陈莉与刘嘉熊庆元房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：陈莉，女，1968年10月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。

委托诉讼代理人：王军祥，重庆轩正律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：熊庆元，男，1954年3月1日出生，汉族，住重庆市渝中区。

被上诉人（原审被告）：刘嘉，男，1981年2月3日出生，汉族，住重庆市渝**。

委托诉讼代理人：徐明君，重庆承羲律师事务所律师。

原审第三人：周晓武，男，1965年9月28日出生，汉族，住重庆市江**。

原审第三人：刘帮平，女，1963年8月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。

上诉人陈莉因与被上诉人熊庆元、刘嘉、原审第三人周晓武、刘帮平房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初21754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈莉及其委托诉讼代理人王军祥，被上诉人熊庆元、被上诉人刘嘉的委托诉讼代理人徐明君参加诉讼。原审第三人周晓武、刘帮平经本院传票合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。

陈莉上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈莉一审全部诉讼请求；上诉费用由熊庆元、刘嘉承担。事实和理由：1.涉案房屋存在两份交易价格不一的合同，应当以备案价83万元为准。一审认定交易价格为123万元，进而认定刘嘉购买支付了合理对价，属认定事实和法律适用错误。2.刘嘉系通过中介公司购房，中介公司应当对房屋情况充分了解，并如实告知刘嘉，刘嘉不可能不知晓陈莉实际拥有并一直居住涉案房屋。刘嘉未实地看房便达成房屋买卖协议，不符合日常生活经验法则。3.熊庆元与刘嘉存在恶意串通，损害陈莉的权益，也损害了国家税收权益，熊庆元与刘嘉的房屋交易应认定无效。4.陈莉是普通工人，在涉案房屋稳定居住达13年，是其一生的全部财产和养老保障，而刘嘉有多套房产，应当优先保护实质合法拥有的陈莉权益。

熊庆元辩称，请求维持一审判决，驳回上诉请求。

刘嘉辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。周晓武、刘帮平未陈述意见。

陈莉向一审法院起诉请求判决：1.确认熊庆元与刘嘉签订的房屋买卖合同无效；2.在陈莉支付熊庆元垫付的银行按揭款102659.36元后，熊庆元将位于渝北区××路××号××花园××栋××号房屋转移登记给陈莉；3.本案诉讼费由熊庆元、刘嘉承担。

一审法院认定事实：2001年7月9日，熊庆元与重庆华英集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定熊庆元向重庆华英集团有限公司购买位于重庆市渝北区××幢××商品房，建筑面积139.91平方米，总成交金额为244800元。付款方式为2001年7月9日支付定金1万元，按揭前付39800元，由银行提供按揭贷款195000元。2001年9月1日，熊庆元与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行签订《个人购房借款合同》，约定该行向熊庆元发放个人住房（商业用房）贷款195000元用于购买上述房屋，贷款期限自2001年9月20日起至2021年9月20日止。2001年9月12日，熊庆元（借款方、抵押人）与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行（贷款方、抵押权人）、重庆华英集团有限公司（担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定熊庆元将其所购上述房屋抵押给中国工商银行股份有限公司重庆江北支行作为履行上述借款的担保。2002年8月12日，熊庆元、第三人刘帮平、中国工商银行股份有限公司重庆江北支行共同签订《重庆市房地产抵押合同变更协议书》，将《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中的抵押人变更为刘帮平。后因熊庆元未按约偿还前述贷款，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行向重庆市江北区人民法院提起诉讼［案号为（2018）渝0105民初28900号］，要求熊庆元归还借款本金及利息、罚息、复利，支付律师费，就刘帮平所有的案涉房屋享有抵押权并有权就该房屋折价、拍卖或者变卖价款享有优先受偿权，重庆华英集团有限公司、刘帮平对熊庆元的前述债务承担连带清偿责任。在该案庭审中，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行陈述：熊庆元于2002年8月左右将房屋出售给刘帮平，熊庆元继续作为借款人，刘帮平作为抵押人与银行签订变更协议，截止该案开庭时，刘帮平尚未取得案涉房屋所有权。2018年9月29日，重庆市江北区人民法院作出民事判决书，认定熊庆元与中国工商银行股份有限公司重庆江北支行合意将抵押人变更为刘帮平时，刘帮平尚未取得案涉房屋所有权。该院判决熊庆元向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行返还借款本金85873.52元并支付利息、罚息、复利，重庆华英集团有限公司对熊庆元的前述债务承担连带责任，驳回中国工商银行股份有限公司重庆江北支行的其他诉讼请求。判决作出后，熊庆元向中国工商银行股份有限公司重庆江北支行支付了剩余借款。2019年4月28日，案涉房屋所有权人由重庆华英集团有限公司变更登记为熊庆元。2019年5月9日，中国工商银行股份有限公司重庆江北支行向熊庆元出具《解除抵押证明》，证明熊庆元向该行申请的个人贷款19.5万元于2019年5月9日全部结清，该行出具该证明以便解除抵押登记。2019年5月20日，熊庆元办理了案涉房屋抵押权注销登记。

2019年6月27日，熊庆元（甲方、卖方）、刘嘉（乙方、买方）、重庆市大泽置业代理有限公司（丙方、中介方）三方签订《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》，约定：甲乙双方在丙方的介绍下，甲方自愿将案涉房屋出售给乙方，成交总价125万元，乙方在2019年6月27日支付购房定金5万元给甲方，该购房定金成为成交总价的一部分。乙方在过户时，甲方签字同时付首期房款118万元，乙方在2019年7月15日前，甲方结清该物业水电气物管相关费用后，付清购房余款2万元。2019年7月15日前，如果甲方到期未交房，乙方有权强行敲门，并不支付余款给甲方。合同签订当日，刘嘉委托丁雯雯代其向熊庆元支付了购房定金5万元。2019年7月3日，刘嘉向熊庆元支付购房款共计118万元。庭审中，熊庆元、刘嘉共同确认双方在进行房屋交易前并不认识，刘嘉共向熊庆元支付购房款123万元，合同约定了余款2万元不支付的情形。刘嘉陈述后因案涉房屋产生纠纷，中介公司与熊庆元沟通后告知刘嘉余款2万元不用支付了，该2万元用于诉讼。另2019年7月3日，熊庆元、刘嘉又签订《重庆市房屋买卖合同》一份，合同约定熊庆元将案涉房屋出售给刘嘉，总成交金额为83万元。庭审中，刘嘉陈述，在房地产管理部门备案的案涉房屋购买价格为83万元，当时是中介公司帮助其办理的，备案价与交易价不一致，可能与当地的缴税价格有关。陈莉陈述，案涉房屋市场价远高于成交价83万元。为此，陈莉申请对案涉房屋市场价进行评估。一审法院准许后，委托重庆神州资产评估房地产土地估价有限公司进行评估。2020年4月23日，该公司出具《评估报告书》，载明案涉房屋于2019年6月27日时的市场价值为143.94万元。2019年7月5日，案涉房屋所有权由熊庆元转移登记至刘嘉个人名下。

庭审中，陈莉陈述案涉房屋由熊庆元出卖给了第三人刘帮平，之后刘帮平又出卖给了第三人周晓武。2006年3月4日，陈莉与第三人周晓武签订《合同书》，主要约定：周晓武将重庆市渝北区黄泥磅大帝花园Ｂ幢8-Ｅ转卖给陈莉，陈莉在收到合同书之日向周晓武一次性支付人民币8万元。后第三人周晓武向陈莉出具收条，确认收到陈莉支付的案涉房屋购房款8万元。合同签订后，陈莉自2006年起一直居住在案涉房屋。2006年9月18日，第三人刘帮平向陈莉出具经公证的《委托书》，主要内容为：本人刘帮平在重庆市渝北区××花园××幢××房××，现自愿转让给陈莉，并全权委托陈莉自收到委托书之日起，到银行办理重庆市渝北区××花园××幢××还清贷款本息，解除抵押，领取抵押合同，领取购房合同，保险单，办理转按、房屋过户、房屋买卖相关手续。庭审中，陈莉举示了第三人刘帮平的工商银行卡及工商银行个人业务凭证（专用），该业务凭证显示，刘帮平的工商银行账户自2006年1月至2007年5月、2007年10月、2007年12月、2008年1月、2008年4月至2008年5月、2008年7月期间，每月存款1380元左右。陈莉陈述熊庆元将案涉房屋出卖给第三人刘帮平时，案涉房屋的按揭贷款人由熊庆元变更为刘帮平。刘帮平的工商银行卡由陈莉一直保管，前述刘帮平的工商银行账户每月存款实际系陈莉在偿还案涉房屋的按揭贷款。熊庆元陈述，案涉房屋的贷款人系刘帮平，但熊庆元不知道也未同意刘帮平用其房屋去贷款。熊庆元将案涉房屋出租给了刘帮平的弟弟刘建波，刘建波再出租房屋并收取租金，系刘建波在帮助熊庆元偿还案涉房屋按揭贷款。熊庆元不知道第三人刘帮平、周晓武将案涉房屋出卖给了陈莉。陈莉还举示了转账记录一份，该转账记录显示，熊庆元于2014年11月15日共计收到汇款1万元。陈莉陈述该1万元系其委托其朋友向熊庆元转账用于偿还案涉房屋贷款，熊庆元陈述其对该转账不清楚。

庭审中，陈莉陈述熊庆元、刘嘉之间存在恶意串通情形，因此熊庆元与刘嘉之间签订的合同无效。陈莉认为，根据陈莉提交的民事判决书、工商银行卡、转账凭证均可证明熊庆元知晓案涉房屋是由陈莉购买。刘嘉在中介公司敲门未果的情形下，也未实际到现场查看房屋状况，且以远低于市场价进行投资购房，明显存在恶意。刘嘉陈述，购买案涉房屋的目的是准备短期内用于出租，后期可能会自己居住。其自2018年开始就委托重庆市大泽置业代理有限公司介绍房源。该公司经纪人邹梅曾通过电话及微信向其介绍过案涉房屋情况。当时其委托了中介公司敲门查看房屋情况，中介公司多次敲门但均无人应答，后中介公司向其反馈信息熊庆元称案涉房屋在出租。之后其又让中介公司帮忙辨别房屋产权信息的真伪。了解房屋信息后，中介公司约熊庆元到该公司面谈。购房时刘嘉没有到现场去看房，因为其没有在重庆，其系委托邹梅代为办理购买房屋手续。同时，案涉房屋旁边的小区为重百小区，其在重百小区购房并居住，故其了解案涉房屋的户型和小区情况。陈莉举示的刘嘉的房屋产权证书显示，刘嘉系位于渝**××街道××路××号××幢××单元××房屋的所有权人，该房屋属于重百小区。

一审法院认为，熊庆元与刘嘉等签订了《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》后，双方又签订了《重庆市房屋买卖合同》，并以《重庆市房屋买卖合同》在房管部门进行了备案，办理了案涉房屋的产权过户登记。上述两份合同均约定了熊庆元将案涉房屋出卖给刘嘉，但该两份合同约定的房屋成交价格不同，《重庆市房屋买卖合同》约定的房屋成交价为83万元，《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》约定的房屋成交价125万元。从刘嘉的付款情况看，双方实际履行的系《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》。现陈莉以熊庆元与刘嘉恶意串通，损害其利益为由，主张案涉房屋买卖合同无效。对此，一审法院认为，所谓恶意串通的合同是指合同双方当事人非法勾结，为牟取私立而共同订立的损害国家、集体或者第三人利益的合同。构成恶意串通的合同，行为人主观上需有希望通过订立合同损害他人合法权益的共同目的。具体到本案，首先，陈莉虽主张其为讼争房屋的实际所有权人，但因其未办理产权过户登记，不具有公示效力，不能对抗善意第三人。由于讼争房屋登记在熊庆元名下，刘嘉基于对房屋登记的合理信赖，与熊庆元签订房屋买卖合同，尽到了必要的审查义务。其次，无证据证明刘嘉在签订房屋买卖合同前就已和熊庆元相互认识，双方存在恶意串通的可能性。刘嘉在中介公司的居间下，与熊庆元签订房屋买卖合同，交易过程并无违反常理之处。再次，经评估，案涉房屋于刘嘉签订购房合同时的市场价值为143.94万元，而刘嘉与熊庆元合同约定价格为125万元（实际支付123万元），无论是合同约定价格还是实际支付价格，均未低于市场价值的70%，不属于明显低价，应视为刘嘉为购买案涉房屋支付了合理对价。此外，刘嘉购房前虽未到现场查看房屋状况，刘嘉解释称其未在重庆工作，故委托房屋中介公司到现场查看房屋，中介公司工作人员看房未果后，向熊庆元了解了房屋状况并通过电话向其进行了反馈。且其曾居住在重百小区，而重百小区离案涉房屋小区较近，其了解案涉房屋的户型和小区情况。根据陈莉举示的刘嘉的房屋产权证书，刘嘉名下确有一套位于重百小区的房屋。经一审法院核实，重百小区距离案涉房屋所处的大帝花园小区导航显示步行距离不超过300米，刘嘉有较大可能和机会了解案涉房屋的户型和小区情况，其对未到现场看房的解释具有一定合理性，在无其他证据和事实予以证实的情况下，很难仅以刘嘉未看房为由认定刘嘉与熊庆元恶意串通。综上所述，即便熊庆元主观上存在恶意，但陈莉举示的证据尚不足以证明刘嘉与熊庆元相互串通，有希望通过与熊庆元订立合同损害陈莉合法权益的共同目的。陈莉以刘嘉与熊庆元恶意串通损害其利益为由主张合同无效，不能成立。需要指出的是，在熊庆元与刘嘉已经签订书面房屋买卖合同的情况下，此后所签的《重庆市房屋买卖合同》仅具有登记备案的作用，既不能视双方就同一房屋重新签订了买卖合同，也不能因登记备案的合同价格不真实，存在效力瑕疵而否定双方之间实际履行的房屋买卖的合同效力。依据现有证据，熊庆元与刘嘉签订的房屋买卖合同不存在当事人恶意串通，损害他人利益等导致合同无效的情形，陈莉基于合同无效诉请其在支付熊庆元垫付的银行按揭款102659.36元后，由熊庆元将案涉房屋转移登记至陈莉名下的诉讼请求，一审法院亦不予支持。

综上，一审法院依照原《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，原《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：

驳回原告陈莉的诉讼请求。案件受理费6510元，财产保全申请费4820元，共计11330元，由原告陈莉负担。

二审中，陈莉举示了周晓武证词，陈莉购得涉案房屋，已居住达14年，应为合法房屋权利人。熊庆元质证表示，不清楚真实性。刘嘉质证表示，不认可证据的真实性、合法性及关联性，周晓武未出庭应诉，无法核实。本院认为，周晓武系本案当事人，其证词仅为当事人陈述，真实性还需相应证据印证属实，故本院不作证据采信。

本院二审认定的其他案件事实与一审法院认定的事实相同。

本院认为，依据双方诉辩意见，本案二审争议焦点为1.熊庆元与刘嘉是否存在恶意串通，损害陈莉利益，导致熊庆元与刘嘉签订案涉房屋买卖合同无效；2.陈莉主张支付熊庆元垫付的银行按揭款102659.36元后，熊庆元将位于渝北区××路××号××花园××栋××号房屋转移登记给陈莉是否成立。

一、关于熊庆元与刘嘉是否存在恶意串通，损害陈莉利益，导致熊庆元与刘嘉签订案涉房屋买卖合同无效。首先，陈莉虽主张其为讼争房屋的购买者并长期实际居住人，但因陈莉未办理房屋产权过户登记，未依法取得物权，不具有公示效力，不能对抗善意第三人。由于讼争房屋登记在熊庆元名下，刘嘉基于对房屋登记的合理信赖，与熊庆元签订房屋买卖合同符合法律规定。虽刘嘉购房前未到现场查看房屋状况，但涉案房屋属二手房交易，仅凭现场查看房屋的装修居住情况，不能简单确定房屋权属异样。无证据证明刘嘉在签订房屋买卖合同前就已和熊庆元相互认识，刘嘉对其未到现场看房的解释具有一定合理性，在无其他证据和事实予以证实的情况下，很难仅以刘嘉未看房为由认定刘嘉与熊庆元恶意串通。其次，熊庆元与刘嘉等签订了《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》后，双方又签订了《重庆市房屋买卖合同》及在房管部门进行了备案。上述两份合同约定的房屋成交价格不同，结合刘嘉的付款情况看，双方实际履行的系房屋成交价125万元的《重庆市大泽置业代理有限公司居间合同》。经评估，案涉房屋在刘嘉签订购房合同时的市场价值为143.94万元，而刘嘉履行与熊庆元合同实际支付123万元，无论是合同约定价格还是实际支付价格，均未低于市场价值的70%，不属于明显低价，依法应视为刘嘉为购买案涉房屋支付了合理对价。综上所述，即便熊庆元主观上存在一房多卖的恶意，但陈莉举示的证据尚不足以证明刘嘉存在同熊庆元恶意串通，损害陈莉合法权益。陈莉以刘嘉与熊庆元恶意串通损害其利益为由主张合同无效，不能成立。陈莉上诉称应以备案合同价83万元确定熊庆元与刘嘉的实际交易价格，与本院查明事实不符，本院不予支持。陈莉称以备案合同价83万元过户涉案房屋，损害国家税收利益，需国家税收机关予以审核确认，现无相应证据证明。且陈莉据此主张熊庆元与刘嘉签订真实履行的房屋买卖合同无效，不符合法律规定，本院不予支持。

二、关于陈莉主张支付熊庆元垫付的银行按揭款102659.36元后，熊庆元将位于渝北区××路××号××花园××栋××号房屋转移登记给陈莉是否成立。陈莉与熊庆元无直接合同关系，又不享有涉案房屋登记物权。且如上所述，熊庆元与刘嘉签订履行的房屋买卖合同不存在当事人恶意串通，损害他人利益等导致合同无效的情形。故陈莉的该主张缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。

综上所述，陈莉的上诉请求及事实和理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6511.89元，由陈莉负担。

本判决为终审判决。

审判长　万　怡

审判员　邓　山

审判员　朱华惠

二〇二一年二月十九日

书记员　江　波