北京长富投资基金、祁胜全申请执行人执行异议之诉二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终619号

上诉人（原审原告）：北京长富投资基金（有限合伙）。住所地：北京市丰台区丽泽路**号院**号楼**-**室。

执行事务合伙人：长城（天津）股权投资基金管理有限责任公司（委派李仁华为代表）。

委托诉讼代理人：徐明昌，黑龙江衡奥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：祁胜全，男，1971年8月24日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。

委托诉讼代理人：陈晓梅，女，住黑龙江省哈尔滨市，由哈尔滨市阿城区金城街道办事处民主社区居民委员会推荐。

被上诉人（原审被告）：黑龙江省中然房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省哈尔滨市道外区南头道街**号。

法定代表人：黄伟哲，该公司董事长。

委托诉讼代理人：徐洪仁，该公司员工。

上诉人北京长富投资基金（有限合伙）（以下简称长富基金）因与被上诉人祁胜全、黑龙江省中然房地产开发有限公司（以下简称中然公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服黑龙江省高级人民法院于2018年12月20日作出的（2018）黑民初347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。

长富基金上诉请求：1.撤销黑龙江省高级人民法院（2018）黑民初347号民事判决，改判继续执行位于哈尔滨市阿城区；2.上诉费用由祁胜全、中然公司承担。事实和理由：（一）原审判决认定事实错误。中然公司与案外人苍某某的抵账关系无法确认，故祁胜全通过苍某某与中然公司签订的《商品房买卖合同》不能确定是合法有效的商品房买卖书面合同。（二）长富基金对该房产已进行抵押登记，有优先受偿权。中然公司以争议房产借款并进行抵押登记，应当偿还借款，长富基金可优先受偿。（三）原审判决适用法律错误。本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定，在祁胜全不符合第二十九规定的前提下，应当适用该司法解释第二十七条的规定，长富基金对案涉房屋享有优先权。

祁胜全辩称：1.祁胜全于2012年6月4日与中然公司签订《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应当认定为商品房买卖合同。祁胜全于2012年6月4日交齐购房款，购买案涉房屋D4号楼4单元603室。长富基金称于2013年9月5日对案涉房屋办理抵押登记，而2013年9月5日长富基金委托兴业银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称兴业银行哈分行）出具的《抵押可售函》，说明中然公司取得了处分案涉房屋的权利。长富基金对案涉房屋不享有优先受偿权。2.案涉房屋于2012年以拨付工程款的形式抵给建筑商苍某某，中然公司出具了《房源确认单》，苍某某销售抵账房，祁胜全以现金形式购买，并按约定占有案涉房屋，购房手续均由中然公司出具，购买及入住案涉房屋均合法。3.中然公司未按照法律规定及合同约定的期限向房地产管理机关办理备案登记，亦不能办理房屋所有权证书，侵害了祁胜全的合法权益。4.长富基金委托兴业银行哈分行发放贷款，未按贷款的相关规定，对抵押标的物实地考察，进行贷前检查，放款之后不履行监督职责。既然案涉房屋已经办理抵押，但祁胜全办理入住时长富基金并未派人阻止，造成目前局面，祁胜全不应承担责任。5.案涉房屋预售许可证虽然是在2013年5月20日取得，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应认定商品房预售合同有效。6.原审适用法律正确，祁胜全不应承担本案诉讼费用。

中然公司辩称，同意祁胜全的答辩意见。

长富基金向原审法院起诉请求：1.许可对位于哈尔滨市阿城区的执行；2.案件受理费由祁胜全、中然公司承担。

原审法院认定事实：2013年8月28日，长富基金、兴业银行哈分行与中然公司签订《委托贷款借款合同》，约定：长富基金委托兴业银行哈分行向中然公司发放贷款9000万元，该贷款由中然公司提供抵押担保。同日，兴业银行哈分行与中然公司签订《抵押合同》，约定：中然公司以其丽都国际小区204套在建房屋和土地使用权为上述贷款提供担保。2013年9月5日，兴业银行哈分行与中然公司在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了在建房屋抵押登记。其后，长富基金因与中然公司金融借款合同纠纷诉至原审法院。2015年12月10日，原审法院根据长富基金的财产保全申请作出（2015）黑高商初字第38号民事裁定，查封包括案涉房屋在内的丽都国际小区182套房屋。2015年12月25日，原审法院作出（2015）黑高商初字第38号民事判决，判决中然公司偿还长富基金贷款本金8835万元及利息；如中然公司不能清偿，对其不能清偿部分，长富基金有权以中然公司提供的抵押物房产、土地折价或拍卖、变卖的价款优先受偿。该判决生效后，中然公司未能履行给付义务。长富基金向原审法院申请执行。原审法院执行期间，祁胜全以案外人身份提出执行异议。2018年8月8日，原审法院作出（2018）黑执异96号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。之后，长富基金向原审法院提起本案诉讼。

同时查明：祁胜全与中然公司均认可苍某某为案涉开发项目部分工程的实际施工人。2012年6月4日，祁胜全与苍某某达成购买中然公司抵顶其工程款的案涉房屋意向后，又与中然公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要内容包含：项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限等等，房屋总价款341628元。双方约定房屋面积以实测建筑面积据实结算，多退少补。2014年5月16日，祁胜全向苍某某交付购房款339995元，中然公司为祁胜全开具往来资金结算票据。2014年5月16日，祁胜全交纳电费、水费、电梯费、物业费、供热费等进户费用。现祁胜全占有案涉房屋。

又查明：中然公司于2012年5月23日取得丽都国际小区D4号楼、D5号楼、D6号楼项目的《商品房预售许可证》,于2012年7月19日取得丽都国际小区G5号楼、G7号楼、G8号楼项目的《商品房预售许可证》，于2013年5月20日取得丽都国际小区G9号楼、地下车库、游泳馆项目的《商品房预售许可证》。因丽都国际小区尚未办理竣工验收手续，案涉房屋尚不能办理所有权登记及变更登记。

再查明：2013年9月2日，兴业银行哈分行向哈尔滨市阿城区房地产事业管理局出具《抵押可售函》，载明含案涉房屋在内的多套房屋“在抵押期间，抵押房屋可以销售”。

原审法院认为，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，根据各方当事人的诉辩主张及庭审情况，解决本案争议的关键问题在于：祁胜全是否享有足以排除强制执行的民事权益。

案涉《商品房买卖合同》系祁胜全通过苍某某与中然公司签订，该合同系祁胜全与中然公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。祁胜全将购房款交付苍某某后，中然公司向祁胜全出具了收到房款的收据，应视为祁胜全已向中然公司交付全部购房款。祁胜全在原审法院查封前已实际占有案涉房屋，未办理所有权移转登记亦非祁胜全原因所致，依照《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定祁胜全对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。

至于长富基金主张其对案涉房屋享有的抵押权优先于祁胜全对该房屋享有的民事权益的问题，由于长富基金的贷款委托人兴业银行哈分行已向房屋主管机关出具了含案涉房屋在内的《抵押可售函》，应视为中然公司取得了处分案涉房屋的权利，故原审法院对长富基金的该主张不予支持。

综上，原审法院认为，长富基金的诉讼请求无法律依据，故此依照《执行异议和复议规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条的规定，判决驳回长富基金的诉讼请求，案件受理费6424.42元，由长富基金负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：长富基金作为新证据向本院提供了一组划款指令和建设工程施工合同，证明2013年8月28日长富基金、兴业银行哈分行和中然公司签订委托贷款借款合同后，根据合同约定向中然公司欠付工程款的案外人进行了划款，支付工程款约9000万元。在这些划款指令中，没有苍某某所进行的项目，因此苍某某是否实际施工及工程款是否实际结算存疑。祁胜全质证认为，苍某某是案涉工程G9栋楼的原施工人，在2012年6月4日已经与中然公司完成了结算，双方确定以房源确认单的形式拨付工程款。因已经完成结算，不存在再给苍某某划拨工程款的问题，故该份证据与苍某某无关。中然公司质证认为，苍某某系案涉工程G9栋楼的实际施工人，其工程款在没贷款的前一年就已经给付，因此该证据与本案无关。本院经审查认为，长富基金举示的划款指令均发生在2013年8月以后，而在此之前苍某某已经完成了与中然公司的结算，故长富基金举示的证据不能证明苍某某并非案涉工程实际施工人，本院对其证据不予采纳。

本院二审对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议的焦点问题为祁胜全是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院具体分析认定如下：

关于本案适用法律的问题。在金钱债权执行中，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，但其适用条件并不相同，故买受人只要符合其一，即可主张享有足以排除强制执行的民事权益。原审期间，祁胜全抗辩主张其符合第二十八条规定的要件，原审法院对此予以审查并适用第二十八条审理本案，不存在适用法律错误的情形。长富基金主张本案应适用《执行异议和复议规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。

关于案涉《商品房买卖合同》是否合法有效的问题。苍某某作为案涉工程G9栋楼的原施工人，于2012年与中然公司形成以案涉房产抵顶工程款的合意，以结算所欠付工程款。祁胜全与案外人苍某某达成购买案涉房屋的意向后，于2012年6月4日直接与中然公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房屋。此时，中然公司已经取得案涉房屋预售许可证，有权处分房屋。《商品房买卖合同》是双方当事人买卖房屋的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。祁胜全将全部购房款支付给苍某某后，事实上消灭了中然公司与苍某某之间的欠款关系，中然公司对祁胜全支付房屋款项的事实予以认可，并出具了收款收据。祁胜全在原审庭审中举示了房源确认单，对其系购买苍某某抵账房屋等事实予以证明。故本案在案证据可以认定祁胜全已经按照合同约定支付了全部购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，对案涉房屋具有排除强制执行的民事权益。长富基金关于案涉《商品房买卖合同》不具有合法性，苍某某与中然公司的抵账关系无法确认，祁胜全不享有足以排除强制执行的民事权益，并以此主张其基于抵押权应当就案涉房屋优先受偿的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。

综上，长富基金的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6424.42元,由北京长富投资基金（有限合伙）负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张代恩

审判员　　王富博

审判员　　季伟明

二〇一九年六月二十七日

法官助理侯望

书记员黄婷婷