重庆市劳动人民文化宫与富侨（重庆）控股有限公司胡芝容等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审原告）：重庆市劳动人民文化宫，住所地重庆市渝中区中山二路**，统一社会信用代码1250000045038745X0。

法定代表人：李鑫，主任。

委托诉讼代理人：陈健康，重庆志和智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王瑞龙，重庆志和智律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：重庆五环富侨保健有限公司，住，住所地重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾**附**大公馆五环大厦****一社会信用代码91500107765921303J。

法定代表人：胡芝容，董事长。

委托诉讼代理人：彭文杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：富侨（重庆）控股有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁，住所地重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾**附**大公馆五环大厦****00000582834960W。

法定代表人：胡芝容，董事长。

委托诉讼代理人：彭文杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：胡芝容，女，1963年4月17日出生，汉族。

委托诉讼代理人：彭文杰，北京德恒（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：兰华波，男，汉族，1986年03月04日出生。

上诉人重庆市劳动人民文化宫（以下简称文化宫）因与被上诉人重庆五环富侨保健有限公司（以下简称五环富侨公司）、富侨（重庆）控股有限公司（以下简称富侨公司）、胡芝容、兰华波房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2019)渝0103民初24346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人文化宫的委托诉讼代理人陈健康、王瑞龙，被上诉人五环富侨公司、富侨公司、胡芝容的委托诉讼代理人彭文杰到庭参加诉讼。被上诉人兰华波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

文化宫上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判富侨公司、胡芝容、兰华波对五环公司欠付的租金1491264元和以欠付租金为基数，按照月利率2%，自五环公司应付而未付租金之日起至付清之日止的违约金承担连带支付责任；2、撤销一审判决第三项，依法改判由富侨公司、胡芝容、兰华波对五环公司欠付的物管费101434元和以欠付物管费为基数，按照月利率2%，自五环公司应付而未付物管费之日起至付清之日止的违约金承担连带支付责任；3、本案全部诉讼费用由富侨公司等负担。事实和理由：1、一审法院认定事实不清。五环公司与富侨公司共用承租物业，且存在财务、人员、业务等混同情形。兰华波作为案涉物业的实际经营者和受益者，理应对五环公司所欠租金及物业费承担连带责任。2、一审法院适用法律错误。五环公司系一人公司，富侨公司作为五环公司唯一股东，必须证明五环公司的财产独立于自己的财产，否则应对五环公司的债务承担连带责任。3、本案与指导案例高度相似，裁判结果理应相同。

五环公司、富侨公司、胡芝容辩称，胡芝容不是五环公司与富侨公司的股东，文化宫称存在人格混同无法律依据，2016年5月27日起案涉房屋的实际承租人是兰华波，文化宫知晓该事实，2018年9月19日五环公司文化宫分公司注销，其不应承担连带责任。

兰华波未出庭发表答辩意见。

文化宫向一审法院起诉请求：1.五环公司、富侨公司、胡芝容、兰华波立即向文化宫连带支付租金及物管费1603407.34元及滞纳金（滞纳金计算方法：以欠付租金、物管费为基数，按每月2%，自2017年7月1日起计算至付清之日止）；2.五环公司、富侨公司、胡芝容、兰华波立即向文化宫连带支付水电费6896.6元及滞纳金（滞纳金计算方法：以欠付水电费6896.6元为基数，按每月2%，自2019年5月1日起计算至付清之日止）；3.本案诉讼费、保全费、担保费等由五环公司、富侨公司、胡芝容、兰华波承担。

一审法院认定的事实：2009年5月11日，重庆市劳动人民文化宫（甲方）与重庆五环富侨保健有限公司（乙方）签订《重庆市劳动人民文化宫房屋租赁合同书》，约定，甲方文化宫将群众健身活动中心租赁给乙方五环富侨公司使用，租赁期限为10年，自2009年5月11日至2019年5月10日止；租金按实测面积计算，每月33元/平方米，先缴后用，一年分四次按每3个月为单位缴纳，提前5日缴清下3个月租金；签约后第4年开始在上一年租金基础上递增5%；租金按先缴后用的原则，一年分四次按三个月为单位缴纳，应提前5日缴清下三个月租金；本合同签定之日起3日内，乙方向甲方缴纳定金20万元，其中10万元为履约定金，在合同正常执行结束后，全额退还给乙方，另10万元作乙方交给甲方的装修保证金，装修保证金于乙方装修完毕10日内，自动转作乙方向甲方交纳的房屋租金；租金自乙方交付租金之日起的第四年开始递增，每年在上一年租金基础上递增5%；甲方向乙方提供水电气使用的方便，并保证乙方经营期间的供应，由甲方负责装表，甲方抄表记数，按月收费，水费按4.5元/吨，电费按1.1元/度，如遇国家调整水电费价格，则甲方相应调整；政府规定的垃圾处置费由乙方自行负责；租赁期间，乙方应在开业后向甲方每月交纳物业管理费，每月每平方米2元，物管费每三年在上三年所收费用的基础上递增20%；甲方将上述房屋、设备和其它附属财产租赁给乙方有偿使用(财产移交清单附后)，未经甲方同意，乙方无权将甲方提供的相关租赁物转租或转让给第三方使用，否则，按乙方违约处理，甲方有权解除本合同，收回房屋及其财产，并由乙方支付违约金人民币10万元，且赔偿甲方因此而造成的损失；甲方有权按本合同规定向乙方收取有关费用，对乙方的违约行为，有权依照合同规定追究乙方违约的责任，直至解除本合同；甲方提供380伏特、不少于200千瓦的用电标准，提供经营需要的五通接口，并负责安装到户；在租赁期间，甲方应在每天下午13时一16时30分，晚上19时30分—-22时30分时间段，保证在离租赁房屋150米内能有50个停车位可供乙方经营的专属使用；乙方不履行或不完全履行本合同规定的各项义务之一，或未经甲方同意单方面变更或解除合同，乙方应按本合同的第四条第一款规定的当年年租金总额的15%支付违约金，违约金不足以补偿甲方全部损失的，还应当依法补偿甲方的损失；如乙方不按时缴纳租金，每天按应交额0.5%收滞纳金和违约金，逾期30天，甲方有权解除本合同；乙方不按时支付水电费(按乙方收到水电费缴款通知单次日起至10日后止)逾期每天按交款3%加收滞纳金，逾期一月仍不交的，甲方有权停止供应水电；乙方有上述违约责任时，甲方有权收缴乙方的履约定金。该合同书并对双方的其他权利和义务进行了约定。

2009年5月25日，重庆五环富侨保健有限公司向文化宫支付了20万，其中装修保证金10万元、履约保证金10万元。庭审中，文化宫陈述装修保证金10万元已经按照合同约定冲抵了五环富侨公司应支付的租金，履约保证金10万元未退还给五环富侨公司。

2010年1月21日，重庆市劳动人民文化宫（甲方）与五环富侨公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定，双方共同确认甲方出租乙方面积共计1478.24平方米；根据主合同《重庆市劳动人民文化宫房屋租赁合同书》第三大条约定，因实施过程中的特殊原因，本合同执行时间顺延，即从2010年1月1日起至2019年12月31日止，合同期限为10年。

2019年5月27日，文化宫自行收回涉案租赁房屋。

一审庭审中，文化宫陈述，已收取涉案房屋的租金至2017年6月30日，其后未再收到租金；已收取涉案房屋的物管费至2017年6月30日，其后未再收到物管费；已收取涉案房屋的水电费至2019年3月31日，其后未再收到水电费。关于水电费的收取，文化宫是统一向自来水公司和电力公司缴纳，因文化宫涉及到的租赁单位很多，所以没有涉案房屋单独的垫付依据。每个租赁户有单独的水表和电表，文化宫每月抄表后，按照合同约定的单价向租赁户收取水电费。因为时间比较久远，文化宫目前正在查找案涉房屋的抄表依据、记录。

文化宫还向法庭举示《承诺书》一份，内容为，重庆职工之家实业有限公司：为了维护贵我双方利益，双方开展良好的合作关系，我方在开展房屋租赁业务合作前向重庆职工之家实业有限公司做出郑重承诺:我方不对重庆职工之家实业有限公司任何部门和员工进行宴请和礼金礼品馈赠，不与重庆职工之家实业有限公司业务相关人私下产生其他经济往来，如有发生，我方甘愿接受重庆职工之家实业有限公司取消合作的处理，同时甘愿按合同总额的20%对重庆职工之家实业有限公司做出补偿。该《承诺书》的“承诺单位：”后手书有“重庆五环富侨保健有限公司文化宫分公司”，“承诺人：”后手书有“兰华波”。落款时间为2019年4月7日。

一审另查明，五环富侨公司成立于2004年9月13日，为有限责任公司（法人独资，外商投资企业投资），注册资本2500万元，法定代表人为胡芝容，经营范围包括足浴、茶座、保健按摩等。

富侨公司成立于2011年10月11日，为有限责任公司（台港澳法人独资），注册资本3000万港元，法定代表人为胡芝容，经营范围包括企业管理咨询服务、足浴室、茶座、保健按摩等。

2018年9月19日，重庆五环富侨保健有限公司文化宫分公司经重庆市渝中区市场监督管理局（渝中）登记内销字[2018]第062486号《准予注销登记通知书》决定准予注销登记。

一审庭审中，五环富侨公司、富侨公司、胡芝容向法庭举示下列证据，拟证明，从2016年5月27日起重庆五环富侨保健有限公司已经将涉案房屋交付给兰华波使用，文化宫知晓并认可兰华波系涉案房屋的实际使用人的相关事实：1.重庆五环富侨保健有限公司文化宫分公司（甲方）与兰华波（乙方）于2016年5月27日签订的《经营权内部承包经营协议》1份。主要内容为，本着“平等自愿、权责对等、风险与利益挂钩”的原则，充分调动经营管理者和员工的积极性，努力降耗增效，实现门店利润最大化和管理规范化，经双方商定，就甲方开设的“渝中区中山路174号重庆五环富侨公司文化宫分公司”(简称:文化宫店)经营权承包经营事宜，达成如下协议，经营权承包日期2016年6月1日至2019年5月31日；甲方承担2016年6月30日以前的债权债务(财务审计数据为准)；给予乙方经营过渡期，2016年6月1日-2016年6月30日，经营期间的盈亏均由甲方承担；2016年7月8月若每一个月的亏损在1万元以内，亏损由甲方承担，若每一个月的亏损在1万元以上，超出部分由乙方承担；文化宫店财务管理遵守五环富侨总公司的相关规定，其现金支付甲、乙双方按日审核入账，共同管理；文化宫店涉及非经营性必需支出(如:公关送礼、员工活动、店面设施维修添置)，金额在500元以下的必需电话申报五环富侨管理中心分管领导，金额在500元以上的非经营支出必需书面申请获批准后执行，财务方准销账；房租属经营成本，自2016年7月1日起，由乙方按期向房东缴纳，房租为一月一缴，先缴后用；乙方在经营期间，甲、乙双方每月做一次财务核算，每半年进行一次利润分配，甲方占利润的20%；甲方给予乙方的经营过渡期完结后，即2016年7月1日起的经营期间，经营如出现亏损，亏损将由乙方全额承担，每月财务结算后，亏损资金达到3万元以上，而乙方又未用资金填补亏损的情况下，甲方有权单方面终止乙方的经营权承包权益；合同签订之日乙方即向甲方缴纳6万元现金用于本店支垫付房租；乙方全面组织门店经营，自经营权承包日起，经营过渡期后，如有亏损乙方自行承担；乙方经营期内应保护好甲方的所有设施设备，按照双方签订的资产移交清单明细内容进行管理和正常维修，设备设施如有丢失或人为损坏，乙方应按市价予以赔偿给甲方；文化宫店所有证照、公章、合同由甲方驻店财务人员管理，保障乙方经营期内的正常使用要求，但各项证照乙方需按政策法规要求按时年审；乙方经营期间，门店产生的经济、法律纠纷行为，由乙方全权承担相关责任；除后勤财务人员由甲方任用管理以外，其余人员由乙方自行组织安排并管理；乙方全面负责经营方式，项目设置；乙方在经营期间，甲、乙双方每月做一次财务核算，每半年进行一次利润分配，乙方占利润的80%。2.《准予注销登记通知书》。3.2015年12月28日重庆五环富侨保健有限公司文化宫分公司向重庆市总工会郑洪主席发送的《重庆五环富侨保健有限公司文化宫分公司请求解决经营困难的报告》。4.文化宫于2019年5月20日向五环富侨公司、兰华波发出的《解除<房屋租赁合同书>通知书》及经兰华波签收的《签收回执》。主要内容为：重庆五环富侨保健有限公司、兰华波:贵方与我单位于2009年5月11日签订了《重庆市劳动人民文化官房屋租赁合同书》，于2010年1月21日签订了《房屋租赁补充协议》，合同约定租金为33元/平方米，出租面积为1478.24平方米，租金按每三个月缴纳，违约金为每日应交额0.5%。合同签订后，我单位如约将房屋交付贵方使用至今，但贵方拖欠房屋租金，经我单位多次催促、我单位委托律师致函催促，均无济于事，贵方至今拖欠房屋租金达数百万元。有鉴于此，我单位现正式通知贵方:一、自贵方收到本通知书之日起解除上述《房屋租赁合同书》。二、请贵方在接到本通知后立即与我单位(或我单位指定的重庆职工之家实业有限公司)进行费用结算，缴清房屋租金、水电气物管等所有费用，于2019年5月30日前搬离租赁房屋，并与我单位(或我单位指定的重庆职工之家实业有限公司)办理房屋交接手续，将房屋按原租赁合同之约定交还我单位(或我单位指定的重庆职工之家实业有限公司)。三、若贵方未能按上述要求返还租赁房屋及支付相应款项，我单位将依约、依法追究贵方一切法律责任。特此通知。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

本案中，案涉《房屋租赁合同书》《房屋租赁补充协议》系合同当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。签约各方均应依照合同约定全面履行其合同义务。合同履行过程中，五环富侨公司作为承租方未按时足额向文化宫支付租金等相关费用的行为已构成违约，依法依约应承担相应的民事责任。现文化宫要求五环富侨公司支付欠付租金及物管费，符合合同约定及前述法律之规定，予以支持。关于房屋租金及物管费的截止时间问题，鉴于文化宫已于2019年5月27日实际收回涉案租赁房屋，因此，租金及物管费应计算至2019年5月26日为恰当。经计算，五环富侨公司欠付文化宫2017年7月1日至2019年5月26日的房屋租金为1491264元、物管费为101434元。

关于文化宫要求五环富侨公司以欠付租金及物管费为基数，按照月利率2%的计算标准，自2017年7月1日起计算支付逾期付款的违约金至欠费付清之日止的诉讼请求，因该请求计算标准低于双方合同约定的逾期付款违约金的计算标准，且不违反相关法律之规定，予以支持。根据双方合同约定，确定重庆五环富侨保健有限公司从应付而未付租金、物管费之日起向重庆市劳动人民文化宫计算支付违约金至全部欠费清偿之日止。

关于文化宫要求富侨公司、胡芝容、兰华波对五环富侨公司应负担的上述全部债务承担连带支付责任的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，不予支持。

关于文化宫要求五环公司、富侨公司、胡芝容、兰华波立即连带支付水电费6896.6元及滞纳金（滞纳金计算方法：以欠付水电费6896.6元为基数，按每月2%，自2019年5月1日起计算至付清之日止）的诉讼请求，因文化宫在本案审理过程中未向法庭举证证明五环富侨公司在租用案涉房屋期间尚欠水电费6896.6元的事实，因此，对文化宫的该项诉讼请求不予支持。

兰华波经传票传唤拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。依法可以缺席判决。据此，判决：“一、被告重庆五环富侨保健有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆市劳动人民文化宫截止2019年5月26日的房屋租金1491264元；并以前述欠款金额为基数按照月利率2%从被告重庆五环富侨保健有限公司应付而未付租金之日起向原告重庆市劳动人民文化宫分段计算支付违约金至全部欠租清偿之日止。二、被告重庆五环富侨保健有限公司于本判决生效后立即支付原告重庆市劳动人民文化宫截止2019年5月26日的物管费101434元；并以前述欠款金额为基数按照月利率2%从被告重庆五环富侨保健有限公司应付而未付物管费之日起向原告重庆市劳动人民文化宫分段计算支付违约金至全部物管费清偿之日止。三、驳回重庆市劳动人民文化宫的其他诉讼请求。本案受理费19293元、诉讼保全受理费5000元，由被告重庆五环富侨保健有限公司负担。”

本院二审审理查明：五环公司系一人有限责任公司，唯一股东为富侨公司。富侨公司称其与五环公司财务独立，但就此并未举示相应的证据予以证明。

本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本院二审已查明五环公司的唯一股东为富侨公司。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。富侨公司并未就五环公司财产独立于富侨公司财产举示相应的证据予以证明，按照上述规定富侨公司应对五环公司的债务承担连带责任，故文化宫要求富侨公司承担连带责任的请求本院予以支持。

文化宫上诉请求胡芝容就五环公司的债务承担连带支付责任，虽然胡芝容系五环公司签订案涉房屋租赁合同时的股东，但《中华人民共和国公司法》规定股东对公司债务承担连带责任的情形应为存在虚假出资、出资不到位、抽逃出资等出资不实情形，或者一人公司与股东财产混同，股东存在过度控制、滥用公司人格行为，但胡芝容并非五环公司的唯一股东，文化宫亦并未举示证据证明胡芝容存在上述出资不实，或滥用公司人格等行为，其要求胡芝容承担连带责任的上诉理由缺乏相应的事实依据，对此本院不予支持。

文化宫上诉请求兰华波就五环公司的债务承担连带支付责任，兰华波与五环公司承担连带支付责任的前提应为兰华波与五环公司为案涉房屋的共同承租人。但案涉房屋租赁合同的签订主体为五环公司与文化宫之间，兰华波并非合同所约定的主体。根据合同相对性原则，案涉房屋的租金与物业服务费的支付责任应由合同所约定的承租人五环公司负担。虽然文化宫在一审审理过程中举示了兰华波所签字的承诺书，但该承诺书并非表明兰华波作出其系案涉房屋租赁合同承租人意思表示的证明。文化宫亦并未举示其他证据证明兰华波自愿加入租金债务的承担，故文化宫主张兰华波就五环公司的债务承担连带支付责任的上诉请求亦缺乏相应的事实依据与法律依据。

综上所述，文化宫的上诉请求部分成立，结合本院二审审理查明的新事实，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

一、撤销重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初24346号民事判决；

二、重庆五环富侨保健有限公司于本判决生效后立即支付重庆市劳动人民文化宫截止2019年5月26日的房屋租金1491264元；并以前述欠款金额为基数按照月利率2%从重庆五环富侨保健有限公司应付而未付租金之日起向重庆市劳动人民文化宫分段计算支付违约金至全部欠租清偿之日止，富侨（重庆）控股有限公司就重庆五环富侨保健有限公司的上述支付义务承担连带支付责任；

三、重庆五环富侨保健有限公司于本判决生效后立即支付重庆市劳动人民文化宫截止2019年5月26日的物管费101434元；并以前述欠款金额为基数按照月利率2%从重庆五环富侨保健有限公司应付而未付物管费之日起向重庆市劳动人民文化宫分段计算支付违约金至全部物管费清偿之日止，富侨（重庆）控股有限公司就重庆五环富侨保健有限公司的上述支付义务承担连带支付责任；

四、驳回重庆市劳动人民文化宫的其他诉讼请求。

二审案件受理费19143元、公告费500元，合计19643元，由上诉人重庆市劳动人民文化宫负担13095元，由被上诉人富侨（重庆）控股有限公司负担6548元。

本判决为终审判决。

审判长　　芦明玉

审判员　　夏兴芸

审判员　　倪洪杰

二〇二一年一月十二日

（院印）

书记员　　王丽丽