深圳前海动产财富管理有限公司等与北京耀辉置业有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人(一审被告）：深圳前海动产财富管理有限公司，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。

法定代表人：程朗桄，总经理。

委托诉讼代理人：周蕊，北京市京师律师事务律师。

委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务律师。

被上诉人(一审原告)：北京耀辉置业有限公司，住所地北京市朝阳区建国路82号院1号楼14层15。

法定代表人：吴邦，总经理。

委托诉讼代理人：雷爱民，北京市安和利律师事务所律师。

委托诉讼代理人：徐丹丹，北京市安和利律师事务所律师。

一审被告：深圳市动产资本管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道福安社区益田路5033号平安金融中心67楼6708。

法定代表人：彭跃，执行董事。

委托诉讼代理人：周蕊，北京市京师律师事务律师。

委托诉讼代理人：梁志强，北京市京师律师事务律师。

上诉人深圳前海动产财富管理有限公司（以下简称前海财富公司）因与被上诉人北京耀辉置业有限公司（以下简称耀辉置业公司）、一审被告深圳市动产资本管理有限公司（以下简称深圳动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第三中级人民法院（2019）京03民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人前海财富公司、一审被告深圳动产公司的共同委托诉讼代理人周蕊、梁志强与被上诉人耀辉置业公司的委托诉讼代理人雷爱民、徐丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

前海财富公司上诉请求：一、请求依法撤销一审法院（2019）京03民初648号民事判决书第一项判决，并改判为“耀辉置业公司与前海财富公司签订的编号为BJKP-JZYGCB-(17-26)-201804045房屋租赁合同（以下简称“北塔合同”）于2020年3月6日解除”，或发回重审；二、请求依法撤销一审法院（2019）京03民初648号民事判决书第二、第三、第四、第五、第六、第七项判决；维持第八项判决结果；或发回重审；三、由被上诉人耀辉置业公司承担本案一审、二审诉讼费用。

事实与理由：一、北塔合同的解除时间应该为2020年3月6日，解除原因为耀辉置业公司强制收回位于北京市佳兆业广场北塔17-26层01-04的房屋（以下简称“案涉房屋”）。一审法院对耀辉置业公司解除合同书面通知并未送达给前海财富公司事实未查清。耀辉置业公司于2020年3月6日单方强制收回北塔案涉房屋，因此双方合同目的不能实现的时间系2020年3月6日，合同解除系因合同目的不能实现导致的解除。根据合同第17条是关于通知的特别约定，17．1款指定的有通讯地址，即使耀辉置业公司书面送达解除通知书也应首先遵守17．1款的约定，而非直接适用17．2款的约定。在没有向前海财富公司指定的通讯地址送达就以在次承租人处张贴解除合同通知为有效送达，前海财富公司认为一审法院认定合同解除时间有误。且合同17．2款违反合同法中为保护交易对有关送达的立法原意，排除前海财富公司知情权的约定系滥用解除权无效条款，即使认定有效，该条款的适用范围不应当包括合同解除权的行使的送达。一审判决认定合同解除时间为2019年11月4日，前海财富公司认为一审判决认定的北塔合同解除时间错误，故北塔合同的解除时间应该为2020年3月6日。二、耀辉置业公司构成根本违约，前海财富公司有权拒交租金。耀辉置业公司提供的房屋不符合约定用途，致使房屋在使用上存在管理限制，无法正常办理营业执照。耀辉置业公司有义务保证承租人可以正常办理营业执照，否则，耀辉置业公司构成违约。事实上，耀辉置业公司签订合同时故意隐瞒案涉房屋用途为公寓性质、房屋尚未办理好房屋所有权证等情形，导致案涉房屋无法正常办理营业执照。且案涉房屋内通讯信号不良，影响正常办公，耀辉置业公司构成违约。在此情况下，前海财富公司作为承租人当然有权行使法定解除权拒交租金。一审判决认定手机讯号以及无法办理工商注册问题均不足以构成前海财富公司拒付租金的理由，从而认定耀辉置业公司有权以前海财富公司违约为由解除合同，显然是适用法律错误。三、耀辉置业公司无权要求前海财富公司支付租金、装修期间优惠租金差价、解除合同违约金、房屋占有使用费、财产保全保险费、律师费等费用。北塔合同履行过程中，由于耀辉置业公司的过错，致使案涉房屋绝大部分没有实际使用，部分出租的亦因为无法正常使用导致次承租人拒绝缴纳租金、解除合同并要求赔偿损失、双倍退还租赁保证金等，致使前海财富公司合同目的无法实现，遭受巨大亏损。故耀辉置业公司不仅无权要求前海财富公司支付合同履行期间内尚未支付的租金，还应当退还前海财富公司已经支付的租金，无权要求前海财富公司支付装修期间优惠租金差价、解除合同违约金、财产保全保险费、律师费。耀辉置业公司于2020年1月2日收回约2500平方米房屋，该部分房屋自该日起，不应当再计算租金或者房屋占有使用费。耀辉置业公司于2020年3月6日收回其余房屋，北塔合同于该日全部解除，故前海财富公司并没有在北塔合同解除后继续占有房屋的行为，不需要支付房屋占有使用费。四、一审未能查清租赁合同目的。前海财富公司租赁耀辉置业公司房屋的合同目的是转租、分租盈利。北塔合同有明确约定前海财富公司享有转租权。根据北塔合同约定，一审中耀辉置业公司主张前海财富公司不具有转租权的依据系第10条乙方权利义务中第10．13款及第15条合同解除中第15．1（2）款约定的未经耀辉置业公司同意前海财富公司不具有转租权。但合同第11条转租、转让特别条款第11．1款明确约定耀辉置业公司同意前海财富公司将所租赁房屋进行转租、分租。且耀辉置业公司多次到过次承租人承租房屋现场，交付房屋后，北塔开始对外转租。耀辉置业公司作为北京佳兆业南塔、北塔的产权人并委托了物业对其日常事务的管理，耀辉置业公司称对前海财富公司将所租南塔、北塔转租的事实不知与事实及常理也不符。五、前海财富公司不付租金的行为系不安抗辩权、不构成违约。前海财富公司根据不安抗辩权采取不足额支付租金及不支付租金的行为，该行为不应当被认定为系前海财富公司一方的过错，应对前海财富公司未支付的租金部分予以酌减。六、根据《租赁意向书》双方虽签署两份租赁合同，但南塔、北塔房屋租赁系为一个整体，南塔、北塔租赁纠纷一审法院应当合并审理，一审法院遗漏对南塔租赁系本合同一部分的事实。七、一审法院以前海财富公司不支付房租违约为理由判决前海财富公司既承担不支付房租的违约责任又要承担耀辉置业公司以不支付房租为由强制收回房屋后合同解除的责任，前海财富公司认为对同一违约行为承担多重违约责任的判决结果有误。在庭审过程中，前海财富公司以租赁案涉房屋期间爆发新冠疫情为由，主张法院对前海财富公司未支付租金酌情予以减免。综上，一审法院认定事实有误且有遗漏事实未查清，双方解除合同的时间为2020年3月6日，并驳回耀辉置业公司其他诉讼请求，或者发回重审。

耀辉置业公司辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2018年2月10日，耀辉置业公司与前海财富公司签订北塔合同，约定耀辉置业公司将位于北京市佳兆业广场案涉房屋出租给前海财富公司。合同签订后，自2018年10月起，前海财富公司未按合同约定足额支付租金，自2019年8月23日，前海财富公司未再向耀辉置业公司支付任何租金。前海财富公司的行为构成根本违约，耀辉置业公司根据合同约定，向前海财富公司提出解约，并要求其承担违约责任，于法有据，一审法院判决正确，应被支持。二、前海财富公司、深圳动产公司的上诉请求缺乏事实和合同依据，应被全部驳回。1．双方合同第10．17条款明确约定，前海财富公司应自行申请并取得法律法规规定开展经营业务获得所需的一切许可和批准，因此办理经营营业执照系承租方的义务，而非耀辉置业公司的义务。双方北塔合同2．4条款明确约定租赁用途为办公，前海财富公司从未告知耀辉置业公司其租赁用途系为转租。合同第10．13条款和15．1（2）项条款明确约定，未经耀辉置业公司书面同意，前海财富公司不得擅自转租或调换给他人使用，否则耀辉置业公司有权解除本合同，且不承担违约责任。前海财富公司在未征得耀辉置业公司书面同意且未告知的情况下，擅自将房屋转租给他人，已经构成违约。合同第11．1条款是对在经耀辉置业公司同意前海财富公司转租、分租情况下的约定，即使是该条款，亦约定前海财富公司应保证其转租方、承租方履行北塔合同及补充协议等相关协议关于承租方的相关义务。2．关于前海财富公司主张的北楼信号不良和幕墙漏水，仅是个别时间、少数些许房屋发生，并不影响案涉房屋的正常使用，且已及时维修完毕，耀辉置业公司已于一审时提交证据证明。且维修期间，前海财富公司并未因此拒绝支付租金，相反后续足额支付了该期间租金，一方面证明不影响案涉房屋正常使用的事实，同时证明前海财富公司现在以此为由拒付租金，显然是借口，应被驳回。3．一审法院认定2019年11月4日双方合同解除，正确有效。耀辉置业公司虽然未按合同17．1条款前海财富公司地址邮寄解约通知书，但一方面实际邮寄地址为前海财富公司承租后的实际办公地址（南塔房屋），亦为合法有效，另一方面耀辉置业公司亦根据17．2条款对前海财富公司租赁场所进行了解约通知书的现场张贴，一审中前海财富公司对张贴事实认可，依据17．2条款约定亦为有效送达。4．耀辉置业公司主张的诉讼请求均有合同依据，且关于违约金、房屋占用费的主张，已被一审法院进行适当调整，前海财富公司再主张金额过高，缺乏法律依据。5．深圳动产公司系前海财富公司100%控股股东，其承诺对前海财富公司北塔合同项下义务承担连带保证责任，一审法院判决深圳动产公司与前海财富公司承担连带保证责任，符合合同约定和法律规定。6．前海财富公司在一审中未曾以疫情原因主张过减免租金，现在二审中以此为由主张减免，明显与事实不符，不应被支持。综上，本案前海财富公司、深圳动产公司的上诉请求，均缺乏事实和合同依据，仅是恶意拖延向耀辉置业公司支付租金、违约金等相关费用的手段，故耀辉置业公司请求贵院查明情况，驳回前海财富公司、深圳动产公司的全部上诉请求。

深圳动产公司同意前海财富公司意见。

耀辉置业公司向一审法院起诉请求：1．判令耀辉置业公司与前海财富公司之间北塔合同于2019年11月4日解除；2．判令前海财富公司向耀辉置业公司支付欠付的租金人民币17125310．6元（自2019年6月1日至2019年11月4日的租金）；3．判令前海财富公司支付2018年4月16日至2018年8月31日期间、2019年4月16日至2019年7月15日期间优惠租金的差价人民币20716101元；4．判令前海财富公司支付延迟支付租金违约金（以第2项金额为基数，按照每日千分之五的标准，从2019年6月1日计算至实际给付之日，暂计算至2019年11月4日为人民币7474369．24元；5．判令前海财富公司支付违约金人民币12419660．6元（按照租赁期限最后六个月的平均月租金标准计算，三个月租金）；6．判令前海财富公司及时腾退房屋，并支付腾退前的房屋占用费（以4143220．20元/30天*3倍的标准计算，自2019年11月5日起计算至实际腾退房屋之日止）。以上1至6项，暂计算至2019年11月4日，合计总金额为人民币57745441元；7．判令深圳动产公司就前海财富公司上述1至6项诉求所确定的前海财富公司应负担的债务向耀辉置业公司承担连带保证责任；8．判令本案的诉讼费、诉讼财产保全费、财产保全保险费、律师费由前海财富公司、深圳动产公司承担。

一审法院认定事实：2018年1月29日，耀辉置业公司、前海财富公司、深圳动产公司签订《租赁意向书》，约定前海财富公司同意租赁耀辉置业公司所有的位于北京市朝阳区建国路86号的北京佳兆业广场北塔的案涉房屋15345．26平方米及南塔部分房屋4974．11平方米。该意向书约定前海财富公司应在意向书签订之日起2个工作日内向耀辉置业公司交纳5172860．97元作为意向金，该意向金于双方签订正式的《租赁合同》后，自动转化为租赁保证金的一部分。2018年1月30日，前海财富公司向耀辉置业公司支付意向金5172860．97元。

2018年2月10日，耀辉置业公司与前海财富公司签订北塔合同，约定耀辉置业公司将案涉房屋出租给前海财富公司，租赁面积为15345．26平方米。租赁期限为120个月（含装修期），自2018年4月16日起至2028年4月15日止，自租赁物物业交付日开始计算，租赁物业的交付日为2018年4月16日。合同项下装修期182个日历日，分别为自2018年4月16日至2018年7月15日，自2019年4月16日至2019年6月15日，自2027年4月16日至2027年5月15日。装修期内，前海财富公司须支付租金、公用事业费、物业管理费、装修管理费等。耀辉置业公司提供的装修期内的租金优惠是基于前海财富公司在履行合同过程中没有重大违约的前提下给予前海财富公司的商业优惠。在租赁期内，如因前海财富公司原因导致合同无法继续履行的或因前海财富公司违约导致耀辉置业公司解除合同的，则前海财富公司不享受装修期内的租金优惠。前海财富公司应按照装修期所在租约年度的月租金标准向耀辉置业公司补交该等装修期间的优惠租金。租金标准：2018年4月16日至2018年8月31日，1381073．4元/月；2018年9月1日至2019年4月15日，4143220．2元/月；2019年4月16日至2019年7月15日，1381073．4元/月；2019年7月16日至2020年12月31日，4143220元/月。如起租日所在月、租赁期限届满月、提前终止月等租期未满一个自然月，则该未满月固定租金=日固定租金×租赁面积×该未满月实际天数，日固定租金=（月固定租金×12）/365（保留小数点后两位，四舍五入）。租赁期限内，每期租金按月度计收。前海财富公司应于合同签订之日起5个工作日内支付首期租金（即2018年4月16日至2018年8月31日期间）。从第二期开始租金按月支付，前海财富公司应于每个自然月的25日以前以银行转账方式支付下月租金。前海财富公司应于合同签订后5个工作日内向耀辉置业公司一次性足额支付相当于最后一个租约年3个月固定租金标准的履约保证金，共计15226794．6元。履约保证金不是预付的租金。前海财富公司在《租赁意向书》项下已交付的意向金5172860．97元可折抵履约保证金。出现下列情形经耀辉置业公司书面通知前海财富公司后，前海财富公司收到耀辉置业公司书面通知后5日内仍未改正的，耀辉置业公司有权选择使用同等金额的履约保证金即时冲抵前海财富公司应当支付的欠款：（1）按合同约定前海财富公司影响耀辉置业公司支付租金等其他费用而前海财富公司未支付的；（2）因前海财富公司在租赁物业内的经营活动，导致耀辉置业公司被第三方（包括但不限于政府、客户、供货商、员工）追索或承担连带责任，给耀辉置业公司造成损失的；（3）其他按合同约定可扣除或没收前海财富公司履约保证金的情形。耀辉置业公司保证其是租赁物业的合法所有权人，有完全的权限、资质和能力签订租赁合同及履行租赁合同中耀辉置业公司的各项义务。前海财富公司应按合同约定支付租金、履约保证金、物业管理费、公用事业费、物业管理费保证金、公用事业费保证金等费用。耀辉置业公司同意前海财富公司因其经营需要将租赁物业部分转租、分租给第三方，但前海财富公司应保证其转租方、分租方均应履行租赁合同及补充协议、物业服务合同等相关协议关于承租方的相关义务，遵循耀辉置业公司物业大厦的相关制度和规范。无论任何原因导致合同提前解除的，前海财富公司均应自合同提前解除当日自费将租赁物业内的所有物品搬离租赁物业，并将租赁物业恢复至出租时的状态后返还耀辉置业公司。若前海财富公司未能按照约定期限完成租赁物业恢复原状工作并办理退还手续，则每逾期一日，前海财富公司应按租赁期限最后三个月的日平均租金三倍的标准向耀辉置业公司支付房屋占用费。逾期超过十日仍未办理退还手续的，耀辉置业公司有权采取更换门锁、对租赁物业停止水、电、空调等能源供用、控制前海财富公司工作人员进出租赁物业等自助强制措施。前海财富公司未按合同约定的方式和时间及时支付租金、履约保证金、物业管理费、公用事业费以及其他应由前海财富公司承担的费用之一或全部的，每逾期一日，按应缴款项之千分之五向耀辉置业公司支付违约金。逾期支付租金及上述任何款项单次延迟超过15日或累计延迟超过3次的（含本数），耀辉置业公司有权解除合同。前海财富公司未能按照合同约定的标准和期限交还租赁物业的，应当以合同终止前租金最高月的日租金的三倍为标准按日支付逾期违约金，直至前海物业公司交还租赁物业或耀辉置业公司按照合同的约定收回租赁物业，该违约责任与本合同就租赁物业交还的其他约定可以同时适用。除合同约定的违约责任外，若前海财富公司违反合同项下其他任何义务或责任的，耀辉置业公司有权要求前海财富公司限期改正，前海财富公司未在前期内改正的，从限期结束后的每一日，前海财富公司应向耀辉置业公司支付相当于通知发出时3倍租金标准的延迟履行违约金，直至前海财富公司改正为止。耀辉置业公司根据合同约定解除合同的，耀辉置业公司有权没收前海财富公司的全部履约保证金及其它保证金，同时前海财富公司还应向耀辉置业公司支付相当于三个月租金（按照租赁期限最后六个月的平均月租金标准计算）的违约金；耀辉置业公司有权要求前海财富公司按照合同的约定将承租的租赁物业恢复至原状后交还耀辉置业公司，若前海财富公司逾期不交换租赁物业，则前海财富公司应向耀辉置业公司承担自合同解除之日起至实际搬离之日止的房屋占用费，房屋占用费按照租赁期限最后三个月的日平均租金标准的三倍按日计收；耀辉置业公司有权向前海财富公司追偿因其违约所给耀辉置业公司带来的损失（包括但不限于赔偿金、诉讼费、律师费、滞纳金等）。合同约定的解除权均以书面通知的形式行使，解约通知送达对方后合同即解除，解约方应在解除权产生之日起两年内行使，超过两年未行使的，解除权消灭。合同因前海财富公司违约而终止的，耀辉置业公司有权不予退还履约保证金，同时前海财富公司须按照合同的约定支付其他违约金。

合同签订后，双方依约履行。自2018年10月起，前海财富公司未按照合同约定足额支付租金，2019年8月23日后，前海财富公司未再向耀辉置业公司支付租金。截止2019年8月23日，前海财富公司共向耀辉置业公司支付意向金、保证金及房屋租金共计49242179．22元。耀辉置业公司、前海财富公司均认可以上款项包含案涉房屋和南塔部分房屋。

2019年10月17日，耀辉置业公司向前海财富公司位于南塔部分房屋的办公地址邮寄《催款函》，要求前海财富公司交纳欠付租金。2019年11月1日，耀辉置业公司向前海财富公司位于南塔部分房屋的办公地址邮寄送达《解除租赁合同通知书》，主张前海财富公司自2019年6月起未向耀辉置业公司交纳租金，构成根本违约，故要求解除双方之间的租赁合同。该邮件显示2019年11月4日未妥投，备注（拒收），11月6日退回妥投。另耀辉置业公司在案涉房屋及南塔部分房屋张贴了《解除租赁合同通知书》。

前海财富公司主张案涉房屋存在手机讯号不好、玻璃幕墙漏水及无法办理工商注册等问题。前海财富公司就前述问题通过发送邮件、致函等方式要求耀辉置业公司予以整改修复、延迟付款、中止付款及保留主张损失赔偿的权利。

本案诉讼中，耀辉置业公司认可其已于2020年1月2日收回2110．2平方米的房屋，已于2020年3月6日收回其余房屋。

深圳动产公司系前海财富公司的唯一股东。深圳动产公司于2018年1月29日向耀辉置业公司出具《公司关系证明函》，载明前海财富公司系深圳动产公司的全资子公司，深圳动产公司就前海财富公司与耀辉置业公司签订的意向书、正式租赁合同、物业服务合同及相关协议中的内容承担不可撤销的连带保证责任。

另查，耀辉置业公司在本案中申请对前海财富公司、深圳动产公司采取保全措施，并以中国太平洋财产保险股份有限公司北京分公司的保函作为担保，耀辉置业公司为此支付保险费用69294．53元。耀辉置业公司为案涉房屋及南塔部分房屋相关诉讼支付律师费50万元。

一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除应当以通知的方式作出，合同自通知到达对方时解除。根据合同约定，前海财富公司逾期支付租金单次延迟超过15日或累计延迟超过3次的，耀辉置业公司有权解除合同。根据所查事实，前海财富公司存在欠付租金的事实，已达到了合同约定的解除条件，耀辉置业公司主张解除合同，具有合同与法律依据。耀辉置业公司已经通过邮寄和张贴公告的方式送达了解除通知，且前海财富公司亦认可送达解除通知的事实。故对于耀辉置业公司关于确认双方之间的租赁合同于2019年11月4日解除的诉讼请求，法院予以支持。前海财富公司主张案涉房屋存在手机讯号不好、玻璃幕墙漏水及无法办理工商注册等问题，其无法实现合同目的，故本案应为法定解除，而非约定解除。但根据所查事实，漏水问题已经进行了修复，手机讯号及办理工商注册问题均非合同约定应当由耀辉置业公司承担的义务，且以上问题均不足以构成前海财富公司拒付租金的理由，故前海财富公司相关主张缺乏事实依据，法院不予采纳。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或赔偿损失、支付违约金。前海财富公司未按照合同约定支付租金，已构成违约，应当承当违约责任。关于耀辉置业公司要求前海财富公司支付欠付租金及违约金的问题，根据所查事实，前海财富公司存在欠付租金的情况，其应当向耀辉置业公司支付欠付部分的租金，且合同约定前海财富公司在欠付租金的情况下应当支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，法院根据本案实际情况对欠付租金部分的违约金予以调整。关于装修期内优惠租金问题，根据合同约定，在租赁期内，如因前海财富公司违约导致合同解除的，前海财富公司应当按照装修期所在租约年度的月租金标准补交装修期的优惠租金。现北塔合同因前海财富公司违约而解除，耀辉置业公司要求其补交优惠租金，具有合同依据，法院予以支持。关于解除合同违约金问题，根据合同约定，因前海财富公司违约导致合同解除的，前海财富公司应当向耀辉置业公司支付违约金，故对于耀辉置业公司要求前海财富公司支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。关于房屋占有使用费问题，合同解除后，前海财富公司未按照约定返还房屋，应当支付房屋占有使用费。对于占有使用费的具体数额，法院将根据房屋交付时间并综合考虑本案实际情况予以酌定。对于耀辉置业公司主张的保全保险费和律师费，具有合同依据，法院予以支持，但其主张的律师费数额过高，法院根据本案及双方相关纠纷情况予以酌定。耀辉置业公司要求深圳动产公司就前海财富公司的付款义务承担连带保证责任具有事实依据，法院予以支持。据此判决：一、确认耀辉置业公司与前海财富公司签订的北塔合同于2019年11月4日解除；二、前海财富公司于判决生效之日起7日内向耀辉置业公司支付欠付租金17125310．6元及欠付租金违约金（违约金数额以17125310．6元基数，自2019年8月24日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、前海财富公司于判决生效之日起7日内向耀辉置业公司支付装修期间优惠租金差价20716101元；四、前海财富公司于判决生效之日起7日内向耀辉置业公司支付解除合同违约金12429660．6元；五、前海财富公司于判决生效之日起7日内向耀辉置业公司支付房屋占有使用费16085060元；六、前海财富公司于判决生效之日起7日内向耀辉置业公司支付财产保全保险费69294．53元、律师费17万元；七、深圳动产公司对上述第二项至第六项债务承担连带给付责任。八、驳回耀辉置业公司其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期限履行给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由前海财富公司负担案件受理费2782468元，由耀辉置业公司负担139123元，由前海财富公司负担2643345元。

本院二审期间，前海财富公司提出由于新冠疫情的爆发，请求法院酌情减免租金，双方当事人均没有提交新的证据。经本院调解，双方不能就分歧达成一致。

本院查明事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，双方签订的北塔合同，不存在《民法典》合同无效的情形，合同应属合法有效。

合同中约定解除合同的事由，待约定的事由出现时，享有解除权的一方或各方当事人有权解除合同。自通知到达对方时合同解除。根据北塔合同约定，前海财富公司逾期支付租金的行为，已达到了合同约定的解除条件，故合同解除的条件已成就。前海财富公司以应优先适用北塔合同特别通知条款第一款，先向前海财富公司通讯地址邮寄信件为由认为耀辉置业公司解除合同书面通知并未送达给前海财富公司。根据北塔合同的特别通知条款第十七条，条款中未对送达解除通知的适用顺序进行规定，根据合同约定，耀辉置业公司可以选择给前海财富公司通讯地址邮寄信件或在前海财富公司租赁物业门口、其他醒目位置张贴文件或在该租赁物业之任何部位留置文件。耀辉置业公司已经通过在承租房屋处张贴公告的方式送达了解除通知，视为耀辉置业公司已用通知的方式作出解除合同意思表示。故本院对一审法院认定的合同解除日期为2019年11月4日予以确认，前海财富公司主张的合同解除日期2020年3月6日缺乏事实依据，本院不予支持。

前海财富公司以无法正常办理营业执照、手机讯号不好为由主张耀辉置业提供的房屋不符合约定用途，无法正常使用。根据所查事实，办理工商注册问题与手机讯号问题均非合同约定应当由出租人耀辉置业公司应承担的义务。前海财富公司在订立合同之时未尽到合理的审慎义务，由此产生的不利后果应当由其自行承担。故以上理由不足以为支撑前海财富公司拒付租金、装修期间优惠租金差价、解除合同违约金、房屋占有使用费的依据。前海财富公司相关上诉请求缺乏事实及法律依据，故前海财富公司的相关上诉请求本院不予支持。

前海财富公司以南塔、北塔房屋租赁纠纷系一整体为由，认为这两房屋租赁合同纠纷应当合并审理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条，当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类，人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。北塔房屋租赁合同纠纷和南塔房屋租赁合同纠纷不属于必须合并审理的情形，一审法院考虑实际情况没有合并审理，程序正当。前海财富公司认为一审法院程序违法无法律根据，本院对前海财富公司的该项上诉请求不予支持。

本案庭审中,前海财富公司以新冠疫情为由让本院考虑酌减租金,但其并未提交相关证据证明前海财富公司因新冠疫情导致商业营收减少，影响前海财富公司实际经营，且前海财富公司的该项理由并未在一审中提出过。故本院对其该项上诉请求不予支持。

综上所述，前海财富公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费374777元，由深圳前海动产财富管理有限公司负担(已交纳)。

本判决为终审判决。

审判长　　许雪梅

审判员　　刘　辉

审判员　　汪　明

二〇二一年三月二十四日

书记员　　翟释然