重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司与重庆德瑞实业（集团）有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

上诉人（原审原告）：重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**，统一社会信用代码91500000574841829B。

法定代表人：向小川，该公司董事长。

委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆德瑞实业（集团）有限公司，，住所地重庆市渝**财富大道**11-8统一社会信用代码91500000450452821Y。

法定代表人：赵友明，该公司董事长。

上诉人重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司（以下简称“两江公租房公司”）因与被上诉人重庆德瑞实业（集团）有限公司（以下简称“德瑞公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初7983号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人两江公租房公司的诉讼代理人蒋官宝、被上诉人德瑞公司的法定代表人赵友明参加了询问。二审审理过程中，双方当事人申请两个月和解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。

上诉人两江公租房公司上诉请求：1．撤销原判，并指令一审法院审理；2．本案一、二审诉讼费由德瑞公司承担。主要事实和理由：一审裁定适用法律错误且程序严重不当。案涉《万寿福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》属于民事合同范围，并非行政协议。首先，两江公租房公司是有限公司而非行政机关，没有相应的行政职权；其次，案涉租赁合同及补充协议并非是为了实现行政管理或公共服务目标，也完全不具有任何行政法上的权利义务内容；最后，案涉房屋即51号楼属于商业设施，不是政府投资，也不具有保障性质和用途，故该房屋并非《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条规定的“政府投资的保障性住房”，且该房屋的租金标准也是市场商业用房的标准而非保障性住房的标准。

被上诉人德瑞公司辩称，一审裁定适用法律正确、程序合法。首先，案涉房屋虽然属于商业设施，但是最高人民法院的上述司法解释并未区分住宅和商业，且案涉房屋所在的土地性质是保障房用地，该51号楼规划时即属于公益性质；其次，德瑞公司之所以同意高于保障房的租金标准，是基于整体考虑；最后，德瑞公司承租案涉房屋系用于开设养老院，属于非盈利性质用途。

两江公租房公司向一审法院起诉请求：1．判令立即解除两江公租房公司与德瑞公司于2016年4月20日签订的《万寿福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2．判令德瑞公司立即腾空并退还租赁两江公租房公司位于北碚区万寿福居（公租房）项目51#商业楼（共3层）及其设施；3．判令德瑞公司立即支付拖欠两江公租房公司万寿福居51#商业楼2019年1月28日至2020年7月27日期间的房屋租金2063094.30元；4．判令德瑞公司立即支付两江公租房公司2019年1月13日至2020年7月27日期间逾期支付租金产生的违约金581111.56元，并从2020年7月28日起以拖欠租金2063094.30元为基数按照月息2％标准支付违约金至实际付清全部款项之日止；5．判令德瑞公司立即按照117954.7元／月的标准向两江公租房公司支付，从2020年7月28日至合同解除之日期间的房屋租金，以及从合同解除次日至实际腾空房屋交还给两江公租房公司期间的房屋占用费；6．判令德瑞公司向两江公租房公司缴纳的履约保证金333834元不予退还；7．判令本案诉讼费由德瑞公司承担。

一审法院认为，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条规定，公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议；（二）土地、房屋等征收征用补偿协议；（三）矿业权等国有自然资源使用权出让协议；（四）政府投资的保障性住房的租赁、买卖等协议；（五）符合本规定第一条规定的政府与社会资本合作协议；（六）其他行政协议。本案中，案涉房屋系公共租赁住房，两江公租房公司与德瑞公司之间签订的《万寿福居商业配套房屋（商铺）租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，属于上述第（四）项规定中的“政府投资的保障性住房的租赁协议”，故本案应系行政案件的受案范围，两江公租房公司提起民事诉讼，不符合法律规定，应依法驳回其起诉。

综上，一审法院遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项、第一百五十四第一款第三项，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百零八条第三款，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条规定，裁定：“驳回重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的起诉。”

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人两江公租房公司向本院提交重庆市规划局2011年6月14日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第市政500141201100008号），拟证明案涉房屋系商业用房，并非住宅，故案涉房屋不属于政府投资的保障性住房范畴。经质证，被上诉人德瑞公司对上述证据的真实性无异议，但认为无法达到上诉人的证明目的。

被上诉人德瑞公司提交了案涉房屋租赁合同的附件2“允许经营业态”、重庆市北碚区民政局2015年7月20日出具的《关于设立养老机构行政指导意见的函》（碚民函[2015]44号）、情况说明，拟证明案涉房屋的用途是社会服务，其承租案涉房屋系用于开设养老中心，为非盈利性质。经质证，上诉人两江公租房公司对上述附件2的真实性无异议，但认为无法证明案涉房屋属于保障性住房；同时，认为上述函件及情况说并非原件且函件不完整，并表示即便该两份证据真实，也无法证明案涉房屋属于保障性住房，故其对该两份证据不予认可。

本院对上述证据认证如下：上诉人两江公租房公司提交的上述证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采信。被上诉人德瑞公司提交的上述证据无法证明案涉房屋属于政府投资的保障性住房，故本院不予采信。

二审审理过程中，本院走访了重庆市两江新区建设管理局（该区公租房行政主管部门），就案涉相关事项进行了解，并形成走访笔录。该局亦向本院出具书面情况说明。双方当事人对走访笔录及情况说明的真实性均无异议。

本院二审审理查明：上诉人两江公租房公司在本院二审审理过程中陈述案涉房屋尚未办理产权证。其提交的重庆市规划局2011年6月14日颁发的《建设工程规划许可证》（建字第市政500141201100008号）载明：重庆两江新区公共租赁房屋投资管理有限公司（建设业主）：建字第500141201100008号建设工程规划许可证批准的北碚水土万寿公租房配建廉租房项目（住宅商业配套部分）建设工程位于水土高新技术产业园，其建设指标如下：……51#配套设施共计3层（案涉房屋），每层建筑面积分别为1778.16㎡、1778.16㎡、894.80㎡，其中居住面积为0㎡。

重庆市两江新区建设管理局于2020年12月10日向本院出具《关于重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司租赁合同纠纷相关情况的说明》，载明：案涉房屋“系公租房配套商业，不属于保障性住房，可实行市场化管理”。

本院认为，根据二审新查明的事实，案涉房屋即51号楼系公租房配建廉租房项目中的配套设施，其性质属于商业用房而非住房，所以其并不属于“政府投资的保障性住房”范畴。因此，本案现有证据表明，案涉房屋租赁合同系普通民事主体之间经过平等协商签订的民事合同，并非基于公共管理目而签订的政府投资保障性住房租赁协议，即并非行政协议,故本案应属民事诉讼受理范围。一审法院根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条的规定，认定两江公租房公司的起诉不属于民事案件受案范围而裁定驳回起诉，存在不当，本院依法予以纠正。

综上，上诉人两江公租房公司关于案涉租赁合同不属于行政协议、本案属于民事诉讼受理范围的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。基于本院二审出现新证据，导致一审裁定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：

一、撤销重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初7983号民事裁定；

二、本案指令重庆市北碚区人民法院审理。

本裁定为终审裁定。

审 判 长　　胡　敬

审 判 员　　陈　娟

审 判 员　　刘　静

二〇二一年一月二十五日

法官助理　　刘念弟

书 记 员　　陈　欣