北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司与北京市西城区德外绿化队房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告、反诉原告）：北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街****楼**（德胜园区）。

法定代表人：杨雪玉，执行董事。

委托诉讼代理人：王**，北京市中产律师事务所律师。

委托诉讼代理人：范志禛，北京市中产律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京市西城区德外绿化队，住所地，住所地北京市西城区德外安德路北滨河公园**iv>

法定代表人：宋连发，队长。

委托诉讼代理人：孟嗣雨，北京普纬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴湘昀，北京普纬律师事务所律师。

上诉人北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司（以下简称博朗公司）因与被上诉人北京市西城区德外绿化队（以下简称德外绿化队）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

博朗公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：1.一审法院程序违法，严重损害博朗公司的诉权。博朗公司在一审中提出反诉，并申请对扩建部分房屋进行造价鉴定，但一审法院不予采纳，直接驳回博朗公司的鉴定申请，严重损害博朗公司的诉权。2.一审法院不支持博朗公司主张的扩建造价费用属于认定事实错误。博朗公司自行出资对涉案房屋进行扩建，在房屋原有面积基础上扩建了448平方米。为此，博朗公司投入了巨额建造成本，当时博朗公司和德外绿化队口头约定，租期内博朗公司免费使用扩建部分，但双方并未约定合同到期后扩建部分房屋如何处理。涉案园区内的3号楼房同样是博朗公司出资扩建，同样扩建部分也不收取租金，但此前德外绿化队收回3号楼房时，一次性支付博朗公司51万元扩建补偿费用。由此可见，一审判决认定博朗公司无偿使用扩建部分的租金足以折抵扩建造价费用的认定是错误的。德外绿化队应该向博朗公司支付扩建部分的补偿费用。

德外绿化队辩称，同意一审判决，不同意博朗公司的上诉请求和理由。2005年至2016年，德外绿化队未对房屋扩建部分收取租金，因要与博朗公司主张的扩建费用相折抵。对此，双方早有口头约定。事实上，如果德外绿化队对房屋扩建部分收取租金，则应收取的租金远高于博朗公司主张的扩建费用。

德外绿化队向一审法院起诉请求：1.判令博朗公司将位于北京市西城区马甸桥东北角街心公园（玫瑰公园）内南区两栋房屋（2、4号楼）腾空并交还给德外绿化队；2.判令博朗公司补交2011年5月15日到2016年5月14日期间所欠房屋租金80020元；3.判令博朗公司向德外绿化队支付自2016年5月15日至实际腾房之日止的房屋使用费，按照672平方米每天每平方米10元的标准计算；4.本案诉讼费由博朗公司负担。

博朗公司向一审法院反诉请求：1.请求法院对北京市西城区马甸桥东北角街心公园（玫瑰公园）内南区的2、4号楼房屋中新增加的448平方米的扩建造价费用进行评估鉴定，并判决德外绿化队根据评估结果向博朗公司支付扩建造价费用；2.全部案件受理费由德外绿化队承担。

一审法院认定事实：2004年7月，北京市西城区园林市政工程服务中心（甲方，出租方）与博朗公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市西城区园林市政工程服务中心管辖的马甸东北角街心公园（玫瑰公园）内南侧，出租房屋三套建筑面积共计336平方米，该房屋现属初装修，租赁期限自2004年7月1日至2009年6月30日共计五年，其中2004年7月1日至9月30日为装修免租期，三套房屋年租金为25万元，今后每年递增1万元，房租每半年提前预付，乙方应于每年7月1日和12月1日前向甲方预付当期房租。双方在第七条房屋的修缮与使用中约定，“甲方配合乙方在不破坏房屋的内部主体结构的情况下进行店面装修和搭建二层（手续甲方协助办理），乙方必须保证质量及结构安全，如出现问题乙方自负，乙方应提供建筑物的设计图经甲方认可后方可实施。”

李大鹏系博朗公司法定代表人。2010年11月9日，李大鹏代表博朗公司（乙方），与德外绿化队（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将产权属北京市西城区园林局位于德外绿化队管辖的马甸桥东北角街心公园（玫瑰公园）南区2、4号楼两栋房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积224平方米，该房屋现属初装修，租期自2011年5月15日起至2016年5月14日共五年；两栋房屋第一年年租金16万元，今后每年递增5%，房租每半年支付，提前一个月预付。合同关于房屋的修缮与使用的约定与2004年租赁合同一致。双方在第十九条约定，“乙方因附属用房3号楼纠纷，同意退出一栋楼，现残值折抵计51万元；双方同意用2009年3月1日至2011年5月14日期间的房租互抵，双方先前签订的旧合同申明作废。”租赁期限届满后，双方未再续签合同，博朗公司未将租赁房屋交还德外绿化队，亦未再支付租金。诉讼中，博朗公司称未支付租金是因双方在协商继续用扩建费用折抵租金。德外绿化队对此不予认可，表示租赁期限届满后一直要求博朗公司腾退房屋。

西城区机构编制委员会于2010年6月向区园林绿化局（区绿化办）下发西编字【2010】07号《关于调整北京市西城区园林局机构编制等有关问题的通知》，载明：将北京市西城区园林局更名为北京市西城区园林市政管理中心，为区园林绿化局（区绿化办）所属事业单位，撤销北京市西城区园林市政工程服务中心建制。北京市西城区园林市政管理中心出具的《有权出租证明书》显示：其所有的北京市西城区马甸桥东北角附属用房2、3、4三处房屋，于2005年已授权德外绿化队进行管理使用，德外绿化队是该三处房屋的合法使用权人，有权对该三处房屋进行出租及收取全部租金。北京市西城区园林市政管理中心出具的授权委托书显示，其与博朗公司出租涉案房屋纠纷中，其权利义务由德外绿化队享有，其对德外绿化队在诉讼中的行为予以认可。

另查，一、庭审中，博朗公司表示其在2004年承租涉案房屋后对附属用房2、3、4进行扩建，于2005年建成投入使用。关于具体扩建情况，博朗公司称其中附属用房2、3均由112平方米扩建到333.9平方米，附属用房4由112平方米扩建为338.1平方米，上述房屋扩建均办理了合法建设手续，因此扩建造价费用应由德外绿化队承担。德外绿化队对博朗公司陈述的扩建情况予以认可，但表示其与博朗公司在签订租赁合同时存在以扩建房屋租金折抵扩建造价费用的约定，其从未就扩建房屋向博朗公司收取租金，且扩建房屋在2004年至2016年期间的使用价值已远远超过扩建费用，博朗公司无权再行主张扩建费。经询，博朗公司认可其使用扩建房屋未支付过使用费，并表示无偿使用扩建房屋是其在与北京市西城区园林市政工程服务中心于2004年签订租赁合同时达成的共识。双方提交的建设工程规划许可证附件显示：2005规（西）建字0002号《建设工程规划许可证附件》，签发日期2005年1月7日，建设单位北京市西城区园林局，建设位置西城区马甸桥东北角，建设项目附属用房2，建筑规模338.1平方米，地上2层，，地上**005规（西）建字0035号《建设工程规划许可证附件》，签发日期2005年3月17日，建设单位北京市西城区园林局，建设位置西城区马甸桥东北角，建设项目附属用房，建筑规模333.9平方米，地上2层，，地上**方均表示上述建设工程规划许可证中载明的建设项目附属用房2对应租赁物2号楼、建设项目附属用房对应租赁物4号楼。

二、庭审中，德外绿化队主张租赁期限届满后经财务对账，发现博朗公司欠付2013年上半年租金80020元，德外绿化队就其主张向法院提交了租金收款明细单。博朗公司称除明细单中载明的支票付款金额外，其另以现金方式支付了上述租金，另表示该笔租金已过诉讼时效。德外绿化队不予认可，博朗公司未就其主张向法院提交证据。

三、庭审中，博朗公司主张租赁期限届满后，德外绿化队对涉案房屋断水断电影响其使用，其无需支付2016年5月后的房屋使用费。博朗公司向法院提交了2017年11月25日《关于立即拆除可燃材料的通知》，证明德外绿化队通知其停水停电、拆除房屋，德外绿化队认可该份证据真实性，但不认可证明目的，其主张并没有对房屋进行拆除，也没有断水断电。

再查，2019年8月9日，德外绿化队将李大鹏诉至法院要求李大鹏腾退涉案房屋、支付租金和使用费，李大鹏在答辩中表示博朗公司对涉案2、3、4号楼投入扩建改造费用400多万元并提出反诉要求德外绿化队赔偿其扩建改造费用。法院经审理后认为案涉合同订立及履行的实际主体为德外绿化队与博朗公司，于2019年12月10日作出（2019）京0102民初33295号民事裁定书，驳回了德外绿化队的起诉和李大鹏的反诉。李大鹏不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年2月13日作出（2020）京02民终1105号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。北京市西城区园林局作为建设单位，于2005年取得涉案房屋的建设工程规划许可证，后北京市西城区园林局更名为北京市西城区园林市政管理中心，该管理中心授权德外绿化队管理出租涉案房屋，德外绿化队与博朗公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据查明的事实，博朗公司自2004年承租涉案房屋后进行扩建，2010年德外绿化队与博朗公司签订《房屋租赁合同》时，涉案房屋已为博朗公司扩建后的状态，且双方对于博朗公司基于扩建行为而无偿使用扩建房屋具有共识。因此，虽然《房屋租赁合同》中约定的租赁标的物计租面积不含扩建房屋面积，但租赁标的物仍及于整体涉案房屋。租赁合同约定的租赁期间届满后，德外绿化队与博朗公司未再签订租赁合同，现德外绿化队要求博朗公司返还租赁房屋，于法有据，法院予以支持。

关于德外绿化队要求博朗公司支付房屋占有使用费的诉讼请求，因博朗公司于租赁期限届满后继续占用租赁标的物，其应当向德外绿化队支付房屋占有使用费。博朗公司虽辩称因德外绿化队断水断电导致其不能正常使用房屋从而主张免予支付2016年5月以后房屋使用费，但其未提交充分证据证明其主张的事实存在，故法院对其该项抗辩意见不予采纳。对于占有使用费标准，德外绿化队主张按照每天每平方米10元计算，缺乏依据，基于租赁标的物的一致性，法院参考双方租赁期限届满时的租金标准依法酌定，对德外绿化队该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。

关于德外绿化队要求博朗公司支付租金80020元的诉讼请求，德外绿化队主张博朗公司未按期足额支付2013年上半年租金80020元，应予补足，博朗公司辩称其已通过现金方式交纳，但未提交证据予以证明，法院不予采信。针对博朗公司提出的时效抗辩，因房屋租金属于分期履行的合同之债，在诉讼时效适用上应自最后一期租金约定的支付期限届满之次日起计算，同时因彼时租金债权诉讼时效期间为一年，而德外绿化队并未提交证据证明本案存在诉讼时效中断的事由，故本案诉讼时效期间已于2016年10月届满，博朗公司的诉讼时效抗辩成立，法院对德外绿化队的该项诉讼请求不予支持。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担……。博朗公司据此要求德外绿化队向其支付扩建造价费用。对此法院认为，该条款适用的前提应为双方对扩建费用的处理没有约定，而本案中，根据双方当事人的陈述，结合租赁合同约定以及实际履行情况，可以确认双方存在以扩建造价费用折抵扩建房屋租金的约定。双方虽未对折抵期限作出明确约定，但参照租赁合同约定的租金标准，再结合扩建面积及博朗公司实际使用涉案房屋的期限，可以推断出博朗公司无偿使用涉案房屋扩建部分应支付的租金，足以折抵其自述的扩建造价费用，故其在本案中再行要求德外绿化队向其支付扩建造价费用，缺乏事实依据，法院对其反诉请求不予支持，对其要求对改造扩建费用进行评估鉴定的申请法院亦不予准许。据此，一审法院判决：一、于判决生效之日起七日内，北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司将位于北京市西城区马甸桥东北角街心公园（玫瑰公园）内南区2号楼与4号楼腾空，交北京市西城区德外绿化队收回；二、于判决生效之日起七日内，北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司向北京市西城区德外绿化队支付房屋使用费，按照年租金194481元的标准，自2016年5月15日支付至实际腾房之日止；三、驳回北京市西城区德外绿化队其他诉讼请求。四、驳回北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

现博朗公司法定代表人已由李大鹏变更为杨雪玉。本院二审查明的其他事实与一审一致。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现博朗公司因涉案房屋扩建部分补偿相关问题提起上诉，根据法律规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，在办理合法建设手续的情形下，扩建造价费用由出租人负担。可见，该扩建造价费用负担规定适用的前提应为双方对扩建费用的处理没有约定；而本案中，根据双方当事人的陈述、租赁合同约定以及合同实际履行情况，可以确认博朗公司、德外绿化队双方存在以扩建造价费用折抵房屋租金的约定。双方虽未对折抵期限作出明确约定，但参照租赁合同约定的租金标准，结合房屋扩建面积及博朗公司实际使用涉案房屋的期限，可以推断出博朗公司无偿使用涉案房屋扩建部分本应支付的租金，足以折抵其自述的扩建造价费用，故博朗公司在本案中再行要求德外绿化队向其支付扩建造价费用，缺乏事实依据，一审法院对其支付请求不予支持，对其要求对改造扩建费用进行评估鉴定的申请亦不予准许，是妥当的。

综上所述，博朗公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费12572元，由北京博朗世纪安圣体育文化发展有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　云

审 判 员　　王　磊

审 判 员　　刁久豹

二〇二一年一月七日

法官助理　　孙国栋

书 记 员　　刘力之