董学理与重庆恒建房地产开发有限公司所有权确认纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）:董学理，男，1971年9月18日出生，汉族，住重庆市巴**。

委托诉讼代理人：徐华，重庆百君律师事务所律师。

委托诉讼代理人：卓建，北京盈科（重庆）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）:重庆恒建房地产开发有限公司，住重庆市南岸区南坪惠工路**第**,统一社会信用代码91500108756234800K。

法定代表人：黄裕芬，总经理。

委托诉讼代理人：何屏莺，重庆坤源衡泰律师事务所律师。

原审第三人：重庆塑皇（建设）集团有限公司，住所地重庆市巴**土桥正街****。

法定代表人：刘贵太。

上诉人董学理因与被上诉人重庆恒建房地产开发有限公司（以下简称恒建公司）所有权确认纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初14659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，并于2020年12月15日进行了询问。上诉人董学理及其委托诉讼代理人徐华、卓建，被上诉人恒建公司的委托诉讼代理人何屏莺到庭参加询问。原审第三人重庆塑皇（建设）集团有限公司（以下简称塑皇公司）经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

董学理上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人的诉讼请求或发回重审，本案一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，本案的真实情况是，恒建公司因欠上诉人货款，以房抵债，并要求上诉人用案涉房屋向银行办理按揭贷款给恒建公司使用，按揭贷款本息由恒建公司偿还。为履行该协议，上诉人与塑皇公司签订购房合同，2009年恒建公司即将案涉房屋实际交付上诉人，案涉房屋已处在上诉人的管理、控制之下。如无以房抵债口头协议存在，借上诉人之名套取银行信贷资金不符合常理，也与恒建公司对其他借名贷款人采取积极确定产权归属的态度不同。2、恒建公司请求确权的权利基础源于其与上诉人之间的口头约定，属于债权请求权，恒建公司仅能依据合同法的规定要求上诉人履行合同义务，一审法院适用物权法第三十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，将案涉房屋确权给被上诉人属适用法律错误。3、恒建公司与塑皇公司对案涉房屋归属并未约定，恒建公司对案涉房屋是否享有权利不能确定。4、从案涉房屋的价款支付方式看，恒建公司并非房屋真实权利人。

恒建公司答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。本案属所有权确认纠纷，确认物权以存在物权归属争议为前提，案涉房屋是被上诉人与原审第三人联合开发所分得，有充分证据及生效判决可以确认。被上诉人为缓解资金困难，通过熟人签订商品房买卖合同的方式获得银行贷款，包括上诉人在内的18户均是这样操作。案涉房屋的首付款、按揭款、大修基金、契税、物管费、路灯费均是被上诉人支付，包括所有的合同原件、按揭款的还款卡、两书原件等均是被上诉人持有，同时也是被上诉人占有、使用，足以证明被上诉人才是真实的权利人。上诉人认为房屋是其抵货款而取得，被上诉人否认，因物权归属的内容发生争议，利害关系人可以要求确定权利，一审法院适用法律正确。

恒建公司向一审法院起诉请求：1、确认恒建公司以塑皇公司的名义与董学理于2006年3月26日签订的《重庆市商品房买卖合同》无效；2、判令董学理协助恒建公司办理撤销房屋登记备案手续；3、确认位于重庆市巴南区××镇××街（现更名为重庆市巴南区花溪镇土桥新街3号）土桥大厦1-10-4号的房屋属于恒建公司所有。

一审法院认定事实：2006年3月23日，塑皇公司与董学理签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：塑皇建设公司将坐落于巴南区花溪镇土桥大厦1-10-4号住宅出售给董学理，该房屋建筑面积108.83平方米，单价2046元，成交总价184570元，付款方式为按揭付款：签约时首付54457元，余款126000元为银行按揭，轴线范围：横轴18-25，纵轴A-E，付款方式，房屋属预售商品房，甲方应在2006年10月31日前交付乙方使用。2006年4月11日，上述合同办理备案登记。2006年6月17日，董学理与中国工商银行股份有限公司重庆巴南支行签订《个人购房借款合同》，为购买上述房屋贷款126000元，贷款期限20年，自2006年6月21日起至2026年6月20日止，贷款划入售房者塑皇公司账户，董学理将涉案房屋抵押给了贷款银行，塑皇公司作为贷款连带保证,2006年6月26日，涉案房屋办理了抵押登记。2012年3月15日，重庆市国土资源和房屋管理局为涉案房屋办理了《房地产权证》，登记权利人为董学理。

以上商品房买卖合同签订后，恒建公司支付了首付款、大修基金等相关费用，并按月向董学理的还款账户支付按揭贷款至2019年6月。2019年4月8日，董学理一次性结清了剩余按揭贷款。2019年6月25日，董学理办理抵押注销登记，领回了涉案房屋的产权证。现涉案房屋的相关合同及票据原件均在恒建公司处，物业费也由恒建公司交纳。

审理中，董学理提供了其作为供方与需方重庆市花溪建设集团有限公司第三工程部签订的两份合同：1、2005年2月25日，双方签订了关于土桥新都大厦的《建筑PPR给水管材管件购销合同》，合同金额按需方收货单计算，合同约定需方通知供货方所需材料数量，供方在四日内送到需方工地（花溪镇土桥），需方验收合格下车收货，需方根据自己的资金安排，给水安装完，试压验收合格后，半月内付清，合同有效期2006年2月25日至2006年5月26日，合同加盖有重庆花溪建设（集团）有限公司第三工程部土桥大厦项目部印章；2、2005年11月2日，双方签订了关于土桥新都大厦的《建筑用UPVC排水管材管件购销合同》，合同金额15万元，合同约定需方通知供货方所需材料数量，供方在四日内送到需方工地，需方验收合格下车收数，需方根据自己的资金安排在2006年1季度以前付清货款（尾款在交付后一个月内付清），合同有效期2005年11月2日至2006年2月28日，合同加盖有重庆花溪建设（集团）有限公司第三工程部土桥大厦项目部印章。董学理提供了一张日期为2007年3月24日物品为阻火圈一批的发票报销凭证联，金额4574元，购货单位为重庆花溪建筑集团有限公司，该发票为复写第二联，发票空白处添加有直接书写的“验收彭XX,07.4.20;何华健，2007.4.21”。此外，董学理还提供了2005年11月8日起至2007年3月23日期间的送货单50余张，总计金额已超过20万，绝大部分收货人处有“彭志修”（草书，不确定）签名。董学理通过以上证据以证实恒建公司与花溪公司存在关联关系，涉案房屋系以房抵债抵给董学理的。经查询，何华健系恒建公司股东，持股比例22.38%，何久明系恒建公司前任法定代表人。恒建公司不认可彭志修系其员工。

2007年4月5日,董学理与恒建公司签订了渝北区工地管材供货安装《合同》，合同有效期自2007年4月5日至2007年7月30日，恒建公司经办人签名为“何华健”。同时，董学理还提供了自2007年4月9日至11月9日期间的送货单19张，其中部分显示有“何华健”签名，金额共计15万余元；并举示了显示为2007年9月10日购货单位为重庆花溪62593.12元手写发票一张；显示为2007年10月11日，购货单位为重庆花溪建设（集团）有限公司，金额为98000元的机打发票一张；显示为2007年10月11日，购货单位为重庆花溪建设（集团）有限公司，金额为40917.68元的机打发票一张。

根据董学理提供的银行业务凭证和董学理出具的收条，2006年6月29日，董学理出具收到花溪建司第二项目部1万元的《收条》一张；2006年7月5日，董学理出具领到花溪建司第二项目部给排水材料款5万元的《领条》一张；2006年12月1日，董学理出具借到花建项目部（土桥大厦）PPR材料款82000元的《借条》一张；2007年1月17日，董学理出具借到花建第三项目部PVC材料款1万元的《借条》一张；2007年2月6日，董学理出具借到花建PVC材料款2万元的《借条》一张，注明此款从农行存入本人账户为准；2007年4月4日，董学理出具借到花建第三项目部材料款6000元的《借条》一张，注明此款从农行存入本人账户为准；董学理对收到上述款项无异议。以上金额共计178000元。

此外，恒建公司还举示了黄敏于2007年5月22日取款3万元银行凭证一份，手写备注为付董学理；2007年8月22日农行2万元转账支票存根一张、2007年8月22日农行1万元转账支票存根一张、2007年8月31日农行1万元转账支票存根一张、2007年9月30日农行2万元转账支票存根一张、2007年9月30日农行1万元转账支票存根一张、2008年2月3日农行2万元转账支票存根一张，恒建公司陈述上述款项均为支付董学理，对于2007年5月22日取款3万该款，董学理不予认可，对转账支票金额予以认可。

另查明，恒建公司同时还归还了另外17名购房者的按揭贷款，上述购房者大部分为何久明亲属、员工或亲属的朋友及员工或业务往来等关系。

又查明，2005年4月10日,恒建公司（乙方）与塑皇公司（甲方）签订了《重庆土桥大厦联合开发协议书》（以下简称联建协议），该协议载明：工程名称土桥大厦，工程地点土桥三叉路口，建筑面积暂定16000平方米，18层，投资总额约1000万元；约定由塑皇公司提供建设用地，恒建公司承担建设资金，房屋销售所发生的水费按分成比例各自承担；建成后甲方实得房屋产权4500平方米，余下产权全归乙方，何久明做为乙方代表签名。同日，塑皇公司与案外人花溪建设公司签订了《重庆土桥大厦联合建设协议书》，约定花溪建设公司享有承担华通公司在该大厦联合开发建设的一切权利、义务，双方具体权利义务及任何职责以原塑皇公司与华通公司签订的联合开发协议书及分房协议为准，何久明做为乙方代表签名。2005年9月13日，塑皇公司（甲方）与恒建公司（乙方）签订《重庆土桥大厦联合开发补充协议》（以下简称补充协议），其中约定：双方各自销售其所分房屋，乙方以甲方的名义对外销售房屋、签订的房屋买卖合同一式七份（含附件），经甲方营销经理审核签名后送公司办公室加盖甲方合同专用章生效，双方各留一份，交客户一份，其余四份送甲方交房交所办理产权交易登记；甲方向按揭贷款银行申请开设按揭贷款及保证金专户，该专户由双方共同管理，银行按揭贷款到账后，双方财务人员分清按揭款的来源，及时将可动用资金划归按揭款所有方，何久明做为乙方代表签名。

一审法院认为，以合法形式掩盖非法目的的合同无效，本案中，合同双方为董学理及塑皇公司，塑皇公司根据与恒建公司的联建协议约定，有权对外销售房屋，现有证据并不能证明塑皇公司与董学理之间签订案涉买卖合同的实际目的即是为恒建公司套取银行按揭贷款，塑皇公司与董学理之间存在串通，故对恒建公司要求确认案涉买卖合同无效的请求，不予支持。本案应属所有权确认纠纷，争议焦点为谁系案涉房屋的实际产权人。根据《中华人民共和国物权法》第五条、第八条、第九条的规定，房产属于必须依法登记生效的不动产，同时，该法第九条也规定了“但法律另有规定的除外”。最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》（一）第二条规定“当事人有证据证明不动产登记薄的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，根据恒建公司申请的证人出庭证言及其举示的18户按揭贷款购房人的购房资料，在同一时期内，与董学理一起共有18名人员与塑皇公司签订了购房合同，该18名人员均与恒建公司当时的法定代表人或其家属具有亲属、朋友或业务往来关系，所购房屋按恒建公司与塑皇公司联建协议约定均为恒建公司应分得的房屋，且按揭贷款最终由恒建公司获得。上述18份购房合同签订后，所涉房屋的首付款、大修基金等相关费用也均由恒建公司实际支付，按揭贷款均由恒建公司统一按时偿还。就双方争议的房屋而言，该房屋首付款、大修基金及其后的按揭贷款及物业管理费均由恒建公司支付，该房屋相关的合同、质量保证书、票据等的原件及房门钥匙均在恒建公司处，恒建公司已将按揭贷款支付至了2019年4月，董学理在未与恒建公司协商一致情况下将剩余按揭还清。董学理为证明其案涉房屋系以房抵货款，故恒建公司自愿出资为其购买的事实，向法庭举示了其与重庆市花溪建设集团有限公司第三工程部及与恒建公司签订的合同，并提供了发货单等证据，经审查，董学理与第三项目部以及恒建公司之间的发货手续账目繁多且混乱，且未办理结算，恒建公司亦提供了董学理在签订案涉房屋买卖合同过后还在向董学理支付货款的证明，故董学理提供的证据仅能证明其与恒建公司或恒建公司当时负责人或其亲属之间存在业务往来，并不能证明与恒建公司之间对以房抵货款已达成了合意。董学理虽签订了购房合同，但未实际支付购房款，未办理接房手续，亦无充分证据证明实际对案涉房屋进行了占有、管理和收益，恒建公司亦不予认可，故对董学理提出的“以房抵货款”的辩解，因其提供的证据不足以证明，对该辩解不予采纳。综上，恒建公司要求确认重庆市巴南区××镇××街（现更名为重庆市巴南区花溪镇土桥新街3号）土桥大厦1-10-4号的房屋归其所有的请求，应予以支持。对于恒建公司要求董学理协助恒建公司办理撤销房屋登记备案手续，因案涉房屋已办理产权登记，该请求无实际意义，不予支持。

综上，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第八条、第九条，最高人民法院《关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》（一）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、董学理名下位于重庆市巴南区××街××号××号的房屋产权属于恒建公司所有；二、驳回恒建公司的其他诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。

上诉人董学理举示以下证据：

1、（2019）渝0113民初14657号判决书，拟证明案涉项目产权初始登记人是塑皇公司，恒建公司对房屋不享有物权，仅有债权请求权，无权请求确认案涉房屋归其所有。

2、案涉房屋钥匙及门禁卡；

3、缴费通知；

4、光盘一张；

5、案涉房屋图片。

证据2-5拟证明案涉房屋已交付给上诉人，不同于其他15户按揭人；已由上诉人实际占有，且一直由上诉人的控制、管理。

6、离婚协议书；

7、手机截图1张；

8、银行流水清单。

证据6-8拟证明上诉人及家人一直认为上诉人是案涉房屋的实际权利人，若非自己的房屋不可能在离婚时进行分割。王素坤按照《离婚协议书》内容向上诉人支付了案涉房屋的按揭款。上诉人之所以提前归还按揭款是因为儿子成年，王素坤要求按照《离婚协议书》的内容将房屋过户到儿子名下。

9、房地产权证；

10、手机截图1张（同证据7）。

证据9、10拟证明上诉人深信房屋是自己的，所以未对案涉房屋采取任何转移手段。

11、证人李某出庭证言，案涉房屋所在土桥大厦修建时，李某负责水电安装，董学理负责给排水管子供货；证人王某出庭证言，王某系董学理前妻，董学理送材料款抵得案涉房屋，没有实际居住，当初离婚时协议约定案涉房屋归王某，2019年3月份，王某转按揭尾款给董学理还银行。

12、谭某证人证言1份，主要内容:谭某给案涉项目提供人工劳务，承包水电劳务,2006年春节后，因为供水电材料的董学理不送货了，工人停工，于是谭某找到恒建老板何久明说明停工情况，何老板表示知道了，马上会解决，几天后何老板喊谭某到办公室，董学理也在场，问题解决了，由董学理继续送材料，在该大厦任意一套房屋作为抵货款，但必须由董学理办理按揭，首付款由何老板负责，银行按揭发放后，何老板使用房款，该房主人是董学理所有，于是董学理继续送货直至工程完工。

被上诉人恒建公司对上诉人提交的证据1关联性不予认可，按照《土桥大厦联合开发协议书》第六条第二款约定，案涉房屋的产权归属被上诉人，不能实现其证明目的；对证据2-5三性均不认可，在一审中未提交，不属于新证据，证据来源不清楚，案涉房屋内部也存放了被上诉人很多物品，图片和视频反映不完整，不能达到其证明目的；对证据6-8与本案无关，是上诉人和案外人的内部协议，不能达到其证明目的；对证据9、10不属于新证据，关联性不认可；对11证人证言，认为不属于新证据，与本案无关联性，且证人王某与上诉人有利害关系，其证言证明力低；对证据12三性均不认可，证言内容与上诉人上述状中陈述不一致，且证人谭某与被上诉人有经济纠纷，其证言证明力低。

被上诉人恒建公司举示以下证据：

1、房屋租赁合同；

2、客户收款回单2张；

3、收据三张；

4、图片一张（11月10日拍摄）；

5、物管费缴费收据1张。

证据1-5拟证明被上诉人在一审判决出来前将房屋出租给承租人魏霜，涉案房屋由被上诉人占有、控制、使用和收益。

6、情况说明。拟证明2020年10月28日上诉人持涉案房屋产权证要求设置门禁刷脸的功能，时间是在一审判决后。目前房产证名义上还在上诉人名下，其持有该证到物业，其改变刷脸和门禁不是难事，但不能证明上诉人就是房屋实际权利人。

7、录音光盘一份。拟证明因物权归属发生争议报警，报警的内容与上诉人在一审中陈述不符，报警内容中上诉人称是何华君欠他款，他认为是一分钱未付款，房子是以物抵债来的。

上诉人对被上诉人举示的证据1三性均不认可，租赁合同签订时产权人是上诉人；证据2收款回单上没载明用途，不能证明是案涉房屋租金、保证金；证据3是单方制作，不能确定真实性；证据4三性不认可，与上诉人提供的房屋现状不一致，且钥匙为何少一把，被上诉人未作出合理解释；证据5真实性认可，但恰好可以证明房屋权利人是上诉人，缴费时间看出是为本次诉讼准备；证据6三性不认可，不能实现其证明目的；证据7真实性存疑，不完整，且报警内容就是谈了以房抵债的事情。

经审理认为，上诉人举示的证据1与案涉争议房屋无关，不能实现其证明目的；因上诉人是名义上的购房人，且从购房合同原件、该房屋质量保证书、票据等原件、房屋钥匙等均保存于被上诉人处，可证明案涉房屋并未交付，上诉人举示的证据2-10不能达到其证明目的；证据11证人李某仅能证明董学理负责给土桥大厦排水管子供货，证人王某与上诉人及案涉房屋的权属存在利害关系，其证言真实性存疑；证据12证人谭某证言系孤证，与其他证据不能相到印证，本院对上诉人举示证据不予采信。被上诉人举示证据1-5系一审诉讼过程中为证明其对房屋享有处置权而对案涉房屋作出的相应处理，证据6、7与本案不具有关联性，依法不予采信。

根据一审法院已采信证据，本院除对一审查明的事实予以确认外，补充认定以下事实：2003年7月31日，恒建公司与塑皇公司签订《关于“土桥大厦”联合开发建房分配协议》（以下简称分配协议），约定塑皇公司分配房屋中住宅为四层（16.2m层）至十四层（46.2m层）的E、F、G户型各十一套，十五层的F户型一套，共三十四套，面积为（3332.62㎡）。该分配协议附图显示，案涉房屋为恒建公司所有。

本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。按照被上诉人恒建公司与原审第三人塑皇公司联建协议及分配协议约定，案涉房屋系恒建公司所有，联建房屋以塑皇公司的名义对外销售。恒建公司作为案涉房屋的原始取得人，在案涉房屋的所有权产生争议的情况下，有权提起本案所有权确认之诉。

关于案涉房屋的买卖合同是否真实的问题，案涉房屋系恒建公司原始取得，恒建公司陈述其是因为当时资金困难，通过熟人、亲戚、朋友签订商品房买卖合同的方式获得银行按揭贷款，并在一审中提供了出庭证人证言、同时期包括上诉人在内的按揭购房人的购房资料，恒建公司保存的案涉房屋买卖合同原件、还按揭款用的董学理银行卡、首付款、大修基金、契税、物业费缴费凭据、房屋质量保证书、房屋钥匙、房屋使用照片等证明其上述观点。恒建公司提供的证据能够形成证据锁链，证明案涉房屋董学理并未实际支付购房款，房屋也未实际交付。虽然董学理提出案涉房屋系以房抵货款，但其与重庆市花溪建设集团有限公司第三工程部及与恒建公司的供货账目混乱，至今仍未结算，签订案涉房屋买卖合同过后恒建公司仍在向董学理支付货款，且长达十多年时间，董学理一直未办理接房手续，未对该房屋进行使用或处分，其以房抵货款的辩解理由不符合常理。综上，可以认定董学理与塑皇公司签订的商品房买卖合同并非真实的购房合意，以虚假意思表示实施的行为至始无效，董学理不能依此获得案涉房屋的所有权。董学理单方面还清的剩余按揭款，以及恒建公司是否还有未结清的货款，董学理可以另案起诉获取救济。

综上所述，董学理的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人董学理负担。

本判决为终审判决。

审判长　　冉崇高

审判员　　吴　比

审判员　　周　琦

二〇二一年一月二十二日

书记员　　周　刚