北京亲齐家贸易有限公司与朱席彬房屋租赁合同纠纷再审审查民事裁定书

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：北京亲齐家贸易有限公司，住所地北京市海淀区知春路113号1号楼12层1509号。

法定代表人：黄国红，总经理。

委托诉讼代理人：苗慧敏，北京市易和律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审上诉人）：朱席彬，女，1973年4月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。

再审申请人北京亲齐家贸易有限公司（以下简称亲齐家公司）因与被申请人朱席彬房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民终10969号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

亲齐家公司申请再审称，（一）2020年3月18日，申请人与被申请人签订《商铺租赁合同》，租赁期限自2020年3月18日至2023年5月1日，自2020年3月18日至2020年5月1日为免租期，月租金8万元。3月18日被申请人向申请人交付了钥匙，但申请人看过房屋后因无法按照当初双方约定的方式进行改造，导致申请人房屋使用目的无法实现，故在房屋未实际使用时于2020年4月5日通知被申请人解除合同，一、二审法院认定双方租赁合同自2020年4月5日解除没有依据，属事实认定错误。（二）按照双方合同约定2020年3月18日至2020年5月1日为免租期，双方在免租期内解除合同，一、二审法院判决申请人向被申请人支付该期间的租金没有依据，即便该期间被申请人有损失，违约金已经弥补了其损失，故不应再另行支付此期间的房屋租金。（三）双方于2020年3月18日签订《房屋租赁合同》，2020年3月20日解除合同，即便按照一、二审法院认定的解除时间为4月5日，自签订合同至解除合同仅半个月时间，并且房屋未实际使用，格局未变更，完全不影响被申请人再次出租，但被申请人拒绝出租，导致损失扩大，故此期间的损失应由被申请人自行承担。（四）虽然双方合同约定“解除合同，应当赔偿违约金160000元”，但该违约金明显过高，申请人与被申请人从合同签订至解除时间较短，给被申请人造成的损失较小。且被申请人提供的房屋不能满足申请人的经营需要，被申请人也存在一定过错，双方约定的违约金金额与申请人的违约程度严重不符。故申请人请求改判支持申请人承担较少的违约金。

本院经审查认为，朱席彬与亲齐家公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方并未就生效条件进行特别约定，该合同亦无法定的阻却或延迟生效情形，双方签字盖章即生效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。朱席彬在合同签订当日将涉案房屋的钥匙及水卡、电卡交付亲齐家公司，已经履行了出租人的主要义务，对亲齐家公司关于合同未生效的主张，一、二审法院不予采信，并无不当。

亲齐家公司表示经手人张亚欧于2020年3月20日将钥匙及水电卡交还朱席彬，仅提供了通话号码记录，且3月23日朱席彬向亲齐家公司叶子豪催要费用时，叶子豪表示“老板未回来”，并没有提出已交还钥匙、解除合同的主张，故对亲齐家公司主张的交还钥匙时间，二审法院不予采信，并无不当。朱席彬认可亲齐家公司于2020年4月5日交还钥匙及水电卡，当日双方的租赁合同解除。亲齐家公司应当支付2020年3月18日至4月5日期间的租金。二审法院在亲齐家公司没有证据证实其于2020年3月20日交还钥匙、水电卡，而朱席彬在法院限定的期限内未提交书面证据的情况下，确定双方所签《商铺租赁合同》于2020年4月5日解除，无明显不当。

关于朱席彬主张的违约金。依照相关法律规定，双方可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，亲齐家公司并无证据证实朱席彬在履约过程中存在违约行为，其向朱席彬交还钥匙的行为，表明其不再履行合同，已构成违约。双方在《商铺租赁合同》中明确约定“如亲齐家公司在朱席彬没有违反合同的情况下提前解除合同，视为其违约，应当赔偿朱席彬违约金160000元，”故朱席彬有权要求亲齐家公司按照合同约定标准支付违约金。双方约定的违约金仅相当于2个月租金，一审法院主动降低违约金有违双方约定，二审法院予以变更,并无不当。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》于2020年4月5日解除，亲齐家公司应当支付2020年3月18日至4月5日期间的租金。亲齐家公司主张2020年3月18日至2020年5月1日系双方约定的免租期，双方在免租期内解除合同，不应支付租金，在合同解除的情形下，该主张缺乏合理性，本院难予支持。

综上，二审法院依据查明的事实，所作处理并无不当，亲齐家公司申请再审的理由不能成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回北京亲齐家贸易有限公司的再审申请。

审判长　徐　东

审判员　史利晖

审判员　齐　菲

二〇二一年三月十二日

书记员　张劲功