西安长江置业投资有限公司、陕西鸿瑞置业有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷二审民事裁定书

法定代表人：郑秦丽，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李德松，陕西凌安松律师事务所律师。

委托诉讼代理人：彭园园，北京市金德律师事务所律师。

上诉人西安长江置业投资有限公司（以下简称长江公司）与被上诉人陕西鸿瑞置业有限公司（以下简称鸿瑞公司）、陕西达西瑞房地产开发有限公司（以下简称达西瑞公司）、一审第三人陕西海鸿投资集团有限公司（以下简称海鸿公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服陕西省高级人民法院（以下简称一审法院）（2012）陕民一初字第00009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。

本院认为，结合本案一审起诉及一审法院对相关诉请的审查情形，一审判决对本案涉及的以下事实认定不清：

一、关于鸿瑞公司、达西瑞公司、海鸿公司履行合同的有关情形

一审判决以鸿瑞公司等已向案涉项目垫资3900万元以及为项目的融资进行了协助，认定其已经履行了合同的主要义务，而对鸿瑞公司等是否履行了房屋销售这一合同主要义务没有审查。

根据鸿瑞公司、达西瑞公司、长江公司签订《西安曲江远郊土地联合开发建设合同书》及《补充合同》的内容，鸿瑞公司、达西瑞公司的主要合同义务为：项目的融资与销售。具体为：负责项目宗地的土地证办理、项目规划、建审以及项目建设过程中的各项手续并预先垫支土地出让金等相关费用；项目的全面销售工作；协同长江公司做好项目的资金管理和使用。本案二审期间，鸿瑞公司等称其以长江公司名义履行了房屋销售义务，但未能提供证据证明。一审判决认定鸿瑞公司等已经履行了合同的主要义务，缺乏事实依据。

二、关于“曲江南苑”项目利润的具体数额

一审判决未对车位情况及住宅的实际销售情况进行核实，亦未核减2013年12月31日所售房屋的销售成本及应缴税款，对项目利润具体数额的认定缺乏证据支持。

首先，关于未售住宅房屋面积。一审法院于西安市不动产登记服务中心调取的“曲江南苑”项目信息资料显示，截止2013年12月31日“曲江南苑”项目未售住宅房屋109套。本案二审诉讼期间，长江公司向本院提交的记账凭证、已备案的《商品房买卖合同》及信息明细均显示：截止2013年12月31日未售住宅为102套。长江公司举证认为一审法院调取材料中涉及的未售房屋109套，已有8套房屋于2013年12月31日前销售且价款已经计入收入中。长江公司并认为，实际销售情况与登记机关登记不一致的原因在于：因购买人发生变更，解除原备案登记后重新备案登记时间为2013年12月31日以后。因此，登记机关漏记未销售房屋一套，二者相抵后，面积相差1198.62平方米。一审判决未能对未销售住宅房屋面积进行全面核实，直接以上述调取的证据认定未售住宅房屋面积，存在事实认定不清情形。

其次，一审判决认定项目利润存在重复计算车位问题。1.一审法院委托的项目市值鉴定机构陕西建业房地产估价有限公司出具的《评估报告书》及委托的项目利润鉴定机构西安长兴会计师事务所有限责任公司出具的项目利润《报告书》里均确认项目总车位数为1008个。以上车位总数经鉴定双方在申请鉴定时核实。一审判决仅以调取的登记备案的1053个总车位数计算项目利润，存在事实不清情形。2.一审诉讼期间，鸿瑞公司等提交的《曲江南苑案》第一条第（二）项载明：截止2013年12月31日有300个车位尚未形成收入，其于2018年6月11日向一审法院提交的《调查令申请书》中亦自认截止2013年12月31日项目尚有300个车位未售，未形成收入。而其提交的《曲江南苑项目可售收益计算明细》第三条第（一）项载明：截至2018年6月仍有1053个车位未售出。二审诉讼期间，长江公司提交的《已售车位合同统计明细表》《车位买卖协议》显示已售出的743个车位已经计入2013年12月31前已售收入中，一审判决在计算未售车位收入时存在重复计算问题。

再次，一审判决计算项目利润时将2013年12月31日之后售出及未售出的房产价值全部计入项目收入，但扣减项目支出时只计算到2013年12月31日，忽略了该日之后所售项目房产亦存在销售成本及应缴税款情形，一审判决在计算项目利润时未对上述两项支出予以核算及扣减，存在多计算项目利润数额情形。

三、关于“曲江南苑”项目利润的分配方面

三方签订的《西安曲江远郊土地联合开发建设合同书》的《补充合同》对“曲江南苑”项目二期90.373亩土地（除政府已收回土地，剩余土地经测绘，实际为37.878亩）的联建开发事宜约定：“……若鸿瑞公司以长江公司名义经过努力争取该宗土地未被管委会强行收回，则鸿瑞公司以每亩40万元的价格补偿长江公司，以取得该宗净用地的独立开发经营权……”。上述约定系三方对37.878亩土地的附条件约定。一审判决未能查明37.878亩土地是否通过鸿瑞公司取得、鸿瑞公司是否已向长江公司支付了土地补偿款、所附条件是否成就，径行认定案涉项目“统一规划，统一建设，统一销售，现已无法具体区分一、二期的收益和支出”并判决鸿瑞公司等参与上述土地利润分配，缺乏事实依据。

另外，本案一审期间，长江公司就双方往来款项问题提出反诉，其主张虽未获支持，但鉴于长江公司主张的往来款项事实发生在双方合资、合作开发房地产期间，其请求可在重审阶段向其释明后酌情一并处理。

综上，一审判决认定基本事实不清，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，裁定如下：

一、撤销陕西省高级人民法院（2012）陕民一初字第00009号民事判决；

二、本案发回陕西省高级人民法院重审。

上诉人西安长江置业投资有限公司预交的二审案件受理费1530418元予以退回。

审判长　　杨弘磊

审判员　　王　涛

审判员　　刘小飞

二〇一九年三月二十九日

法官助理杨旺益

书记员闫若涵