武万平与吴军、重庆中兮茶叶经营有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：武万平，女，汉族，1972年3月16日出生，住重庆市万州区。

委托诉讼代理人：周召平，重庆市万州区周家坝法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：重庆中兮茶叶经营有限公司，住所地重庆市万州区西山公园**部分负**，统一社会信用代码91500101320435433P。

法定代表人：谢王芬，董事长。

委托诉讼代理人：李德学，男，汉族，住重庆市万州区，该公司员工。

被上诉人（原审被告）：吴军，男，汉族，1987年4月7日出生，住重庆市万州区。

原审第三人：重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，住所地重庆市万州区沙龙路三段**，统一社会信用代码91500101054811909E。

法定代表人：张良政，董事长。

委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师。

上诉人武万平因与被上诉人重庆中兮茶叶经营有限公司（以下简称中兮公司）、被上诉人吴军、第三人重庆市万州平湖资产经营管理有限公司（以下简称平湖资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2019）渝0101民初12514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

武万平上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人中兮公司对上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决武万平向中兮公司支付2018年7月至2019月9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元；并支付自2019年10月1日起至实际腾空并交还租赁房屋之日止按每月12000元计算的房屋占用使用费错误，显失公平。1.一审法院认定吴军为腾房义务人，上诉人没有对案涉房屋实际占有使用，就没有义务承担房屋占有使用费。中兮公司明知吴军在使用占有并欠缴租金，应及时收回案涉房屋及时止损，基于公平原则也不应当由上诉人来承担吴军和中兮公司自身过错造成的损失。2.一审判决认定载明“中兮公司已认可合同相对方已变更为吴军”，即中兮公司已与吴军在事实上形成了合同法律关系，吴军支付的47600元应当是其履行房屋占有使用费义务的行为和事实，则尚欠的费用应由吴军承担。二、一审法院判决支持中兮公司对违法建筑收取费用错误。1.2017年11月24日，一审法院作出的（2017）渝0101民初6487号民事判决确认案涉房屋场地的适用权人为谢文，根据判决结果，案涉房屋场地的所有权、使用权、租赁权不属于中兮公司，中兮公司主体不适格。2.一审法院认定的案涉租赁房屋共13间，均是中兮公司违法建设，人民法院不能保护违法建设的物权。

中兮公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

平湖资产公司辩称，1.一审判决认定2018年5月1日的租赁协议无效，无异议。2.第三人平湖资产公司与案外人谢文签订的由房屋租赁合同和场地租赁协议，因谢文未按约支付租金，第三人在2017年11月24日已解除房屋租赁合同，现第三人已向重庆市仲裁委员会提出解除场地租赁协议，并要求谢文支付拖欠的租金，因此本案涉及的占有使用费应当由第三人获得，房屋腾空后应交还给第三人。

吴军未到庭进行答辩，亦未提交答辩状。

中兮公司向一审法院起诉请求：1.判令武万平支付2018年7月至2019年9月尚欠的房屋占用费132400元，并支付自2019年10月1日起至腾房并交还租赁房屋之日止按每月12000元计算的房屋占用使用费；2.判令武万平、吴军腾空租赁房屋并交付给原告；3.诉讼费由武万平、吴军承担。

一审法院认定事实：2012年8月12日，重庆市万州三峡平湖有限公司（以下简称平湖公司）（甲方、出租人）与谢文（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于西山公园1号三峡之星体育馆负一层，建筑面积约3682平方米的房屋出租给乙方；出租用途为茶叶批发市场；租赁期限为10年，即自2012年9月12日起至2022年9月11日止等内容。合同签订后，平湖公司将租赁房屋交付谢文使用。谢文将租赁房屋用于设立重庆中兮茶叶经营有限公司，作茶叶批发市场用。2012年12月25日，平湖公司向平湖资产公司出具委托书，将出租事宜全权委托给平湖资产公司。2013年4月10日，平湖公司与平湖资产公司联名向谢文发出《关于变更出租人的函》，谢文于同日在该函件上签署“同意”意见。

2014年12月25日，平湖资产公司与谢文就前述租赁房屋东侧面积约720平方米的空地另行签订了《场地租赁协议》，主要约定了租赁场地的位置、租赁期间、租金及支付方式、争议的解决方式等内容。

谢文原系中兮公司的股东。其租得三峡之星体育馆部分房屋及室外场地后，交予中兮公司进行经营。

因谢文欠付租金，平湖资产公司于2017年5月22日向一审法院提起诉讼，请求解除与谢文于2012年8月12日签订的《房屋租赁合同》。2017年11月24日，该院作出（2017）渝0101民初6487号民事判决书，判决“一、解除重庆市万州三峡平湖有限公司（现权利人为原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司）与被告谢文于2012年8月12日签订的关于租赁万州区西山公园1号“三峡之星”体育馆负一层部分配套用房的《房屋租赁合同》；二、由被告谢文于本判决生效后三日内将租赁房屋及相关设施（被告完善的在租赁房屋内已形成附和的消防设施、设备及装饰、装潢工程）交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司……五、若被告谢文未按本院指定期限将租赁房屋及相关设施交还予原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司，则被告谢文需向原告重庆市万州平湖资产经营管理有限公司支付自本判决生效次日起至实际交还房屋之日止按双方签订的《房屋租赁合同》中约定的对应年度租金标准计算的房屋占用费。”

2018年5月1日，中兮公司（甲方）与武万平（乙方）签订《中兮茶城场地租赁协议》，主要约定了租赁场地的位置、面积、租赁期限、租金及支付方式等内容。

案涉租赁物业位于万州区××层室外（艾美ＫＴＶ廊桥下），共约1000平方米，包含房屋约420平方米（套内建筑面积），其余为室外场地。房屋中，靠三峡之星体育馆一侧有1间，套内建筑面积约20平方米；靠江边（北滨路）一侧有12间，套内建筑面积约400平方米；其余为室外场地。靠三峡之星体育馆一侧的房屋1间中，约有5平方米（套内建筑面积）位于中兮公司与第三人签订的《房屋租赁合同》所含房屋内；其余部分位于室外场地内。靠江边（北滨路）一侧的房屋12间均位于中兮公司与第三人签订的《场地租赁协议》所含场地（场地）内。案涉的租赁房屋共13间，均系由中兮公司自行搭建，且并未取得批准建设的文件。

武万平租得上述物业后，用以经营“醉品江湖”餐馆。

2018年7月22日，武万平（甲方）与吴军（乙方）签订《饭店转让协议》，主要内容有“甲方将移民广场体育馆楼下的醉品江湖餐厅以240000元转让给乙方。一、双方的责任义务。1.甲方协助乙方向中兮茶城办理租赁变更协议；2.乙方在其经营期间按甲方与中兮茶城签订的责任和义务履行其职责。二、付款方式。1.乙方在双方约定的交付之日收甲方人民币陆万元整，后每月交付壹万元。若三个月未交款，甲方无条件收回餐厅；2.乙方应将剩余款在2019年元月31日前交清，否则无条件收回餐厅；3.甲方在乙方进场后必须完成其债权债务。三、其他责任义务。1.乙方在未完全交回转让总款时，不得对甲乙双方盘点确认的财产有任何损失，否则照价赔偿……3.乙方将转让全款缴清甲方后，财产所有权归属乙方。”

2019年1月14日，中兮公司向“醉品江湖业主”发出催款通知函，载明“根据贵我双方的约定，贵方应于每月支付该房屋的租赁及水电物管费用。贵方现有2018年7月1日至2018年7月28日房租人民币3568元逾期未付，2018年11月水电物管费用3917元，2018年12月水电物管费3558元，2018年11、12月租金24000元，共计35043元。且我公司已多次致电通知贵方前来付款，但至今没有收到应收款项。请贵方务必于2019年1月17日前到我公司财务部付清上述款项。否则，贵方将承担违约责任。我公司将断其水电，并终止合同，按约定清算。”吴军的母亲夏远玉在该通知函下方签字。

庭审中，中兮公司自认被告已支付2018年7月至2019年9月期间的租金（占用使用费）47600元。

现案涉租赁房屋内尚堆放有大量餐厨用具。

一审法院认为，虽然中兮公司与武万平所签订的名为场地租赁协议，但从使用功能和使用价值来看，双方实际租赁的主要标的物系中兮公司在三峡之星体育馆室外场地上搭建的房屋。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”中兮公司在法庭辩论终结前，并未取得批准建设的手续。中兮公司与武万平所签订的《中兮茶城场地租赁协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”对中兮公司要求相关责任人腾空租赁房屋并支付房屋占用使用费的诉讼请求予以支持。

本案争议的焦点为中兮公司主体是否适格以及腾空租赁房屋、支付房屋占用使用费的责任人是谁。结合查明的事实及当事人的诉、辩意见，评析如下：

一、关于中兮公司主体是否适格的问题。第三人与谢文签订的租赁合同中明确载明用途为开办茶叶批发市场。第三人对于谢文的经营模式应当是可以预见的。从实际情况来看，谢文将三峡之星体育馆负一层部分房屋及室外场地交由中兮公司经营。后中兮公司将租赁物业分零出租给多名商家。此状态已长达数年。第三人平湖资产公司对此应当是明知的。现第三人平湖资产公司并未提供证据证明其对此明确提出了异议。同时法律也并不禁止承租人将租赁物转交他人使用的行为。第三人与谢文亦未对此作出特别约定。就中兮公司与武万平所签订的场地租赁协议而言，中兮公司作为合同当事人，有权就因该租赁事宜发生的纠纷提起诉讼，其主体适格。对武万平提出中兮公司主体不适格的抗辩意见，不予采纳。

二、关于谁是腾房义务人问题。武万平已于2018年7月22日将饭店的经营权及相关设施、设备转让给吴军。吴军的母亲夏远玉在中兮公司发出的催款通知函上签字，亦可说明该饭店后期系由吴军在经营。现没有证据表明吴军已将租赁房屋交还予中兮公司或者武万平。故应当认定吴军系案涉租赁房屋的实际占用人，即本案的腾房义务人。

三、关于由谁向中兮公司支付房屋占用使用费的问题。对此，中兮公司具有选择权。其可以基于物权保护，要求实际占用使用人承担逾期腾房的占用使用费；亦可基于合同要求合同相对方（承租人）承担合同无效的法律后果。而中兮公司的诉讼请求已明确表示选择后者。因此，本案所争议的承租人是否变更问题便是由谁承担房屋占用使用费的关键。武万平与吴军所签订的饭店转让协议中约定“甲方（武万平）协助乙方（吴军）向中兮茶城办理租赁变更协议”，现被告方未提供证据证明该租赁协议已经变更以及中兮公司与吴军重新签订租赁协议的事实。中兮公司向醉品江湖餐馆实际经营人收取租金并催款的行为，仅能表明其明知二被告转让餐馆而不提出异议，并认可吴军代武万平履行合同义务的行为，但不能以此认定中兮公司与吴军之间形成了事实合同，中兮公司已认可合同相对方已变更为吴军。武万平仍需按照合同相对性，承担合同无效的法律后果。对武万平提出中兮公司已同意租赁房屋的使用权转让给吴军，房屋占用使用费应当由吴军承担的抗辩意见，不予采纳。武万平与吴军之间系另一法律关系，应当另行解决。

四、关于房屋占用使用费的具体金额问题。中兮公司主张武万平支付自2018年7月至2019年9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元。按照合同约定，该期间武万平应支付的租金为180000元（12000元/月×15月）。中兮公司自认被告方已支付47600元。武万平未提供证据证明其已支付该期间的租金（房屋占用使用费）金额。中兮公司要求武万平支付2018年7月至2019年9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元的诉讼请求，符合法律规定及实际情况，予以支持。此外，因被告方未及时腾房，给中兮公司造成损失，被告方应当按照合同约定的租金标准支付实际腾空并交还租赁房屋前的房屋占用使用费。对中兮公司要求武万平支付自2019年10月1日起至实际腾空并交还租赁房屋之日止，按每月12000元计算的房屋占用使用费的诉讼请求，亦予以支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第七条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决：一、被告武万平于判决生效之日起十日内向原告重庆中兮茶叶经营有限公司支付2018年7月至2019月9月期间尚欠的房屋占用使用费132400元；并支付自2019年10月1日起至实际腾空并交还租赁房屋之日止按每月12000元计算的房屋占用使用费。二、被告吴军于判决生效之日起三日内腾空并向原告重庆中兮茶叶经营有限公司交还万州区××层室外（艾美ＫＴＶ廊桥下）靠三峡之星体育馆一侧的房屋1间，靠江边一侧的房屋12间。三、驳回原告重庆中兮茶叶经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2948元，由被告武万平负担2868元，被告吴军负担80元。

本院二审期间，中兮公司提交了四份政府文件，拟证明政府认可中兮公司对案涉房屋的经营。对于中兮公司提交的四份文件，上诉人质证认为，对该组证据的三性均不认可，这四份文件只能证明中兮公司具有在政府批准的范围内从事相关的经营项目，并没有明确中兮公司必须在案涉场地进行经营或者从事相应的商业活动。该份证据达不到中兮公司的证明目的，不能证明中兮公司对案涉房屋具有使用权、所有权、租赁权，也不能证明案涉房屋的租金以及场地的占地费应该由中兮公司收取，更不能证明中兮公司对案涉房屋具有合法的主体资格。第三人平湖资产公司质证认为，对文件的真实性无异议，但对关联性有异议。本案涉及的是租赁场地的问题，这些文件的对象是租赁的另外部分房屋。

第三人平湖资产公司提交了两份新证据：仲裁申请书和缴费通知书，拟证明平湖资产公司已经向重庆仲裁委员会申请解除与谢文签订的场地租赁协议，以及要求谢文支付租金。对于第三人平湖资产公司提交的证据，上诉人对证据的三性予以认可。被上诉人中兮公司质证认为，该组证据与本案无关，与中兮公司无关。

本院审查认为，被上诉人中兮公司提交的四份政府文件客观真实，能够证明政府认可及支持中兮公司使用案涉场地进行生产经营，予以采信；本案的争议事实为中兮公司是否有权对案涉场地收取房屋占有使用费，第三人平湖资产公司提交的证据与本案争议事实无关，不予采信。

另查明，在一审判决后，中兮公司已自行收回了案涉房屋。

经本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实相同，本院对一审判决查明的事实予以确认。

本院认为本案的争议焦点是，第一，被上诉人中兮公司是否有权收取房屋占有使用费；第二，上诉人是否应当承担房屋占有使用费的支付责任。

关于被上诉人中兮公司是否有权收取房屋占有使用费的问题。第三人平湖资产公司与案外人谢文签订《场地租赁协议》后，谢文将场地交于被上诉人中兮公司经营，中兮公司将租赁物业分零出租长达数年。第三人平湖资产公司在此期间并未提出明确的异议，且现行法律并未禁止承租人的转租行为，更有政府文件予以支持和鼓励被上诉人中兮公司使用案涉场地进行生产经营活动。因此，中兮公司对本案争议的案涉房屋和场地具有使用权和租赁权，其有权要求上诉人按照协议支付房屋占有使用费，是本案的适格主体。故上诉人武万平的上诉理由不能成立，不予采纳。

关于上诉人是否应当承担房屋占有使用费的支付责任的问题。依照法律对占有的规定，占有为一种事实状态，占有人是否享有占有的权利，不影响占有的成立，即使是无权占有亦应受到法律保护。被上诉人中兮公司不能取得违法建筑的所有权，但不影响其基于占有享有的占有利益。上诉人武万平与被上诉人中兮公司签订的《中兮茶城场地租赁协议》因案涉房屋未取得批准建设手续导致无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定依合同取得的财产应当予以返还。上诉人武万平取得了被上诉人中兮公司对违法建筑享有的占有利益，应当予以返还。占有利益为无形财产，上诉人武万平只能采用折价补偿的方式即支付房屋占有使用费进行返还。上诉人武万平称其已将饭店转让给被上诉人吴军，但是被上诉人中兮公司与被上诉人吴军之间并未签订租赁协议，被上诉人吴军支付房租的行为只能视为代为履行行为，并未产生变更合同相对人的效力，租赁合同的相对方仍然是上诉人武万平。上诉人武万平关于“一审判决认定载明中兮公司已认可合同相对方已变更为吴军”的主张，明显同一审法院的认定不符，系对一审法院判决内容的不恰当理解，对于该主张，本院不予支持。一审法院判决上诉人武万平支付租赁期间的占有使用费及腾空交还租赁房屋前的房屋占有使用费并无不当。虽被上诉人中兮公司已自行收回了案涉房屋，但不影响一审判决结果，在执行程序中据实计算即可。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5266元，由上诉人武万平负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杜抗洪

审 判 员　黄文革

审 判 员　刘红霞

二〇二一年二月三日

法官助理　崔明莉

书 记 员　李　蕾