刘学军、王宏房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

中华人民共和国最高人民法院

民 事 裁 定 书

（2020）最高法民申92号

再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘学军，男，1964年12月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。

被申请人（一审被告、二审上诉人）：王宏，男，1971年2月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区灵武市。

再审申请人刘学军因与被申请人王宏房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区高级人民法院（2019）宁民终262号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

刘学军申请再审称，一、本案二审认定事实错误，适用法律错误。二审在王宏没有任何新证据且其部分证据明显不能成立的情况下，调整一审判决的违约金，致使刘学军的损失不能弥补是错误的。1.刘学军解除合同的依据为《房屋买卖合同》第6.2.2条和第七条第二款。其中，第七条第二款明确约定了解除权的行使条件。第6.2.2条约定：“乙方没有按期支付第二笔款项的，合同自行终止，乙方配合甲方将房产登记转回甲方名下，所产生的全部税费均由乙方承担，所收取的定金不予退还，并按照逾期款项总额承担30%的违约金。”据此，“合同自行终止”须以刘学军行使合同解除权为前提。案涉第5、6层房屋已经变更至王宏名下，王宏抵押贷款720万元不能偿还，贷款方起诉且已强制执行，致使案涉第5、6层房屋客观上无法收回，案涉合同无法“自行终止”。2.案涉合同不存在“自行终止”履行的情况。案涉合同后期履行中，王宏一直主张履行合同并在双方约定期限届满后持续付款。但案涉房产实际因王宏部分占用和双方合同限制导致无法租赁，王宏拒付后续房款并怠于履行案涉《补充协议》约定的房屋验收工作，导致案涉房屋无法完成验收。王宏的行为存在违约，刘学军依据《房屋买卖合同》第七条第二款赋予的解除权起诉，二审认定案涉合同自行终止错误。二、本案一审认定事实清楚、适用法律正确，判决解除合同以及计算违约金符合合同约定，应予维持。1.刘学军按约履行了合同义务。刘学军向王宏交付合同约定的第5、6层房产后，王宏没有按照约定支付房款，反而以房产抵押贷款720万元获利，应承担高额违约金。2.刘学军提出的损失赔偿请求符合合同约定及法律规定。案涉合同第3.2条、第6.2.2条明确约定了付款数额、时间，以及付款延迟或付款不能的违约责任。结合案涉合同第6.2.4条、6.2.5条，第6.2.2条约定的“逾期款项总额”是指未支付房款的全部数额，而非第二笔应付款逾期金额。刘学军因案涉房产无法出租和引入第三方投资，自第二笔房款约定的支付时间2014年9月至今，租金损失高达540余万元。刘学军提出损失赔偿数额既符合合同约定，也是实际的直接损失。二审就违约金数额进行改判，存在错误。三、王宏二审抗辩理由明显不能成立。1.案涉合同载明案涉房产1-4层在吴忠市工商银行抵押，且明确约定第二笔1000万元到位后专门用于1-4层房产款项的清偿和解押。王宏在明知的情况下将第5、6层抵押借款720万元并挪作他用，未及时支付第二笔1000万元付款，导致案涉1-4层房产款项不能清偿解押。王宏称房产被抵押，行使不安抗辩权的主张不能成立。2.案涉房产没有验收不影响交付和使用。案涉第5、6层房产已经依法办理产权变更登记。按照案涉《补充协议》第五条的约定，刘学军的义务是“配合”王宏做好验收相关工作，而王宏不作为，至今未要求过刘学军配合验收导致没有开展验收工作。王宏没有证据证明案涉房产存在不能使用的质量问题，以没有验收提出不安抗辩权的主张不能成立。3.从双方权益平衡角度，王宏的不安抗辩权也不能成立。王宏已经将案涉房产第5、6层抵押借款720万元，后在刘学军要求下又支付部分款项，但总额仍低于其实际获益的720万元。4.双方交易房产的面积及四至坐落清楚，不存在王宏在二审中所称交易面积包括第三方所有的情况。综上，案涉合同解除后，王宏应当承担合同约定的违约损失赔偿责任，二审法院对违约金改判存在错误。刘学军依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项之规定申请再审，请求：撤销二审判决，维持一审判决。

王宏未提交书面意见。

本院对二审查明的事实予以确认。

本院认为，根据本案一审、二审判决和刘学军再审申请的事实和理由，本案的主要争议焦点为：王宏应向刘学军支付违约金的数额如何确定。

《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，案涉《房屋买卖合同》第七条第二款约定：“由于乙方（王宏）没有按期履行付款义务和按约委托甲方（刘学军）付款的义务造成付款迟延的甲方有权拒绝转户和交房，包括有权解除合同。”根据上述法律规定和合同约定，王宏未在合同约定时间内足额支付第二笔付款存在违约，刘学军有权解除合同并要求王宏支付违约金。关于违约金的数额问题。本案中，案涉《房屋买卖合同》第6.2.2条约定：“乙方（王宏）没有按期支付第二笔款项的，合同自行终止，乙方配合甲方（刘学军）将房产登记转回甲方名下，所产生的全部税费均由乙方承担，所收取的定金不予退还，并按照逾期款项总额承担30%违约金。”刘学军主张王宏应按照逾期款项总额（包括第二笔1000万元未付款、第三笔500万元、第四笔800万元）为基数承担30%的违约金计510万元。根据上述法律规定和事实，二审认定如果王宏未能按约支付第二笔1000万元款项，合同自行终止，逾期款项总额应以第二笔1000万元未付款的数额来认定比较符合本案的客观实际，对一审认定的510万元违约金予以了调整，该认定并无不当，本院予以维持。

综上，刘学军的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十三项之规定情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：

驳回刘学军的再审申请。

审判长　骆　电

审判员　任雪峰

审判员　曾朝晖

二〇二〇年一月十五日

法官助理杨婷

书记员李晓宇