建银国际资本管理（天津）有限公司、宋某某申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申1473号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：建银国际资本管理（天津）有限公司。住所地：天津市天津开发区广场东路20号滨海金融街E3-AB-303。

法定代表人：赵论语，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈路，北京市凯誉律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋某某，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住辽宁省大连市金州区。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：宋洪生，男，xxxx年xx月xx日出生，满族，住辽宁省大连市金州区。

一审第三人：大连中天房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市金州区中长街道中长村（丘号38-77-5）。

法定代表人：王庆，该公司执行董事。

再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司（以下简称建银公司）因与被申请人宋某某、宋洪生以及一审第三人大连中天房地产开发有限公司（简称以下中天公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2019）辽民终1018号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

建银公司申请再审称，原审判决认定事实和适用法律错误。第一，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《会议纪要》）第126条明确了能够优于法定担保物权的，只有消费者买房人的物权期待权，而非一般不动产买受人的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条的但书条款只包括第二十九条，不包括第二十八条。二审判决适用《执行异议规定》第二十八条的规定认定宋某某、宋洪生享有的民事权益优先于银行抵押权，适用法律错误。第二，本案应适用《执行异议规定》第二十九条的规定，宋某某、宋洪生必须证明其名下无其他用于居住的房屋，现宋某某、宋洪生未能提供该证明，应承担举证不能的不利后果。第三，本案不符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。因讼争房屋已设定抵押权，中天公司私自出售该房屋的行为构成无权处分，在建银公司未追认的情况下，案涉《商品房买卖合同》效力待定。宋某某、宋洪生占有案涉房屋并非合法，且由于宋某某、宋洪生的原因导致案涉房屋未能办理过户登记手续。上述事实均不符合《执行异议规定》第二十八条规定的要件。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。

本院经审查认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的核心问题在于购房人宋某某、宋洪生对于案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

首先，本案中宋某某、宋洪生作为购房消费者，对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，可参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》和《执行异议规定》的相关规定及原则予以确认。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或大部分购房款的消费者。故，在已经支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利。宋某某、宋洪生具有购房消费者的身份，参照上述权利顺位原则，原审法院认定符合《执行异议规定》第二十八条规定的购房者对案涉房屋所享有的权利能够对抗基于抵押权对该房屋的执行，裁判结果并无不当。建银公司关于二审判决适用《执行异议规定》第二十八条的规定认定宋某某、宋洪生享有的民事权益优先于银行抵押权适用法律错误的再审申请理由，不能成立，本院不予采信。

其次，关于建银公司称依据《会议纪要》第126条本案应适用《执行异议规定》第二十九条的主张。《会议纪要》于2019年11月8日发布，适用于尚未审结的一审、二审案件。本案在该会议纪要发布前已经审结。且会议纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。

最后，原审法院关于本案购房人宋某某、宋洪生提出的执行异议符合《执行异议规定》第二十八条规定条件的认定是否有误。经查，宋某某、宋洪生作为案涉房屋买受人，系在中天公司已经取得房屋预售许可证后、人民法院查封案涉房屋前与中天公司签订《商品房买卖合同》，且在案证据证明宋某某、宋洪生交纳了全部房款，中天公司向其出具了记载内容与《商品房买卖合同》所载信息相符的销售不动产统一发票，中天公司在人民法院查封前已向宋某某、宋洪生交付了案涉房屋，宋某某、宋洪生也为案涉房屋交纳了水电费、采暖费等相关费用。在此事实基础上，原审法院认定案涉《商品房买卖合同》合法有效，宋某某、宋洪生在法院查封前系合法占有案涉房屋，理据充分。另，原审已查明，案涉房屋未办理过户登记系中天公司未以宋某某、宋洪生等购房人支付的购房款清偿相关债务、房屋未能涂销抵押权及被人民法院查封等原因导致，而非因宋某某、宋洪生自身原因未办理过户登记。因此，原审法院认定宋某某、宋洪生的异议符合《执行异议规定》第二十八条规定的排除人民法院强制执行的情形，并无不当。关于宋某某、宋洪生与中天公司之间的房屋买卖合同是否因无权处分而属效力待定。根据建银公司、中天公司与盛京银行签订的《委托贷款合同之补充合同》中关于“在中天公司清偿全部委托贷款之前，中天公司应将天鸿1.7英里项目中除政府回购安置住房之外的房产的销售收入在取得后一个工作日内按以下比例存入监管账户……建银公司和中天公司同意，为了配合天鸿1.7英里项目销售，在中天公司按本补充合同约定提供足额担保资金或其他建银公司认可的担保物的情形下，建银公司同意按照本补充合同约定的条件配合办理部分抵押物的解除抵押登记手续”的约定，以及中天公司取得案涉房屋商品房预售许可证的相关情况，原审法院认定建银公司已同意中天公司销售案涉房屋，并无不当。建银公司关于中天公司无权处分涉案房屋、《商品房买卖合同》效力待定的主张，不能成立。建银公司关于本案不符合《执行异议规定》第二十八条规定情形的再审申请理由，不能成立，本院不予采信。

综上，建银公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回建银国际资本管理（天津）有限公司的再审申请。

审判长　　宋春雨

审判员　　丁俊峰

审判员　　张　娜

二〇二〇年五月十九日

                                                    法官助理  周  瑞

                                                    书记员    黄  蕊