山东鲁南国际城置业有限公司、枣庄市薛某某城市建设综合开发公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民终853号

上诉人（原审被告）：山东鲁南国际城置业有限公司，住所地山东省枣庄市薛某某临山路西侧火车站东南。

诉讼代表人：山东鲁南国际城置业有限公司管理人。

委托诉讼代理人：王会永，山东法扬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张琛，山东法扬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：枣庄市薛某某城市建设综合开发公司，住所地山东省枣庄市薛某某海河路2号。

法定代表人：杨峰，该公司经理。

委托诉讼代理人：张锋，山东薛国律师事务所律师。

上诉人山东鲁南国际城置业有限公司（以下简称鲁南置业）因与被上诉人枣庄市薛某某城市建设综合开发公司（以下简称薛城城建）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省高级人民法院（2017）鲁民初93号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月27日立案后，依法组成合议庭，组织询问，进行审理。上诉人鲁南置业的委托诉讼代理人王会永、张琛，被上诉人薛城城建的委托诉讼代理人张锋参加询问。本案现已审理终结。

鲁南置业上诉请求：1.变更一审判决内容第二条如下：鲁南置业于判决生效之日起十日内向薛城城建支付购房款利息（以5500万元为基数，自2015年3月12日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以5000万元为基数，自2015年3月19日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以4600万元为基数，自2015年3月24日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以4000万元为基数，自2015年3月30日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以7000万元为基数，自2015年4月17日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以6000万元为基数，自2015年4月22日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以7000万元为基数，自2015年4月27日起至2015年5月7日止，按照中国人民银行同期同类存款利率计算利息；以48000万元为基数，自2015年5月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）。上述申请比一审判决内容计算利息约减少165万元。2.判令薛城城建承担本案上诉案件受理费等费用。

事实与理由：（一）薛城城建向鲁南置业支付的4.8亿元是鲁南置业自己出资多次周转形成，并不是薛城城建自有资金出资，并未实际占用薛城城建的资金，亦未实际影响薛城城建的正常经营。（二）按照双方所签署的协议及口头约定，薛城城建在鲁南置业开发鲁南国际城项目时负责协调政府相关部门规划、报建等相关手续；但薛城城建作为枣庄市薛某某政府下属的专业地产开发和建筑工程施工企业，在鲁南置业遇到项目实际规划难题时，未能有效协助解决项目规划问题、推进项目开发，存在明显的过错，需要承担责任。鲁南置业2011年购得宗地号为“薛2011-2”的项目土地，但因为政府主管部门设定的规划要素出现严重错误（容积率高达6.62），导致土地价格畸高，实际建设也无法实现如此超高的容积率，后续无法开发；薛城城建作为薛某某政府下属国有企业，配合薛某某政府解决该项目的问题，但容积率问题一直未能解决，导致项目开发受阻。（三）薛城城建在起诉书中并未主张资金利息，且与鲁南置业在前期多次沟通和解事项，其提出的和解方案是收回资金480000000元，并未提及违约金和利息等资金成本事项，目标是保证国有资产保值即可，不要求增值。根据（2016）最高法民终423号判决书，先前有案例可以支持按照存款利率计算资金成本。综上，请求依法对一审判决予以改判。

此外，鲁南置业在庭审时称：（一）根据鲁南置业已被申请破产清算且枣庄市中级人民法院裁定受理的事实，在判定当事人实体权利义务时，应当与破产法及司法解释的规定相协调。债权申报期间，薛城城建向管理人申报债权，管理人依法作出审查意见，对其主张的债权本金人民币4.8亿元予以确认，利息部分将按最高人民法院生效判决予以确认，上述审查意见记载于债权表。本案应考虑变更为确认之诉，确认薛城城建的利息债权数额。根据破产法第四十六条第二款的规定，附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。故本案利息自2019年4月3日停止计算。（二）鉴于资金来源系鲁南置业，并非源于薛城城建，4.8亿是由鲁南置业、政府、薛城城建之间循环支付累计形成。这一情况，查明薛城城建支付款项的来源即可说明。虽然在财务意义上各方形成了债权债务关系，但事实上并不是薛城城建以自有资金或融资得来资金支付，因此谈不上有资金利息损失。管理人主张标准按照中国人民银行公布的同期同类银行存款基准利率计算。另外，薛城城建对本案涉及的合同安排及履行存在一定过错情形，综合予以考虑确定利率标准。

薛城城建答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。（一）一审已审理查明，薛城城建分八次向鲁南置业支付全部购房款4.8亿元。鲁南置业关于4.8亿元购房款系其自有资金的说法，在一审中不仅没有提交任何证据证明，也不符合常理，其理由不能成立。（二）一审认定薛城城建与鲁南置业各自的过错责任正确。一审认定鲁南置业承担合同无效、项目无法开工的主要过错责任，认定薛城城建存在过错并自行承担律师费、保险公司保全担保费等费用，并非没有认定薛城城建不存在过错。（三）鲁南置业应当按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿薛城城建利息损失。薛城城建在一审诉讼请求中已明确要求鲁南置业支付违约损失，即薛城城建的损失是以利息为表现方式的。根据合同法第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七、十八条规定，有过错的鲁南置业应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息向薛城城建支付利息损失，一审判决并无不当。

薛城城建向一审法院起诉请求：1.判令鲁南置业返还薛城城建购房资金4.8亿元及支付违约损失129766200元；2.案件受理费、保全费、律师费、交通费、取证费、保险公司保全担保保险费等共计11135693元由鲁南置业承担。诉讼中，薛城城建变更诉讼请求为：1.判令依法解除薛城城建与鲁南置业签订的《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置房购置协议》及其《补充协议》；2.判令鲁南置业返还薛城城建购房资金4.8亿元，支付违约损失129766200元；3.律师费676万元，保险公司保全担保保险费124万元，共计800万元由鲁南置业承担；4.案件受理费、保全费由鲁南置业承担。

一审法院认定事实：2015年2月13日，薛城城建与鲁南置业签订了《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置购置协议》《补充协议》。

《棚改回迁安置房合作购置协议》约定：本合作开发协议（下称“本协议”）由薛城城建（下称“甲方”）、鲁南置业（下称“乙方”）于2015年2月13日在山东枣庄签署，鉴于：ｌ、飞耀控股集团有限公司（原“浙江飞耀建设集团有限公司”）已于2011年4月8日竞得薛2011-2宗地的国有建设用地使用权；2、乙方系飞耀控股集团有限公司为开发上述地块而成立的项目公司，负责开发上述地块项目；3、甲方为解决拆迁户的安置问题，决定购置乙方上述地块中住宅房（下称“本项目”）。根据有关法律法规的规定，经甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上就购房事宜达成如下协议，以资共同信守：第一条购房方式1.1甲方和乙方同意按照本协议约定的条款和条件就本项目进行合作。本协议签署后，甲方向乙方支付人民币3.2亿元的购房资金（下称“购房资金”）。1.2甲方负责协调相关政府职能部门及公共事业单位等，依据《枣庄市棚户区改造安置房建设有关规费减免政策》（枣政办字［2010］80号）有关规定使项目顺利推进，产生的协调费用由乙方承担。1.3乙方负责开发建设，本项目取得住宅《预售许可证》后，甲方购买约80800平方米住宅房屋，具体购买人由甲方提供名单（下称甲方购买人），由乙方与甲方购买人分别签订商品房买卖合同及补充协议，在签订商品房买卖合同及补充协议后，甲方支付的购房资金均立即无息抵作甲方购买人的相应房价款（即房款由甲方代付）。1.4双方明确，本项目的开发建设及运营管理由乙方负责，甲方不参与本项目的具体经营管理，不承担本项目的经营风险。乙方拥有本项目其他已办和未办产权登记之房屋、建筑物、构筑物、地上、地面及地下空间的权属（但已计入房屋公摊面积的除外），乙方有权进行分割转让、抵押、出租或自行使用，并享有其收益，具体包括但不限于以下建筑物、构筑物、空间：1.4.1除甲方购买房屋以外的其他全部房屋；1.4.2项目建筑区划内全部车库、地下车位、地下自行车库及其他地下空间、非占用业主共有道路或其他共有场地用于停放汽车的地面车位，以及人防工程的使用权（平时）及收益权。1.4.3项目建筑区划内储藏室、夹层、结构层、架空层等。1.4.4项目建筑区划内，未计入买受人应分摊的共有房屋建筑面积的建筑物（构筑物），未办理产权登记的建筑物、构筑物，构造上可以独立利用的空间或区域，以及其他依法应属于乙方所有的房屋、场地及设施。第二条合作资金支付2.1甲方应于本协议签订后分别在27个工作日（1.6亿元）和4个月内（1.6亿元）将3.2亿元购房资金支付至乙方名下的甲乙双方共管账户，付款日以甲方合作款项实际支付之日为准（下称“付款日”）；2.2共管账户信息如下：账户名称：山东鲁南国际城置业有限公司开户银行：中国建设银行永兴东路分理处账号：37×××99第三条房屋的建设3.1乙方应于付款日起三十六【36】个月内完成甲方购买房屋的建设，达到交房条件（毛坯房）并办理交房手续。3.2乙方在建设项目规划设计方案的总平图经规划部门批准，甲方优先选择拟购买房屋的坐落、套数等。第四条房屋的购买4.1甲方拟购买房屋总建筑面积约为80800平方米（最终以房屋测绘机构出具的实测绘报告为准），建筑面积差异处理等事项以本协议、商品房买卖合同及补充协议约定为准。4.2甲方拟购买房屋的购买单价按建筑面积计价，平均为每平方米人民币3960元（大写叁仟玖佰陆拾圆）；4.3乙方应于甲方拟购买的房屋取得《预售许可证》后【7】个工作日内通知甲方，甲方应在收到通知后尽快确定甲方购买人。第五条房屋的交付5.1甲方购买的房屋暂定于付款日起三十六【36】个月内具备交付条件。5.2房屋交付条件为通过各项竣工验收并备案，交付标准为毛坯房（路通、电、水、燃气具备开户条件）。5.3乙方交付房屋前，甲方应督促甲方购买人结清房价款、物业维修基金，甲方购买人应与乙方指定物业管理公司签订前期物业服务协议、业主管理规约，预付物业服务费、能耗费等相关费用。5.4房屋的具体交付时间、权属转移登记以商品房买卖合同、补充协议约定内容为准，如发生本协议及商品房买卖合同、补充协议约定的可顺延事由的，交付时间、权属转移登记时间相应顺延。5.5甲乙双方及甲方购买人应根据法律规定各自承担因房屋买卖产生的税金、交易费、产权登记费等税费。第六条合作购房面积的调整6.1双方根据甲方支付合作资金3.2亿元除以购买平均单价每平方米3960元计算甲方可购房总面积。6.2在实际购房套数面积之和最接近可购房总面积的情况下，如总价不足3.2亿元的差额由乙方在商品房买卖合同签订后【60】个工作日内向甲方无息返还；如总价超过3.2亿元的，超过的差额部分由甲方购买人在商品房买卖合同签订后【60】个工作日内向乙方支付。6.3如因政府规划审批原因造成的本项目中规划住宅面积不足，不足部分甲方可选择购买项目中公寓等其它房产或要求乙方在预售许可证领取之日起【60】个工作日内退还甲方不足部分的房款。第七条违约责任7.1甲方未按照本协议约定支付购房资金或其他应支付款项的，每逾期一日，甲方应按应付未付部分资金的0.3‰支付违约金。7.2乙方未按照约定期限交房、返款的，每逾期一日，乙方应按未交付部分房屋的已支付价款的0.3‰计算违约金。7.3除有约定除外，任何一方无正当理由单方解除本协议，应向对方支付合作资金10%的违约金。另外，双方还就不可抗力、通知、保密、其他等事项作了约定。

2015年2月13日，薛城城建作为甲方，鲁南置业作为乙方，双方又签订了《商业门面回迁安置购置协议》，协议约定，鉴于：1.甲方根据国家有关政策，为解决拆迁户安置问题需要购置火车站地区的商业门面房。2.乙方在枣庄市薛某某站前广场开发城市综合体鲁南国际城项目。3.双方同意由乙方建设甲方购置上述项目商业门面房（下称“本项目”）。根据有关法律法规的规定，经甲乙双方友好协商，在平等自愿的基础上就本项目合作事宜达成如下协议，以资共同信守：第一条合作方式1.1甲方和乙方同意按照本协议约定的条款和条件就本项目进行合作。本协议签署后，甲方向乙方支付人民币1.6亿元的购房资金（下称“购房资金”）。1.2甲方负责协调相关政府职能部门及公共事业单位等，依据《枣庄市棚户区改造安置房建设有关规费减免政策》（枣政办字【2010】80号）有关规定使项目顺利推进。产生的协调费用由乙方承担。1.3乙方负责开发建设，本项目取得房产证后，甲方以平均每平方米20000元单价购买约8000平方米商业门市房，提供给拆迁安置户，具体购买人由甲方提供名单（下称甲方购买人），由乙方与甲方购买人分别签订商品房买卖合同及补充协议，在签订商品房买卖合同及补充协议后，甲方支付的购房资金均立即无息抵作甲方购买人的相应房价款（即房款由甲方代付）。1.4双方明确，本项目的开发建设及营运管理由乙方负责，甲方不参与本项目的具体经营管理，不承担本项目的经营风险。乙方拥有本项目其他已办和未办产权登记之房屋、建筑物、构筑物、地上、地面及地下空间的权属（但已计入房屋公摊面积的除外），乙方有权进行分割转让、抵押、出租或自行使用，并享有其收益，具体包括但不限于以下建筑物、构筑物、空间；...。第二条购房资金支付2.1甲方应于本协议签订后120天内将1.6亿元购房资金支付至乙方名下的甲乙双方共管账户，付款日以甲方购房款项实际支付之日为准（下称“付款日”）；2.2共管账户信息如下：账户名称：山东鲁南国际城置业有限公司开户银行：中国建设银行永兴东路分理处账号：37×××99。第三条房屋的建设3.1乙方应于付款日三十六（36）个月内完成甲方购买房屋的建设，达到商品房的交房条件并办理交房手续。3.2建造的标准乙方报政府规划部门的审批文件为准，具体由乙方设计后甲方确认。3.3乙方在建设项目规划设计方案的总平面图经规划部门批准后，甲方除项目3＃地块外，有优先连续划区域选择拟购买房屋的坐落（位于一层、二层）、套数等的权利，除本协议第4.3条规定的情形外，甲方未选房前乙方不得预销售。第四条房屋的购买4.1甲方拟购买房屋总建筑面积暂定约为8000平方米（最终以房屋测绘机构出具的实测绘报告为准），建筑面积差异处理等事项以本协议、商品房买卖合同及补充协议约定为准。4.2甲方拟购买房屋的购买单价按建筑面积计价，平均为每平方米人民币20000元（大写贰万圆）；4.3在乙方取得建设工程规划许可证之日起，如双方任意一方由于客观原因不再履行本协议约定的门面房购买条款，应提前7个工作日书面通知对方，乙方应在接到（或发出）通知后的360天内全额返还甲方购房资金，如逾期未返还，按人民银行同期贷款利率支付利息（从甲方付款日起计算）。4.4如上条约定还款到期时，且乙方取得预售许可证后的60个工作日内未履行4.3条中的还款约定，乙方同意将未销售的门市房、商贸房及公寓，以甲方委托的有资质的评估机构评估，按评估价格的百分之六十的价格出售给甲方，以抵作4.3条约定的未还款项。第五条房屋的交付5.1甲方购买的房屋于付款日起三十六（36）个月内具备交付条件。5.2房屋交付条件为通过各项竣工验收并备案，交付标准为商业毛坯房（路通、电、水具备开户条件）。5.3乙方交付房屋前，甲方应督促甲方购买人结清房价款、物业维修基金，甲方购买人应与乙方指定物业管理公司签订前期物业服务协议、业主管理规约，预付物业服务费、能耗费等相关费用。5.4房屋的具体交付时间、权属转移登记以商品房买卖合同、补充协议约定内容为准，如发生本协议及商品房买卖合同、补充协议约定的可顺延事由的，交付时间、权属转移登记时间相应顺延。5.5甲乙双方及甲方购买人应根据法律规定各自承担因房屋买卖产生的税金、交易费、产权登记费等税费。第六条购房面积的调整6.1实际购买时根据末套房的情况双方可就面积作适当调整，超出面积部分甲方或甲方的购买人在签订购房合同前向乙方支付差价；总价不足1.6亿元的差额部分由乙方在签订末套购房合同后【7】个工作日内向甲方无息返还。第七条违约责任7.1甲方未按照本协议约定支付合作资金或其他应支付款项的，每逾期一日，甲方应按应付未付部分资金的0.3‰支付违约金。7.2乙方未按照约定期限交房、返款的，每逾期一日，乙方应按未交付部分房屋的已支付价款的0.3‰计算违约金。7.3除本协议有约定外，任何一方无正当理由单方解除本协议，应向对方支付购房资金10%的违约金。另外，双方还就不可抗力、通知、保密、其他等事项作了约定。

2015年2月13日，薛城城建与鲁南置业签订了《补充协议》约定，甲方：薛城城建，乙方：鲁南国际。甲乙双方于2015年【】月【】日签订了《安置房购房协议》（下称“主协议”）。为保证项目开发的顺利进行，进一步明确双方有关责任，在主协议的基础上签订本补充协议。一、项目土地出让金、购房资金的支付及土地证办理1.1乙方需于本协议签订后的3天内，即2015年【】月【】日前向国土部门支付土地出让金6000万元。1.2在乙方支付上述6000万土地出让金后，甲方应向乙方全额支付主协议约定的购房资金3.2亿元，具体支付时间为：在乙方支付上述6000万土地出让金之日起27个工作日内，甲方支付50%购房资金计1.6亿元；在乙方支付上述6000万土地出让金之日起4个月内，甲方再支付50%购房资金计1.6亿元。该两笔资金共计3.2亿元均汇至甲乙双方共管账户，支出时由甲乙双方共同参与办理相关手续。1.3乙方向国土部门支付相应金额的土地出让金后，甲方协调政府及国土部门落实分割办理5本土地证等相关手续。二、甲方需承担的项目合作开发的其他工作甲方与政府及国土、规划、房管、建设、财政、税务等相关部门协调，以保障项目的顺利开发：2.1项目将依照《枣庄市棚户区改造安置房建设有关规费减免政策》（枣政办字[2010]）80号）有关规定给予支持。2.2根据项目实际进度，项目涉及的市政道路、下沉广场、街头绿地等公建设施建设事宜可委托乙方实施。2.3依照有关政策规定办理项目地下一层商业用房分割产权证。三、其他条款3.1如甲方按约履行义务而乙方违约的，则乙方应根据与国土部门的相关合同及主协议承担违约责任。3.2任何一方违反主协议或本协议约定的义务，除按主协议承担违约责任外，还应赔偿非违约方的损失，损失包括并不限于违约金、诉讼费、保全费、律师费、交通费、取证费等。3.3甲方违反本补充协议或主协议的义务或责任，造成乙方的损失，乙方可要求直接以减少甲方可购买的房屋面积的形式抵扣或从返还购房资金中抵扣。3.4本补充协议与主协议具有同等效力，未尽事宜双方协商另行签订协议。3.5本补充协议壹式肆份，甲方执贰份，乙方执贰份，自双方签字盖章之日生效。

2011年4月22日，枣庄市国土资源局与浙江飞耀建设集团有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定将宗地编号为薛2011-2土地出让给浙江飞耀建设集团有限公司。

2015年2月25日，枣庄市国土资源局作为甲方、飞耀控股集团有限公司（原浙江飞耀建设集团有限公司）作为乙方、鲁南置业作为丙方签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，约定，鉴于：1、2011年4月8日，乙方通过挂牌方式竞得枣庄市薛某某临山西路北侧、水兴西路南侧，宗地编号为薛2011-2号的一宗国有建设用地使用权，宗地面积为82242平方米，成交价6.4亿元，出让时规划用地性质为商服业，土地使用年期40年。国有建设用地使用权出让合同号为：枣庄01-2011（薛城）0008号。2、2014年12月1l日枣庄市人民政府《关于同意调整薛某某火车站广场片区改造规划用地性质的批复》（枣政字【2014】78号）和2014年12月15日枣庄市规划局《关于转送薛某某火车站广场片区改造规划用地性质调整的函》（枣规函字【2014】254号）批准该项目规划调整：用地性质调整为商住用地，用地面积82242平方米，住宅面积不超过总建筑面积的15%。3、根据开发建设经营需要，经乙方公司决定成立了鲁南置业，即丙方。经甲、乙、丙三方协商，同意对枣庄01-2011（薛城）0008号《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》）签订如下补充协议：一、根据《出让合同》之补充条款及乙方《申请书》，同意将薛2011-2号土地使用权受让人由乙方变更为丙方。二、《出让合同》第五条约定的土地用途调整为商住用地，住宅面积不超过总建筑面积的15%。三、《出让合同》第六条约定的交付宗地时间调整为出让金缴清之日起90日内。四、《出让合同》第七条约定的国有建设用地使用权出让年限调整为商服业用地40年、住宅用地70年。五、《出让合同》第十条第二款约定付款时间调整为：第一期自补充协议生效之日起30日内，支付3.2亿元人民币（含己支付的l亿元价款）；第二期自补充协议生效之日起150日内，支付3.2亿元人民币。六、《出让合同》第十三条约定的宗地范围内新建建筑物主体建筑物及附属建筑物性质调整为：商服楼、住宅楼。七、《出让合同》第十六条第一款约定的宗地建设项目的开竣工时间调整为：在2015年l0月8日之前开工，在2018年9月30日之前竣工。八、本协议与《出让合同》具有同等法律效力，丙方要严格要求按照枣庄0l-2011（薛城）0008号《国有建设用地使用权出让合同》以及本协议的约定履行权利和义务。九、本协议一式陆份，甲乙丙三方各执贰份。十、本协议内容已经市政府批准，经各方签字盖章后生效。

上述协议签订后，薛城城建按照合同约定向鲁南置业支付了全部购房款项4.8亿元。八次付款时间及金额为：2015年3月12日，5500万；2015年3月19日，5000万；2015年3月24日，4600万；2015年3月30日，4000万；2015年4月17日，7000万；2015年4月22日，6000万；2015年4月27日，7000万；2015年5月7日，8900万。以上共计4.8亿元。

鲁南置业交纳了涉案土地出让金后，1600多万元的税金没有缴纳，现没有取得涉案土地的国有建设用地使用权证书。涉案土地的建设规划尚未得到政府批准。鲁南置业对涉案项目至今没有开工建设。

2016年8月3日，鲁南置业向枣庄市国土资源局提出《关于终止履行枣庄01-2011（薛城）0008号国有建设用地出让合同及补充协议、退还土地的申请》，内容如下：我公司（鲁南国际）系由飞耀控股集团有限公司（下称：飞耀控股）为开发薛2011-2号地块，进行枣庄火车站西站东侧棚户区改造项目（下称：项目）所成立的项目公司。在受让项目用地后，由于市场因素和自身经营原因，我公司靠自有资金已没有能力支付项目土地款及开发费用，只能多渠道筹资。为此，我公司与薛城城建分别签订了《棚改回迁安置房购置协议》和《商业门面回迁安置房购置协议》（统称：《安置房购房协议》），向薛城城建筹资4.8亿元；另向自然人霍晓虎借款人民币1.3亿元。我公司所筹集的上述人民币6.1亿元款项，加上原来缴纳的1亿元土地竞拍保证金，在支付6.4亿元土地出让金、项目前期开发费用、借款费用后，已所剩无几。在我公司急需继续筹资之际，我公司原实际控制人张跃飞却因涉嫌非法吸收公众存款被东阳市人民检察院批准逮捕，我公司就此陷入无人管理、资金断裂的困境。在张跃飞被逮捕后，为盘活项目，我公司股东、债权人竭尽所能寻找项目投资人，向多家银行申请贷款。但是，受张跃飞被羁押的影响，投资人及银行均对我公司缺乏信心。尤其是近年来，项目主打的商业地产持续低迷，项目本身存在容积率偏高（5.38）、商业与住宅比例不适应当地市场等方面的因素，虽然我公司积极与各类投资人接洽，但投资人对本项目投资意愿极低。鉴于以上情况，我公司在承担巨大的债务压力的情况下仍未放弃努力，但投资人提出的容积率调整、商住面积比例的调整、土地价款的调整等一系列问题需要较长时间才可能解决；但根据我公司与贵局签订的枣庄01-2011（薛城）0008号国有建设用地出让合同第七章第三十一条及2015年2月16日签署的《国有建设用地使用权出让合同补充协议》相关条款的约定，我公司必须在2016年8月7日前向贵局提出终止履行土地出让合同的申请，才能最大程度地保护公司与债权人的利益。迫于无奈，我公司向贵局申请终止履行土地出让合同，请求向贵局退还薛2011-2号地块，并请求贵局根据土地出让合同的约定向我公司退还土地出让金6.4亿元；与此同时，我公司仍将与主管部门及投资人积极沟通项目方案的调整，以期能够尽快重新启动项目的开发。

另查明，薛城城建就本案委托山东薛国律师事务所代理本案一审诉讼，约定向山东薛国律师事务所支付诉讼代理费6760000元。

薛城城建申请保全薛2011-2号土地使用权时提供担保，由华安财产保险股份有限公司承保，薛城城建支付的保险费为124万元。

一审法院认为，案件争议焦点是，第一，涉案《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置协议》及其《补充协议》应否解除；第二，薛城城建请求返还4.8亿元及支付违约损失的请求应否得到支持；第三，薛城城建请求的相关损失包括律师费、保险费共800万元应否得到支持。

薛城城建与鲁南置业签订的《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置协议》及其《补充协议》无论是从合同名称、买卖内容和双方的权利义务来衡量，还是从薛城城建起诉时主张的基础法律关系来评判，本案应定为商品房预售合同纠纷。虽然涉案土地的出让金已经缴纳，但因尚未取得涉案土地的建设用地使用权，且涉案项目建设规划尚未得到批准，涉案房屋未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条关于“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置协议》及其《补充协议》均为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同，自始没有法律约束力。故，薛城城建请求判令解除上述合同的请求，不予支持。

本案中，造成上述合同无效的直接原因是鲁南置业投资不到位，至今没有取得涉案土地的建设用地使用权，涉案项目迟迟不能开工建设，对此，应承担主要过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的关于无效合同的处理原则，当事人因无效合同取得的财产应予以返还。薛城城建向鲁南置业支付的4.8亿元购房款应予以返还。对于薛城城建主张的违约损失129766200元，实为涉案无效合同中约定的违约金，因合同无效，薛城城建请求鲁南置业承担违约责任不予支持。但因鲁南置业收取了薛城城建的4.8亿元购房款，鲁南置业应承担占用4.8亿元购房款的利息损失，即应当按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿薛城城建的利息损失。即以5500万元为基数，自2015年3月12日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以5000万元为基数，自2015年3月19日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以4600万元为基数，自2015年3月24日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以4000万元为基数，自2015年3月30日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以7000万元为基数，自2015年4月17日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以6000万元为基数，自2015年4月22日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以7000万元为基数，自2015年4月27日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以8900万元为基数，自2015年5月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。

对于薛城城建主张的律师费676万元、保险公司保全担保保险费124万元，由于薛城城建对造成涉案合同无效也存在过错，故，对薛城城建所主张的律师费、保险公司保全担保保险费应由鲁南置业赔偿的请求，不予支持。

一审法院判决如下：一、鲁南置业于一审判决生效之日起十日内向薛城城建返还480000000元；二、鲁南置业于一审判决生效之日起十日内向薛城城建支付购房款利息（以5500万元为基数，自2015年3月12日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以5000万元为基数，自2015年3月19日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以4600万元为基数，自2015年3月24日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以4000万元为基数，自2015年3月30日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以7000万元为基数，自2015年4月17日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以6000万元为基数，自2015年4月22日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以7000万元为基数，自2015年4月27日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；以8900万元为基数，自2015年5月7日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息。）；三、驳回薛城城建的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3146309元，保全费5000元，共计3151309元，由枣庄市薛某某城市建设综合开发公司负担315131元，由山东鲁南国际城置业有限公司负担2836178元。

本院二审期间，当事人未提交新证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

另查明，枣庄市中级人民法院于2019年4月3日作出（2019）鲁04破申2号民事裁定书，裁定受理霍晓虎对鲁南置业的破产清算申请。2019年4月13日，枣庄市中级人民法院作出（2019）鲁04破1号决定书，指定山东法扬律师事务所担任鲁南置业管理人。

本院认为，根据本案当事人的上诉请求、答辩意见，并经上诉人与被上诉人确认，本案二审争议的焦点问题为：一审判决关于鲁南置业按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息损失是否正确。

关于鲁南置业上诉主张购房款系鲁南置业自有资金多次周转形成，未实际占用薛城城建资金，不应承担资金利息损失的问题。合同债权债务关系的法律效力依法发生于协议当事人之间，薛城城建基于案涉《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置购置协议》及《补充协议》等系列协议向鲁南置业支付4.8亿元，鲁南置业仅可依据合同约定和法律规定提出抗辩。至于政府与薛城城建之间是否存在循环支付行为以及两者属于何种法律关系，与鲁南置业无涉，并不影响薛城城建依据上述系列协议的实际支付情况向鲁南置业主张相关权利。二审中，鲁南置业明确对4.8亿元购房款总额没有异议，其管理人亦称在债权申报期间薛城城建向管理人申报债权，管理人依法作出审查意见已对其主张的债权本金人民币4.8亿元予以确认。故关于购房款系鲁南置业自有资金多次周转形成的主张，本院不予支持。

鲁南置业上诉主张薛城城建未能履行协议及口头约定有效协助解决项目规划问题、推进项目开发，导致容积率问题一直未能解决，存在明显过错，需要承担责任。对此，《棚改回迁安置房合作购置协议》《商业门面回迁安置购置协议》及《补充协议》约定，薛城城建虽可依据相关法律法规及政策规定对项目进展给予一定协调之帮助，但“并不参与项目的具体经营管理，不承担项目的经营风险”，即对项目实际开展、推进并无直接责任。从鲁南置业于2016年8月3日向山东省枣庄市国土资源局提出的《关于终止履行枣庄01-2011（薛城）0008号国有建设用地出让合同及补充协议、退还土地的申请》来看，其终止项目开发的主要原因在于市场因素、自身经营原因以及该公司自有资金不足。涉案土地的建设用地使用权尚未取得，涉案项目建设规划未得到批准，涉案房屋没有取得商品房预售许可证，案涉系列合同均无效。鲁南置业应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条将因无效合同取得的财产予以返还，即，鲁南置业应返还薛城城建支付的4.8亿元购房款及相应资金占用利益，故一审判决鲁南置业按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息损失，并无不当。

此外，鲁南置业管理人提出，2019年4月3日，枣庄市中级人民法院裁定受理霍晓虎对鲁南置业的破产清算申请，主张根据《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款关于“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息”之规定，鲁南置业按照一审判决所承担的主债务之利息责任，应自枣庄市中级人民法院受理该公司破产申请时起停止计算。根据《中华人民共和国企业破产法》第十二条第二款关于“人民法院受理破产申请后至破产宣告前，经审查发现债务人不符合本法第二条规定情形的，可以裁定驳回申请”的规定，破产程序具有不确定性。因此，不宜在本案中对停止计息问题进行判定。受理破产申请的法院即枣庄市中级人民法院可根据该破产案件的具体审理情况，确定鲁南置业就主债务的利息部分承担责任的截止时间。

综上，鲁南置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费19685元，由山东鲁南国际城置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　万　挺

审判员　张　纯

审判员　潘　杰

二〇一九年九月二十六日

法官助理  马  冉

书 记 员　赵雅丽