《商品房预售许可证》,于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼、G7号楼、G8号楼项目的《商品房预售许可证》，于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼、地下车库、游泳馆项目的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及变更登记。

再查明：2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，载明多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”,另附抵押房源表。案涉房屋未在该抵押房源表中，即案涉房屋未办理抵押登记。

一审法院认为：依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及原审庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：孙晶是否享有足以排除强制执行的民事权益。

案涉《丽都国际商品房定购书》系孙晶与中然公司于2012年5月31日签订，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等主要条款，孙晶支付全部购房款后,中然公司向孙晶出具了收到房款的收据，应视为孙晶已向中然公司交付全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该定购书的性质为商品房买卖合同。中然公司于2012年7月19日取得丽都国际小区G7号楼项目的《商品房预售许可证》，虽于上述定购书签订之后取得，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，该定购书系孙晶与中然公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。鉴于孙晶已向中然公司交付案涉房屋的全部购房款，又在原审法院查封前实际占有该房屋，未办理所有权转移登记亦非孙晶原因所致，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定孙晶对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。判决：驳回长富基金的诉讼请求。案件受理费7278.41元，由长富基金负担。

本院二审查明事实与一审查明的事实一致。

本院认为，本案的争议焦点为：孙晶是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人的民事权益符合上述四个要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。

关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。不动产买受人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立在合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。本案中，一审法院查封案涉房屋的时间为2015年12月10日，而孙晶早在2012年5月31日即与中然公司就案涉房屋签订了《丽都国际商品房定购书》。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式等主要条款，孙晶支付全部购房款后,中然公司向孙晶出具了收到房款的收据，应视为孙晶已向中然公司交付全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该定购书的性质为商品房买卖合同。案涉《丽都国际商品房定购书》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。兴业银行哈分行与中然公司系于2013年8月28日签订《抵押合同》，上述《丽都国际商品房定购书》签订的时间早于案涉《抵押合同》签订的时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，中然公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉《丽都国际商品房定购书》应认定合法有效。长富基金主张案涉《丽都国际商品房定购书》不具备商品房买卖合同的合法要件，不是合法有效的商品房买卖书面合同，无事实和法律依据，本院不予支持。

关于是否在查封之前已合法占有的问题。合法占有是不动产买受人对外公示的一种方式，是对不动产实际控制的一种事实状态，占有不动产行为需发生在人民法院查封之前，是对过去事实状态的一种回溯。本案中，孙晶于2013年10月10日根据中然公司发出的《进户通知单》，办理入住手续，并占有案涉房屋。故，长富基金关于案涉房屋并非由孙晶实际占有的上诉主张，本院不予支持。

关于是否支付全部价款的问题。不动产价款的支付是买受人能否享有足以排除强制执行的民事权益的核心问题。本案中，孙晶于2012年5月31日向中然公司交付了5万元定金。其后，孙晶又于2012年6月2日向中然公司交付购房款348651元。中然公司亦为其开具收据。可以认定孙晶已经按照合同约定支付了全部购房款。

关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即孙晶虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，孙晶对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。

综上，长富基金的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7278.41元，由北京长富投资基金（有限合伙）负担。

本判决为终审判决。

审判长　　王富博

审判员　　张代恩

审判员　　季伟明

二〇一九年六月二十七日

法官助理汤化冰

书记员刘美月