重庆蓥晟投资有限公司与曾义房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

民 事 判 决 书

（2020）渝05民终8598号

上诉人（原审被告）：重庆蓥晟投资有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**第****，统一社会信用代码915001030661763678。

法定代表人：周谏好，执行董事。

委托诉讼代理人：张晓峰，公司员工。

被上诉人（原审原告）：曾义，男，1972年12月1日出生，住重庆市南岸区。

委托诉讼代理人：刘羽飞，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

上诉人重庆蓥晟投资有限公司（以下简称蓥晟公司）因与被上诉人曾义房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2019）渝0103民初11097民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日受理后，依法组成了合议庭审理了本案，现已审理终结。

蓥晟公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违背诚信原则，一审法院判决上诉人承担巨额逾期交房违约金明显不当。1.案涉房屋已符合竣工验收条件，未取得竣工验收备案登记并不代表房屋验收不合格。2.即使案涉房屋交付时验收不合格，也仅是违反城市房地产管理法二十七条管理性规定，不影响案涉房屋已事实上交付的法律效力。3.被上诉人明知未取得竣工备案登记证的情况下仍要求交付，事后以该理由主张逾期交付违约金的行为违反诚实信用原则。4.被上诉人并未因交付行为产生任何实际损失，一审法院判决上诉人承担巨额违约金违背了民法填平补偿原则。一审法院对违约金支付标准认定明显过高。5.一审法院酌定减轻违约金时未考虑被上诉人对房屋的占有使用价值因素。上诉人存在特殊困难，不宜判决过高违约金。二、被上诉人没有及时缴纳相关费用，案涉房屋产权证办理迟延系因被上诉人过错导致，不应支持逾期办证违约金主张，同时一审判决所计算的违约金期间范围亦存在错误，2019年5月8日上诉人向被上诉人发函限其2019年5月15日前缴纳相关费用，因此违约金的起算时间应为2019年5月8日。

曾义答辩一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持原判。

曾义向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告蓥晟公司继续向原告履行《商品房屋买卖合同》等系列义务，并立即履行位于重庆市渝中区八一路108套房屋的办证义务。2、判令被告蓥晟公司向原告曾义立即支付逾期交房违约金8342491.25元（以已付房款79908920元为基数，自2017年7月1日起至2018年6月13日止，按照日万分之三的标准计算）。3、判令被告蓥晟公司向原告曾义立即支付逾期办证违约金（以已付房款79908920元为基数，自2018年8月13日起至被告实际提交办理涉案房屋产权证相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，按照日万分之一的标准计算）。4、判令被告蓥晟公司立即承担由于其违约行为导致原告曾义的损失赔偿责任6900852.37元（按照建筑面积每月80/平方米的租金标准，自2018年6月15日起至2019年8月10日达到酒店开业、经营条件之日止计算）。5、判令被告蓥晟公司立即支付建筑面积差异部分的房屋价款113880元（现行测算的建筑面积比约定的建筑面积减少8.76㎡，按照13000元/㎡计算）。6、判令被告蓥晟公司承担本案的诉讼受理费、保全费。

一审法院认定事实：2016年11月5日，原告曾义（乙方，买方）与被告蓥晟公司（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：商品房项目（暂定名）解放碑181（原鸿德181），本商品房建筑面积12292.24平方米，本商品房为装修房，总成交金额为258137040元，建筑面积单价为21000元/平方米，按揭付款，本合同网签备案后5个工作日内，乙方向甲方支付人民币170万元；另：房屋租赁定金（重庆汉庭漫心酒店管理有限公司代为支付）转款500万元转为房款。乙方应在本合同约定该项目的玻璃幕墙工程17楼（含17楼）以上全部安装完成，向甲方支付650万元人民币。乙方应在甲方取得本项目《竣工备案登记证》后2个工作日内，支付1853.06万元。其余首付款（每平方米8000元）由甲方委托乙方支付给该房屋室内装修施工单位，施工单位由乙方指定。交房期限，属预售商品房的，甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的清水房商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。第九条，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：…2、逾期超过60日（与本条本1款第（1）项约定的日期相同）后，…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第1项中比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。甲方关于本商品房抵押情况的声明为下列第1项：（1）、本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人东亚银行（中国）有限公司成都分行书面同意对外销售，书面证明见附件六。第十三条，关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；…如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）、逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）、逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。如因乙方责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。

其中合同附件四：房屋装修说明：甲方同意该房屋：室内天地墙装修，洁具、家具、灯具、电视、窗帘、布草及其他装饰，该装饰装修工程由乙方指定施工方按乙方认可的5星级酒店标准装修，工程质量的监督和验收由乙方全权负责；该装修工程款单价为8000元/平方米（按该房屋房产证建筑面积计算）；该工程款由乙方从乙方购买该房屋的首付购房款支付给该工程施工方。甲方同意该房屋的空调系统、消防系统、冷热水系统、给排水系统、强弱电系统等由甲方安装到位且能正常使用，并由甲方承担所有费用。过道和电梯前室及其他公共区域的天、地、墙由甲方按乙方认可的5星级酒店标准完成装修、并取得营业前消防安全检查合格证，并由甲方承担所有费用。乙方对甲方上述装修材料、施工过程及施工质量享有监督权。

2016年11月10日，原告与蓥晟公司签订附件五“合同补充协议”，其中第三条关于办理产权登记的补充约定为：甲乙双方同意在交房后60日内，由甲方或甲方委托的第三方向房地产交易管理部门申请办理房地产权证，乙方协助提供应由乙方提供的相关资料。由甲方或甲方委托的第三方向房地产交易管理部门申请办理《房地产权证》的时间为交房后60日内；逾期由甲方承担责任。办理产权登记手续产生的各项费用，由双方按相关部门规定各自承担，如乙方没有交纳或拒绝交纳上述费用，导致无法办理登记手续的，由乙方承担全部责任；如乙方未按照约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件的，甲方有权暂停代办该房屋产权登记，直至乙方提供全部符合要求的资料、交纳相关税费，由此产生一切后果由乙方自行承担，甲方不承担责任。由于非乙方原因造成该商品房不能办理产权登记的，由甲方承担全部责任。第四条关于房屋交付的补充约定：1、乙方办理房屋交付手续时，若甲方交付的房屋已符合《商品房买卖合同》约定及国家或重庆市政府商品房安全质量标准相关规定的交付条件，乙方须签署房屋交接文件。未签署的，视为房屋已自动交付，相关风险和费用由乙方承担。…因履行本合同而产生的有关税、费，由双方按国家及地方政府的规定各自承担。乙方须在本商品房交付前按照政府相关部门的要求到指定地点交纳物业专项维修资金，具体缴纳标准按相关政策执行。

2017年3月17日，曾义（乙方）与蓥晟公司（甲方）签订共计108份《重庆市商品房买卖合同》（具体房号分别为重庆市渝中区八一路以下简称案涉108套房屋），合同主要内容如下：本商品房为预售商品房，坐落于重庆市渝中区八一路**，本商品房为清水房，套内建筑面积（注：案涉108套房屋约定的套内建筑面积合计3893.32㎡）。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算，多退少补。属预售商品房的，甲方应当在2017年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；交房手续的办理：双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。

该合同附件五《合同补充协议》其中约定：第五条：关于购房价款的补充约定：《商品房买卖合同》第四条第（一）款中约定的“本商品房为清水房”调整为“本商品房为装修房”，并甲乙双方确认房款总成交金额不变；具体交房标准参照合同附件四：房屋室内装修说明。第七条：关于面积差异处理的补充协议：…若乙方在甲方书面通知的办理交付手续的期限内未补足应支付的面积差价款，则自期限届满的次日起，乙方应按照《商品房买卖合同》中的约定承担逾期付款的违约责任。第九条关于办理合同登记备案、产权登记、预告登记手续的补充约定：…1、相关登记办理时间：…（2）预售商品房以按揭付款方式购买的，乙方同意在乙方首付款及相关税费、物业维修金到账且经银行审判通过的合同及资料（并资料齐全）返回甲方之日起60个工作日内向房屋所在地不动产登记机构申请办理合同登记备案、预购商品房预告登记（如有）、预购商品房预告抵押登记（如有）手续；在商品房交付使用之日起180个工作日内，由甲乙双方向房屋所在地不动产登记机构提出办理乙方所购商品房《房地产权证》的申请，并提交土地房屋不动产登记机构规定的相关资料，取得不动产登记机构出具的登记受理单。…2、如乙方未结清法律、法规等规定应缴纳的相关规费、税费、物业专项维修金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书、签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款（含面积差价款）以及应当由乙方交纳的其他费用、未按约办理交房手续等，甲方有权拒绝按《商品房买卖合同》约定时间为乙方办理合同备案、产权登记、预告登记等相关手续，且无需承担任何责任。如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办单位统一办理…。本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。

2017年3月17日，被告就案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案。

2017年3月30日，被告（甲方）与原告、刘文梅（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》补充协议，载明甲乙双方于2017年3月17日签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“原合同”），就乙方购买的重庆市渝中区八一路28层至35层的全部房屋（以下简称“该房屋”），合同中未尽事宜达成补充协议：主要内容包括：一、关于该房屋交房时间的约定：1、甲方应当在2017年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的清水房商品房交付乙方使用。2、如果甲方在2017年9月30日还未交付房屋给乙方，违约责任在原合同基础上增加两倍。…三、房屋装修的约定：甲方同意该房屋室内天、地、墙装修、洁具、家具、灯具、电视、窗帘、布草及其他装饰，该装饰工程由乙方指定的施工方按乙方认可的五星级酒店装修标准装修，工程质量的监督和验收由乙方全权负责，该装饰工程款单价8000元/平方米（按该房屋房产证建筑面积计算），该工程款由乙方从其购买该房屋的首付购房款中支付给该工程施工方。甲方同意该房屋空调系统、消防系统、冷热水系统、给排水系统等由甲方安装到位且能正常使用，并由甲方承担所有费用。过道和电梯前室及其他公共区域的天、地、墙由甲方按乙方认可的5星级酒店标准完成装修、并取得营业前消防安全检查合格证，并由甲方承担所有费用…。若本协议与原合同约定有不一致的地方，以本补充协议为准，其他按原合同执行。

2017年5月10日，被告就案涉房屋为原告办理了商品房预告登记。

2017年6月7日，原告实际接收案涉108房屋。

2017年8月29日，被告(甲方)与原告（乙方）签署《补充协议（二），主要内容为：乙方与甲方于2017年3月签订《重庆市商品房买卖合同》108份（以下统称原买卖合同），约定乙方购买甲方销售的坐落于渝中区八一路183号32层至35层商品房共108套。原买卖合同约定乙方购买的商品房为装修房，建筑面积单价为21000元/平方米，并在原买卖合同附件四约定了商品房交付标准。乙方在购买商品房时已确认商品房装修单价为建筑面积8000元/平方米，包含在总成交金额内，且装修款作为购房首付款由甲方委托乙方支付给房屋室内装修施工单位，该施工单位由乙方指定；为便于工程管理，双方确认乙方购买的第32层至35层的商品房由乙方自行负责投资装修，双方同意将乙方购买的商品房交房标准调整为清水房。现双方就买卖合同中商品房成交金额和交付标准等相关事宜作如下变更，以供双方共同遵照执行：甲、乙双方确认，乙方购买的渝中区八一路183号第32层至35层共108套商品房为清水房，总建筑面积6146.84平方米，总成交金额为79908920元，建筑面积单价为13000元/平方米。交付标准，甲、乙双方确认第32层至35层共108套商品房按清水房交付，原买卖合同附件四《房屋室内装修说明》的内容变更为：…本协议作为原买卖合同的变更，与原买卖合同不一致之处以本协议约定为准，本协议未述及之内容仍按原买卖合同执行。本协议附件一《第32至35层商品房明细表》为本协议不可分割的有效组成部分，与本协议具有同等法律效力。该《第32至35层商品房明细表》说明：最终总成交金额根据《房地产权证》建筑面积并按照建筑面积单价13000/平方米计算确定。

又查明，自2016年11月14日至2017年4月28日，原告本人或者通过他人代付共计向被告转款32230600元（其中包含原告支付其他房屋的款项），2019年1月23日原告向被告转账支付33-6号房的购房款873607.5元。2017年4月19日及2019年1月23日，被告分别向原告出具渝中区八一路183号32层至35层共108套房屋的购房发票，发票总金额为房款79908920元。2017年5月17日，东亚银行（中国）有限公司分别针对上述108套房屋发放了贷款64505200元。

重庆市渝中区建设和交通委员会于2018年6月14日出具《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，载明：工程名称为“鸿德181”复建项目主体工程（本次备案塔楼11-35层及屋顶等），工程地址为渝中区解放碑八一路，竣工验收时间为2018年6月6日。

2018年12月2日，渝中区税务局第三税务所于向被告出具《税务事项通知书》，内容载明：限你单位于2018年12月15日前进行代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料，逾期不申报的，将按照税收征税管理法的规定由税务机关责令限期改正或予以处罚。

2018年12月5日，被告于向原告发送《税收事项告知函》，载明：关于原告购买的108套房屋及一层3套房屋（共计111套）未按期申报缴纳契税一事，限原告于2018年12月10日前将所购房屋契税交由被告代缴，或者于2018年12月15日前自行前往税务部门申报缴纳，逾期不申报缴纳，自行接受税收征收管理法的相关规定的处罚。

2019年3月1日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所就渝中区八一路183号鸿德181（原谊德美食城）出具重庆市房产面积竣工测算报告书（分割），案涉108套房屋套内面积总计3929平方米，建筑面积总计为6138.08平方米。

2019年4月3日，被告向原告发送通知函，称被告委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所对该项目房屋面积进行分户测绘，并取得测算报告书，根据该报告书的内容，原告购买的32-35层共108套房屋的套内测绘面积为3929㎡，比《买卖合同》约定的套内面积多出35.68㎡。依据双方《买卖合同》的约定及《测算报告书》，原告应向被告补足房款732320元。请在收到本函之日起3个工作日内，将上述款项支付至被告指定的收款账户。

2019年4月22日，被告申请办理渝中区八一路部分房屋的新建登记（备注：第12层至22层、第24层至第35层为办公用房，建筑面积35131.87，该部分为上证面积；另有第11层、23层为避难间，面积为1498.59，均为不分摊的共用面积，该部分只登记，不发证），2019年4月24日，被告取得渝中区八一路部分房屋的不动产权证书。

2019年5月7日，重庆市渝中区公安消防支队向被告出具建设工程消防验收意见书（中区公消验字〔2019〕第0023号），主要内容为，对鸿德181项目（大堂、酒店及公寓装修工程进行了消防验收，综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：一、边墙型喷头最大保护跨度未明确；二、部分房间区域自动喷水灭火系统的喷头安装有空白点；三、部分房间火灾自动报警系统的烟感安装有空白点；四、喷头与端墙距离超过规定值，不符合…规定；五、吊顶的部分电气线路直敷布线，未采用金属导管、可挠金属电线保护套管或者刚性塑料导管敷设，不符合…之规定；六、部分墙面、地面、地面等装修材料耐火等级证明文件未提供现场部分区域与经审查合格的图纸不一致。该工程未经消防验收合格不得投入使用。

2019年5月8日，被告向原告发送催款函，称原告在被告购买的鸿德181项目32-35层108套房屋目前已经进入办理《不动产权证书》阶段，根据重庆市不动产登记中心要求，原告须缴纳内页勘测费7970.4元（73.8元/套×108套）及权属转移登记费59400元（550元/套×108套），共计67370.4元。请原告于2019年5月15日前交齐以上款项，如逾期未交齐，造成的一切后果由原告自行承担。

2019年7月8日，重庆市渝中区住房和城市建设委员会向被告出具建设工程消防验收意见书（渝中消验字〔2019〕第0003号），主要内容为，依据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防监督管理规定》的规定，我单位对鸿德181项目（12-35层酒店及公寓装修工程）进行了消防验收（该工程位于重庆市渝中区八一路，装修建筑面积31424.2平方米，装修范围为大堂、12-35层、23层避难层除外。）依照建设工程消防验收评定标准和消防设计审核意见，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养、保证完整有效。三、该工程扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向我重庆市渝中区住房和城市建设委员会申报消防设计审查。

一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及相应补充协议是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照约定全面履行各自义务。

根据原告举示的转账记录、购房发票及案涉108套房屋的贷款发放情况，可以认定原告已按约定支付了案涉108套房屋全部购房款，已履行主要合同义务，案涉房屋已办理了商品房预告登记，相应的不动产权属登记条件已具备。关于房屋面积差价款问题，根据2017年8月29日原被告签署《补充协议（二），双方确认案涉108套房屋总建筑面积6146.84平方米，总成交金额为79908920元，建筑面积单价为13000元/平方米，且确认说明：最终总成交金额根据《房地产权证》建筑面积并按照建筑面积单价13000/平方米计算确定，该约定系原被告对案涉108套房屋总面积、总成交金额及建筑面积单价的最终确认，现案涉108套房屋的竣工测算建筑面积为6138.08平方米，并未超出双方确认的总建筑面积6146.84平方米，故被告所辩称的应依据套内实测面积应补差购房款缺乏依据，不能成立。另根据2018年12月5日被告向原告出具的税收事项告知函，可以认定原被告在合同履行过程中实际已对税费的申报方式及时间等进行了相应的变更，原告作为办理案涉房屋所有权登记手续的主体，其要求被告立即履行对重庆市渝中区八一路108套房屋的协助办证义务的诉讼请求成立，一审法院予以支持，被告以原告未结清其相关代缴费用为由不履行协助办证义务的抗辩不能成立。

关于原告主张的逾期交房违约责任，其中依据2017年3月17日原、被告签订的108份《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。2017年3月30日原、被告及刘文梅签订的补充协议中约定，被告应在2017年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的清水房商品房交付乙方使用。如被告在2017年9月30日还未交付房屋给原告及刘文梅，则违约责任在原合同基础上增加两倍。案件审理中，原告自认2017年6月7日，案涉108房屋原告已实际使用，但案涉108套房屋于2018年6月14日进行竣工验收备案登记，即原告实际使用案涉房屋时该房屋并未达到原被告约定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。…”前述法律和司法解释对房屋交付的条件和房屋的交付使用予以了明确规定。被告作为房地产开发企业，明知房屋未竣工验收仍进行交付，因交付的房屋不符合合同约定，仍构成违约，应承担相应的违约责任至交付合格的房屋为止。而原告在被告未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等证明文件的情况下，并未拒绝交接房屋，仍予以接房实际使用，因此，可酌情减轻被告所承担合同约定的违约责任，故一审法院酌情将被告逾期交房违约金标准调整为每日万分之二计算，即以已付房款79908920元为基数，自2017年7月1日起至2018年6月13日止，按照日万分之二的标准计算为5545679.05元。

关于原告主张的逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；…。依据2017年3月17日《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》，原被告关于办理产权登记的约定为商品房交付使用之日起180个工作日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。因申请办理不动产登记，应符合法定的登记程序要求，并提交相应的证明材料，而2019年4月24日，被告才取得渝中区八一路183号部分房屋的不动产权证书。2019年5月8日，被告向原告发送催款函，称原告购买的鸿德181项目32-35层108套房屋目前已经进入办理《不动产权证书》阶段，通知原告于2019年5月15日前交齐有关款项，故本院认为2019年5月15日之前系由于被告的原因，致使原告未能取得办理房屋权属证书所需的前提条件，由此，被告应承担相应的违约责任。2019年5月15日之后原告由于自身原因未能及时办理不动产权证，相应的责任则由原告自行承担。故原告主张的逾期办证违约金应以已付房款79908920元为基数，自2018年6月14日案涉房屋合格交付起顺延180个工作日后即2019年3月6日起至2019年5月15日为逾期期间，按照日万分之一的标准计算为559362.44元。

关于原告主张的面积差房屋价款，因约定面积差计算应以《房地产权证》载明的建筑面积计算确定，故原告主张的面积差房屋价款在本案中暂不做处理。遂判决：一、被告重庆蓥晟投资有限公司于本判决生效后三日内协助原告曾义办理重庆市渝中区八一路108套房屋的房屋权属证书；（具体房屋信息详见附表）二、被告重庆蓥晟投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾义逾期交房违约金5545679.05元；三、被告重庆蓥晟投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告曾义逾期办理房屋权属证书的违约金559362.44元；四、驳回原告曾义的其他诉讼请求。案件受理费85723元，财产保全费5000元，原告曾义负担31188元，被告重庆蓥晟投资有限公司负担59535元。

二审中，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及相应补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行各自义务。本案双方争议的焦点是：逾期交房违约金问题；逾期办证违约金问题。

关于逾期交房违约金问题。双方于2017年3月17日签订的108份《重庆市商品房买卖合同》约定，上诉人逾期交房，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向被上诉人支付已付房价款万分之一的违约金。2017年3月30日上诉人与被上诉人及刘文梅签订的补充协议中约定，上诉人应在2017年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的清水房商品房交付乙方使用。如上诉人在2017年9月30日还未交付房屋给被上诉人及刘文梅，则违约责任在原合同基础上增加两倍。一审中，被上诉人自认案涉108房屋于2017年6月7日实际使用，但上诉人于2018年6月14日方才完成案涉108套房屋进行竣工验收备案登记，即被上诉人实际使用案涉房屋时该房屋并未达到双方合同约定的交付条件。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，上诉人交付的房屋不符合合同约定和法律规定，构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院考虑到双方的过错程度，按照双方合同关于逾期交房违约责任的约定，酌情将上诉人逾期交房违约金标准调整为每日万分之二，即以已付房款79908920元为基数，自2017年7月1日起至2018年6月13日止，按照日万分之二的标准计算为5545679.05元，不违反法律规定，本院予以确认。上诉人关于不承担违约责任和违约金过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。

关于逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”双方合同约定商品房交付使用之日起180个工作日内，由双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请。上诉人于2019年4月24日才取得渝中区八一路183号部分房屋的不动产权证书。2019年5月8日，上诉人向被上诉人发送催款函，称其购买的鸿德181项目32-35层108套房屋目前已经进入办理《不动产权证书》阶段，通知被上诉人于2019年5月15日前交齐有关款项。一审法院据此认为，由于上诉人的原因致使被上诉人在2019年5月15日之前未能取得办理房屋权属证书所需的前提条件，上诉人应承担相应的违约责任;由于被上诉人自身原因致使其未能在2019年5月15日之后及时办理不动产权证，相应的责任则由被上诉人自行承担，故按照日万分之一的标准计算为559362.44元。一审法院对逾期办证责任的认定，符合法律规定和合同约定，本院予以确认。

关于上诉人上诉所称的面积差额款问题。上诉人认为被上诉人购买的108套房屋套内测绘面积为3929平方米，比合同约定的套内面积多出35.68平方米，因此，被上诉人应当补足差额房款732320元。根据双方于2017年8月29日签订的《补充协议（二）约定，双方确认案涉108套房屋总建筑面积6146.84平方米，总成交金额为79908920元，建筑面积单价为13000元/平方米，最终总成交金额根据《房地产权证》建筑面积并按照建筑面积单价13000/平方米计算确定。因此，建筑面积才是双方约定的计价依据，套内面积不是房价款的计算依据。上诉人依据套内面积差计算房价款的找补，不符合合同约定，本院不予支持。

综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费85723元，由上诉人重庆蓥晟投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　肖　飞

审判员　吴　杰

审判员　钱昳心

二〇二一年一月六日

书记员　雷　梅