广州市番禺桥力房地产开发公司、陈炳超房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申1085号

再审申请人（一审本诉被告、反诉原告，二审上诉人）：广州市番禺桥力房地产开发公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街富华东路518号九、十层。

法定代表人：陈炳超，该公司董事长。

委托诉讼代理人：熊定中，北京清律律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘宇驰，北京清律律师事务所律师。

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：陈炳超，男，1964年3月17日出生，汉族。

委托诉讼代理人：熊定中，北京清律律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘宇驰，北京清律律师事务所律师。

被申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审被上诉人）：广东正域投资集团有限公司，住所地广东省广州市海珠区广州大道南和平中街三号2001。

法定代表人：崔真基，该公司董事长。

被申请人（一审本诉原告、反诉被告，二审被上诉人）：广州吉坤尚域投资有限公司，住所地广东省广州市番禺区市桥街东环路163号桥悦轩1层。

法定代表人：张智谋，该公司总经理。

原审第三人：崔真基，男，1953年10月8日出生，汉族。

再审申请人广州市番禺桥力房地产开发公司（以下简称桥力公司）、陈炳超因与被申请人广东正域投资集团有限公司（以下简称正域公司）、广州吉坤尚域投资有限公司（以下简称吉坤公司）及原审第三人崔真基房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2019）粤民终1333号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

桥力公司、陈炳超依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定申请再审称，（一）桥力公司从未向正域公司或吉坤公司作出案涉房产不属于小区配套服务设施的说明和承诺，仅确认了案涉房产不具有会所配套设施功能。1.案涉房产自取得房地产权证时起，便作为对外服务的商业性酒楼而拥有独立产权，并不具有小区会所功能，而会所实际是桥悦轩。2.案涉房产规划设计图纸以及《关于规划送审方案的批复》中的手写批注实际并非桥力公司所书。3.无论手写批注内容是否是桥力公司所书，批注表述均强调案涉房产在签约时间前后并不具有会所功能的事实，桥力公司在交易过程中仅确认了案涉房产不具有会所功能。4.桥力公司从未作出案涉房产不属于小区配套服务设施的说明或承诺，从未隐瞒案涉房产属于小区配套服务设施的情况。（二）案涉合同的合同目的始终可以实现，二审判决关于案涉房产拆除重建的合同目的落空这一基本事实的认定，缺乏证据证明。1.正域公司与广州领略房地产顾问有限公司签署《项目交易服务合同书》，约定了自拆重建和增容所需报批办理的义务。而就自拆重建事宜，桥力公司只负有协助提供材料的义务，拆除重建和增容所需报批手续属于正域公司与广州领略房地产顾问有限公司之间的争议。2.由于案涉房产的实际用途及功能不是小区会所，经递件申请能够实现案涉房产拆除重建的目的，案涉合同的合同目的并不会落空。（三）即便认定桥力公司新增确保案涉房产不属于小区配套设施的义务，根据《中华人民共和国担保法》第二十四条规定，作为桥力公司保证人的陈炳超，在主合同变更未经其同意时，不应再承担保证责任。综上，请求再审本案。

本院经审查认为，结合桥力公司、陈炳超的再审申请事由和原审查明的事实，本案的争议焦点为：（一）桥力公司是否作出案涉房产不属于小区配套服务设施的说明与承诺；（二）案涉合同的合同目的是否能够实现；（三）陈炳超是否应当承担连带保证责任。

一、关于桥力公司是否作出案涉房产不属于小区配套服务设施的说明与承诺的问题

根据原审查明的事实，应认定桥力公司作出了案涉房产不属于小区配套服务设施的说明与承诺。理由如下：首先，桥力公司向正域公司提供的规划设计图纸中手写内容载明：“桥福大酒楼在办理房产手续时已确认撤销会所功能，需规划明确该功能的有关文件，我司将补充办理，在交易过程中一并移交给你方”，落款日期为2014年4月29日，该手写文字上加盖桥力公司的公章。桥力公司提供的《关于规划送审方案的批复》复印件中手写内容载明：“经查，现该小区的会所已调整至新址市桥衔东环路163号桥悦轩1楼，桥福大酒楼不再作该小区的会所配套”，落款日期为2014年5月23日，该手写文字上加盖了“广州市规划局番禺分局业务专用章”。《关于规划送审方案的批复》复印件中又手写：“此件由我司提供（复印件）”并加盖桥力公司的公章，落款日期为2014年5月26日。经过鉴定，前述两份文件中手写文字书写在先，而桥力公司的公章加盖在后，桥力公司亦未否认该公章的真实性。桥力公司主张手写文字实际并非其所书写，但未能提交证据证明，本院不予采纳。其次，正域公司购买案涉房产的目的是为了拆除重建后进行商品房开发，案涉房产不作为小区的配套服务设施是正域公司购买案涉房产的条件，桥力公司在规划设计图纸和《关于规划送审方案的批复》复印件上作出的承诺应视为《房屋买卖合同》的一部分。再次，根据广州市规划局番禺分局于2014年8月22日向正域公司作出的《关于咨询桥福大酒楼规划情况的复函》，《关于规划送审方案的批复》上“经查，现该小区的会所已调整至新址市桥街东环路163号桥悦轩1楼，桥福大酒楼不再作该小区的会所配套”不是该局出具的意见，加盖的“广州市规划局番禺分局业务专用章”亦不是该局的公章，案涉房产仍为小区的配套服务设施。虽然规划设计图纸上的“桥福大酒楼在办理房产手续时已确认撤销会所功能”和《关于规划送审方案的批复》上的“桥福大酒楼不再作该小区的会所配套”并未明确指明案涉房产不再作为小区的配套服务设施，但是结合正域公司的交易目的以及桥力公司提供虚假证明材料的不诚信行为等事实，可知前述“会所功能”“会所配套”的含义即是配套服务设施。因此，桥力公司关于其仅是确认了案涉房产不具有小区会所功能的再审主张不成立，本院不予支持。

桥力公司在再审审查中提交的《建设用地规划许可证》《建设工程规划验收合格证》《关于广州番禺桥力房地产开发公司申请桥悦轩命名的批复》《证明》《房地产权证》、照片对比图、总平面图等证据，不足以支持其关于其未作出案涉房产不属于小区配套服务设施的承诺的主张。

二、关于案涉合同的合同目的是否能够实现的问题

就案涉房产的交易存在《房地产买卖合同补充协议》《广州市房地产买卖合同补充协议二》《存量房买卖合同》三份合同，正域公司、吉坤公司和桥力公司三方确认以《房地产买卖合同补充协议》《广州市房地产买卖合同补充协议二》确认买卖双方的权利义务关系，本院予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。如前所述，正域公司购买案涉房产的目的是为了拆除重建后进行商品房建设，案涉房产不作为小区配套服务设施是进行商品房建设的必备条件，亦是桥力公司的合同义务，桥力公司未履行该合同义务，构成违约。桥力公司关于依据正域公司与广州领略房地产顾问有限公司的《项目交易服务合同书》，其就案涉房产自拆重建事宜仅负有协助提供材料的义务的再审主张不成立，本院不予支持。根据广州市规划局番禺分局于2014年8月22日向正域公司作出的《关于咨询桥福大酒楼规划情况的复函》，若要改变案涉房产的规划功能，需要修改修建性详细规划，并取得该房地产项目全部买受人及抵押权人的书面同意。因此，桥力公司的违约行为增加了案涉房产拆除重建的难度和成本，导致正域公司、吉坤公司不能实现合同目的。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，认定正域公司、吉坤公司可以解除案涉合同，并无不当。

桥力公司在再审审查中提交的《建设用地规划许可证》、规划图纸、《桥福园居住小区规划调整说明》等证据不足以支持其关于案涉房屋买卖合同的合同目的可以实现的主张。

三、关于陈炳超是否应当承担连带保证责任的问题

陈炳超申请再审主张桥力公司确保案涉房产不属于小区配套服务设施属于案涉合同新增的义务，未经保证人陈炳超书面同意，其不应再承担保证责任。对此，本院认为，如前所述，桥力公司在规划设计图纸和《关于规划送审方案的批复》上作出的承诺应视为《房屋买卖合同》的一部分，桥力公司亦在规划设计图纸和《关于规划送审方案的批复》加盖公司公章，该行为应视为经桥力公司法定代表人陈炳超知情并同意。陈炳超作为保证人在对桥力公司的该项承诺知情的情形下，并未提出任何异议，应视为其同意对案涉房屋买卖合同继续承担保证责任。因此，对陈炳超关于正域公司与桥力公司变更主合同未取得其书面同意，其不再承担保证责任的再审主张，本院不予支持。

综上，桥力公司、陈炳超的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回广州市番禺桥力房地产开发公司、陈炳超的再审申请。

审判长　杨　蕾

审判员　刘少阳

审判员　高燕竹

二〇二〇年三月二十五日

法官助理王智锋

书记员黄慧航