原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区北三环东路**。
负责人：薛维，行长。
委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。
被告（案外人）：刘杨，女，1982年3月2日出生，满族，户籍地北京市宣武区，现住北京市延庆区。
委托诉讼代理人：张辉，男，1981年2月19日出生，汉族，户籍地北京市宣武区，现住北京市延庆区，系刘杨之夫。
委托诉讼代理人：刘欣，北京海润天睿律师事务所律师。
被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街******。
法定代表人：魏宁，总经理。
委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。
原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告刘杨、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉，被告刘杨的委托诉讼代理人张辉，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对北京市延庆区XXX房屋的执行，继续查封该房屋。
事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记【不动产登记证明号：XXX】。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，刘杨向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月6日作出(2020)京04执异157号执行裁定书（以下简称执异157号裁定），裁定中止对涉案房屋的执行。京行新源支行认为，刘杨不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，即使刘杨已经支付部分或全部房款并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除刘杨的执行异议。综上，法院不应支持刘杨的异议请求。
被告刘杨辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。
一、刘杨已于2018年10月21日与天润诚泽公司签订了认购协议，购买涉案房屋，刘杨名下没有其他用于居住的房屋，现刘杨已入住一年左右，且刘杨已付清了房款，刘杨的合法权益应得到保护。
二、刘杨此前名下位于川北小区的房产系刘杨父母于1995年出资购买，赠予刘杨及妹妹刘芳，由于刘杨系家中长女，婚后与爱人也无房居住，刘杨父母将该房产先登记在刘杨名下。后因刘杨欲购买北京市XXX房产，经与父母及刘芳商议，刘芳资助部分购房款，而该套房产则变更登记至刘芳名下，作为刘芳之子的置办房产，故北京市XXX房产现在实为刘杨的唯一住房。
三、刘杨的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的保护范围。
首先，执行异议复议规定第二十八条至第三十条应属第二十七条的例外情形。
其次，本案应优先适用执行异议复议规定第二十八条规定。结合本案事实，买受人刘杨在人民法院查封之前就已签订合法有效的书面买卖合同且已合法占有该不动产已长达一年之久；刘杨也已支付全部购房款；诉争房产虽未办理网签，但确非因买受人刘杨自身原因导致未办理过户登记。
最后，退一步讲，即便本案不适用执行异议复议规定第二十八条规定，也应适用该规定第二十九条。
四、最高人民法院（2019）最高法民申4081号民事裁定认为，在已经支付全部或大部分购房款的房屋买受人的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护房屋买受人的物权期待权。本案亦应如此。
综上，请求中止执行北京市XXX房产。
被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对案涉房屋查封之前，刘杨已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；刘杨所购案涉房屋的规划用途为住宅；且刘杨向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。刘杨作为案涉房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对涉案房屋的执行并无不妥。
当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。京行新源支行向本院提交了以下证据材料：证据1.《借款合同》、证据2.《抵押合同》、证据3.抵押登记证明、证据4.财保14号裁定、证据5.（2020）京04执保92号《财产保全清单》、证据6.（2020）京04执保92号《查封清单》、证据7.执异157号裁定、证据8.商品房预售许可证、证据9.北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告。刘杨、天润诚泽公司对证据1-8的真实性认可，证明目的不认可，证据9真实性无法核实，证明目的不认可。
刘杨向本院提交了以下证据材料：证据1.认购协议；证据2.结婚证、户口本、不动产登记信息查询结果告知单；证据3.收据、中国建设银行转账凭条、中国建设银行客户回单、中国农业银行电子回单及POS机签购单持卡人存根；证据4.北京增值税普通发票（不动产）；证据5.装修保证金、装修管理费、代收水费、物业管理费、北京增值税电子普通发票、卡表业务系统查询信息；证据6.亲属关系证明；证据7.银行卡户主证明。京行新源支行对证据1中认购协议形式真实性认可、内容真实性和证明目的不认可；证据2真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据3收据的真实性认可，证明目的不认可，转账凭证及存根真实性认可，证明目的不认可；证据4真实性认可，证明目的不认可；证据5真实性认可，证明目的不认可；证据6、证据7真实性认可，关联性和证明目的不认可。天润诚泽公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。
天润诚泽公司向本院提交了以下证据材料：证据1.商品房预售许可证；证据2.预售网上公示信息、竣工备案登记表；证据3.规划施工号与门牌、楼牌编号对照表；证据4.证人贾某、窦某的证言。刘杨对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以认可，京行新源支行对证据1、证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、证据4的真实性及证明目的不予认可。
对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的北京市延庆新城05街区05-043地块R2二类居住用地。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。XXX号《不动产登记证明》载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于北京市延庆新城05街区05-043地块，不动产单元号为XXX，不动产权证号为XXX，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。
后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于北京市延庆新城05街区05-043地块的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号：XXX]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX，性质为住宅。
另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为XXX，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2018年10月21日，刘杨与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定刘杨购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为XXX元，建筑总面积为XXX平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币4503374元，由刘杨于签署书面买卖合同之前一次性缴纳；刘杨应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；刘杨已知晓本项目所在土地及在建工程的抵押情况，因项目建设需要，买卖合同签署后所在土地或在建工程天润诚泽公司可以抵押融资，若房屋所在土地或在建工程存在或发生抵押，天润诚泽公司应在商品房产权登记办理前及时注销相应抵押权，刘杨同意天润诚泽公司上述抵押行为；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。刘杨在本院查封之前已通过转账方式支付了房款4003374元。对于刘杨转账金额与天润诚泽公司为其出具的北京增值税普通发票4503374元之间的金额差距500000元，刘杨解释为，其胞妹刘芳亦购买天润诚泽公司同一小区另一套房产，因其他原因，刘芳向天润诚泽公司多缴500000元购房款，刘杨与刘芳、天润诚泽公司达成三方合意，同意用该多缴纳的500000元房款冲抵刘杨购买的北京市XXX房产的剩余未缴款项500000元。天润诚泽公司对此予以认可。天润诚泽公司并未通知刘杨与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2019年7月向刘杨交付了涉案房屋。
刘杨后向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月6日作出执异157号裁定，中止对北京市XXX房屋的执行。
刘杨与其夫张辉于2009年生有两女。刘杨名下原登记有位于延庆区格兰山水XXX的房屋（面积XXX平方米，以下简称格兰山水XXX房屋）一套，登记日期为2010年1月27日，2019年9月24日转出。本院查封涉案房屋日即2020年5月14日时，刘杨名下有位于北京市延庆区川北小区XXX房屋一套（面积XXX平方米，以下简称川北XXX房屋），该套房屋的产权登记日为2019年9月24日。刘杨称其将上述格兰山水XXX房屋过户到其母亲名下，而川北XXX的房屋系从其母名下过户而来。2020年7月10日，刘杨将川北XXX的房屋转出，经本院询问，其称已将该套房屋过户至其妹刘芳名下。
庭审中，刘杨一方解释，川北XXX房屋系刘杨的父母购买，一直由刘杨夫妻居住，刘杨原名下格兰山水XXX房屋，系刘杨的父母和张辉家在二人婚后购买，但一直由刘杨的父母居住，川北小区的房屋旧，格兰山水的房屋新，刘杨就准备卖掉旧房留下新房，因此，川北XXX房屋才在2019年9月24日过到刘杨名下，而格兰山水XXX房屋则过户到刘杨母亲名下，送给刘杨的父母了。后来刘杨听说2021年契税要上涨，如果是二套房要交3%的契税，首套房则交1.5%的契税；再加上刘杨的父母表示刘杨已经买了和丽嘉苑的房子，而刘芳还没有房子，就做主把川北小区XXX房屋给刘芳了，刘杨购买和丽嘉苑这套房刘杨的父母也出资了。在川北小区的这套房过到刘芳名下之前，刘杨从未听说过涉案房屋被查封的事情，是后来听别人说起，就立刻向北京市第四中级人民法院提起了诉讼。
上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，刘杨对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。
执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，刘杨需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：
一、刘杨与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。
刘杨与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，刘杨未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款并向刘杨交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。该认购协议系刘杨与天润诚泽公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
二、刘杨名下是否有其他用于居住的房屋，其所购商品房是否系用于居住用途。
双方当事人就此产生的争议为，在本院查封涉案房屋日时刘杨名下有房，此后刘杨又将该房屋转出，则刘杨是否属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。双方的争议直接关系到“买受人名下无其他用于居住的房屋”的判断时间节点问题。
执行异议复议规定第二十九条第（二）项未明确“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，毕竟执行异议复议规定的是执行异议而非执行异议之诉的审查标准，二者一为执行程序，一为审判程序，在价值理念、审查标准和程序均有所区别。因此，不能仅以《执行异议复议规定》第二十九条第（二）项未明确“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，便得出对此没有限制的结论。
本院认为，首先，在执行异议之诉案件的处理中，应当明确“买受人名下无其他用于居住的房屋”的时间节点，否则，在法院查封争议房屋后，对于争议房屋提出权利主张而又不符合消费者购房人条件的案外人，可通过各种方式将其名下原有的可用于居住的房屋转出，以从形式上符合“名下无其他用于居住的房屋”的条件，背离了法律重在保护消费者购房人生存利益的初衷，损害了抵押权人等其他权利人的合法权益。
其次，“买受人名下无其他用于居住的房屋”判断时间节点的认定，综合优先保护消费者购房人的生存利益、保护抵押权人的合法权益、保护公众的信赖利益以及维护社会秩序的稳定性等考量因素，原则上以房屋买受人、其配偶及未成年子女在争议房屋查封时起至本案法庭辩论终结时名下无可用于居住的房屋。
再次，秉持生存利益高于金钱债权等财产利益的价值取向及法律精神，在上述判断时间节点的适用问题上，不能机械地一刀切，还应审查购房人在上述区间内名下可用于居住的住房情况变化的原因，若无购房人主观不可控且影响到其生存利益之情形，则不应属于上述原则之例外。
本院查封日即2020年5月14日时，刘杨名下有一套面积为XXX平方米的川北小区XXX房屋，刘杨属于名下有可用于居住的房屋的情形。刘杨虽称该套房屋系其父母购买，赠予其与妹妹刘芳，但该套房在刘杨转出之前，仅登记于刘杨个人名下，且根据刘杨一方的陈述，该房此前一直由刘杨夫妻居住，在此房过户到刘杨名下之前，刘杨名下的格兰山水XXX房屋又过户到其母名下，从现有证据看，刘杨住房情况的变化不属于上述可例外情形，刘杨不符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。
三、刘杨已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。
刘杨提供的银行付款明细清单及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明刘杨通过转账方式支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。
综上，刘杨不属于执行异议复议规定第二十九条第（二）项及《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法(2019)254号】（以下简称九民会纪要）第一百二十五条规定的商品房消费者。京行新源支行关于刘杨不符合执行异议复议规定第二十九条第二项规定情形之主张，本院予以采信。
此外，本案亦无法参照适用执行异议复议规定第二十八条的规定排除强制执行。执行异议复议规定第二十八条规定的是一般房屋买受人的物权期待权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合九民会纪要第一百二十五条规定的商品房消费者。买受人不是九民会纪要第一百二十五条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。因此，刘杨作为一般不动产买受人，其所享有的合同债权不能对抗债权人京行新源支行所享有的抵押权，从而不能排除京行新源支行对涉案房产的执行。
综上，本院认为，刘杨对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，理由充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：
准许对北京市延庆区XXX房屋的执行，继续查封该房屋。
案件受理费70元，由被告刘杨负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
本院（2020）京04执异157号民事裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 于颖颖
人民陪审员 温 泓
人民陪审员 张开杰
二〇二一年二月十九日
法官 助理 刘 鹏
书 记 员 龙思超
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