高平市弘基房地产开发有限责任公司执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申2480号

再审申请人（执行案外人，一审原告、二审上诉人）：贾坤静，男，1982年3月18日出生，汉族，住山西省晋城市城区。

委托诉讼代理人：桑伟宝，山西权洲律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邱胜强，山西权洲律师事务所律师。

被申请人（申请执行人，一审被告、二审上诉人）：缑继贤，男，1969年7月13日出生，汉族，住山西省高平市。

委托诉讼代理人：刘生国，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。

原审第三人（被执行人）：高平市弘基房地产开发有限责任公司。住所地：山西省高平市康乐街82号4楼。

法定代表人：张雄，该公司经理。

再审申请人贾坤静因与被申请人缑继贤、原审第三人高平市弘基房地产开发有限责任公司（以下简称弘基地产公司）执行异议之诉一案，不服山西省高级人民法院（2019）晋民终502号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

贾坤静申请再审称，本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十一项规定的情形，应予再审。一、二审法院认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。1.二审法院认定贾坤静未合法占有案涉房屋这一基本事实无证据证明。通过贾坤静提交的《入住手续书》《物业费收据》《证明》等证据，结合贾坤静已聘请装修公司进行现场装修设计的事实，充分证明弘基地产公司已将案涉房屋交付给了贾坤静，贾坤静已对案涉房屋实现支配和控制，已合法占有案涉房屋。但二审法院却以“不符合常理”为由，认定贾坤静未占有房产，对这一基本事实的认定无证据证明。2.二审法院以“案涉房屋尚未安装门窗，贾坤静未取得入户门钥匙……不符合常理”作为认定贾坤静未合法占有案涉房屋的理由，该事实的认定无证据证明。案涉房屋三面均是实心墙，只有一面可安装防盗门，而非须安装多个窗户的住宅。即使未安装门窗，未领取入户门钥匙，也不能否定贾坤静已合法占有案涉房屋的事实。实践中，为避免浪费，便于根据购房人的需要进行装修，一般均不安装门，以现状交付。根据贾坤静提供的证据足以证明已合法占有案涉房屋。二、二审法院超出了缑继贤的上诉请求。二审法院认定“缑继贤认为本案即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贾坤静也不符合该规定第二项的要件”，但缑继贤的上诉状中无此表述，也未以此作为其上诉请求，其上诉的核心理由为适用法律错误。三、贾坤静主张的民事权益足以排除强制执行，应当确认案涉房屋归贾坤静所有。

缑继贤提交书面意见称，一、案涉房屋仍未竣工验收，更未交付，目前仍由河南源泰建筑有限公司及河南建筑安装有限公司占有，贾坤静未合法占有。晋城市中级人民法院执行局的多份《询问笔录》也证实该事实。二、2020年6月3日，缑继贤的委托诉讼代理人到案涉岭杰小区现场核实并录制视频证实案涉房屋仍被施工单位砖墙封堵，亦仍然由施工单位实际控制。况且泽州县锐华物业公司是由弘基地产公司的实际控制人张雄所控制，基于张雄债务缠身，为了讨好当事人，其在违背客观事实的情况下，出具了所谓的《入住手续书》《物业费收据》。三、贾坤静与弘基地产公司系民间借贷法律关系，房屋买卖只是作为借贷的担保，而且是流质抵押，贾坤静应以民间借贷法律关系，起诉借款人弘基地产公司，而不能主张履行房屋买卖合同。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条的规定属于流质抵押，依法应为无效。四、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，贾坤静应以民间借贷主张权利，而不能主张履行房屋买卖合同。五、贾坤静未提供缴纳购房款的凭证。六、二审法院未超出上诉请求裁判。缑继贤上诉请求为，依法撤销山西省晋城市中级人民法院（2017）晋05民初39号民事判决；依法驳回贾坤静的诉讼请求。

本院经审查认为，本案的关键为贾坤静是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。根据弘基地产公司出具的《关于23#楼借款情况说明》和该公司法定代表人张雄于2016年6月14日在一审法院所作的《询问笔录》的内容来看，案涉房屋买卖合同的订立是基于贾坤静与弘基地产公司之间的民间借贷抵账行为。此外，结合本案的案情，判断是否合法占有，不能仅从是否办理入住手续、是否缴纳物业费进行评判，应当根据买受人对不动产是否实现支配和控制等各方面进行综合评判。本案原审查明的事实证明，案涉房屋以及相邻其他商铺尚处于被第三方砌墙遮挡门窗的状态。原审中，贾坤静主张其已聘请装修公司对案涉房屋进行装修，但未提供相应证据证明。而且，案涉房屋尚未安装门窗，贾坤静未取得入户门钥匙的情形下即办理入住手续、交纳物业费不符合常理，故原审依据现有证据未认定贾坤静在人民法院查封前已合法占有案涉房屋的基本事实并不缺乏证据证明。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”本案中，贾坤静就案涉房屋因未办理不动产登记，原审未支持其确认案涉房屋所有权的请求，适用法律亦无不当。

关于二审法院是否超出缑继贤诉讼请求的问题。经查，缑继贤二审上诉请求为“撤销一审判决，驳回贾坤静的诉讼请求”，二审法院在论述部分对此表述“缑继贤认为本案即使适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贾坤静也不符合该规定第二项要件”的写法，并不是判项内容，亦未超出诉讼请求。

综上，贾坤静的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应当再审的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回贾坤静的再审申请。

审判长　　李相波

审判员　　宁　晟

审判员　　关晓海

二〇二〇年六月二十八日

书记员　　张婷婷