蒋开均与付强朱瑞珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

上诉人（原审被告）：蒋开均，男，1975年3月6日出生，汉族，住四川省宣汉县。

委托诉讼代理人：陈渝，重庆中力律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：付强，男，汉族，1988年6月6日出生，住重庆市渝中区。

被上诉人（原审被告）：朱瑞珍，女，汉族，1992年1月23日出生，住四川省彭山县。

委托诉讼代理人：夏徐，重庆市江北区江北城法律服务所法律工作者。

上诉人蒋开均因与被上诉人付强、朱瑞珍房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初7862号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

蒋开均上诉请求：撤销一审判决，改判驳回付强的诉讼请求。事实及理由：一、蒋开均已经履行完毕合同约定的购房款支付义务，朱瑞珍有权代为收取涉案购房款。二、即使付强辩称未收到蒋开均支付的购房款，但蒋开均系善意方，付强应向受托人即朱瑞珍进行追偿。

被上诉人付强答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。

被上诉人朱瑞珍答辩称，请法院依法判决。

付强向一审法院起诉请求：1.判令蒋开均立即支付付强购房款297000元；2.本案诉讼费用由蒋开均承担。

一审法院经审理查明：2019年11月18日，付强（甲方）与蒋开均（乙方）签订《买卖合同》约定：乙方购买甲方所有的坐落于重庆市渝中区长江一路51号X房屋，建筑面积44.48平方米。成交总价为500000元整。付款方式为全款。（一）定金：乙方应在签订合同当日将定金人民币20000元以自行支付的方式支付给甲方。（二）购房款1.乙方于甲方解押当日将第一笔购房款130000元以自行支付的方式支付给甲方。2.乙方于过户当日将第二笔购房款270000元，以自行支付的方式支付给甲方。3.乙方于房屋交接当日将第三笔购房款80000元以自行支付的方式支付给甲方。

2019年11月18日，付强（甲方）与蒋开均（乙方）、重庆盼居房地产经纪有限公司（丙方）经办人李东平签订《居间服务合同》约定：鉴于甲乙双方已在丙方的居间服务下就坐落于渝中区长江一路51号X的房屋，签订了《买卖合同》，三方在合法、平等、自愿、相互信任、协商一致的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第二条，居间服务费及支付：基于丙方提供的居间服务，且丙方已促成甲乙双方签订《买卖合同》，乙方应于签订本合同当日向丙方支付居间服务费10000元。第八条，附加约定：以下信息为合同履行过程中丙方向甲（乙）方支付费用、结算退款之用，务必请甲（乙）方完整填定并认真核对。（1）甲方（售房）方指定收款账户信息：收款人银行卡账户名：付强，开户银行：工商银行朝天门支行，银行卡号：X。（２）乙方（购房方）指定收款账户信息：收款人银行卡账户名：蒋开均，开户银行：农业银行宣汉县支行，银行卡号：X。

2019年11月18日，付强（甲方）与蒋开均（乙方）、重庆盼居房地产经纪有限公司（丙方）经办人李东平签订《交易服务合同》约定：鉴于甲乙双方已在丙方的居间服务下就坐落于渝中区长江一路51号X的房屋，签订了《买卖合同》，三方在合法、平等、自愿、相互信任、协商一致的基础上签订本合同，承诺共同遵守。第二条:服务费(一）乙方同意在签订本合同当日向丙方支付过户服务费人民币500元。

2019年11月18日，付强（委托人）向朱瑞珍（受托人）、李东平（受托人）、唐孝元（受托人）出具委托书，该委托书经中华人民共和国重庆市渝信公证处公证。委托原因及事项：登记在委托人名下的位于渝中区长江一路51号X（产权证号：**地证2009字第**）的房屋，现欲出售（买受人姓名：蒋开均，公民身份证号码：X），出售该房屋的最低价格为贰拾贰万元整，22万元，出售该房屋的收款账号为：X，因委托人工作繁忙，特委托上述受托人（其中任意一人均可单独办理）作为代理人全权办理如下事项：一、代为办理上述房屋的注销预约商品房预告登记的相关手续，并领取注销后的相关证明。二、代为办理换取新证的相关事宜：代为申请办理上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证的二证合一手续，领取上述房屋的不动产权证书，以及代为办理申请并领取不动产证书的相关手续。三、代为出售上述房屋，代为申请、办理上述房屋的抵押登记，与买方签订上述房屋的买卖合同及相关文件等。四、代为办理上述房屋与网签合同相关的手续，代为办理撤销上述房屋网签合同相关的手续。五、代为查询上述房屋档案、房屋的国有土地使用权的登记信息。六、代为到相关税务部门办理核实、并缴纳所需税费的增值税及其附加税费减免的相关手续，并领取减免款。七、代理办理上述房屋的个人所得税、增值税、土地增值税及其附加等税费减免的相关手续，并领取减免款。八、代为协助买方办理上述房屋的过户手续，协助买方办理上述房屋的国有土地使用权过户手续，协助买方领取已过户的不动产权证书等相关手续。九、代为缴纳上述房屋的土地出让金及相关费用。十、代为办理地址变更的相关手续，开具地址变更证明；支付房屋买卖过户相关税费；办理上述房屋专项维修资金的缴纳及转移过户，代为开具销售房屋发票。十一、如遇买方为按揭购房（包括商业贷款和公积金贷款），受权人有权协助买方办理上述房屋的按揭的相关手续民，与银行签订相关的合同及文件等。十二、代为办理上述房屋的水、电、气、光纤、物业等相关事项的过户手续。十三、代为回答登记机关的询问、并在询问笔录上签字。十四、代为到银行办理二手房资金监管、解冻的相关事宜、签署相关申请、合同及文件；本委托书涉及上述房屋过户的事宜，须解封或解压后生效。十五、代为办理存量房交易资金监管业务相关手续。十六、如遇政策变更，受托人有权按照新政策办量上述房屋过户的相关所有事宜。受托人就上述受托事项范围内所签署的相关文件及缴纳的费用，受托人均予以承认。委托期限：自本委托书签署之日起六个月有效。上述受托人无转委托权。

蒋开均在一审庭审中自述在签订《买卖合同》《居间服务合同》《交易服务合同》后，于2019年11月19日以转账方式支付给李东平定金及中介服务费共30500元，同日以转账方式支付给唐孝元130000元，2019年11月20日以转账方式支付给朱瑞珍200000元，同日以现金方式支付给朱瑞珍70000元。2019年11月22日以转账方式支付给朱瑞珍27000元，另支付了涉案房屋前承租人房屋押金15000元、剩余租金31000元、烟草专卖经营证押金2000元、桶装水损失5000元，以上款项共计510500元。

一审庭审中，朱瑞珍认可收到蒋开均自述的2019年11月20日转账支付的涉案房屋购房款200000元，2019年11月20日现金支付的涉案房屋购房款70000元，2019年11月22日转账支付的涉案房屋购房款27000元，共计297000元。朱瑞珍收取上述297000元后至今未支付给付强。蒋开均另支付给涉案房屋前承租人53000元，包括押金15000元，剩余租金31000元、烟草专卖经营证押金2000元、桶装水损失5000元。

现付强认可蒋开均2019年11月19日支付给李东平的房屋定金20000元，2019年11月19日支付给唐孝元的130000元，支付给涉案房屋前承租人的53000元（含押金、剩余租金、烟草专卖经营证押金、桶装水损失），共计203000元属于支付的总购房款500000元中的部分房款。

一审庭审中，蒋开均认可涉案房屋已办理过户手续，并已交付使用。

一审另查明，付强与朱瑞珍原系夫妻关系，双方于2020年1月6日离婚。离婚协议中约定重庆市渝中区长江一路51号1202房屋归付强所有。

一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，付强与蒋开均签订的《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》系合同当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。合同当事人在履行合同义务过程中各自存在的违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。根据上述合同约定，蒋开均应向付强支付房款共计500000元，现付强仅认可蒋开均支付了房款203000元，尚余的297000房款蒋开均亦无证据证明其向付强进行了支付，现付强请求蒋开均支付尚欠房款297000元，符合法律规定，一审法院予以支持。

对于蒋开均辩称作为善意购房人，见于三名委托代理人手持委托书为其办理完成各项房屋出售手续，加之向三人付款时得到了付强同意，故蒋开均向三名委托代理人支付的510500元中的500000元，应认定为其向付强支付的房款的意见，一审法院认为，在付强与蒋开均签订的《居间服务合同》及2019年11月18日付强出具给朱瑞珍、李东平、唐孝元的委托书中均注明，收款人为付强，收款账户为X，且在委托书中并未授权朱瑞珍、李东平、唐孝元代为收取房款，再则蒋开均亦无证据证明朱瑞珍、李东平、唐孝元收取房款系付强授权或同意，据此，蒋开均理应按《买卖合同》《居间服务合同》《委托书》中约定和指定的收款人付强和账号全额支付购房款500000元，其虽向朱瑞珍、李东平、唐孝元支付了510500元，除去支付的中介费10500元外，对剩余支付给三人的500000元，现付强只认可其中203000元系向其支付的购房款，故蒋开均仍应对尚余的297000元购房款承担向付强支付的义务。据此，蒋开均的该辩称理由不成立。

综上所述，付强的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、蒋开均在一审判决生效之日起十日内向付强支付购房款297000元；二、驳回付强的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2878元，由蒋开均负担。

二审中，蒋开均举示了（2019）渝0103民初29917号民事判决书，系付强与工商银行信用卡纠纷案件，拟证明付强因有其他案件纠纷，其在涉案合同中所留的工商银行账户不利于房产交易。经组织质证，付强对该证据的真实性无异议，但认为达不到对方的证明目的，付强认为案涉银行账号系工商银行的账户，并未被冻结，可以进行交易；朱瑞珍对前述证据的真实性、合法性以及关联性均无异议。

二审中，蒋开均申请证人李东平出庭作证，证人李东平陈述，其系涉案房屋交易的中介方经办人，朱瑞珍系主要参与者，整个交易过程都是其与朱瑞珍在对接，包括最初房屋要卖、谈价都是与朱瑞珍在对接，当时他清楚朱瑞珍系付强的前妻。在签订涉案合同的时候，付强参与了签订合同，付强并未告知李东平一定要将购房款支付至付强的银行账户，故李东平亦未转告过蒋开均将房款支付至付强的银行账户，同时涉案合同亦未约定必须将涉案房款支付至付强的银行账户。在房屋交易的过程中，付强并没有亲自告知过他，李东平、朱瑞珍、唐孝元有收款的权利。李东平还称，《委托书》（受托人为朱瑞珍、唐孝元、李东平）是付强委托朱瑞珍来处理卖房事宜，因付强本人个人信用问题，其所有账户被冻结，因此朱瑞珍有收款的权利。在整个交易过程中，是李东平在喊蒋开均支付购房款，支付对象也是其指定。李东平还称，其是过户完成后才拿到该《委托书》的，不清楚《委托书》上留有付强的银行账户，并在房屋过户完之后就将《委托书》交给了蒋开均。李东平还陈述，蒋开均支付李东平20000元定金及支付唐孝元130000元时，付强在场。房屋过户时并未通知付强。经组织质证，蒋开均认为证人证言真实可信，应予采纳；付强认为证人证言部分不属实；朱瑞珍认为证人证言基本属实。

二审另查明，付强与朱瑞珍于2016年11月22日离婚。

二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为蒋开均是否应当向付强支付购房款297000元。就前述争议焦点，本院评述如下：

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，付强与蒋开均签订的《重庆市存量房屋买卖合同》系合同当事人真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，属依法成立的有效合同，合同当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。前述房屋买卖合同的相对方为卖方付强与买方蒋开均，故按合同约定蒋开均应向付强履行支付房款共计500000元的义务，现付强仅认可蒋开均支付了房款203000元，尚余的297000元房款蒋开均亦无证据证明其向付强进行了支付。蒋开均上诉称其作为善意购房人，蒋开均向付强委托代理人朱瑞珍支付了297000元，应认定为向付强支付的房款。本院认为，2019年11月18日付强与蒋开均签订的《重庆市存量房屋买卖合同》明确约定购房款蒋开均须自行支付给付强。同时，付强出具给朱瑞珍、李东平、唐孝元的委托书中亦明确载明出售房屋的收款帐户，且委托书中所列明的委托事项中并未授权朱瑞珍可以代为收取房款，再则亦无证据证明朱瑞珍收取房款系付强授权或同意。况且，蒋开均二审中申请的证人李东平出庭作证时亦陈述涉案房屋过户后就将公证委托书交给了蒋开均，付强并未告知其朱瑞珍、李东平、唐孝元具有收款的权利。双方亦依据《委托书》办理了交房及过户等手续。故李东平的证词并不能证明付强授权了朱瑞珍有收取房款的权利。据此，蒋开均理应按《重庆市存量房屋买卖合同》及《委托书》履行房款的支付义务。对于其向朱瑞珍支付的297000元房款，因无证据证明朱瑞珍的收款行为系受付强的授权委托，故朱瑞珍收取房款行为的后果依法不能及于付强。蒋开均仍应履行向付强支付297000元购房款的支付义务。至于其向朱瑞珍支付的购房款，双方可另案解决。

综上，蒋开均的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8050元，由上诉人蒋开均承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　韩　艳

审 判 员　　申　威

审 判 员　　苏　渝

二〇二一年二月二十日

法官助理　　宋彦君

书 记 员　　黄　雯