青海省中国旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申612号

再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：青海省中国旅行社有限公司。住所地：青海省西宁市城中区。

法定代表人：刘勇伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：李铮，北京市中伦文德律师事务所律师。

委托诉讼代理人：昌满意，北京市中伦文德律师事务所律师。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：李彪，男。

被申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：臧正树，男。

再审申请人青海省中国旅行社有限公司（以下简称青海中旅公司）因与被申请人李彪、臧正树房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2019）青民终129号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

青海中旅公司申请再审称，一、法院判令青海中旅公司支付房屋交付前李彪、臧正树已付租金利息属于错判。《房屋租赁合同》约定房屋交付时间以实际交付之日为准，说明双方在签订合同时对房屋可能晚于2014年12月3日交付存在合理预期。合同约定支付第一年租金时间是具体确定的，即便交房时间晚于2014年12月3日，也不应改变第一年租金的支付时间。李彪、臧正树承租房屋从事酒店经营多年，从未就交付时间问题提出异议，也已在实际交付日接受房屋，双方对房屋交付时间并无分歧。青海中旅公司不存在迟延交付，不应承担已付租金的利息。二、合同未约定免租期，李彪、臧正树应承担装修期间的租金，法院认定存在免租期属错判。本案李彪、臧正树一审中提供证人张某的书面证言，证人未出庭作证，存在效力缺陷。证言内容只能证明双方一直未就免租期达成一致，青海中旅公司未承诺免租期。同时，二审判决写到“因青海中旅公司在二审期间自认其对案涉房屋第3层使用至2016年年中，本院将案涉房屋的装修免租期截止时点延至2016年6月30日。”但青海中旅公司二审期间从未自认过上述内容。法院根据单方证言自行将免租期延长至2016年6月30日，导致免租期长达9个月零9天。即使青海中旅公司使用第三层也不影响其他楼层交付，不能因一个楼层未完全交付推迟全部楼层免租期。三、法院错误认定租金起算时间点，导致错判李彪、臧正树应支付的租金及违约金。合同不存在免租期，按照二审法院认定的房屋交付日期为2015年9月23日，租金的起算点应是2015年9月23日。二审认定的免租期导致青海中旅公司租金损失和逾期违约金损失。合同第3.1条、第3.2条、第3.4条明确约定了租金支付时间和滞纳金。2014年12月8日，李彪、臧正树只支付了300万元的租金，仍欠付30万元的租金，且李彪、臧正树一直拖欠后续租期租金。根据合同约定，李彪、臧正树应支付拖欠租金4585479.45元，违约金1465204.93元。四、法院免除李彪、臧正树在合同项下的保证金支付义务系错判。合同第4.1条约定，2014年12月8日前，乙方应向甲方支付50万元房屋租赁保证金。合同第3.4条约定，逾期支付租金等相关费用的滞纳金标准为日万分之五。青海中旅公司有权要求李彪、臧正树支付保证金和逾期支付保证金的违约金。五、法院认定青海中旅公司承担房屋部分装修损失属于错判。1.李彪、臧正树至今只支付了300万元租金，不足第一年租金，且拖欠保证金50万元及后续租金。同时，李彪、臧正树未经青海中旅公司的同意，将房屋部分面积转租给他人，违反了合同约定及《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，青海中旅公司有权解除合同。2.原审法院以案涉房屋存在权属纠纷来认定青海中旅公司对合同解除负有过错，认定错误。案涉房屋所有权一直属于青海中旅公司，李彪、臧正树提交裁定书不能证明存在权属纠纷，仅能说明存在股东资格纠纷，同时该裁定也不影响当事人对案涉房屋的占有、使用、收益权，仅是冻结了房产手续。3.李彪、臧正树擅自加盖第10层及对加盖楼层外立面进行装修，人为改变房屋主体结构，给房屋的整体安全造成隐患。六、根据合同第5.8条的约定，因李彪、臧正树的原因导致合同解除，依附于房屋的装修应归青海中旅公司所有，法院判决李彪、臧正树可以拆除属于错判。如上文所述，合同解除完全是由李彪、臧正树导致的，故依附于房屋的装修应归青海中旅公司所有。《司法鉴定意见书》第六部分记载的在用低值易耗品、机器设备、电子设备、家具用具、其他非流动资产等未形成附合的装修部分中，有些已形成依附于房屋的部分，应归于青海中旅公司，以保持房屋完整性。七、青海中旅公司未选定青海五联保信资产评估有限公司作为本案的评估机构，且鉴定意见书存在多处不规范，法院不应采信。1.青海中旅公司并未选取青海五联保信资产评估有限公司作为本案的评估机构。一审法院在未告知青海中旅公司的情况下，选定青海五联保信资产评估有限公司作为本案鉴定机构。2.该公司出具的《司法鉴定意见书》（五联保信［2019］评鉴字第4号）存在多处不符合《司法鉴定文书规范》的内容，具体如司法鉴定许可证号、落款、专用章、钢印、骑缝章等。还存在未分列表述合法装修与不合法装修各部分的价值、将不属于第10层楼顶所有的建筑物纳入价值鉴定范围等问题。3.鉴定意见遗漏鉴定报告中所列不合法扩建部分费用超过百余万元，未剔除项目包括但不限于：“第10层钢结构及楼承板造价为824981.56元”“十层为酒店行政办公区域，走廊二级吊顶，壁纸墙面，地板砖地面；各房间内二级吊顶，墙面贴壁纸，地板砖地面、部分房间独立卫生间，设施用具一应俱全，照片灯具、上下水畅通。”“酒店一至十层为地热采暖，采暖功能正常使用，状态良好”“固定资产-构筑物及其辅助设施评估明细表”第5项酒店第10层改造项目，评估原值83395元，净值742218元。八、青海中旅公司以从事国内与国际旅游服务为主业，案涉房屋为对外办公出租花费大量资金用于装饰装修。在与李彪、臧正树签订合同后，上述办公用装饰装修均被全部拆除重新装修为酒店用途，二审法院错误认定已形成附合的装修对青海中旅公司而言尚有使用价值，进而认定青海中旅公司应承担残值损失的40%，亦未审慎评估李彪、臧正树不合法加盖楼层以及装修可能会给青海中旅公司带来巨额行政处罚及强制拆除风险。综上，青海中旅公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定，申请再审。

本院经审查认为，本案再审审查的焦点问题为：一、原判决对租金金额及违约责任的认定是否错误；二、原判决对案涉房屋装修损失的责任认定是否错误；三、原判决对鉴定意见采信是否错误。

一、原判决对租金金额及违约责任的认定是否错误

（一）关于青海中旅公司应否承担房屋交付前李彪、臧正树已付租金的利息损失的问题。根据一、二审查明，《房屋租赁合同》约定租赁期间为2014年12月3日至2034年12月2日，还约定第一年租金应在合同签订之日（2014年12月3日）起5日内支付，说明青海中旅公司与李彪、臧正树应当同时履行各自的给付义务。合同还约定租期起止时间以实际交付房屋之日为准，该约定是当事人同意根据交房时间相应调整租期的约定，而不是允许青海中旅公司迟延交房并免除迟延交房责任的约定。根据一、二审查明的事实，青海中旅公司迟延交房288天（2015年9月23日），应承担相应违约责任。从另一个角度看，案涉房屋租赁期限应从青海中旅公司实际交房时间起算（2015年9月23日），但李彪、臧正树早已按合同约定的租期起算日（2014年12月3日）五日内支付了首期租金，可见由于出租人在收到租金后迟延交房，导致承租人提前支付了租金，产生资金占用损失，承租人主张出租人承担已支付租金利息损失是合理的。故原判决认定青海中旅公司应承担李彪、臧正树已付租金的利息损失正确，青海中旅公司该项再审理由不能成立。

（二）关于装修免租期的问题。《房屋租赁合同》在第5.3条约定了装修免租期自交付房屋起算，但对具体截止日期留作空白。考虑到本合同并非格式合同，当事人也未将该条划掉，而是作为特别约定条款存在，故可认定当事人已约定了免租期，但对具体期限尚未达成一致。证人张某本人实际参与了双方商讨案涉房屋租赁事宜和签订合同的全过程，其证明青海中旅公司曾向李彪、臧正树提议装修免租期为半年。张某已在二审中出庭作证，法院组织双方进行了质证并对其进行了询问，故原审法院对其证言予以采信并无不当。青海中旅公司还主张其未在二审期间自认对案涉房屋第3层使用至2016年年中，并且不能因一个楼层未完全交付推迟全部楼层免租期。其上述主张与二审认定事实不符，而合同约定案涉房屋2-9层整体出租，第3层使用影响酒店整体经营。由上，原审法院综合交易习惯、20年租赁期限以及完全交付时间等因素认定免租期至2016年6月30日并无不当。青海中旅公司该项再审理由不能成立。

（三）关于租金起算时间的问题。如前所述，案涉房屋租赁期限应从青海中旅公司实际交房时间起算（2015年9月23日），同时案涉房屋的装修免租期为2015年9月23日至2016年6月30日，故原判决认定案涉房屋租金的起算时点应为2016年7月1日是正确的。青海中旅公司主张租金应从2014年12月8日起算缺乏事实和法律依据，不能成立。

（四）关于保证金的问题。首先，根据原审已查明的事实，李彪、臧正树在案涉《房屋租赁合同》签订后尚未支付50万元保证金，现该合同已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，故李彪、臧正树无需再向青海中旅公司支付该笔保证金。其次，保证金条款在《房屋租赁合同》第四条“保证金和其费用”，该条中的第4.1条明确了保证金用途系冲抵应由承租人承担的水电气暖等费用，第4.2条约定了该部分费用逾期缴付的违约赔偿责任。而第3.4条关于日万分之五滞纳金的条款系在该合同第三条“租金及支付方式”部分，约定的是逾期支付租金的违约责任。故青海中旅公司主张李彪、臧正树支付保证金和逾期支付保证金的违约金缺乏依据，原判决对此未予支持并无不当。

二、原判决对案涉房屋装修损失的责任认定是否错误

（一）关于案涉房屋已形成附合部分装修损失的承担比例问题。经查，对于案涉房屋已形成附合的装修残值损失，原审法院酌情认定青海中旅公司应承担40%，李彪、臧正树应承担60%，基于两方面理由：一是双方均存在违约过错，其中青海中旅公司过错主要包括明知案涉房屋存在权属纠纷仍对外出租，导致案外人到案涉房屋交涉闹事；交房时间迟延288天；交付时未按约定签字确认等。二是李彪、臧正树对案涉房屋投入大量资金装修后，绝大部分租期未履行时合同即被解除，案涉房屋返还青海中旅公司后，后者实际享有已形成附合的装修价值，故不应由前者独自承担。原审法院该项认定有相关事实和证据支持，有法律依据，亦符合公平原则，并无不当。青海中旅公司虽然列举了李彪、臧正树的违约行为，但无法否定其自身同时存在上述违约行为和占有房屋装修价值的客观事实，不足以推翻原判决对该问题的认定。故青海中旅公司关于装修损失应由李彪、臧正树全部承担的主张不能成立。

（二）关于可拆除部分的认定问题。经查，原判决认定案涉房屋未形成附合的装饰装修物系依据《司法鉴定意见书》（五联保信[2019]评鉴字第4号）第六部分“鉴定意见”记载的在用低值易耗品、机器设备、电子设备、家具用具、其他非流动资产等作出的，青海中旅公司虽主张部分设备已形成依附，但没有证据证明，故原判决该项认定并无不当。并且李彪、臧正树如在拆除过程中造成房屋毁损，青海中旅公司可另行主张赔偿，其合法权利可得到保护。青海中旅公司该项再审理由不能成立。

（三）关于房屋装修的使用价值问题。青海中旅公司还主张案涉房屋被装修为酒店后对其没有使用价值。首先，案涉《房屋租赁合同》明确约定李彪、臧正树承租房屋用作开设经营酒店，亦约定了装修免租期，故青海中旅公司对于案涉房屋改造装修为酒店用途是知晓和接受的。其次，合同解除后，案涉房屋返还给青海中旅公司后，其仍可实现继续经营或出租并获取租金的经营目的，仍可享受该财产利益。最后，青海中旅公司没有证据证明已发生行政处罚和拆除的损失。故青海中旅公司该项再审理由不能成立。

三、原判决对鉴定意见采信是否错误

青海中旅公司主张不应采信青海五联保信资产评估有限公司的司法鉴定意见。首先，一审判决中已载明，一审中李彪、臧正树就案涉房屋相关费用、造价及折旧后的现值申请司法鉴定，法院依申请委托青海五联保信资产评估有限公司进行了鉴定，该公司作出了司法鉴定意见。一审判决采纳了该公司鉴定意见后，青海中旅公司在上诉中没有对鉴定程序和结论提出异议，现申请再审中提出一审侵犯其知情权，缺乏事实依据。其次，一审认定的装修损失系折旧后的残值，并且扣除了可拆除的装饰物价值，没有采取李彪、臧正树主张的重置成本认定价值法，故青海中旅公司关于部分扩建费用、造价、原值等未剔除的主张与本案缺乏关联，无法推翻对案涉房屋装修残值的鉴定结论。最后，鉴定意见书是否规范属于样式瑕疵，不影响鉴定结论。由上，原判决对鉴定意见予以采信并无不当，青海中旅公司该项再审理由不能成立。

综上所述，青海中旅公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回青海省中国旅行社有限公司的再审申请。

审判长　　丁广宇

审判员　　何　波

审判员　　胡　瑜

二〇二〇年二月二十八日

法官助理陈明

书记员闫若涵