伊犁昊丰房地产开发有限责任公司、窦海龙等房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申591号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司。住所地：新疆维吾尔族自治区伊犁州伊宁市飞机场路3-16-74号。

法定代表人：贾新东，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：丁俊涛，北京融鹏律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：伊犁路政管理局。住所地：新疆维吾尔自治区伊宁市解放西路273号。

法定代表人：郭凡良，该局局长。

一审第三人：窦海龙、冯延清、桑生明等168人（具体名单附后）。

诉讼代表人：冯延清，男，1964年6月27日出生，锡伯族，住新疆维吾尔自治区伊宁市解放路273号2号楼2单元2楼右。

诉讼代表人：桑生明，男，1956年7月2日出生，汉族，伊犁路政管理局退休干部，住新疆维吾尔自治区伊宁市解放西路273号路政海事小区。

诉讼代表人：吾拉音江·阿不力孜，男，1969年1月7日出生，维吾尔族，伊犁路政管理局干部，住新疆维吾尔自治区伊宁市解放西路273号路。

再审申请人伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰公司）因与被申请人伊犁路政管理局（以下简称路政管理局）及一审第三人窦海龙、文须志、玉山江•买买提江等168人房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2019）新民终198号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

昊丰公司申请再审称，一、本案一审、二审认定法律关系错误。1.涉案房屋就其性质为统建房，一审、二审法院均认定为双方为房屋买卖合同法律关系，适用法律错误。路政管理局作为行政单位，委托昊丰公司按照要求代为建设其职工统建房项目，昊丰公司建设并交付建筑物，显然属于委托代建法律关系。案涉数份协议反映出，案涉地块由路政管理局委托昊丰公司开发，路政管理局只提供土地，没有其他投入，不承担风险，同时要求固定利润，依据相关司法解释，应认定为土地使用权转让法律关系。双方进行商品房开发时牵涉对路政管理局原有建筑物的拆迁安置事宜，衍生出拆迁补偿法律关系。因双方法律知识的欠缺，没有针对不同法律关系分别签订协议及补充协议，导致本案法律关系混乱。但统建房部分双方成立的是委托代建法律关系，不是合资、合作房产开发或房屋买卖合同法律关系。二、本案二审判决认定事实缺乏证据证明，查证事实不清。1.统建房单价由政府定价，双方不能自行定价。根据《关于进一步加强和规范集资建房管理的通知》（新政办发（2008)33号）文件、《自治区区直机关单位集中统一建设职工住房实施意见》（新政办发（2008）228号）文件。统建住房的价格按照国家政策标准统一由自治区建设厅会同发展改革委员会审核批准。伊犁房改办《关于伊犁州路政管理局新建统建住房报告的审批意见》第4条明确按照自治区和州人民政府的规定，单位统建房实行统一核定价格。双方订立合同时，预估的建造成本价是1900元/㎡，后调整至1700/㎡，普通商品房价格是一个未确定的量，直至2017年10月，政府相关职能部门核定涉案统建房的普通商品房价格是3667元/㎡，而建造成本价在没有核定之前，昊丰公司只能按每平方米1700元主张。2.关于合同如何约定单价的问题。双方间不同时段签署的若干协议约定的单价由两部分构成，一部分是建造成本价（协议中称职级标准内价格），是一个确定的量，由每平方米1900元变更为每平方米1700元。另一部分是普通商品住房价格（协议中称超标准价格），是一个未确定的量。有关单价的最后一份协议是2014年2月24日签订的《伊犁海事局办公楼及职工统建房建设补充协议》第四条明确：甲方职工统建房按照2013年3月21日《联建开发协议书》第21条执行。而《联建开发协议书》第21条约定职级标准内1900/平方米（普通商品房价格），超标准的面积（依据新政办发（2008）228号）文件）按伊宁市平均商品房价格定价。路政管理局辩称单价为一刀切1700/㎡不能成立。2014年2月24日《伊犁海事局办公楼及职工统建房建设补充协议》中没有明确约定。2015年10月昊丰公司的报告、2016年12月《紧急求助报告》、2017年8月16日《报告》、2014年8月3日《信访函》不是对单价一刀切1700/㎡的自认。3.本案一审判决第一项判决中所涉126万的租金，昊丰公司已支付给第三方，一审法院也予以确认，从路政管理局应付的统建房购房款中扣减56.8万是错误的。4.昊丰公司先后有2个项目管理人员介入，即童家华和刘子耀，他们只是在工地上干了几个月，昊丰公司一直索要这2个人发放工资的凭证予以据实结算，直至一审判决止路政管理局仍未提供相关凭据。2016年11月24日签订的《补充协议》第5条约定项目管理费另行协商解决。二审在没有证据予以证实的情况下就加以认定并作出改判，属于认定事实错误。5.依据《中华人民共和国合同法》之相关规定，路政管理局迟延支付工程款，昊丰公司基于后履行抗辩权完全有权迟延交付房屋及办理产权证。2013年3月21日《联建协议书》第25条约定如未在竣工验收后30日内缴纳相关款项，昊丰公司可采用不交房、不办产权证书的措施。一审判决的履行期限符合事实情况，适用法律正确。二审以涉及168个第三人利益为由予以改判错误。本案诉讼基于路政管理局违约引发，昊丰公司不存在违约，有权要求路政管理局履行付款义务。双方协议对履行顺序有明确约定，二审改判同时履行缺乏法律及事实依据。综上，二审法院认定事实错误，适用法律错误，昊丰公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求撤销一审、二审判决，重审本案。

路政管理局、窦海龙、文须志、玉山江•买买提江等168人等均未提交书面意见。

本院对二审查明的事实予以确认。

本院认为，根据本案一审、二审判决和昊丰公司再审申请的事实和理由，本案的主要争议焦点为：一、本案法律关系性质如何认定；二、路政管理局应付款项如何确定；三、路政管理局与昊丰公司是否应当同时履行支付购房款义务和房屋权属登记义务。

关于本案法律关系性质如何认定的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，路政管理局与昊丰公司自2010年11月2日至2016年11月24日共计签订十份合同，即《代建协议》《伊犁路政海事局联建办公楼和新建职工统建房补充协议》《联建开发协议书》《职工统建房选定协议书》《补充协议书》《伊犁路政海事局办公楼及职工统建房建设补充协议》《伊犁路政管理局职工统建房房屋钥匙移交表》《关于推进联建办公楼及职工统建房进一步解决的补充协议》各一份及两份《协议书》等。双方基于案涉统建房签订的前述十份合同，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。一审根据案涉统建房房款性质、变更登记、土地使用权状况、不动产登记手续的协助办理情况及前述法律规定，认定双方形成房屋买卖合同关系，该认定并无不当，本院予以维持。

关于路政管理局应付款项如何确定的问题。昊丰公司申请再审认为二审对案涉房屋单价、临时办公场所租赁费用、项目管理费等三方面的费用认定错误。关于案涉房屋单价。本案中，双方历次形成合同中对统建房单价的约定存在变化。根据2014年2月24日《伊犁路政海事局办公楼及职工统建房建设补充协议》第四条的约定，双方同意按建筑面积1700/㎡的价格支付购房款，明确对之前合同中所形成的两分法计价规则进行了变更，之后达成的其他合同中再无相关约定。二审根据合同约定确定房屋单价为1700/㎡，该认定并无不当。关于临时办公场所租赁费用。本案中，双方于2013年3月21日签订的《房屋租赁协议书》约定，昊丰公司将位于伊宁市伊犁河路310号的办公楼租赁后交付路政管理局作为临时办公场所使用，使用期限自昊丰公司为路政管理局新建的办公楼竣工验收并装修后交付回迁时止。路政管理局于2017年回迁。2015年至2017年期间租赁费182.8万元由路政管理局支付。2016年11月24日《关于推进联建办公楼及职工统建房进一步解决的补充协议》第五条约定，办公楼租赁费可以扣除，以办公楼租赁合同及付款凭证为准。二审根据前述约定，认定租赁费182.8万元从路政管理局应付购房款中予以扣减，该认定并无不当。关于项目管理费。本案中，2013年3月21日《协议书》第一条、第二条约定，昊丰公司从项目开工开始至项目竣工，向路政管理局支付管理费用，按两人计算，每人每月7500元。2014年2月24日《伊犁路政海事局办公楼及职工统建房建设补充协议》第十五条约定，昊丰公司应严格履行双方关于项目管理协议的有关约定，按原协议执行并补交未支付的项目管理费用，在本协议签订后10日内付清。昊丰公司2016年4月20日向路政管理局发出的《关于伊犁路政海事局对办公楼分割方案的意见和办公楼、统建房相关事宜的回复》载明，工程开工至今，你局先后派驻工地的工程师有刘子耀、童家晔跟踪监督工程质量、进度。2016年11月24日的《关于推进联建办公楼及职工统建房进一步解决的补充协议》第五条约定，项目管理费双方另行协商解决。签订上述协议后，双方对管理费的支付问题未能通过协商的方式达成一致意见。二审根据前述合同约定和本案事实，认定昊丰公司应当向路政管理局支付工程开工至竣工验收期间共计37个月的项目管理费55.5万元，并将该笔费用从欠付款项中扣除，该认定并无不当。综上，昊丰公司的再审申请缺乏事实和法律依据，二审认定路政管理局应向昊丰公司支付购房款6962930元正确，本院予以维持。

关于路政管理局与昊丰公司是否应当同时履行支付购房款义务和房屋权属登记义务的问题。本案系房屋买卖合同关系，案所涉房屋权属登记问题涉及一审第三人时洁、何文庆、王娟等168个个人的切身利益。二审结合双方当事人实际履行合同的情况，认定路政管理局与昊丰公司同时履行支付购房款义务和房屋权属登记义务，符合本案实际，该认定并无不当，本院予以维持。

综上，昊丰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定情形。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回伊犁昊丰房地产开发有限责任公司的再审申请。

审判长　骆　电

审判员　任雪峰

审判员　曾朝晖

二〇二〇年二月××日

法官助理杨婷

书记员　李晓宇